賃貸経営で火災保険は入るべき？補償対象や選び方のポイントとは

マンションやアパートなどの賃貸経営を行う場合、万が一に備えるためには火災保険への加入が必要です。
火災保険はその名の通り、火災に対しての保険だけだと思われがちですが、種類や補償対象、内容は様々です。
今回は、賃貸経営者は火災保険への加入が必要なのか、補償対象や内容、選び方のポイントなども解説していきます。
また、火災保険加入に対してのメリットやデメリット、注意点についても説明していくので、賃貸経営者はこの記事を参考に火災保険を見直してみましょう。

賃貸経営における火災保険とは？

アパートやマンションなどの賃貸経営をする場合、火災保険への加入が必要かどうか気になるかもしれません。
賃貸物件に入居している人はそれぞれの家財を守るために火災保険へ加入しますが、経営者自身も賃貸物件や共有部分を守るために加入するのが一般的です。
同じ火災保険であっても賃貸経営者と入居者で守られる部分が異なります。
賃貸経営者は、火災保険に加入することで火災はもちろん、台風や水害などの自然災害の他に、盗難や水漏れなどによる損害を補償してもらえます。
基本的には、建物を補償するための火災保険は賃貸経営者が加入し、家財を補償するための火災保険は入居者が加入するということです。
法律上義務ではないので加入しなくても問題ありませんが、加入を条件にされることも多いので火災保険の内容について知っておくと便利でしょう。

火災保険の種類について

火災保険は、賃貸経営者はもちろん入居者にも必要な保険であることがわかります。
ここでは、火災保険の種類について説明していきます。

住宅火災保険

住宅火災保険は、最も一般的な補償内容が含まれている保険です。
居住のみの建物と建物内の家財について保証されるものとなります。
補償の対象は、建物のみ、家財のみ、建物と家財から選べます。
補償される範囲が限定されているため、比較的安価な保険料です。
補償の範囲は、火災、落雷、爆発、破裂、風災、雪災、雹災となります。

住宅総合保険

住宅総合保険は、住宅火災保険と比較して補償される範囲が広い保険です。
居住のみの建物と建物内の家財について保証されます。
補償の対象は、建物のみ、家財のみ、建物と家財から選べるのは住宅火災保険と同じです。
しかし、補償される範囲が広くなるため、リスクに合わせた補償が可能ですが、保険料は住宅火災保険を比較すると高い傾向です。
補償の範囲は、火災、落雷、爆発、破裂、風災、雪災、雹災、水漏れ、洪水、床上浸水、物体落下、衝突、飛来、騒じょう、集団行動、労働争議、水災、盗難となります。

普通火災保険

普通火災保険は、住宅火災保険や住宅総合保険とは異なる保険です。
補償の対象は、建物と収容動産なので住宅兼店舗、店舗、事務所、倉庫、工場などと、建物内の商品、製品、備品、什器、設備となります。
居住用ではなく店舗を含んだ一般物件が対象です。
補償の範囲は、火災、落雷、爆発、破裂、風災、雪災、雹災となります。

自然災害だけじゃない？火災保険の補償対象

ここまで説明してきたように、火災保険の補償対象は火災のみではありません。
火災保険であっても火災以外の災害を補償できるだけでなく、保険会社のプランによっては範囲が大きく異なります。
さらに、必要な部分だけ付帯できるので自由度も高くなっています。
これらは年々深刻な自然災害が発生していることも大きな背景に挙げられます。
今後も予想外の災害が起こる可能性は否定できないので、再度火災保険の補償内容を見直してみるのがおすすめです。
ここでは、火災保険の補償対象について解説していくので、内容を理解して適切な保険を選んでみましょう。

自然災害

火災保険の対象となる自然災害は、落雷による火災や損害、台風による風災、洪水による水害、大雪による雪害などです。
毎年のように台風や豪雨による災害で、多くの火災保険が支払われています。
このような事態により、保険でも補償範囲を広げていることもあり、予測できない自然災害には火災保険を充実させることが求められます。
火災保険の自然災害では、直接的な落雷による火災でも補償されますが、落雷が原因で電化製品が壊れた、近くの電柱に落ちて被害が出た場合も補償の対象です。
台風の影響で発生した雷でも、落雷補償の対象になります。
また、台風で看板が飛んでガラスが割れた、屋根瓦が飛んできて外壁が壊れた、近くの川が氾濫して浸水した、台風による土砂崩れに巻き込まれたなどでも補償されます。
大雪によって建物が倒壊した、屋根が落下した、雨樋が折れたなども火災保険が適用される場合があります。

破裂・爆発

火災保険の対象となる破裂や爆発は、スプレー缶やカセットコンロの爆発によって家財が損害を被った際に適用されます。
ガス漏れが起こり着火して爆発した際に、家財が壊れた、一部が破損したなどが対象です。
ガス漏れによる火災は、火災事故扱いになります。

盗難

自然災害だけでなく、盗難や窃盗被害でも火災保険が適用されます。
火災ではないので対象外だと思われることも多いですが、盗難未遂であった場合でも補償対象です。
空き巣に入られた際に窓ガラスが割られた、敷地内に置いた自転車を盗むためにロックしていた鍵とポールが折られたなども対象に含まれます。
ただし、高価な美術品や貴金属に対しては補償されない場合もあるので注意してください。

水漏れ

火災保険では、水漏れによる損害も補償の対象です。
給排水設備の故障や不備による水漏れ、マンションの場合は上階の人による水漏れが原因で壁や天井に被害が生じた場合も補償されます。
また、家財道具となる電子レンジやテレビが水漏れの損害に遭った場合は、これらも損害物として補償を受けられます。
水漏れで気を付けたいのは、雨漏りとは違うという点です。
経年劣化などによる雨漏りで被害を受けた場合、事故による原因だと断定できないので、損害を補償することはできないでしょう。

その他

火災保険では、建物の外部から飛んできたものや落下してきたものによる衝突、接触、倒壊などによる被害も補償対象です。
車両から積載物が飛んできた、飛来してきたものが当たって外壁が壊れた、自動車が自宅に突っ込んできたなども対象です。
頻繁にあることではありませんが、火災保険ならこのような被害にも補償されることがあります。
補償範囲は任意で選択できますが、様々なことを考慮して選択することでいざという時にも安心です。

火災保険の加入は義務ではない

多くの出来事に対して補償してくれる頼もしい火災保険ですが、中には「火事は起こさない」、「火災保険として加入するメリットを感じない」という方もいるかもしれません。
結論から伝えると、火災保険の加入は義務ではないため、加入する必要がないと感じればそれで問題はありません。
しかし、アパートやマンションを購入して賃貸経営者となり、金融機関などの融資を受ける際には火災保険の加入を必須条件にしている場合もあります。
また、賃貸物件を借りる際には賃貸経営者や不動産会社から火災保険の加入を条件にされることもあり、両者に加入義務はないものの加入が当たり前のような状態になっているのです。
特に賃貸経営者は、火災保険だけで災害による被害への補償、入居者による汚損や破損など予想外のリスクが発生する可能性が考えられます。
このような突発的なリスクを補償してくれるのが火災保険なので、加入した方が様々なリスクに備えられるということです。
主なリスクとは、以下の内容が挙げられます。

・火災や自然災害で生じた事故の負傷リスク
・火災や自然災害などで生じた物件破損リスク
・入居者による火災や漏水に対しての賠償リスク
・入居者の死亡に対しての事故物件リスク

アパートやマンションなどの賃貸物件で火災が起こった場合、火元の原因となった部屋だけでなく、建物に住んでいる人や建物自体が延焼して大きな被害が発生する可能性が考えられます。
この火災がきっかけとなって、近隣の住宅にまで火が移ってしまうこともあるでしょう。
反対に、周囲の住宅からもらい火を受けてしまい、物件が全焼してしまう可能性も考えられます。
日本では失火責任法という法律があり、大きな過失がなく隣家の火事が原因で所有する建物が火災に遭ったとしても火元になった人に弁償や補償をしてもらうことはできません。
つまり、火遊びや寝たばこなど火災リスクがあると判断できるような過失がない以上、もらい火を受けて建物が燃えても相手に損害賠償を請求することはできないのです。
賃貸経営者となって、万全の設備や消防機能を備えていたとしても近隣からのもらい火や入居者の失火などで被害を受ける可能性があるだけでなく、もらい火では誰も補償してくれません。
そのため、資産となる不動産を守るためには火災保険への加入が必要ということです。

一方で、入居者側も火災保険への加入が重要です。
建物に対しては賃貸経営者が保険をかけているから個人的には必要ないと思うかもしれませんが、賃貸住宅で火災を起こした場合は失火責任法に問われるだけでなく、原状回復義務が生じて損害賠償責任を負う可能性があります。
多くの賃貸借契約書には原状回復についての記載がされていて、退去前に借りた部屋を元通りにしてから退去するという内容です。
もし部屋を全焼させてしまった場合は、原状回復義務を負っているので、退去前に元通りの状態に直さなければなりません。
もし原状回復義務が果たせないと判断されれば、契約の債務不履行に該当し、賠償責任を問われてしまいます。
損害賠償額は高額になることが予想できるので、いざという時のために火災保険の加入は必須になるでしょう。
加入の際には、補償対象や範囲、期間を確認することが大切です。

火災保険に加入するメリット・デメリット

賃貸経営者と入居者の双方にとってメリットのある火災保険ですが、加入に関してはデメリットに感じる部分もあります。
ここでは、加入に対してのメリットとデメリットについて解説します。

メリット

・万が一のリスクに備えられる
火災保険に加入する一番の理由は、リスクに対する備えです。
火災保険では、賃貸経営者と入居者それぞれに対して被害が生じた際に補償を受けることができます。
予測できない洪水や台風などの自然災害で、建物全体や共有部分に被害が出た場合、加入している火災保険で補償されるのです。
また近隣の住宅で起こった火災をもらってしまった場合も同じように、失火した者に過失がなければ損害賠償を請求することはできません。
しかし、賃貸経営者自身の火災保険があれば補償を受けられます。
自然災害の多い日本では、火災保険をかけておくことで万が一のリスクに備えられるのです。

・融資の条件になる
火災保険は、建物を守るだけではありません。
土地の取得やアパートなどの賃貸物件の建設時に、銀行から融資を受ける条件に火災保保険の加入が必須となる場合があります。
これは災害などの際に賃貸物件を失ってしまうと、借金だけが残った状態になってしまうだけでなく、入居者が途絶えて収入がなくなることで返済が滞る可能性が高いからです。
しかし、火災保険に加入していればアパートの再建や修繕期間も家賃補償があり、返済されないリスクがありません。
このような理由から、融資の条件になっていることが多いです。

・特約で不安な部分をカバーできる
火災保険にはスタンダードなものもあれば、特約を付けることで様々な部分のカバーが可能です。
補償の範囲や対象を広げることもできるので、特約の付帯によって万全なカバーとなるでしょう。

デメリット

・保険料が高い
火災保険は、多くのリスクに対してカバーしてくれますが、その一方で保険料の高さがデメリットに感じることがあります。
ここ数年、火災保険と地震保険に関しては保険料が10％以上上がっているだけでなく、将来的に大地震が予測されている地域に関しては、50％近く値上がっているところもあるのです。
ここに多くの特約を付帯すれば、従来の火災保険と比較してかなり高額になってしまいます。

・地震保険の長期契約がない
以前まで火災保険は最長36年間という長期契約が可能となっていましたが、現在は新規契約で10年が最長であり、長期契約ができません。
さらに地震保険に関しては2022年1月から5年に変更され、実質的な負担の増加が予想できます。
火災保険が短期契約になることで、ランニングコストの増加につながります。

・計算が複雑
アパートなどの賃貸経営者が火災保険で感じるデメリットは、コスト以外にも保険料の計算が複雑だということも挙げられます。
火災保険料が決まる仕組みは、建物の種類や素材、補償内容や期間などでも変わります。
長期契約もできないので、申請時に毎回建物の評価額を算出しなければならない部分もデメリットに感じやすいでしょう。

火災保険の相場

火災保険を選ぶ際に気になる点といえば「費用」だと考える賃貸経営者も多いはずです。
しかし、賃貸経営者向けの火災保険料の相場を出すのは難しいと言われています。
その理由は、保険料が細かい条件によって決まるためです。
火災保険は以下の条件から保険料が決定します。

・建物の構造
・建物の築年数
・戸数
・延床面積
・立地
・家賃収入
・契約期間
・補償内容

建物の構造に関しては、マンション構造、耐火構造、非耐火構造の3種類によっても保険料に違いがあります。
立地に関しては災害リスクが異なるため、たとえ同じような物件であっても物件のある各都道府県によって保険料に違いが出てしまいます。
近年では、ハザードマップによって保険料に違いを出す動きも生まれています。
こうした様々な条件や理由から相場を出すことが難しくなっているのです。
しかし、相場がわからなければ加入に躊躇してしまいます。
最低でも年間20万円前後、地震保険をつけると年間で60万円前後必要になると考えておくと良いでしょう。

火災保険選びのポイント

賃貸経営をしている方が、所有している物件にかける火災保険料を選ぶ際のポイントを解説していきます。

補償対象

火災保険における補償対象は契約時に選択できます。

・建物のみ
・家財のみ
・建物と家財両方

この3種類があり、対象とするものによって保険料が変わります。
一般的には、賃貸経営者は「建物のみ」が多い傾向です。
しかし、家具家電付きの賃貸物件を経営している場合、補償対象は「建物と家財両方」を選択すると万が一の時でも両方を補償してくれます。
また、自身の自宅や管理人室を併設している場合も「建物と家財両方」を選択した方が安心でしょう。

補償範囲

火災保険を選ぶ際には補償の範囲にも注目してください。
火災保険という名称だけを見ると火災にしか補償してくれない保険だと考えられますが、上記でもご紹介したように、様々な事象による被害も補償範囲に含まれています。
生活する上で何が起こるかわからないため、保証範囲が広いと安心できますが、保証範囲が広いほど保険料も高くなるので注意してください。
ただし、火災保険では「特約は付帯してカバーする」ことが一般的です。
強風といった風災による被害の補償はスタンダードになってきていますが、水害や地震などは自分で付帯しなければカバーできない場合も多いです。
保険料をできる限り抑えたい場合には、不要な特約は外した方が良いでしょう。
しかし、万が一の際には補償されません。
地域によってハザードマップが提供されているので、河川が氾濫した際に床上浸水が発生しそうなどと水害リスクが高い地域に物件がある場合には、水害補償を付けるなど、臨機応変に対応するのがおすすめです。

保険適用期間

火災保険を選ぶ際には保険適用期間も確認しましょう。
以前は最長35年契約でしたが、災害が多発していることを受けて2015年に最長10年に改訂されました。
そのため、現在の火災保険適用期間は最短で1年、最長で10年となっています。
1年の場合、毎年更新を実施しながら保険料を支払う必要があります。
10年契約であれば、1年の契約よりも保険料が割安になるためお得になるメリットがあります。
しかし、契約の途中で補償の対象や範囲を変えられないといったデメリットがあります。
保険料の支払いは、月払いや年払い、一括払いがあり、一括払いが最もお得になります。
中には「一括で払ってしまうと売却する際に損をするのでは？」と考える人もいるはずです。
しかし、火災保険では途中解約が可能です。
解約時に払戻金を受け取れる可能性も高いので、大きな問題はないでしょう。
1年ごとの更新では、保険適用期間が終了する前に更新の手続きが必要になります。
手間に感じる人もいますが、更新をするたびに無駄な補償を減らせる点は魅力です。
保険料を抑えられる、こまめに見直せるのは大きなメリットでしょう。
なお、契約期間は今後最長10年から5年に変更が予定されています。
同じタイミングで保険料の値上げも予定されているので、値上げの影響を受けないよう短縮となる前に火災保険への加入、もしくは見直しをおすすめします。

保険料

火災保険を決める際には、保証範囲や補償対象、補償期間など、様々なポイントに目を向けなければいけません。
しかし、やはり費用を気にする賃貸経営者は多いはずです。
そんな時は保険料に注目して選ぶことをおすすめします。
最低限の補償内容を理解した上で保証料が安いものを選べば、多くの費用を捻出することなく賃貸経営を続けられます。
様々な保険を見比べてリスクに備えましょう。

リスクに備えるなら！火災保険特約を付帯しよう

自身が経営する賃貸物件で火災が起きてしまえば建物に損害を受ける以外にもリスクがあります。
火災によって入居が難しい場合には、家賃収入が得られなくなるので生活も一変してしまいます。
建物の外壁が崩れた際に通行人に当たってしまえば賠償費用も発生します。
こうしたリスクに備えるためにも特約を付帯して経営を続ければいけません。

建物管理売周夫責任特約

建物の老朽化や不備が原因で人や物に損害を与えた際に補償してくれるのが建物管理売周夫責任特約です。
保険会社によっては「施設賠償責任保険」とも言われています。
適応されるケースは以下の通りです。

・外壁が落下して通行人に当たりケガをさせてしまった時
・外壁が落下して車やバイクに当たり傷をつけてしまった時
・建物の手すりが劣化し、入居者が転落事故を起こしてしまった時
・エントランス内が壊れ、躓いてケガをさせてしまった時
・エレベーターの故障による事故が起きた時

古い物件にこそ考えられるリスクなので、不安を無くするためにも付帯すると安心です。
施設賠償責任保険の特徴としては、補償が大きく保険料が安い点です。
アパートやマンション一棟でも保険料が数千円で済むケースも多く、付帯しやすいメリットがあります。
たとえ修繕改修をしても入居者や通行人、物を傷つける可能性は絶対にないとは言い切れません。
多額の損害賠償を請求されることを想定して加入を検討してみてください。

家賃収入特約

賃貸物件が火災などによって損害を受けた際に被る家賃の損失を補償してくれるのが家賃収入特約です。
火災保険に加入をすれば、建物や家財は補償されます。
しかし、復旧までに期間を要することになれば入居が難しくなり家賃収入が得られなくなってしまいます。
ローンを組んで物件を購入していれば返済が滞り経営が続けられない危険性もあります。
賃貸経営を続けていくためにも、加入して損はない特約と言えるでしょう。
家賃収入特約は、契約時に3ヶ月・6ヶ月・12ヶ月などと補償する期間を設定します。
設定した期間を上限に損失した家賃の保険金が支払われる仕組みです。
種類によっては、契約時の空室率が5割以上だと付帯できないケースもあるので、前もって確認しましょう。

家主費用特約

自身が経営する物件において死亡事故が発生した際に清掃や脱臭、改装や遺品整理などにかかる費用を補償してくれる特約です。
自殺や犯罪死、孤独死などが起きる可能性はゼロではありません。
万が一発生した際には経営者が費用を負担して整理や清掃が行われます。
その際、空室期間が長くなればなるほど家賃収入も減収してしまいます。
こうした家賃の補償も家主費用特約に加入していれば補償されます。
日本は高齢化社会が進んでおり、ニュースなどでも孤独死に関する話題は多く取り上げられているので加入しても損はない保険です。
ただし、空室になっている部屋での犯罪による死亡事故などは補償されないので注意してください。

保険料の受け取り方法

火災保険に加入する際には保険料の受け取り方法も事前に確認しておきましょう。

全部保険

火災による損害を受けた分がそのまま保険金として補償されるのが全部保険です。
仕組みが難しいと感じる方もいますが、このシステムであれば理解しやすいだけではなく安心感があります。
ただし、補償範囲が広いので保険料が高くなる点がデメリットです。

超過保険

保険金額が保険価額を超過する保険が超過保険です。
火災が発生した際、保険金が出れば全ての範囲を保険金でカバーできます。
それに加えて超過した分は、次に起こり得るトラブルに備えてプールされる仕組みです。
全部保険よりも安心感が高いと考えられますが、超過した分は次のトラブルが起きない限り支払われません。

一部保険

保険対象物の価額よりも設定している保険金額が少ないものを一部保険と言います。
損害額に満たない額しか受け取れない恐れがあるので、保険料で賄えない部分は実費で補修する可能性もあります。

算出方法について

火災保険の支払いパターンは「実損補填型」と「比例補填型」の2種類があります。
実損補填型は保険料と保険をかけているものの価値がほぼ等しい場合に有効となり、100万円の損害が出たら100万円の補償を受け取れる仕組みです。
比例補填型は、保険金額が建物の価格よりも少なくなっている時に損害が発生した際、「少なくなっている割合」に応じて保険金が削減される仕組みです。
例えば、評価額4,000万円の建物を所有して3,000万円の保険に加入していた場合、火災で1,000万円の被害を受ければ750万円までしか保険金が支払われません。

火災保険の注意点

最後に、火災保険に加入する際に注意すべき点を解説していきます。

建物・立地による相場の違い

火災保険の保険料は建物の種類や補償範囲、補償内容によって違いが出ます。
補償範囲が広い保険であれば、より安心できると考えますが、その分保険料も高くなってしまうので気を付けましょう。
立地でも費用に変動があると上記でもご紹介しましたが、火災の頻度が多い場所や火災が発生した際に被害拡大のリスクが大きいと想定される地域では、保険料が高くなる傾向にあります。
こうした地域は自身で判断することが難しいので、火災保険に詳しい専門家や不動産会社に相談してから加入を検討するのもおすすめです。
また、これから物件を購入して賃貸経営を検討しているなら、自然災害の少ないエリアや被害のリスクが小さい地域にある物件を購入すると、火災保険の費用を抑えられます。

保険料は増加傾向

火災だけではなく破裂や爆発、水害や盗難など、あらゆる損害を補償してくれる火災保険ですが、近年保険料が増加傾向にあります。
その理由としては、国内で災害が多発しているためです。
自然災害が発生すれば、その分建物への被害リスクもアップします。
実際、損害保険料算出機構は2021年6月に火災保険料の参考純率を全国平均10.9％引き上げると発表しています。
保険料に関しては、直近5年間で3度も料金が値上げし、2022年10月にもさらなる引き上げが予定されています。
自然災害を止めることは難しいため、今後も保険料のアップは防げないと考えられます。
少しでも費用を抑えたいなら、保険料の引き上げが実施される前に火災保険への加入を検討してください。

まとめ

賃貸経営における火災保険の役割や補償対象、加入するメリットやデメリットの他、相場や注意点と、様々なポイントを解説してきました。
火災保険は、火災以外にも台風や水害など、様々な災害による損害を補償してくれるので、加入すれば万が一のリスクに備えられます。
保険料が高いといったデメリットもありますが、不要な付帯を取り除けば安価な費用で補償してもらえます。
火災保険への加入は義務ではありませんが、実際に火災が起きてしまうと大きな費用を支払わなければいけません。
その費用を補償してくれる火災保険に加入していれば、賃貸経営を安心して続けられます。
不動産会社などの専門家に相談しながら自身の賃貸物件に適した火災保険を選択し、安心安全な経営を目指してみてください。