事故物件には住みたくない！！事故物件の探し方や見分け方とは？

「事故物件」と聞くと、不気味さを感じたり嫌悪感を抱いたりする人も多く、そのような物件は避けたいと考えます。
一般的な物件よりも家賃は低く設定されていますが、自ら積極的にそのような場所に住みたいと思う人はあまりいません。
そこで今回は、事故物件の見分け方や、契約前に告知されなかった場合の対処法についてご紹介します。
見分けるポイントを知っておくことで、未然にトラブルを防ぐことができるので、ぜひ参考にしてみてください。

事故物件とは？

火災や自殺・他殺、孤独死などによって、入居者が部屋の中で亡くなってしまった場合、その物件は「事故物件」となってしまいます。
部屋が死の現場となってしまった以上、入居を希望する人は少なくなってしまいます。
そのため、不動産会社側もあまり公にはしたくないと考えています。
不動産事情に詳しい人ではない場合、事故物件かどうか見分けるのは難しいです。
では、そもそも事故物件とは一体どのようなものなのでしょうか？

事故物件の定義がはっきりと決まっていない

では、一体何を持って事故物件と呼ばれるのでしょうか？
実は、日本の法律では明確な定義がされていないため、事故物件がどうかを判断するのは不動産会社または買主の匙加減です。
基本的には、「自殺」「殺人」「自然死」の3つに分類されており、「心理的瑕疵」のある物件のことを指しています。
心理的瑕疵とは、殺人や自殺など過去の嫌悪すべき歴史的事実によって、不動産契約に影響が及ぶ状態のことを言います。
分かりやすく説明すると、「知っていたら契約しなかったのに」という背景がある物件です。
そのため、高齢の祖母・祖父が病気や老衰によって亡くなってしまった場合は該当しません。
「人が死んだ場所＝事故物件」ではないということを覚えておきましょう。
瑕疵には心理的要素の他に、物理的・環境的・法的といった4種類があり、それぞれで内容が異なります。
このように、明確な定義はありませんが、不動産会社には告知義務があります。
物件に何らかの瑕疵がある場合、契約を考えている人に事実を伝えなければいけません。
事故物件と聞いた上で住みたいと思う人は少ないため、適切な判断ができるように告知が義務化されています。

売却によって分からなくなってしまうこともある

入居を検討している物件が事故物件ではないか教えてもらうためには、不動産会社がその物件の歴史的背景について把握していることが前提です。
そのため、その場所で人が亡くなったという事実を隠蔽していたり、不動産会社や買主が変更になっていたりして情報の引継ぎがされていなかった場合、真実は闇に葬られてしまいます。
実際、過去にどのようなことがあったのか把握できていないといった事例も発生しているようです。
事実を知っていながら伝えていなかった場合、告知義務違反で法律的なペナルティを課せられます。
しかし、告知義務期間には明確な設定がされていないため、初めの入居者以降は説明がない可能性があります。
このように、売却によって分からなくなってしまうことがあるので、事故物件を避けたいという人は、不動産会社や買主に変更がないかどうかを確認してみてください。

事故物件の探し方について

事故物件を探しているのには、それぞれ異なる2つの理由があります。
1つは、そのような物件に住むことがないように未然に回避するといったパターンです。
もう1つは、家賃を節約するために、死の現場である事実を受け入れた上で探しているというパターンです。
ここでは、後者の理由で事故物件を探す方法についてご紹介します。
では、一体どのような方法で探すことができるのでしょうか？

不動産会社に直接確認してみる

手っ取り早く探すには、不動産会社に直接聞いてみるという方法が有効です。
その際には、家賃を節約するためにそのような物件を探している旨伝えておくことをおすすめします。
以前よりは増えていますが、自ら希望して事故物件に住みたいという人は少ないため、場合によっては事実を伝えてくれなかったり、冷やかしだと思われたりするかもしれません。
そのため、しっかりと事情を伝えて探してもらうようにしましょう。

告知事項や瑕疵（かし）で検索してみる

不動産ポータルサイトで「告知事項」や「瑕疵」というキーワードで検索してみるという方法もあります。
希望する条件に近い物件を探すのに有効な手段です。
代表的なサイトを挙げると、SUUMOやLIFULL HOME’S、アットホームなどがあります。
インターネットを最大限に活用してみてください。

格安な物件を希望していると伝えてみる

不動産会社に探してもらう際、とにかく家賃が安い物件を探していると伝えてみてください。
この時、心理的瑕疵がある物件でなければ現実的ではない価格を希望することがポイントです。
その流れで自然と事故物件を紹介してもらえる場合もありますし、事故物件でも良いと伝えておけばスムーズに案内してもらえるかもしれません。

事故物件を専門で取り扱っている不動産屋で探してみる

ポータルサイト内の検索エンジンで自ら検索をかけて探すという方法もありますが、事故物件を専門的に取り扱っている不動産会社や機関があります。
世の中には積極的に事故物件を希望する人も存在しており、そのような人々に向けたサービスを提供しているのが、「成仏不動産」や「事故物件・訳あり物件情報センター」です。

UR賃貸住宅の特別募集住宅から探してみる

より効率的に探すには、UR賃貸住宅のサイト内にある特別募集住宅を明示しているページにアクセスすることです。
一般的に事故物件と呼ばれているような物件もありますが、UR賃貸住宅サイトに掲載されている特別募集住宅には、老衰や自然死なども含まれています。
入居してから1～2年家賃を半額に設定しているため、家賃を抑えたい人にとってメリットの大きい選択肢です。
しかし、半額の期間が終了すると通常の価格に戻ってしまうという条件があります。

事故物件に関する情報が掲載されている“大島てる”とは？

「大島てる」とは、事故物件の情報を共有サイトです。
サイトの開設・運営を担っているのは代表取締役の大島てるさんです。
先祖代々不動産業を手掛けており、会社名は祖母の名前が由来となっています。
サイトは2005年に開設され、これまでに様々な事故物件に関する情報を掲載してきました。
1日に数十万を超えるアクセスがあるサイトとなっており、最近では事故物件をテーマにした映画が公開されたことから、興味を抱く人々が増えました。
大島てるさんは、日本国内だけではなく、海外にも進出しており、ニューヨークやパリ、北京など、対象となるエリアを拡大させています。
では、大島てるは一体どのような経緯で開設されることになったのでしょうか？
ここでは、サイトが生まれたきっかけや、情報のチェック体制についてみていきましょう。

“大島てる”というサイトが生まれたきっかけ

事故物件公示サイト「大島てる」は、東京23区をはじめ日本全国に対象エリアを拡大し、現在では海外にまで事業を展開しています。
1日に数十万のアクセスを超える人気サイトは、一体どのようなことをきっかけに誕生したのでしょうか？
大島てるさんは、先祖代々不動産業をしており、当時は今よりも事故物件に関する情報がほとんど出回っていないという状況だったと言います。
そこで彼は、「ないなら自分で作ろう」と思いついたことがきっかけとなり、サイトを開設しました。

チェック体制はどうなっている？

サイトに掲載されている情報は、全て独自調査で行われています。
現在、法人化されている大島てるには、複数人のスタッフが在籍しており、それぞれで役割分担をして運営しています。
開設当初はスタッフだけで情報を収集していましたが、それには限界があったため、2011年にサイトにユーザーが投稿できるような投稿制に移行しました。
しかし、投稿制になることで誤情報やデマなどの情報が投稿されてしまうかもしれません。
もちろん、確かな信頼がなければサイトは成立しないため、正確な情報の掲載が求められます。
そのため、サイトではチェック体制を整え、憶測や私的な感情による記述があった場合には、運営側が編集を行います。
信憑性に欠ける内容だった場合、「○年○月○日、自殺（または他殺）」といったように変更しているのです。
このようにチェック体制は整っていますが、誤情報が掲載されてしまうこともあるようです。
指摘を受ければ削除していますが、その後事実を調査した上で事故物件だということが明らかになれば、再度サイトに掲載されます。
彼は、誤情報が掲載されているにも関わらず、大家が大島てるの存在を知らないという状況を改善するために、広報活動に力を入れているのだそうです。

事故物件かどうか見分けるポイント

自ら望んで事故物件を選ぶ人もいるということが分かりましたが、やはり大半の人々は事故物件を避けたいと考えています。
居心地の悪さや不気味さなど、日常生活に支障をきたしてしまう可能性もないとは言い切れません。
絶対に住みたくないという人は、物件探しをする際には以下で紹介する項目に注意してください。

告知事項をしっかりと確認する

好立地の割に家賃が安いからと言って、安易に契約してしまうのは非常に危険です。
インターネットで探している場合、物件の詳細について書かれたページが必ず存在します。
そこには家賃や住宅設備、アクセスなど様々な記載がありますが、大手不動産ポータルサイトでは、詳細ページの下の方に「備考」という欄が設けられています。
そこに「告知事項あり」と書かれている場合は注意しなければいけません。
告知事項ありの物件の多くは、死の現場となってしまった事故物件となっており、家賃はその土地の家賃相場よりも価格設定が低くなっています。
また、「瑕疵物件」「訳あり物件」などと記載されることもあるため、詳細ページの備考欄はあらかじめ確認しておきましょう。

不自然にリフォームされていないか確認する

物件の内見に行く際、室内の一部がリフォームされていないか確認しておきましょう。
フローリングやお風呂場、トイレなど、リフォームされている可能性がある場所は様々です。
「なぜここだけ？」と不自然に思うようなリフォームが施されていた場合、何かしらの原因があると考えられるため、不動産会社に確認してください。
また、建物の中で一室だけ全面リフォームが施されている場合にも注意しなければいけません。
全面リフォームで考えられるのは火災です。
火災による被害が大きく出てしまうため、一部をリフォームするだけではカバーしきれません。
事故物件を避けるためには、内見時に隅々までチェックしておくことが重要です。

家賃相場は周辺の物件と比べて極端に安くないか確認する

これは、基本ですがその土地の家賃相場よりも極端に価格が低く設定されてあった場合、事故物件である可能性が高いです。
家賃は、築年数や駅までのアクセス、部屋がある階数など、様々な要素を踏まえた上で決められるため、当然のことながら物件によって価格は異なります。
しかし、好立地・好条件であるにも関わらず、驚くほど家賃が安かった場合には、何か事情があるのかもしれません。
そのため、その土地の家賃相場を調べたり、似た条件の物件の家賃と比較したりしておくことが重要です。

物件の名前が変わっていないか確認する

事故物件となってしまった場合、インターネットやテレビなどに物件名が流出してしまうため、その後名前を変更しているという可能性があります。
また、名前だけではなく外観を変えているといったケースもあるようです。
事前に物件を調べ、過去に物件名の変更がないか確認しましょう。

定期借家契約になっていないか確認する

定期借家とは、通常の借家とは異なり、定められている期間内で契約する物件のことを指します。
期間が終了すると契約は解除され、退去するといった仕組みです。
定期借家契約になっていないか確認しなければいけない理由は、1人目以降には告知をせず、家賃の価格をもとに戻すことがあるためです。
定期借家契約の仕組みを巧みに利用している可能性が考えられるため、必ず確認しておきましょう。

事故物件の告知義務に関するガイドラインが制定

事故物件が注目されるようになったことを機に、事故物件の告知義務に関するガイドラインが制定されました。
ここでは、ガイドラインが制定された背景や告知義務の内容と期限、違反した場合のペナルティなどをご紹介します。

なぜガイドラインが制定されたのか

ガイドラインが制定された背景には、心理的瑕疵が契約するか否かを判断する際に大きな影響を与えるという点が挙げられます。
他殺や自殺、事故死などがあった物件を売却したり、賃貸したりするためには、事実を買主もしくは借主に伝えなければいけません。
それが告知義務と呼ばれている義務です。
しかし、心理的瑕疵は前述したようにはっきりとした告知根拠が定められていません。
そのため、告知する事故の範囲や告知期間は不動産会社によってまちまちとなっており、こうした事情から、国土交通省は有識者による検討会を開催しました。
2021年5月20日には、「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」というガイドラインを公表しました。
このガイドラインには、事故物件に関する告知義務の範囲や期間などがかなり細かく説明されています。
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いについて」が公表されたため、今後は心理的瑕疵に関連したトラブルを防げる可能性が高くなります。
ただし、このガイドラインはアパートなどの居住物件が対象となっているため、オフィスは対象となりません。

告知義務の内容と期限について

告知義務と内容は、死因によって異なります。
では、死因によって異なる告知義務と内容はどのようになっているのでしょうか？

・殺人や自殺、事故が死因の場合
殺人や自殺、事故が死因の場合は、賃貸物件だと3年間が告知義務の期間とされています。
したがって、3年経ってしまうと宅建業法における告知義務はなくなるのです。
また、専有部分や室内で発生することが想定されているため、隣の土地や建物の前に通っている道路といった外部で発生した事故に関しては対象外となっています。
しかし、アパートやマンションといった集合住宅の場合は、ベランダや共有玄関、階段、廊下、エレベーターなど日常生活で使用する部分は告知義務の対象になっています。

売買物件は、賃貸よりもトラブルが発生した場合の損失が大きくなるため、告知義務の期限は決められていません。
つまり、ずっと殺人や自殺、事故で人が亡くなっていることを告知しなければいけないのです。

・自然死や家庭内事故が死因の場合
自然死や家庭内事故が死因の場合は、老衰や病気が原因の自然死は当然ながら想定しておく必要があります。
自宅で死亡する人の多くは老衰や病死が原因となっているからです。
また、浴室での転倒や食事の誤飲、階段からの転落といった事故が原因となる脂肪も予想することができるため、告知義務はありません。

しかし、自然死や家庭内事故が原因だったとしても、発見が遅れて遺体が腐敗してしまう場合は例外です。
その理由は、特殊清掃が必要になるからです。
特殊清掃が必要になった場合は事故物件として扱われ、3年間は告知義務が発生します。

このように死因によって告知義務の内容と期限は異なります。
以前までは告知の必要はありませんでしたが、ガイドラインが制定されたことからきちんと把握しておかなければならなくなりました。
人が亡くなっていれば、全て事故物件に該当するというわけではないという点もきちんと把握しておく必要があります。

今後増えることが予想される孤独死には注意が必要

近年、高齢者の孤独死が問題視されています。
自然死の場合は前述したように告知義務は発生しません。
しかし、遺体の発見が遅れてしまうと告知義務が発生するので注意が必要です。
このことからも、単身向けのアパートを経営している人は入居者の様子を把握しておく必要があります。
また、管理会社と入居者の安否を確認するための方法を考えておくことも重要になります。
家族と何かしらの方法で連絡が取れるのであれば、家族にお願いすることも検討しましょう。
しかし、必ずしも家族が対応してくれるとは限りません。
万が一、家族が遠方に住んでいたり、身寄りがなかったりした場合は、大家が状況を確認できるような仕組みを考えておく必要があります。

違反した場合のペナルティはある？

違反した場合のペナルティには、契約不適合責任の言及があります。
契約不適合責任は、実際に契約した内容が事実と異なっている場合に売主や貸主が追わなければいけない責任のことです。
もしも契約不適合責任だと認められてしまうと、契約の解除だけではなく損害賠償の請求が認められるケースもあるので注意が必要です。
物件の状況を伝えるためには、物件状況確認書を作成する必要があります。
契約書の内容や重要事項の説明は契約のタイミングで行われますが、それだけでは細かい部分まで伝えられないというケースは少なくありません。
そこで活用されるのが物件状況確認書です。
物件状況確認書は、修理工事の有無や土壌汚染の可能性、隣地との境界線、近隣との申し合わせ事項などが盛り込まれています。
事故物件か否かについてもこの確認書で伝えることができます。
物件状況確認書があれば、きちんと告知したという証にもなるため、トラブルを回避するために用意しているケースが多いです。

弁護士に相談した方が良いケースも

事故物件の売買や賃貸は、トラブルに発展してしまう可能性が非常に高いため、状況によっては弁護士に相談した方が良いケースもあります。
事故物件は、不動産会社によって告知期間が変わるというケースも多いです。
ガイドラインでは3年間は告知義務があるとしていますが、それ以降は告知しなくても問題ないとされています。
現在はガイドラインが制定されているため、少なくとも3年間は告知義務を守るというケースも多いですが、心理的瑕疵物件を敬遠する人は3年経っても事故物件には暮らしたくないと思うかもしれません。
事故物件を扱う不動産会社は、専門的な知識を持つ弁護士などに相談しているところも実は少なくありません。

事故物件で損害賠償を請求できるのはどんな時？

事故物件に関する裁判が行われた事例はいくつもあります。
事故物件で損害賠償を請求できるのはどのような時なのでしょうか？
ここでは、事故物件で損害賠償を請求できるケースをいくつかご紹介します。

告知義務を怠った時

事故物件で損害賠償を請求できるのは、告知義務を怠った時です。
告知義務を怠った場合、契約不適合だとみなされる可能性が高くなります。
契約不適合とみなされた場合、売買契約のキャンセルや代金の減額、転居費用の支払い、損害賠償の支払いなどが生じてしまいます。
損害賠償を請求されると、裁判に発展する可能性も決して低くはありません。
告知義務を大家が怠っていたことは、事故物件だと知らずに入居したことになります。
入居後にそれを知ってしまった時の精神的なダメージは大きいはずです。
もしも、入居してから事故物件だと知った場合は、不動産トラブルに詳しい弁護士の力を借りるのがおすすめです。
不動産トラブルに精通している弁護士であれば、面倒で複雑な手続きを全てお任せできるだけでなく、損害賠償を請求する際も有利に話を勧められる可能性が高くなります。

賃貸物件で自殺が起こったら相続人が損害賠償を…

大家が告知義務を怠っていた場合は入居者側が損害賠償を請求できます。
しかし、賃貸物件で自殺などの死亡事故が発生した場合は逆に損害賠償を請求されてしまうので注意が必要です。
入居者が既に亡くなっているため、相続人に対する損害賠償請求が行われます。
遺体の発見が遅れてしまえば腐敗が進んでしまい、遺体の跡が残ってしまいます。
そのままでは次の入居者を受け入れることができないため、大規模なリフォームが必要となるほか、事故物件になってしまうので賃料の値下げも余儀なくされる状況となってしまうのです。
自殺の場合は、故意や過失が認められる死因であるため、原状回復費用を相続人が支払わなければいけません。
損害賠償の支払いを回避するためには、相続放棄が有効です。
相続放棄をすることでマイナスの財産だけではなくプラスの財産も受け取れなくなってしまいますが、大きな出費を被らずに済むという理由から、実際に相続放棄するケースもあります。

事故物件の売買で実際に起こった事例と判例について

事故物件の売買に関して実際に起こった裁判もあります。
最後に、実際の起こった事例と判例をいくつかご紹介します。

火災が起こって死傷者が出た土地の売買に関する事例

1つ目は、火災が起こって死傷者が出た土地の売買に関する事例です。

これは、3年前に購入した土地で起こった建物内火災で焼死者が出たことが瑕疵に当たると判断された判例になります。
買主側に心理的瑕疵があったという理由から、売主に対して瑕疵担保責任や債務不履行のよる損害賠償の支払いを求めました。
瑕疵の有無に関して、物理的な欠陥のみならず嫌悪すべき歴史的な背景も心理的瑕疵に含まれると判断されたのです。
焼死という不慮の事故は、病死や老衰とは異なると判断されました。
また、火災事故から4年ほど経過しているにも関わらず、近隣住民の記憶に残っていることからも心理的な欠陥がその土地にあるという判決が下されました。
建物は既に取り壊されていたため、土地の売買価格の1割弱に相当する損害賠償の請求を認めるという結論になったのです。
仲介業者への損害賠償請求に関しては、独自に調査すべきだと認められる事情が認められないといった理由から認められていません。

自殺があった物件の売買に関する事例

2つ目は、自殺があった物件の売買に関する事例です。

これは、6年前にマンションのベランダで自殺がおこった物件の売買に関して心理的瑕疵があると認められ、損害賠償の請求が認められた判例になります。
この事例では、マンションのベランダで自殺がおこったあとも家族と暮らしていたけれど、売却時に心理的瑕疵による告知義務が必要だと認められました。
事件から6年経過しているというのはそれほど長期間ともいえない、子供を含む家族で居住することが目的なので妥当性に欠けるといった理由から買主からの契約を解除することや違約金を請求することが認められたのです。
一般的に考えると、家族4人でその物件に永住したいと考えている家族が事情を知った上で購入するとは考えにくいと言えます。
売主が自殺の事実を伝えなかったことは債務不履行に当たるとみなされました。
そして買主は、契約の解除と売買契約約定の違約金として640万円の損害賠償を求め、認められました。
売主側はその判決を不服として控訴したのですが、結果的に和解しています。

強盗殺人事件が起こった物件の売買に関する事例

3つ目は、強盗殺人事件が起こった物件の売買に関する事例です。

これは、7年前に建物の中で強盗殺人事件が起こったにも関わらず、被害者の息子はその事実を隠して売買し、買主側が告知義務違反を理由に損害賠償を求めた判例になります。
事件が起こったという事実を話すと買い手が見つからなくなってしまうという懸念から事実を隠した状態で売買しました。
告知義務違反になってしまうため、裁判では不法行為だと認められたのです。
そして、過去に強盗殺人事件が起こっているという事情を加味し、市場価格との差額や弁護士費用を含めた金額が損害賠償額として認定されました。

事故物件の売買で実際に起こった事例と判例にはこのようなものがあります。
状況はそれぞれ異なりますが、それも心理的瑕疵があることに間違いありません。
売主は買主が見つからないことを懸念し、隠してしまうケースも少なくないので、裁判に発展する事例が多く見られます。
後々のトラブルを回避するためにも、事故物件か否かをあらかじめ考えておく必要があるでしょう。

まとめ

新居を探す中で、事故物件かどうか気になっている人はたくさんいるのではないでしょうか？
特に最近は、事故物件を映画の題材にしているケースもあるため、余計に気になってしまうという人が増えています。
あえて事故物件に住むという人もいますが、多くの場合事故物件は避けたいと思うものです。
これから物件を探そうと考えており、事故物件を避けたいなら今回紹介した事故物件の探し方や見分けるポイントを振り返って比較することをおすすめします。
また、万が一事故物件だと知らないまま入居してしまった場合の対策も知っておくと良いでしょう。