賃貸経営をするなら要注意！退去立ち合いにありがちなトラブルとは？

賃貸経営を続けていると、様々なトラブルに遭遇します。
その中の1つに、退去立ち合いに関するトラブルというものがあります。
退去時には、オーナーと借主で意見が食い違うケースも多く、当事者同士での解決が難しい状況になってしまう場合もあるほどです。
賃貸物件のオーナーの中には、実際にトラブルに巻き込まれてしまった経験がある人もいるでしょう。
今回は、退去立ち合いで多く見られるクレームや追加請求できる範囲、トラブルにならないようにするための鉄則、トラブルを避けるコツなどについて解説していきます。
不動産賃貸業をこれから始めようとしている人や、始めたばかりの人は必見です。

退去立ち合いで多く見られるクレームとは？

退去立ち合い時に寄せられるクレームは多岐に渡ります。
どのようなクレームがあるのかあらかじめ把握しておけば、備えやすくなります。
まずは、退去立ち合いで多く見られるクレームについてご紹介しましょう。

原状回復費用に関するクレーム

原状回復費用に関するクレームは、比較的多く見られます。
基本的に原状回復費用は、通常の使用で生じる経年劣化による壁クロスやフローリングの摩耗は通常損耗とみなされるケースが多く、借主が負担する必要はないとされています。
しかし、ドアなどをペンキで塗り替えるなどDIYを行った場合は、元に戻すための費用を借主が支払わなければいけません。
原状回復費用に関するクレームに対応するためには、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を確認しておきましょう。
このガイドラインには、どのような場合に通常損耗とみなされるか、経年劣化はどのような場合を指すのか、通常損耗や経年劣化に含まれないのはどのような場合か、といった内容が記されています。
オーナー側が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をしっかりと把握し、適切な対応を取れるようになれば、原状回復費用をめぐるトラブルは回避できる可能性が高まります。

特約に関するクレーム

特約に関するクレームも少なくありません。
特約は、契約を結ぶ際にともなう特別な条件です。
ここでは、ハウスクリーニングにかかる費用を、借主が負担するという特約を盛り込むケースを例に、どのようなクレームが寄せられるのかご紹介します。
ハウスクリーニング代は特約に盛り込まれていることを借主が納得しているなら、大きな問題にはならないと考えるでしょう。
オーナーが特約として契約に盛り込んでおけば、万が一の時に適切な対処へとつながるので明文化しておくべきです。
しかし、通常損耗や経年劣化の分まで借主が負担してクリーニングすることは、それについても納得してもらわなければ効力を発揮しません。
通常損耗・経年劣化の度を越えている状態だと証明する必要も出てくるので、借主に負担してもらいたいなら、証拠の写真を残しておきましょう。

説明責任に関するクレーム

契約更新をする際に、原状回復にかかる全ての費用を借主の負担とする特約が盛り込まれ、退去時に敷金から原状回復費用（クロス・カーペット・クッションフロアの工事費用、畳の張替え費用、ふすまの交換費用、室内の清掃費用）を敷金から差し引くとオーナーに言い渡される場合もあります。
通常損耗や経年劣化の度を超える部分に関しては問題ありませんが、通常損耗の分まで借主が支払わなければいけないとなると、納得できないとクレームになる可能性は考えられます。
このような場合は、借主が内容をしっかりと理解し、自由意思で承諾したものとは考えにくいとみなされるケースが多いです。
結果的に、原状回復費用を全て借主に請求するのは難しくなります。
もしこうした特約を盛り込みたいと考えているのであれば、借主に対する説明を十分に行うのはもちろん、説明を受けた旨を証明する書面にも一筆もらいましょう。
長期的に入居していた後の退去では、入居時の状態がわからなくなってしまう場合もあります。
それでは原状回復をどの程度行うのかわからなくなるため、入居時に借主と証拠になる写真を撮るなどしておいてください。
さらに、両者が立ち会って物件がどのような状態になっているか確認し、確認したことを明文化しておくことも重要です。

退去立ち合いで追加請求できる範囲も知っておこう

賃貸借契約でオーナーから借主に対して、追加請求することは認められています。
退去してから、細かく点検したら修繕しなければいけない部分が見つかるというのは往々にしてあります。
退去時に、請求しなかった分を後から請求するのは違法ではありません。
しかし、追加請求できる範囲が決まっていること理解しておかないと、後から大きなトラブルに発展してしまう恐れがあります。
不当な請求をして裁判に発展した事例もありますが、その場合オーナー側が不利になってしまいます。
トラブルを未然に防ぐためにも、追加請求できる範囲は、しっかり把握しておかなければいけないのです。

借主負担で請求できる内容

借主に対して追加請求できるのは、誤った使い方によって損傷した部分に関する費用です。

・引越し作業でクロスや柱にひっかき傷ができた
・子どもが落書きをした
・結露や雨による畳またはフローリングの色落ち
・タバコのヤニによる黄ばみやニオイ
・天井に照明器具を取り付けた時の穴や跡
・時計などをかける際にできたねじ穴やくぎ穴
・ペットによるひっかき傷やニオイ
・鍵の紛失や破損による取替え
・手入れの方法や使い方が悪くてできた傷
・賃貸物件の庭に生い茂った草

このような劣化や損傷は、借主が適切な管理を行っていなかったとみなされるため、追加請求の対象になります。
借主の注意義務違反と呼ばれています。
請求のタイミングは法律で定められているわけではないため、退去後の追加請求でも問題はありません。

請求できない内容

自然に発生した損傷に関しては、借主の負担として請求できません。

・家具を設置していた場所のへこみや跡
・家電製品を使用したことによる壁の黒ずみ
・畳やフローリングの色落ち
・エアコンを設置する際のビス穴
・画鋲の穴
・クロスの変色
・入居する際に行った鍵の交換
・自然災害によって生じた破損
・ガラスの亀裂
・エアコンなど設置されている機器の故障

このような劣化は、問題ない使い方をしていたとしても生じます。
クロスや畳、フローリングの色落ちは、生活をしていても生じる通常損耗です。
通常損耗や経年劣化はどのような生活をしていても生じることから、借主に対して請求できないとされています。
追加請求の対象にもなりません。

修繕の範囲は特約で設定可能

前述した修繕の範囲は、あくまでも目安です。
オーナーと借主が話し合って、ルールを決めても良いとされています。
特約の中で独自のルールで修繕の範囲を定めることができるのです。
「借主が修繕義務を負うことはない」、「借主が修繕を行う」といった独自の特約を双方が納得した上で盛り込んだとしても、それ自体が問題になる可能性は低いです。
ただし、借主にとって不当な契約は民法でしてはいけないと定められているため、全てが認められるわけではありません。
修繕を借主が負担すると特約で明記していたとしても、相場を超えた法外な金額の費用を請求したり、オーナーは一切負担を負わないことを意味する内容を盛り込んだりするのは不可能です。

退去立ち合いトラブルにならないようにするための鉄則

退去立ち合いでトラブルを起こさないようにするには、知っておきたい鉄則があります。
ここでは、特に知っておきたい部分をいくつかご紹介します。

原状回復ルールをはっきりさせておく

新民法においては、原状回復に関する定義が明確されています。
原状回復について記されているのは、民法第616条の5です。
民法第616条の5では、通常損耗や経年劣化による損傷は原状回復の義務を借主が追う必要はないとしています。
その他の損傷に関しても、借主に責任がない部分に関しては原状回復の必要はないと明記されています。
普通に使っていてできる傷や汚れであれば、借主が修繕にかかる費用を負担しなくて良いのです。
また、通常損耗や経年劣化ではなく負荷をかけて壊れた部分に関しても、借主に責任がないと判断されれば、修繕費用の請求はできません。

敷金を定義化させておく

敷金を定義化させることも、民法の改正によって定められました。
第622条の2で敷金の返還について明記されています。
これまでは、敷金の使い道がオーナーに委ねられており、当事者間で決めるケースが大半を占めていました。
敷金の返還をしないことも場合によっては認められていたのです。
しかし民法が改正されたことにより、敷金が使用されるのは未払賃料や損害賠償金、修繕費用となり、余ったら借主に変換しなければいけないと変更されました。

保証人に対する極度額設定の義務化する

民法の改正により、保証人に対する請求範囲も明確になりました。
保証人に対する請求に関する条文は、改正民法の第465条に記されています。
改正民法の第465条では、未払賃料や原状回復工事費用を含む損害について、一定金額以上を保証人に負担させてはいけないといった内容になっています。
保証人になっているとはいっても、その人の責任で損害が発生したわけではありません。
そのため、費用を保証人に全額負担してもらうことはできなくなったのです。
保証人が支払う費用は極度額が設定されていて、それ以上の請求は不可能です。

支払いを拒まれてしまった場合はどうすべき？

借主が原状回復費用の支払いを拒む可能性もあります。
そのような場合の対処法もあらかじめ考えておかなければいけません。
「これは自分がつけた傷ではない」や「入居した時からあった」と主張された場合、オーナーが諦めなければいけないケースも多いです。
入居前の状態を写真または動画で撮影していたり、契約書の中で修繕範囲を明確にしてあったりする場合は、大きなトラブルにつながる可能性が極めて低いです。
しかし、証拠を撮影したり、修繕に関する書面を取り交わしたりしていないオーナーもいるでしょう。
そうなると、借主から支払いを拒まれてしまう可能性が格段に高まります。
では、支払いを拒まれてしまったらオーナーはどう対処すれば良いのでしょうか？

借家人賠償保険の適用を検討する

原状回復費用の支払いを拒まれてしまったら、借家人賠償保険の適用を検討してみてください。
借家人賠償保険は、借主と賃貸借契約を結んだ時に加入する火災保険に含まれる特約の1つです。
賃貸契約を結んで借りていた部屋に何らかの損害を与えた場合に適用となり、オーナーに対して保険金が下りる場合があります。
借家人賠償保険以外に修理費用責任や個人賠償責任など似ている保険もあるので、間違えないように気を付けましょう。
借家人賠償保険は火の不始末で生じた焼損や三次漏れによる床の汚損、修理費用責任は空き巣被害による設備の破損や飛び石による窓ガラスの破損など、個人賠償責任は水漏れによって生じた階下の住民に対する賠償や入居者同士の衝突で生じた賠償が支払いの対象になります。
借家人賠償保険の対象となる損傷は不慮の事故で発生したもので、修繕にかかる費用が高額になりやすいです。
そのような損傷が見つかったら、保険が適用になるか代理店に確認した後、借主に保険の請求を求めてください。

連帯保証人に連絡をする

原状回復費用が高額になってしまい、支払いを拒まれるケースもあります。
まとまったお金が用意できない場合などは、連帯保証人に連絡してみましょう。
連帯保証人は借主と同じく支払いの義務を負う立場となるので、支払いを拒まれたら連帯保証人に請求するというのは、法的にも問題ない行為です。
しかし、連帯保証人に請求したからと言って、必ず一括返済してもらえるとは限りません。
契約者である借主や連帯保証人の経済状況を加味し、分割払いにも応じるようにしてください。

管理会社に立ち合いをしてもらう

退去立ち合いから原状回復費用まで、管理会社に依頼することも可能です。
管理会社の担当スタッフが退去立ち合いに参加してくれるので、オーナーが現場に行かなくても問題ありません。
多くの実績を有する管理会社であれば、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」など専門的な知識はもちろんですが、トラブルを回避する方法やスムーズに請求するコツを把握しています。
退去立ち合いに時間をかけてしまうと、次の入居者を決めるまでの期間が長くなってしまいます。
それではオーナーにとってデメリットが大きくなってしまうため、管理会社に依頼する価値は大いにあるでしょう。
管理会社に依頼すると長くても10日くらいで原状回復工事まで行ってくれるケースが多いので、オーナーにとって損失が増える要因となる空室期間を短縮できます。
支払いを拒まれるのが不安であれば、管理会社への依頼も前向きに考えてみてください。

退去時のトラブルを避けるコツ

賃貸物件の経営は、退去時にトラブルが起こりやすいとされていますが、どうすれば上手く避けられるのでしょうか？
ここでは、ありがちなトラブルを避けるためのコツについてご紹介します。
賃貸経営を検討している人は、ぜひ以下の項目を覚えておきましょう。

可能なら専門家に同席してもらう

退去時は、可能な限り専門家に同席してもらうようにしましょう。
不動産に関する知識を十分に兼ね備えているオーナーであれば問題ありませんが、そうでない場合、専門家に立ち会ってもらい、プロの目で確認してもらうことが重要です。
専門家が同席していれば、問題なく進められます。
同席していない場合、不動産に関する知識が不十分であることにより、本来請求しなければいけない費用を請求できず、損をしてしまう可能性があります。
専門家不在の中、退去手続きをしてしまうと高確率でトラブルにつながるため、注意しなければいけません。
トラブルを未然に防ぐためには、専門的な知識を兼ね備えた有資格者や管理会社、リフォーム業者などに同席してもらうのが望ましいです。

オーナー自身が立ち合う

専門家に同席してもらうのはもちろんですが、オーナー自身が立ち会うこともマストだと考えましょう。
管理業務を委託している場合であっても、必ず同席するようにしてください。
実際に自分の目で確かめることは極めて重要であるほか、退去時の立会いはたった一度しかない機会です。
経年劣化による傷や汚れの修繕費用はオーナーが負担しなければいけませんが、入居者の故意・過失・不注意によって生じたものであれば、それは原状回復費に計上され、入居者に請求できます。
オーナーによる立ち合いは状況を把握できるほか、様々なことに気づけるため、トラブルも未然に防げます。
また、必要に応じて写真を撮っておくことも大切です。
記録に残しておけば、後で費用を請求する際にも役に立ちます。

原状回復費用はガイドラインに準拠して決める

オーナーにとって原状回復は注意しなければいけないリスクの一つです。
修繕費用の負担をめぐる問題は、トラブルの原因となりやすく、原状回復に関するトラブルは過去にも多数発生しているため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を制定し、費用の負担はガイドラインに準拠するべきだと述べました。
ガイドラインは改訂を繰り返し、現在は費用負担ルール、トラブルが多い実例の判断基準、トラブルを未然に防ぐ確認リストなど、基本的な考え方に加え、トラブルを迅速に解決するための制度や判例の動向、Q＆Aといった内容になっています。
賃貸経営をするのであれば、必ずガイドラインを把握しておきましょう。

家財道具がない状態で退去立ち合いを行う

退去の立ち合いは、部屋にある家財道具が全てなくなった状態で行いましょう。
家財道具によって隠れている傷や汚れを見落としてしまう可能性があるため、後にトラブルにつながる恐れがあります。
家財道具がない状態での立ち合いを入居者が拒否した場合、傷や汚れ、破損など、何か隠したいものがあるのかもしれません。
一般的に退去時の立会いは、引っ越しが完了した後に行われるため、部屋に家財道具がない状態で行われるはずです。
必ず何もない状態で確認するようにしてください。

書面に残す

退去時はオーナーだけではなく、入居者も立ち会って行われます。
その際、確認したことはすべて書面化するようにしましょう。
口約束でも法的効力は発生しますが、証拠となるものがないことから、「言った・言っていない」争いになる可能性があります。
場合によっては、「そんなこと聞いていない」と初めから知らなかったような素振りを見せる恐れもあるため、十分注意しなければいけません。
同意を証明するためにはただ書面に残すだけはなく、必ず入居者のサインが必要になります。
書面に残すのが難しい場合は、写真を撮っておくのが望ましいです。
また、後にトラブルが発生した際、連絡が取れるよう、連絡先を確認することも忘れてはいけません。
万が一の時に備えておくことが重要です。

ライフラインの手続きをチェックする

引っ越しの際には、引っ越し業者の手配や不動産会社での手続き、転居・転入の手続き、携帯・クレジットカード・郵便物の住所変更など、やらなければいけないことが多いため、ライフラインの解約手続きを忘れがちです。
そのため、退去時には原状回復費はもちろん、電気やガス、水道、インターネット回線使用料などのライフラインの手続きをチェックすることも欠かせません。
解約されていない場合、オーナーが勝手に手続きをすることはできません。
立ち合いの際には、必ずライフラインが解約されているか確認してください。

室外の状況も確認する

傷や汚れ確認する際、室内ばかりに気を取られてしまいがちですが、室外も入念にチェックしましょう。
もちろん、室外であっても故意・過失・不注意による傷や汚れは原状回復費に含まれます。
また、忘れ物をする可能性もあるため、隅々まで確認しておくことが非常に重要です。
退去時に室内、室外の状況をしっかり確認していれば、トラブルにつながる恐れもありません。

トラブル回避のために見落としを無くすことも重要

ここまで、トラブルを回避する様々なコツについてご紹介しましたが、原因を作らないためには、見落としを無くすことが大切です。
具体的にはどのようなポイントをチェックすれば良いのでしょうか？
以下では、チェックすべきポイントを場所別でご紹介します。

水回りのチェックポイント

キッチンや浴室、洗面台、洗濯機周辺、トイレなど、水回りは汚れやすいため念入りにチェックしましょう。
キッチンは水や油を使用するため、汚れやすい場所でもあります。
以前、入居者が清掃をしていたかどうか確かめましょう。
この際、蛇口や水栓などに破損個所がないかチェックするほか、入居時にはなかった部品を設置していないか確認してください。
蛇口は一度ひねって水が出るか確認しておきましょう。
また、レンジ周りや換気扇内の汚れ、水漏れ、水あか、カビの発生、収納棚など、隅々までチェックすることが重要です。
次に浴室です。
浴槽や鏡、排水口、床、シャワーヘッドなど、様々な箇所をチェックするようにしましょう。
経年劣化によるものであれば仕方がありませんが、水漏れや水あか、カビの発生は清掃が不十分であることが原因になっているかもしれません。
また、シャワーヘッドは入居時と異なる部品が取り付けられている可能性が高いため、注意しなければいけません。
洗面台や洗濯機周辺はキッチン同様、水漏れやカビの発生、水栓の破損がないか確認します。
そして最後にトイレを確認する際は、便器・便座・水洗タンクに異常がないかチェックしてみてください。
普通に使用していて破損することはほとんどありません。
また、水漏れによるシミやカビがあるかないかも確認しましょう。
普段何気なく生活していると気づきにくいですが、水回りは汚れが目立ちやすいため、確認を怠らないようにしてください。
また、水回りの修繕費用は入居者が負担することになっており、退去時に見つけられなかった場合、後に入居者に請求するかオーナーが費用を負担しなければいけません。

居室のチェックポイント

まずは壁や床、天井などに傷、汚れがないか見てみましょう。
考えられるものとして、壁の釘跡、タバコによるヤニ汚れ、カビなどがあります。
このような傷や汚れは使い方の悪さが原因であるため、修繕費用は全て入居者が負担することになります。
釘跡、ヤニ汚れ、カビなどは一目見ればわかりますが、実際には目を凝らして見なければ気が付かない場合もあるため注意しなければいけません。
例えば、ドア上部分の傷や床と近い部分の壁紙の汚れなどは見落としがちです。
生活による摩耗が原因となっている場合もありますが、物の扱いが雑なためにできた傷や汚れ、破損である可能性もないとは言い切れません。
また、室内に備え付けられているエアコンや火災報知器、照明を取り付ける器具の状態も必ず確かめてください。
しっかり目視することで、後にトラブルにつながることを防げます。
居室を調べる時は、ほかにも窓ガラスや網戸、窓枠サッシなど、細かい部分まで見るのが望ましいです。
入居時よりも明らかに状態が悪くなっている場合、原状回復費に計上できる可能性があります。
さらに、和室の物件や和室付きの物件の場合、畳や襖、障子の状態をチェックすることも欠かせません。
実は畳は傷みやすいため、傷や汚れが目立つ場所でもあります。
ただし、普通に生活しているうちに劣化が進んでいくケースもあるため、慎重に判断することが大切です。
居室は隅々までくまなくチェックすることが極めて重要です。

玄関のチェックポイント

玄関は毎日出入りする場所であるにも関わらず、見落としがちなチェックポイントがあります。
玄関ドアやドアノブ、下駄箱、玄関周辺設備機器の破損などをしっかりチェックしてください。
玄関ドアやドアノブは影になっている場合が多いため、傷や汚れを見つけにくいです。
人の出入りが多い場所であることから、想像以上に状態が悪い可能性があります。
見落とさないようしっかり目視で確認してください。
また、普通に生活している中でドアにひび割れや穴が開くといった被害が発生するとは考えにくいため、入居者の故意・過失・不注意である可能性が高いと言えます。
万が一、ドアの開閉具合が悪かった場合、セキュリティ面での心配もあるため、必ず修繕しなければいけません。
下駄箱はドアが開閉するか、中板があるか確認しましょう。
使い方は人それぞれであるため、中板を取って使う人や、位置を変えて使う人もいます。
この際、元の状態に戻すための部品を持っているか確かめることも欠かせません。
その他にも、鍵・スペアキーを紛失していないか、インターホンは正常に作動するか、ドアチェーンは使えるかなど、設備機器をくまなくチェックしておくことも大切です。
ただし、次の入居者に渡す鍵の交換はオーナー負担となります。
玄関周りは意外にもチェック項目が多いため、注意を払いながら確認するようにしましょう。

外回りのチェックポイント

退去時に見落としがちなのは外回りです。

引っ越し時は大量のゴミが発生するため、正しく分別できているかチェックしなければいけません。
普段のゴミ出しとは違い、粗大ゴミも発生することから、しっかり確認しておく必要があります。
最悪の場合、粗大ゴミをそのまま放置して引っ越してしまうことも考えられるため、回収受付番号を聞いた上で、回収シールが貼られてあるか確かめましょう。
万が一、分別しないまま処分されていたり、粗大ゴミが放置されていたりした場合、近隣からクレームが入る可能性もあります。
オーナーは最後まで気を抜いてはいけません。

支払いに応じない場合

様々なチェックポイントをご紹介しましたが、原状回復による修繕費用を請求した時に、入居者が支払いに応じない場合、オーナーはどのように対処すれば良いのでしょうか？
これは、賃貸経営をする上で最も起こりやすいトラブルです。
中には責任転嫁する人もいるため、正しい対処法を身に付けておくことが大切です。
まずは、契約の際に連帯保証人になった人物に連絡し、修繕費用を請求しましょう。
連帯保証人には支払い義務があるため、請求しても全く問題ありません。
他に挙げられる対処法は、借家人賠償保険を適用させることです。
契約した物件に損害を与えた場合に適用される保険であり、オーナーに保険金が下りる可能性があります。
このように、入居者が支払いに応じない場合は、連帯保証人または借家人賠償保険の適用を検討してみてください。
退去立ち合いを終わらせなければ次の入居者を迎え入れることはできません。

まとめ

今回は、退去時の立ち合いの際に起こりがちなトラブルについてご紹介しました。
原状回復費用や特約、説明責任などは経営する上で大きなリスクとして挙げられますが、あらかじめ対策しておくことでトラブルは防げます。
双方が納得できるような結果を導くには、見落としを無くすことも極めて重要です。
今後、賃貸経営を考えている人は、この記事を参考にトラブル回避のコツを身に付け、しっかりと対策をしましょう。