敷金（保証金）とは？敷金（保証金）完全マニュアル

敷金（保証金）はマンションやアパートを借りるにあたり、賃料の1〜3ヶ月分ほど支払うもの。支払うケースとそうでないケースがあり、またなぜ敷金（保証金）が発生するのか、退去時に戻ってくるのかなど気になるポイントが多いものです。敷金（保証金）は専門用語であるためなかなかしっかりと理解されない点も多いですが、その内容や役割をきちんと理解することで敷金（保証金）に関するトラブルを未然に防ぐことができます。
今回は敷金（保証金）について、完全マニュアルとして詳しくまとめています。今記事を参考に、敷金（保証金）への理解を深めてみてください。

敷金（保証金）とは？

賃貸物件を借りたことがある方であれば、敷金（保証金）に馴染みがあるでしょう。敷金（保証金）は賃貸契約を締結後、契約者が不動産業者を通して物件のオーナーに支払う費用のことです。敷金（保証金）は一般的に賃料の1〜3ヶ月分かかるものであり、賃借人にとっては費用負担も大きいものです。
まずは敷金（保証金）の言葉の意味や、敷金（保証金）が設けられている目的など、基礎知識からご紹介します。

敷金と保証金について

これまで「敷金（保証金）」という書き方をしてきましたが、その理由は関東と関西で言葉の違いがあるからです。主に関東では敷金と言われ、関西では保証金と言われています。敷金と保証金は意味合いは同じですが、費用割合などの特徴に違いがあります。敷金（保証金）の相場は賃料の0〜2ヶ月分です。この相場は居住用物件の場合ですが、物件の種類によっても異なります。意味合いは同じだとしても言葉の違いにより、関東から関西へ、関西から関東へ引っ越した場合には、驚かれる方も多いようです。

最近は敷金を採用するケースが多い

もともと保証金は関西の商習慣であり、他の地域では浸透していないものです。そのため最近では関西でも全国的に浸透している「敷金」「礼金」を採用しているケースが増えています。その背景にはインターネットでの不動産仲介サービスが発達したことが挙げられます。インターネットであれば地域に関係なく、全国の不動産を探すことができます。全国の人に広く知られているのは「敷金・礼金」であるため、わかりやすさを重視して全国展開の大手不動産仲介業者が首都圏のルールを採用することが増えたのです。しかし関西でもまだ保証金を採用しているケースも見られるため、関西地域に初めて引っ越す場合には保証金や敷引きについて理解しておくと良いでしょう。

2020年の民法改正により統一

敷金や保証金は賃貸借契約の上で、昔より当たり前のように存在していましたが、実はその言葉の定義は2020年4月1日に施行された民法改正によって正式に統一されました。元々民法622条第１項において敷金や保証金は、以下のように定義されていました。

いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする責務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。

上記の定義は敷金であるか保証金であるかの定めはなく、どちらにも平等に適用されるものでした。しかし2017年改正の民法（2020年4月1日施行）により、いかなる名目によるかを問わずとも「担保目的」であれば敷金として扱われると統一されたのです。つまり担保目的で支払いを請求する金銭は、契約書に明確な定めがない限り敷金とみなされるようになりました。
関西地域において保証金の性質を持つ敷金の場合、特約で敷引きが締結されることがあります。敷引きは金額が明確に提示され、高すぎない額の設定が求められています。

敷金の目的

敷金は払わなければ物件を借りられないため、あまり目的を理解しないままなんとなくで支払っている方も多いのではないでしょうか。敷金として支払う額は決して安いものではないため、賃借人からしても慎重になるものです。しかしその目的をきちんと理解していない方も多く、それゆえに退去時や解約時にトラブルが発生してしまうケースも珍しくありません。法律に関する専門的なものではありますが、以下の2つの目的を理解しておけば、敷金についての理解が深められます。

敷金の目的① 賃料滞納時の保険

賃貸人からすれば、自分の資産である不動産の一部を貸していることになります。賃貸人の不動産運営は、賃貸人が月々の家賃を支払うことにより成り立つものです。人に貸すことで収入が得られる一方、家賃を滞納されるリスクを抱えています。このリスクを回避するためにあらかじめ敷金を支払うことで、滞納分はそこから賄われます。とはいえ敷金で賄える賃料には限りがあります。基本的に滞納することがないよう、収入に対して適正な賃料の物件に住むことが重要です。

敷金の目的② 退去時の修繕保険

一定期間人が住めば、それだけ経年劣化や破損などが発生します。賃貸人は次の入居者にその部屋を貸すにあたり、できる限り部屋を最初の状態に戻すことが義務とされています。通常消耗による経年劣化などは防ぎようがないため、賃貸人の費用によって修繕をします。一方で、入居者の不注意により部屋や設備を傷つけた場合、修繕の義務は入居者に依存するものです。この費用を後から請求することのないように、あらかじめ敷金として徴収されます。そのため入居者の義務による修繕が発生した場合には、敷金から修繕費が支払われます。

このように入居前の状態に戻すことを、業界用語では「原状回復」と言います。原状回復はガイドラインによる細かい規定があり、賃貸人と賃借人のどちらの責任となるかも明示されています。原状回復については、こちらの記事でも詳しく解説しておりますので、合わせてご覧ください。

最近の敷金事情

最近は敷金が当初より減額されている傾向にあるだけでなく、敷金0円物件も増えています。その背景には、以下3つのポイントが影響しています。

・家賃保証会社の利用増加
・原状回復ガイドラインの浸透
・物件の供給過多

入居時の敷金は返還される？

賃借人がもっとも気になるポイントは、敷金の返還有無でしょう。敷金は賃料滞納や原状回復費用の担保として、賃貸人に預けるお金です。つまり賃料滞納がなく、原状回復費用もそれほど多くない場合には、預けているお金に余りが出ます。そしてこの余りの敷金は、基本的に返還されるものです。実際に東京都の賃貸マンションの事例でいえば、敷金が戻ってくるケースが多くなっています。

賃料滞納は、一般的にないものとして考えるとします。とすれば敷金のほとんどは、原状回復費用として使われるものです。原状回復費は退去費として請求され、退去前には立ち会いでの現場調査が行われます。この調査から原状回復ガイドラインに基づき、賃借人に請求する原状回復費が決定し、合わせて返還される敷金も決定します。現在は原状回復ガイドラインが定着したことにより敷金が返還されるケースが増えていますが、過去にはこの点におけるトラブルも多かったのです。
実際に退去時のトラブルに関するアンケートでは、半数以上がトラブルの経験「あり」と回答。その多くは「敷金が戻ってこなかった」「入居した時からあった傷や汚れの修繕費を請求された」等の、敷金の返還や原状回復費用に関する金銭トラブルです。

とはいえ現在でも敷金に関するトラブルが全くないわけではありません。そしてトラブル発生の多くは、敷金や原状回復ガイドラインへの理解不足が原因となっています。部屋の使用方法によっては、通常以上の原状回復費用が発生してしまいます。そのため入居時には原状回復ガイドラインをチェックした上で、敷金が戻ってくる暮らし方を意識することが重要です。「使ったら片付ける」「水回りや油汚れは定期的に清掃する」「故意に壁や床などを傷つけない」など、通常の使用をしていれば基本的に敷金は返還されます。

また物件によっては、特約がつくケースがあることを押さえておくことが重要です。特約はガイドラインに明記されている規定にプラスして、賃貸人が設定できる条件です。代表的な特約に「故意・過失にかかわらず、クリーニング費用をいただきます」というものがあります。つまり清掃してもしなくても、クリーニング費用は発生するということです。しかしだからといって清掃せずに退去していいというわけではなく、賃貸物件は人から借りているものである認識を忘れずに綺麗にして返すのが常識的です。

敷金ありの賃貸マンション・収益不動産の売買時の取扱いについて

敷金に関する理解が必要なのは、賃借人だけではありません。賃貸人は所有している物件の売買が発生する立場です。なかでもすでに入居者がいる物件を売買するケースにおいて、敷金の取り扱いは気になるポイントです。
入居者のいる不動産を売買した場合、基本的に特別な取り決めがない限り、新たな賃借人が入居者に対する敷金返還義務を引き継ぎます。しかし関東と関西で、この取り扱い方法が大きく異なる点は要注意です。
以下で関東と関西における、敷金が発生する賃貸マンション・収益不動産の売買時の取り扱い方法を解説します。

関東方式

ベースは、敷金の返還債務が買主に引き継がれる方法です。関東方式の最大の特徴は、売買代金から返還義務のある敷金を差し引きして清算する点です。つまり返還分の敷金金額が、売買代金からマイナスされます。たとえば2億円の不動産売買取引における敷金返還債務が5,000万円の場合、決済金額は2億円から5,000万円を差し引いいた1億5,000万円です。決済金額上は実際の売買代金とは異なりますが、実質的に移動している扱いとなります。そのため会計上は、元の売買代金である2億円の取引とされます。

関西方式

一方関西方式でも、返還債務が買主に引き継がれるベースに変わりはありません。しかし関西の場合は、関東のように売買代金からの差し引きなしの決済となります。たとえば不動産の売買代金が2億円、敷金返還債務が5,000万円の場合、買主が支払う決済金額は2億5,000万円です。つまり敷金相当分の費用も買主が用意しておく必要がある点が、関東方式との大きな違いとなります。
この関西特有の方式は「保証金（敷金）の持ち回り」と呼ばれています。差し引かれる関東方式と比較すると、買主は敷金分の費用を用意する必要がある分、損しているかのように思われます。しかし新たに発生する返還債務コストを考慮した上で売買代金を決定しているため、実質的には関東方式と同等といえます。
この保証金（敷金）持ち回り方式となっている理由は特になく、関西の慣例的な背景が影響していると考えられます。そのため関西で賃貸マンションや収益不動産の売買を行う際には、敷金有無に伴い売買代金や実質的な利回りを確認しておくことが重要です。

敷金（保証金）についてよくある4つの質問

敷金（保証金）について、不明点がある場合には不動産業者に直接質問するのが確実です。また基本的な内容であれば、インターネットで検索することでも十分な回答が得られます。不明点があるまま契約を締結し、後々トラブルにならないようにも、事前に疑問や不安を解消することが重要です。ここでは敷金（保証金）についてよくある4つの質問をピックアップして、その回答を解説していきます。

①敷金（保証金）の返金時期

敷金（保証金）は、一般的にお部屋の明け渡しから1ヶ月ほどで返還されます。明け渡しが完了していることが前提であるため、退去と同時に返金されるわけではないことを押さえておきましょう。
いくら返還されるかについては、退去時の立ち会い調査の結果から事前に内訳と返還額が退去費としてわかります。「ハウスクリーニング代」のような特約となる原状回復費用の有無、そして「鍵交換代」など別途敷金から差し引かれる項目を確認した上で、請求された原状回復費に認識の相違がないかを確認しましょう。また原状回復費用として請求される箇所は、退去時にしっかりと立ち会い人と合意を得た上で、お互いが納得することが重要です。
それでも敷金返還に関して納得のいかない点や、想定外の高額な請求がきた場合には、必ず問い合わせましょう。回答をたらい回しにされたり、それでも請求を求められる場合には、国民生活センターや各都道府県にある不動産相談窓口に相談するのも1つの方法です。最悪のケースでは、代理人不要で訴訟ができる少額訴訟制度もあります。しかし訴訟は返還額に見合わない手間であることがほとんどです。敷金返還でトラブルにならないためにも、契約締結前に不明点を解消し、納得がいかない場合には契約しないことが賢いでしょう。

②敷引きとはなにか？

現在でも関西で採用されている保証金には、敷引きがセットとなっているケースが多くあります。保証金は敷金と似て非なる言葉ですが、敷引きがセットになっているとまた違った意味合いとなります。
敷引きは保証金と同様に、賃料滞納や原状回復費用の補填となるものです。しかし保証金との違いは、補填とならない場合でも返還義務がない点。つまり基本的には賃貸人の利益となるものであり、保証金で補填しきれなかった賃料滞納や原状回復費が発生した場合のみ補填費として使用されます。
たとえば「保証金４ヶ月・敷引き１ヶ月」の家賃6万円の物件の場合は、以下のような返還条件となります。

保証金：24万円／敷引き：4万円
退去費 返還額
原状回復費を含み0円 20万円
原状回復費＋鍵交換代4万円 16万円
原状回復費用＋その他30万円 0円／追加で2万円の支払い

敷引きは別途額が記載されていますが、保証金に含まれているものです。退去費が0円の場合はそこから敷引き４万円が差し引かれ、退去費に諸々費用が発生した場合には敷引きとプラスしてその額が差し引かれます。一方保証金として預けている24万円を超える修繕費などが発生した場合は、敷引きをプラスした28万円から足りない分を追加で支払う必要があります。
また保証金と敷引きが同額で記載されている物件は、退去時の返還がないということです。保証金や敷引きの扱いは契約によって異なるケースもあるため、契約時は慎重に確認しましょう。

③礼金との違いは？

敷金とセットになるものに礼金があります。礼金は関西の敷引きに似ているものであり、敷引きと同様に退去時の返還がないものです。敷引きは保証金に含まれるものですが、礼金は敷金とは別途発生するものです。そのため家賃6万円の物件で「敷金２ヶ月・礼金１ヶ月」の場合は、合計18万円が賃貸人への預け金となります。
礼金の成り立ちは諸説あるようですが、戦後の住居不足の際に家を貸してくれたお礼として支払っていた商慣習の名残りと言われています。住居不足とは無縁の現代では「お礼金」という概念は薄れつつありますが、礼金を設定している物件も多く見られます。
その理由として「賃料を高くしないため」「入居者の堅実性を図るため」の2つが挙げられます。賃貸主の多くは、借金を抱えながら不動産運営をしています。不動産運営にあたり礼金も資金計画の1つに含まれるものであり、礼金があれば賃貸主の利益も増えます。これにより入居者に課す賃料を下げることができ、結果的に入居者が獲得しやすくなるのです。
また設定している礼金をきちんと支払える入居者に対しては、賃料滞納などの不安を抱える心配も少なくなります。つまり礼金は、入居者に対する不安解消の面でも役立っているのです。

④敷金なし・礼金なし物件はお得なのか？

なかには敷金・礼金なしの物件もあります。入居にあたっては敷金・礼金をはじめ、鍵交換代やクリーニング代などある程度の初期費用がかかります。家具を用意する場合には、別途それらの費用も必要です。負担額も大きい敷金・礼金がなければ、それだけ初期費用が安く済みます。しかし一概にお得とは限らず、敷金・礼金なしの場合は以下の点に注意が必要です。

・退去時にハウスクリーニング代という名目で請求されるケースがある
・短期契約の違約金を設定しているケースも多い
・賃料、共益費が周辺相場より高い物件である
・入居促進を目的としているため、周辺物件よりも条件が劣っている可能性がある

特に注意していただきたいのは、入居促進を目的として敷金・礼金をなし設定しているケースです。なかなか入居者が集まらないことで、仕方なく敷金・礼金をなしにしているオーナーもいます。この場合周辺環境や立地、建物の築年数などの条件が周辺物件よりも劣っている可能性が考えられます。最近ではインターネットで物件情報を見て、そのまま契約する方も少なくありません。しかし実際に現地に足を運び、内見しないと物件の状態や周辺環境は把握できないものです。そのため敷金・礼金なしを重視してしまったが故に、実際に住んでみたらイメージと違ったという失敗も考えられます。さらにその物件が短期契約の違約金を設定している場合は、すぐに引っ越したくてもなかなか難しいでしょう。敷金・礼金なしは入居にあたり敷居が低いことに間違いはありませんが、なしにしている背景を押さえることがポイントです。

まとめ

今回は敷金（保証金）についてその目的や不動産売買における取扱い、よくある質問などを詳しく解説しました。
敷金（保証金）は不動産の専門用語であり、地域慣行による違いもあるものです。現在は民法改正や原状回復ガイドラインの整備により、敷金（保証金）の定義も明確化しており、以前よりは敷金（保証金）に関するトラブルも起こりにくくなっています。しかしトラブルを未然に防ぐためには、賃貸人と賃借人の双方が敷金（保証金）に対する理解を持っていることが重要です。また敷金（保証金）への理解を深めるにあたり、原状回復について押さえることも欠かせません。
ぜひ今回ご紹介した内容を参考に、敷金（保証金）について正しい知識を身につけてみてください。また合わせて原状回復についても、こちらの記事をご覧ください。