アパート経営で失敗したくない！これまでの失敗事例や対策をご紹介！

アパート経営は、有効な投資方法の1つとして注目度が高まっています。
しかし、アパート経営をはじめとした不動産投資には大きなリスクが付き物です。
リスクについて知らないまま始めてしまうと、大きく後悔してしまう可能性もないとは言い切れません。
そこで今回は、アパート経営で失敗したくないなら知っておきたいリスクの種類やよくある失敗のパターン、リスクヘッジの方法、失敗しやすい人の特徴、アパート経営で得られるメリットについて解説していきます。
これからアパート経営を始めようと考えている人は、ぜひ目を通してみてください。

アパート経営で失敗したくないならリスクを把握しよう

まずは、アパート経営で失敗したくないなら把握しておくべきリスクからみていきましょう。

空室リスク

1つ目は、空室リスクです。
空室リスクは、アパート経営でも最も避けるべきリスクと言われています。
空室が生まれると家賃収入が減ってしまうため、少しでも早く空室を埋められるようにしなければなりません。
新築のアパートなら家賃を高めに設定していても問題ありませんが、築年数が経過すると家賃水準は下がっていきます。
ある程度は許容範囲内だと言えますが、他との競争力がないアパートや老朽化が目立ちやすいアパートは家賃が下がりやすいので要注意です。
また、10室以下の規模が小さいアパートは1室だけの空室も収入に大きな影響を与えます。
一人暮らし向けの物件を経営している場合は、2年から4年スパンで入居者が入れ替わる傾向があるため、入学や入社、転勤などが重なる1月から3月は出入りが激しくなると予想できます。
そのため、できるだけ早めに入居者募集をするようにしましょう。

金利リスク

2つ目は、金利リスクです。
金利が変動すると、ローンの返済金額に影響が出ます。
アパートを建てる際は、ローンを組むのが一般的なので金利変動の影響は受けると思っておきましょう。
金利には、固定金利と変動金利の2種類があります。
固定金利型のローンを組んでいる場合は、返済額が変わることがありませんが、金利が下がっても借入額が下がりません。
それに対して変動金利型のローンを組んでいる場合は、金利が上昇するとそれに比例して返済金額が増えてしまいます。
その結果、収支を圧迫する可能性が高まります。
金利が変動しても問題ない返済計画を考えたり、固定金利型のローンを組んだりすると、将来的なリスクを軽減できるためアパ－ト経営をスタートする段階でしっかりと考えるようにしましょう。

災害リスク

3つ目は、災害リスクです。
日本は災害大国なので、地震や台風といった被害を受ける可能性が高いです。
自然災害が起こった場合、アパ－トにも大きな損害が出るケースがあるので、賃貸物件のオーナーからの注目度も高まっています。
規模が大きい災害も増加傾向にあるため、そのリスクに備えた準備を整えておくことは非常に重要です。
アパートが全壊した場合、入居者からの家賃収入は全てなくなってしまいます。
ローンが残っていると、借金だけが残るリスクがあると念頭に置いておかなければなりません。
リスクを回避するためには、あらかじめ保険に入っておくのがおすすめです。
保険には、住宅総合保険や火災保険などがあり、家賃保証特約といった特約も色々あるので必要な物はどれか見極めて契約しておきましょう。

家賃下落リスク

4つ目は、家賃下落リスクです。
家賃は、物件周辺の環境が変化したり、競合物件が増えたりすると入居者のニーズが右肩下がりになってしまいます。
また、建物の老朽化が目立つようになってきた場合も家賃が下落する可能性が大幅に高まります。
家賃を下げると入居者が増えやすくなりますが、家賃を下げないと空室となる期間が長くなるため家賃を頑なに下げないのも得策とは言えません。
少しでも早く家賃の設定を見直すことが重要になるのです。
家賃の下落は、立地の良い場所にアパートを建てるのがおすすめです。
立地が良くても築年数が経過すると老朽化が目立つようになり、入居したいと思われなくなる可能性が高いため、きちんとメンテナンスをすることも忘れてはいけません。
畳の部屋をフローリングにしたり、ワンルームアパートをファミリー向けのアパートにしたりして収益アップにつなげている不動産オーナーもいます。

家賃滞納リスク

5つ目は、家賃滞納リスクです。
入居者がいたとしても、家賃を滞納されてしまう可能性もないとは言い切れません。
借地借家法では、貸している側よりも借りている側の権利が保護されているので、家賃を滞納していても追い出せないのです。
半年以上の長期にわたって滞納が続いた場合は正当な自由として退去させられます。
しかし、滞納されていた家賃がいつオーナーの元に入ってくるか分かりませんし、法的な対応をした場合は費用や時間もかかります。
家賃滞納リスクを回避するには、入居者を集める管理会社選びをしっかりとすることが肝になると覚えておきましょう。
家賃滞納が発覚したら、少しでも早く対応することも重要です。
ただし、対応は素人だと難しい部分もあるため、弁護士などの専門家に相談して解決へと導けるようにする必要も出てきます。

アパート経営失敗にはこんなパターンが！

アパート経営で失敗するパターンはいくつもあります。
ここでは、たくさん考えられる失敗パターンから6つピックアップしてご紹介しましょう。

立地で失敗するパターン

アパート経営をする際の立地選びで失敗するパターンは多く見られます。
アパートを建てたエリアにおける需要が少なかった、需要は高いけど既にアパートがたくさん建設されていたといった場合は、高い確率で失敗してしまいます。
立地条件が悪いと収益につなげられずローン返済が厳しくなりますが、それを分かっていながら需要が好きなエリアにアパートを建てさせる悪徳業者もいるので注意しなければなりません。
悪徳な業者は「一括借り上げで家賃を保証しているので安心です。」といった言葉で巧みに不動産投資初心者を陥れます。
その結果、経営が上手くいかずにサブリース家賃を下げたり、中途解約したりといった事態になりかねないので注意しましょう。
また、特定の大学に通う学生をターゲットにしたアパートを経営する場合は、大学が移転すると需要が一気に右肩下がりになります。
アパートの隣に高層建造物が建って日当たりが悪くなった場合も、入居者の減少に拍車がかかる要因になります。
立地で失敗しないようにするためには、賃貸物件のニーズが本当にあるエリアなのか見極めることが重要です。
競合物件の空室状況や周辺の環境などを加味し、アパート経営に適しているか否かをしっかりと吟味しましょう。

設計プランで失敗するパターン

設計プランで失敗してしまうケースもあります。
建築費を抑えることを最優先にすると、入居者が求めているニーズを満たせなくなります。
そのような物件は、いくら立地条件が良くても入居者が集まらないので、結果的に失敗に終わる可能性が高いです。
だからといって、利便性の高い設備をたくさん付けて建物自体のグレードを上げれば良いというわけでもありません。
設備を充実させれば家賃が高い高級物件となり、建設したエリアの需要と合わなくなります。
需要と合わなければ入居者が集まらず、建築費用を回収できないといった事態に陥ってしまいます。
高級志向のエリアであればそれでも問題ないでしょうが、そうでない場合は失敗のリスクを高めるだけなのでむやみに設備を充実させるのは得策とは言えません。
地域の相場を加味し、それに見合う物件を建設すれば失敗を回避できる可能性が高まるため、設計プランの段階からしっかりと需要と供給のバランスを考えておくようにしましょう。
集客力の高いアパートを経営したいなら、市場調査が重要です。
アパート経営の実績が多く、ノウハウを有する建築会社に設計を依頼すると失敗のリスクが軽減します。

資金計画で失敗するパターン

アパート経営を始めた人の中には、資金計画で失敗する人もいます。
新築工事の最中に追加工事が必要になったり、竣工した直後に想定していなかった修理が必要になったりする場合もあります。
アパート経営をスタートしてからは、空室が発生してローンや管理費などの支払いが難しくなっていき、元々の計画通りにいかない場合もあるでしょう。
予備費をある程度用意できていないと、資金繰りがどんどん厳しくなる可能性も高くなります。
資金計画で失敗しないようにするためには、あらかじめゆとりのある資金計画を立てておくことが重要なポイントになります。
自己資金の割合が多く、借入金がすくなければ、余裕のあるキャッシュフローを実現できるのです。
長期的な収支計画を立てる時は、ローンの返済や管理費、大規模修繕費、固定資産税、火災保険などのランニングコストはもちろんですが、退去に伴うリフォーム費用も見込んでおきましょう。
空室率も一定割合見込んでおくと、無理のないローン返済ができるようになります。
自己資金が大きければ、キャッシュフローにも余裕ができるので金利が上昇した場合などの対応もしやすくなります。

間取り選びで失敗するパターン

間取り選びで失敗するパターンもあります。
新築時に、3LDKのようなファミリータイプを選択すると失敗する可能性が高まります。
ファミリータイプのアパ－トは、家賃が高めになりますし、潜在的な需要も低いです。
家族がいる世帯は家賃を支払い続けることを無駄に感じ、一戸建てや分譲マンションの購入を考えるケースも増えます。
そのため、ファミリータイプのアパ－トを建てた場合は失敗する可能性がかなり高まるのです。
このことから、アパ－トを建てるなら1Kや1LDK、2DKといった一人暮らしもしくは二人暮らし向けの間取りを選ぶのがおすすめだと言えます。
中には、ハウスメーカーが3LDKのようなファミリータイプをすすめてきたからなんの疑問も抱かずに建設する人もいます。
ハウスメーカーの提案なら信頼できると思ってしまいがちですが、提案されたことを全て鵜呑みにするのではなく自分自身でどのような間取りが建設予定地に合っているか考えるようにしましょう。
都心部で駅に近い立地なら単身者の賃貸需要が高まるため1Kが良いでしょうし、郊外であれば単身者でも少し広めの部屋を希望する傾向があるので1LDKや2DKといった間取りも選ばれやすくなります。
建設予定のエリアではどのような層がアパ－トを借りているのかリサーチし、適した間取りの物件を手に入れられるようにしてください。

管理会社選びのミスで失敗するパターン

アパ－ト経営では、管理会社選びも結果を左右すると言っても過言ではありません。
管理会社は、空室が発生した場合の入居者募集などを行ってくれます。
つまり、空室が埋まるかどうかは管理会社の手腕にかかっているのです。
同じアパ－トでも、管理会社を変えた途端に空室が埋まるといった事例も実際にあります。
空室がなかなか埋まらないとオーナーは立地条件や家賃に問題があるのではないかと考える傾向がありますが、管理会社に原因がある場合もあると覚えておきましょう。
空室が出来てから半年以上たっても入居者が決まらない、特に何も提案してもらえないといった状況なら、管理会社選びでミスをしている可能性が高いです。
家賃の変更やリフォームなどの提案をしてくれる管理会社は、オーナーのことを考えていると言えます。
管理会社は、アパ－トなどの提案を常日頃からしているため、どこに問題があるのか知っているものです。
もしも、依頼している管理会社から何の提案もなく、空室が埋まる気配がないなら管理会社の変更も視野に入れた方が良いでしょう。

大規模修繕資金が不足することで失敗するパターン

大規模修繕資金が不足することで失敗するパターンも考えられます。
大規模修繕資金を計画的に積立していないと、必要な修繕ができなくなり、アパ－ト自体の価値が下がってしまいます。
大規模修繕は、損傷や故障した時だけに行うのではなく、外壁塗装や屋根塗装のように定期的に行うべきものも含まれているのです。
外壁塗装などのメンテナンスは、適切な時期に行わないと建物の劣化が早くなります。
建物が劣化してしまうと、入居者の確保も難しくなるため、メンテンナンスの重要性も忘れてはいけません。
区分所有のワンルームマンションといった投資物件なら修繕積立金を強制的に支払うため、修繕資金が不足する心配はせずに済みます。
しかしアパ－トの場合は、オーナーが意識的に大規模修繕資金を積立ておかなければなりません。
ハウスメーカーでは修繕サポートとして、管理費用に修繕積立金が含まれていて貯蓄できるサービスもあります。
そのサービスを使うと収入自体は減ってしまいますが、将来的な修繕資金が不足する心配はなくなります。
ハウスメーカーのサービスを利用しない場合は、コツコツと修繕資金を貯めておきましょう。

アパート経営をするならリスクヘッジをしておこう

アパート経営に限らず投資にリスクはつきものですが、回避する手段(ヘッジ)も存在します。
ここでは、アパート経営におけるリスクヘッジの方法をご紹介します。

一括借り上げシステムを活用する

アパート経営には、誰も借り手がつかず空室が続くかもしれないリスクがあります。
常に入居者がいれば問題ありませんが、そんな保証はありません。
空室が出てしまう時間を数値化したものを「空室率」と呼びますが、これが高ければ高いほど収益にも影響を及ぼします。
そのため、アパート経営をする際は、ある一定の空室率を見込んだうえで、適正な家賃を設定する必要があります。
しかし、「一括借り上げシステム」を活用することで、空室リスクを回避することも可能です。
このシステムは、部屋を一括で借り上げてくれるため、例え空室になっても安定した家賃収入が入ります。
借り上げてくれるのは不動産会社などアパートを供給している会社で、もちろん費用はかかります。
しかし、空室になる心配もなく、経営に関する様々な手続きもサポートしてくれます。

定期的に修繕やリフォームを行う

アパートの価値は、年月が経つほど下がっていくものであり、おおよそ10年で90％、20年で40％になります。
そして築年数に伴い空室率もアップし、通常は10年で10％、20年では60％ほどになると言われています。
つまり、アパート経営で入る家賃収入も10年で10％、20年では60％も下落がする可能性があるのです。
そうならないためにも、定期的に修繕やリフォームを行い、近隣のアパートやマンションと差別化を図ることが重要です。
管理業者に任せっきりにしていると、老朽化に気付けないこともあるため、定期的に建物の状態を確認しましょう。

地価の値動きを注視する

バブル崩壊後、不動産価格は低迷していましたが、一部の都心部では地価が上昇するなど変化の兆しが見えてきました。
しかし、まだまだ先行きは不透明です。
だからこそ、今後も価値の下がりにくい地域を狙う必要があります。
そのため、公示価格や基準地価をしっかり確認し、地価の値動きを注視し、購入する際には、価格低迷のリスクなどもしっかり考慮することが大切です。

分散投資で資産ポートフォリオを作成する

アパート経営では、換金性の低さがリスクの一つと言われています。
なぜなら、不動産は他の資産と比較しても、流動性が低いと言わざるを得ないからです。
例えば金や株などの資産は同じものが多く出回っているため、買うことも売ることも簡単にできます。
しかし、アパートなどの不動産は立地や状態など同じものは2つとしてなく、お金が必要だからと言ってすぐに売って換金するのは難しいのです。
また、すぐに現金化したくても、売り急げば叩かれて価格をどんどん下げられる可能性もあります。
そこで、そうならないためにも、不動産だけでなく株や現金などに分散して投資を行うとともに、資産ポートフォリオを作成することが重要です。

家主代行システムを利用する

アパート経営には、入居者が家賃を支払ってくれないというリスクが存在します。
例え空室が埋まったとしても、入居者が毎月きちんと家賃を支払ってくれるという保証もないのです。
しかし、こういったリスクを回避したい場合には、家賃代行システムという便利なシステムがあります。
もちろん手数料はかかりますが、アパート経営をするうえで手間のかかる入居者の募集や管理、家賃の集金などを一括して任せられるので、集金に割く時間や労力を削減できます。

失敗しやすいのはこんな人！

利回り率が高く、投資先の一つとして人気の高いアパート経営には、確立された手法があり失敗するリスクは他と比べて低いと言えます。
しかし、時に失敗した人の話を耳にすることがあるのはなぜなのでしょうか。
ここでは、アパート経営に失敗する人に共通する原因についてご紹介します。

土地勘がない場所で始めようとする人

アパート経営で失敗する人に多く見受けられるのが、土地勘の全くない場所で始めることです。
土地勘の全くない知らない場所では、その土地の賃貸ニーズを読み間違える可能性が高いです。
また、アパート経営では現在だけでなく将来的な動向も見極め判断する必要がありますが、初心者には簡単にできることではありません。
不動産会社や管理会社に任せることも可能ですが、その会社選びもきちんと見極めなくてはいけないため、その地域に精通している人にアドバイスを貰えるなど恵まれた環境でない限り、詳しく知らない土地でいきなりアパート経営を始めるのは難しいです。

全部自分で管理しようとする人

管理会社などを使わず、全て自分で管理しようとする人は、失敗するリスクが高い傾向にあります。
もちろん、自分で全て管理することは可能ですが、初心者の場合アパート経営に関するノウハウがないため、迅速かつ適切な対応を取ることが難しいです。
特にアパート経営では、あらゆるリスクに即座に対応することが求められます。
例えば家賃の滞納では、問題が長期化する前にできるだけ早く兆候を掴み、適切な対応をしなければいけません。
また、トラブルが発生した際に速やかに対処できなければ入居者離れにつながる恐れがあります。
このようなリスクを避けるためにも、アパート経営は費用が掛かったとしても、きちんと実績とノウハウのある管理会社に任せることを選択肢に入れることをおすすめします。

節税目的で購入しようと考えている人

アパート経営を始める人の中には節税目的の人も少なくありません。
しかし、節税ができれば良いからという理由で始めると、物件を選ぶ際のリスクや利益の想定が甘くなり、結果として失敗する可能性が高いです。
そもそも、節税になるのはアパート経営で利益が出ていないということであり、パッと見は税金分がお得になっていたとしても、大規模修繕や空室率が上昇したなどのタイミングで赤字になる恐れがあります。
アパート経営におけるあらゆるリスクを考えず、節税目的で購入しようと考えている人は注意が必要です。

アパート経営に関する勉強をしていない人

アパート経営は物件選びから運用まで既に手法が確立されているため、その方法に従えば他の投資に比べて失敗のリスクは減少します。
しかし、だからといってアパート経営に関する勉強を全くせず、知識のない状態で行っては、あらゆる場面で適切な判断を下せない恐れがあります。
知識があれば絶対購入しない物件に手を出したり、見極めるタイミングを見誤ったりする可能性も高いため、アパート経営をする際は、しっかり勉強し知識を身に付けることが大切です。
アパート経営の勉強法には、セミナーに参加したり、不動産に関連する資格をとったりなど、様々な方法があります。
しかし、最初からこれらを実行するのはハードルが高く感じることもあるでしょう。
そのため、セミナーなどに参加するのは、ネットや本などから基本的な用語や知識を身に付けてからでも問題ありません。
最近ではネットでもアパート経営に関する幅広い知識を得られるのでおすすめです。

表面利回りばかり気にする人

少しでも利回りの高い物件が良いと、アパートを購入する際に利回りばかり気にしていると失敗する傾向にあります。
もちろん例外はりありますが、利回り率の高い物件は、割安になる何らかの理由を有していることが多いからです。
また、想定利回りが良い物件と言っても、それはあくまで想定した家賃で部屋が全て埋まっている場合であり、実際の利回りとは異なることが多いです。
利回りの良さは魅力的ですが、相場よりも高い場合にはなぜ高いのかが明確な場合以外は失敗する可能性が高いので注意が必要です。

アパート経営をすることのメリットはないの！？

ここまで、アパート経営に関するリスクや失敗パターンをご紹介してきたように、アパート経営には様々なリスクが存在します。
しかし、それらのリスクは適切な準備と判断次第である程度回避可能であるとともに、アパート経営にはそれを上回るメリットも多いです。
そこで、ここではアパート経営におけるメリットをご紹介します。

生命保険の代わりになる

不動産投資では、生命保険の代わりになることがメリットの一つとして挙げられます。
これは団信と呼ばれる「団体信用生命保険」によるものです。
団信は投資家に限らず不動産などの物件を購入する際、ほとんどの人が加入する仕組みになっています。
団信に加入していると契約者が亡くなったとしても、保険金でローンの一括返済が可能のため、残された家族にローンのないアパートという資産を残すことが可能です。
アパートという資産があれば、今後も家賃収入を得たり、売却したりと運用することで、その後安心して暮らすための手助けとなるでしょう。
いくら契約時には支払い能力があったとしても、事故や病気などによって返済できなくなる可能性はゼロではありません。
万が一そのような状態に陥り、契約者の家族が返済できなければ貸し倒れとなってしまうことを避けるため、団信は生命保険の一種として提供されています。

安定した収入を長期的に得られる

アパート経営は健全な運営を行うことができれば、安定した収入を長期的に得ることが可能です。
万が一、病気や事故など長期的に休みが必要となった場合や退職後などにも収入を確保できるので安心です。
また、住居は生活するために必要なものであり、ほとんどの人は滞納することなく毎月きちんと家賃を支払いますし、一度入居すれば数年は引っ越すこともないでしょう。
そのため、家賃を滞納しトラブルを起こすことのないような優良な入居者を確保できれば、長期間に渡って安定的な収入を見込めるのもアパート経営におけるメリットの一つです。

インフレ対策になる

インフレとは、社会的に物の価値が上昇し、お金の価値が下落する状態を指します。
もしインフレが起きた場合、銀行に預けていた現金は価値が下がりますが、常にその時分の評価や査定によって決まる不動産の価値は維持しやすいです。
また、不動産を購入する場合金融機関からお金を借りるのが一般的です。
つまり、金融機関から借金をするわけですが、インフレではお金の価値が下がるため、借金も実質的に目減りします。
他にも、インフレになるとお金の価値は下落しますが、物価は上がります。
そのため、アパート経営で入居者から得られる家賃収入は、緩やかであるものの、上昇傾向にあることも、不動産投資はインフレに強いと言われる要因の一つです。

節税効果が期待できる

アパート経営は節税になると良く耳にしますが、その理由は様々な税金の軽減制度を受けられることにあります。
日本の税法では、土地は駐車場や更地など何も建物がない状態のほうが税率も高いです。
そのため、更地のままにしておくよりも、アパートなど建物を建てたほうが、様々な税金の優遇措置も活用できるためお得になります。
また、相続税に関しても現金5,000万円よりも5,000万円で購入したアパートの方が計算上安くなりますし、土地にアパートを建てることで現金や更地のまま相続するよりも課税評価額を抑えることが可能です。
他にも、個人の総所得に課税される所得税は、確定申告をする際に損益通算することで総所得を目減りさせ節税につながりますし、住民税も同様です。
このようにアパート経営では様々な面で税金の優遇を受けられます。
但し、上で失敗しやすい人で解説したように節税だけを目的としリスクをきちんと想定しないと失敗する可能性も高いので気を付ける必要があります。

他の投資に比べると、物件選びから運用まで手法が確立されていることから、失敗するリスクも低いアパート経営ですが、今回ご紹介したように全くリスクがないわけではありません。
そのため、アパート経営を始めるならきちんとリスクを把握し、これまでの失敗事例を参考にきちんと対策を立てることが大切です。
アパート経営には一括借り上げシステムや家主代行システムなど、リスクヘッジのための方法も準備されているので、それらを上手に活用することをおすすめします。
アパート経営は、上手くいけば長期的な収入を安定的に得られたり、節税効果が期待できたりと様々なメリットがあります。
リスクをゼロにすることは難しいですが、だからこそきちんとリスクヘッジすることが重要です。