アパートの一室がゴミ屋敷に！入居者を退居させることは可能？

家の中や外にまでゴミが溢れているゴミ屋敷が近年問題になっていますが、ゴミ屋敷は一戸建てだけでなくアパートでも起こり得る問題です。
もしも所有する物件の一室がゴミ屋敷となってしまった場合、どのように対処すれば良いのでしょうか？
今回は、なぜゴミ屋敷になってしまうのか、その理由をはじめ、ゴミ屋敷になることで起こり得るリスクや原因である入居者を退去させるにはどうすれば良いのかなどを詳しく解説していきます。
また、大家さんにできること・できないことや、対処の流れなども紹介しているので、ゴミ屋敷問題に悩んでいる方はもちろん、不安を感じている方はぜひ最後までご覧ください。

ゴミ屋敷問題は多くの自治体で発生している

所有する物件の入居者から「隣室から異臭がする」「玄関の外までゴミが溢れている」といったクレームの電話を受け、慌てて駆け付けるとアパートの一室がゴミ屋敷になっていたケースは少なくありません。
また、この問題は都会だけでなく地方でも起こり得るものです。
平成21年に国土交通省が発表したレポートによると、全国250の市町村が「ゴミ屋敷が発生している」と回答しています。
ゴミ屋敷は多くの自治体で発生している重大な問題なのです。
ただし、このレポートはあくまで一戸建てを対象としたアンケートのため、アパートやマンションは調査対象外となっています。
ゴミ屋敷化したアパートやマンションは戸建てよりもかなり数が多いのではないかと言われています。
ゴミ屋敷の室内には床が見えないほどゴミが溢れかえり、キッチンや浴室は使える状態ではないことも多く、ひどい場合には虫が湧き、フローリングが腐食していることも可能性も考えられます。
所有する物件の一室がゴミ屋敷化することは決して珍しいことではないのです。

ゴミ屋敷になってしまう理由

そもそもなぜゴミ屋敷が発生してしまうのでしょうか？
続いては、ゴミ屋敷になってしまう理由をご紹介します。

物を買いすぎてしまう

買い物が大好きで必要以上に物を購入してしまうと、結果的に物が増えゴミ屋敷化してしまうことがあります。
特にお得なものが好きという方や買い物がストレス発散という方は要注意です。
「今買っておいた方がお得だから」と、家には在庫がまだあるのに買い込み、収納場所に収まりきらず家中が物で溢れてしまうことになります。
また、物が溢れることでどこに片付けてあるかがわからず、再度購入してしまうという悪循環にも陥りやすいです。
買い物が大好きという方の中には、「買い物をしないと落ち着かない」と買い物依存症となっている方もいます。
買い物依存症は、買い物することで脳内にドーパミンという快楽物質が分泌されます。
これを繰り返すことで購入したいという衝動をコントロールできなくなる病気です。
買い物依存症になると「買いたい」という衝動を抑えられなくなるため、必然的に家の中に物が増えてしまいます。

物が捨てられない

日本人の美徳とも言われる「もったいない」精神ですが、行き過ぎると物を捨てられずゴミ屋敷となってしまいがちです。
例え他人がそれはゴミだと言っても、本人にとっては「まだ使える」「そのうち使うかも」と価値ある物と認識し、もったいなくて捨てることができません。
そんなことを繰り返しているうちに、どんどん物が増えてしまい、結果的に物を溜め込んでゴミ屋敷化してしまうのです。
もったいないという気持ちから物を捨てられない人は、幼い頃に貧しい暮らしをしていた人やなかなか欲しいものを購入してもらえなかったという人に多くみられます。

片付ける時間がない

片付けたいという気持ちはあるものの、家事や仕事、育児に追われ、片付けを後回しにしているうちにどんどんゴミや物が増え、結果的にゴミ屋敷化してしまうケースもあります。
このケースの場合では、後回しにしているうちにゴミが溜まりすぎてしまい、本人もどこから手を付けたら良いのかわからなくなることが多いです。
本人に片付けたいという気持ちはあるため、専門業者に依頼し一度部屋の中をすっきりさせると問題が解消されることもあります。

生活が不規則でゴミを出せない

夜間に働いているなど不規則な生活をしている場合、ゴミ出しの時間に家にいなかったり、寝ていたりして、なかなかゴミが出せず溜まっていきゴミ屋敷化してしまうことがあります。
24時間いつでもゴミ出しをできるマンションなどであれば問題ありませんが、そうでない場合時間を守ってゴミ出しをするのはなかなか難しいです。

注意する人がいない

ゴミが溜まっていても、「多少散らかっているだけ」と本人が認識していることもあります。
「これは異常である」と注意してくれる人がいれば良いのですが、そうではない場合、自分では気付けないためどんどんゴミ屋敷化してしまうのです。
このケースは、一人暮らしをしており普段家族や友達を自宅に招くことがないという方によくみられます。
中には普段仕事以外で人と会うことがなく、孤独に感じていると、その気持ちを埋めるためゴミを溜め込んでしまうという方もいます。

精神的な病気を抱えている

ゴミ屋敷に住んでいる方の中には、精神的な病気を抱えている方も少なくなく、うつ病や大切な人を亡くしたことによる気落ちから片付けできなくなるケースもあります。
虫が出たり、悪臭がしたりと住むのも辛いような状況でも片付けをする気力が湧かない場合は、精神的な病気が原因である可能性があります。
また、発達障害が原因のこともあるため、精神的な問題から片付けが難しい場合は、一度受診してみることをおすすめします。

認知症の可能性がある

認知症は様々な原因によって、認知機能が低下し日常生活に支障をきたす病気です。
高齢者によくみられますが、認知症が進むと同じものを何度も買ってしまったり、ゴミ出しができなくなり部屋の中にどんどん溜まっていったりすることがあります。
家族と一緒に住んでいたり、訪問介護サービスを受けていたりすれば防ぐことが可能です。
しかし、一人暮らしで人との交流が少ない場合、そもそも自分ではゴミを溜めているという認識がないため、問題を解決することは難しいです。

アパートがゴミ屋敷になると起こり得るリスク

所有するアパートの一室がゴミ屋敷化してしまった場合、どのようなリスクが起こり得るのでしょうか。
ここでは、ゴミ屋敷化することで考えられるリスクを紹介します。

害虫の発生

部屋中にゴミが溜まることで、ゴキブリやコバエなど害虫が発生するリスクが高まります。
ゴミ屋敷の多くは、コンビニ弁当やカップラーメン、ペットボトルなど食べたものを適切に片付けず、そのまま放置しています。
食べ物のゴミが多く、不衛生、隠れるところも多い場所は、害虫にとって非常に快適な住処となり、繁殖しやすい環境といえるでしょう。
大量に害虫が発生すると、ゴミ屋敷となった部屋だけでなく、近隣の部屋にまで影響を及ぼす可能性があるため注意が必要です。

悪臭問題

生ゴミをはじめ、大量のゴミを放置していると異臭が混ざり合い強烈な悪臭を発生させます。
さらに夏場は腐敗も進みやすくなるため、より悪臭もひどくなり、その被害は隣室だけでなく、周辺一帯にまで及ぶ可能性があります。
近くに悪臭を放つゴミ屋敷があると、窓を開けると家の中まで匂いが流れ込むことから、部屋を開けられず管理者へのクレームとなる可能性が高いです。
また、悪臭は部屋そのものにも染みついてしまうため、仮に退去してもらいゴミをすべて処分したとしても、なかなか臭いは消えず修繕費用が高額になるリスクがあります。

火災のリスク

タバコの不始末やストーブからの発火など住宅火災には様々な原因がありますが、ゴミ屋敷では一般的な住宅と比較しても燃えやすいものが多いため、火災が発生するリスクは極めて高いです。
特にゴミ屋敷はコンセントと電源プラグの間に溜まったホコリがショートし発火するトラッキング火災を引き起こすリスクも高いです。
さらに、燃えやすいものの多いゴミ屋敷は放火の対象となりやすいと言われています。
これまでに、ゴミ屋敷が放火の被害に遭った事例はいくつもあることから、注意が必要です。

空室リスク

所有するアパートの一室がゴミ屋敷化した場合、隣室が空室となるリスクが高いです。
さらに、隣室がゴミ屋敷であると外目からもわかる場合、新たな入居者が決まるのは非常に難しいです。
いくら自分の部屋は綺麗でも、悪臭や害虫が発生するゴミ屋敷が隣室や近くにあるアパートに、わざわざ入居したいと考える人は非常に稀と言っていいでしょう。
空室が出るということは、その分家賃収入も減ってしまいます。
アパート内にゴミ屋敷が発生することで被る経済的損失は非常に大きく重大です。

ゴミ屋敷を理由にアパートから退去させることは可能？

所有する物件でゴミ屋敷が発生した場合、その原因となった入居者を退去させられるのでしょうか？
法律ではどのように定められているのか、詳しく解説していきます。

善管注意義務違反として退居は求められる

所有する物件がゴミ屋敷となり、他の住人からクレームがあった場合、大家さんや管理会社は対応しなければいけません。
いくらゴミとはいえその所有権は入居者にあるため、勝手に処分することは「所有権の侵害」であり認められていません。
そのため、管理者側にできることは、内容証明郵便の送付や行政機関への相談です。
内容証明郵便では指定する日付までにゴミを処分しなかった場合、当該ゴミの処分と賃貸契約の解除を行う旨を記載しましょう。
内容証明郵便を送付し、期日までに対応されていないからといって、すぐにゴミを撤去することはできません。
しかし、内容証明郵便を送ることで、入居者に対し注意対応をしたという証拠になります。
また、行政機関への相談では、保健所や区役所のほか、警察や消防署への相談が挙げられます。
管理者だけで解決が難しい場合には、行政機関にも協力してもらいながら対応することも有効です。
何度注意してもゴミ屋敷が解消されない場合、入居者は「善管注意義務に違反している」と考えられます。
善管注意義務違反とは、入居者は大家さんもしくは管理会社に借りている一室を明け渡すまで、善良な管理者の注意をもって、借りている部屋保管しなければならないという義務のことです。
これを「善良なる管理者の注意義務」をいい、略して「善管注意義務」と言います。
つまり、借りている部屋をゴミ屋敷にするということは、この善管注意義務に違反すると考えられるため、退去を求めることも可能です。

実際に退居させるのは難しい

何度注意してもゴミ屋敷が改善されない場合、善管注意義務違反として退去を求めることは可能だとお伝えしました。
しかし、これはあくまで可能であるけれども、実際に退去させるのには非常に根気のいる作業となります。
過去の判例では、社会常識の範囲を著しく超える大量のゴミを放置する行為は賃貸借契約の解除が可能であるとされましたが、この裁判でのポイントは以下の2点です。

・過去複数回に渡りゴミを処分するよう求めたが、入居者が応じなかった
・賃貸借契約において「室内で危険・不潔・近隣に迷惑をかける行為はしてはいけない」という特約を結んでいた

特に、特約を結んでいた部分は非常に大きなポイントです。
実際の判決でも「室内にゴミが放置されており不潔であっても、すぐに賃貸借契約を解除することはできない」とし、基本的には多少部屋を汚した程度では、契約条項や特約の違反だとしても管理者側が一方的に契約解除することはできません。
しかしながら、裁判では以下の3つを理由に、入居者への退去を認めたのです。

・2年以上、社会常識を超える大量のゴミを放置していた
・管理者が消防署から火災が発生する危険性があると注意を受けている
・火災発生の危険性に加え、衛生上の問題もあり管理者だけでなく近隣住民にも大きな迷惑を掛けている

つまり、ゴミ屋敷の入居者を退去させたい場合には、以下の手順を踏む必要があります。

①ゴミを片付けるよう口頭もしくは文書で注意する
②それでも改善されなければ内容証明郵便を送付する
③しかるべき機関に相談する

これらの対応を取ることで裁判となった際、管理者が有利となり、入居者の退去が認められる可能性が高まります。
しかし、例えゴミ屋敷であったとしても、退去を求めるためには何度も注意したり、裁判を起こす手続きを取ったりと非常に時間と労力がかかることは否めません。

大家さんができること・できないこと

ここでは、実際に問題が発生した場合、大家さんができることとできないことについてご紹介します。
不動産経営を行う際には必ず確認しておきましょう。

初期段階で気付いたら注意できる？

ゴミ屋敷になっていると気づいた場合、初期段階で注意することが重要です。
早めの段階で注意喚起ができれば、近隣からのクレームや行政機関とのトラブルなど、大きな問題に発展する前にトラブルを防げる可能性が高くなります。
初期段階で注意していなかった場合、後に「事前に言われていない」と大家さんに非があると主張してくるかもしれません。

ゴミ屋敷のゴミは勝手に処分しても良いのか？

上述したとおり、ゴミ屋敷化してしまうと害虫の発生、悪臭問題、火災リスク、空室リスクなど、様々な問題を引き起こす可能性があります。
そのため、入居者が留守の間にゴミを処分しようと考える大家さんもいるはずです。
しかし、入居者の許可を得ず、勝手にゴミを処分した場合、所有権の侵害に当たります。
大家さんはもちろん、管理会社であってもNGです。
他人からすればゴミのようなものでも、入居者本人にとってはゴミではない可能性があるため、扱いは慎重に行わなければいけません。
ただし、賃貸契約を解除した後であれば、大家さんまたは管理会社がゴミを処分することは可能です。
契約中は勝手に触らないようにしましょう。

片付けるよう張り紙をしても良い？

初期段階で注意したにも関わらず、ゴミを片付ける様子が全くみられない場合、大家さんは次の手段を考えます。
入居者にゴミを撤去するよう呼びかけるためにドアに張り紙をするという手段があります。
しかし、注意喚起としてドアに張り紙をすることは名誉棄損に当たる可能性があるため、十分注意しなければいけません。
他の入居者の目に付くような場所に張り紙をした場合、「名誉を傷つけられた」と感じた入居者が大家さんを訴える恐れがあります。
ゴミ屋敷化しているという確かな証拠がない限り、第三者の目に触れるような場所に張り紙をするのはNGです。

出て行ってもらうために電気・水道を止めても良い？

ゴミ屋敷化した部屋の入居者に出て行ってもらうよう、電気・水道といったライフラインを止めるのはNGです。
たとえ相手に非があったとしても、同じように不正行為で対応してしまえば自力救済に当たるため、注意しなければいけません。
トラブルへの対応は自分で解決するのではなく、自治体や裁判所に相談するのが望ましいです。

鍵を勝手に交換しても良い？

入居者を追い出すため、外出中に入居者の許可なく部屋の鍵を交換した場合、プライバシー権の侵害、住居侵入罪に問われる可能性があります。
ゴミを撤去したら鍵を返すといった対応もNGです。
もちろんゴミをそのまま放置している入居者に非がありますが、勝手に鍵を交換するのは違反行為に当たるため、十分注意しなければいけません。
場合によっては損害賠償を支払うよう請求されることもあります。

アパートがゴミ屋敷になった時に行うべき対処の流れ

実際に問題が発生した場合、大家さんはどのように対応すれば良いのでしょうか？
適切な対応ができるよう、以下の流れを参考にしてみてください。

①口頭や文書で片付けるよう注意する

自身が所有するアパートの一室がゴミ屋敷化していた場合、まずは口頭や文書で片付けをするよう注意喚起を行いましょう。
入居者が在宅の際に直接訪ねたり、内容証明郵便を送ったりすると片付けに応じてもらえるかもしれません。
内容証明郵便については後述します。
明け渡し訴訟を起こす際には、入居者に注意喚起を行ったという事実を証明しなければいけません。
口頭や文書で注意喚起を行ったとしても、片付けに応じてもらえない可能性があります。
訴訟を起こした際、不利になることがないよう、随時自身の行動を記録しておくのがおすすめです。
入居者との会話の内容や日時などを記録しておくことによって、その記録したメモが注意喚起を行ったという証拠として提出できます。

②内容証明郵便を送る

上述したようにドアなどの第三者の目に触れるような場所に張り紙をするのは所有権の侵害に当たる可能性があるため、注意喚起をしたいのであれば内容証明郵便を送りましょう。
内容証明郵便とは、いつ誰が誰宛にどのような内容の文書を送ったかということを証明する制度です。
法的証拠として提出できるため、内容証明郵便を受け取っている場合、入居者は言い逃れできなくなります。
書類には「○年○月○日までにゴミを撤去してください」という旨と、「期日までに撤去されなければ賃貸契約を解除します」という旨を記載しましょう。
内容証明郵便は第三者の目に触れることがないほか、注意喚起をしたという証拠になるため、口頭で注意しても応じてもらえない場合は必ず送ってください。

③自治体に相談する

ゴミ屋敷問題が発生した場合、内容証明郵便を送ると共に自治体に相談するのがおすすめです。
相談窓口となっているのは、警察、消防署、保健所、市役所・区役所などです。
現在、ゴミ屋敷を強制撤去できる法律はありませんが、独自の対策を条例化する自治体が増えてきています。
ゴミ屋敷は社会問題へと発展しているため、今後も独自の対策を条例化する自治体が増えるでしょう。
大家さんから相談を受けると、自治体は「調査→助言・指導→支援→勧告」という流れで注意喚起を行います。
勧告したにも関わらず片付けに応じない場合は、自治体からゴミを撤去するように命令されます。
この命令に従えば、氏名を公表されたり、罰金を科せられたりすることはありません。
最後まで命令を無視し続けた場合、自治体による行政代執行（強制撤去）が実施されます。
ただし、行政代執行はあくまで最終手段となっており、環境庁の「平成29年度ごみ屋敷に関する調査報告書」 によると、行政代執行を実施したケースは全体の6.5％と非常に少ないことがわかります。

④明け渡し訴訟を行う

入居者の自宅に内容証明郵便を送ったり、自治体に相談したりしてもゴミが撤去されず、変化が見られない場合は、明け渡し訴訟を起こします。
訴訟を起こす際は地域管轄の裁判所に提起しましょう。
その後、調停の期日が決められ、和解調停の場が設けられます。
話し合った結果、和解できれば和解同意書を作成し、退去の日程を決めましょう。
万が一、和解できなかった場合は、裁判の判決を待つことになります。
注意喚起したにも関わらず、状況に改善がみられないというのは、賃貸契約解除を命じる理由として適切です。
退去してもらいたいのであれば、明け渡し訴訟を行いましょう。

原状回復工事にかかる費用と負担について

ゴミをそのまま室内に放置していると腐食や害虫発生など、様々な問題が生じるようになります。
大家さんはゴミ屋敷の住人が退去した後、次の入居者が入れるよう元の綺麗な状態に戻さなければいけません。
ここでは、原状回復にかかる費用や負担について解説していきます。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が適用

経年劣化や通常摩耗によるキズ・汚れであれば、原状回復にかかる費用は大家さんが負担することになります。
ゴミ屋敷のように明らかに入居者の故意・過失によるものだとわかる場合は、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が適用されます。
ただし、ゴミ屋敷であったとしても建物の経過年数による減価償却を考慮しなければいけないため、修繕にかかる費用の全額を請求するのは極めて難しいです。
原状回復にかかる費用の負担割合はケースによって異なるため、専門機関に相談しましょう。

元入居者に費用を負担してもらうことも

入居者の故意・過失によって修繕が必要な場合は、原状回復費用を負担してもらえます。
例えば、タバコのヤニ汚れや臭い、ペットの臭い、カビ、シミ、落書き、油汚れ、腐食、キズなど、通常摩耗を超える場合は入居者負担となります。
原状回復費用を請求する際は、建物自体の経過年数を考慮しなければいけません。
築年数が古ければ古いほど、経年劣化や通常摩耗が目立つようになります。
公平になるよう建物の経過年数に応じて請求する金額を設定する必要があるのです。
国土交通省のガイドラインには、各設備の耐用年数が記載されているので、あらかじめ確認しておきましょう。

ゴミ屋敷の原状回復工事を行った場合の費用相場

実際、ゴミ屋敷化した部屋の原状回復工事を行う場合、費用はどれくらいかかるのでしょうか？
ここでは、工事費用の相場についてみていきましょう。
ゴミ屋敷化した部屋はドアやフローリング、壁紙、各設備と、部屋中のものを交換しなければいけない場合もあるため、通常よりも原状回復費が高額になります。
壁紙の張り替えに10万円程度、フローリングの張り替えに20万円程度が相場です。
ただし、部屋の広さや腐食・害虫発生などの具合によって金額は変動するため、注意しなければいけません。
また、室内のゴミを処分するための費用も発生します。
ゴミを撤去する際の費用は5～10万円程度が相場となっています。

ゴミ屋敷トラブルを未然に防ぐには？

ゴミ屋敷が生まれる理由や起こり得るリスク、大家さんの取るべき対応などについてご紹介しましたが、どうすれば未然にトラブルを防げるか気になる方も多いはずです。
ゴミ屋敷問題に備えるためにも、以下の点を心得て不動産経営を行いましょう。

入居審査をしっかりと行う

ゴミ屋敷化することを防ぐためには、入居審査をしっかり丁寧に行うことが重要です。
アパートにおける入居審査では、「家賃を支払う能力があるか」「安心して貸すことができるか」など、入居を希望する人物がトラブルを起こす様子がないかをチェックします。
審査する項目は、支払い能力、連帯保証人の保証意思、入居希望者の人柄などです。
会話をする中で言葉遣いや態度もチェックしておくと、後にトラブルにつながるようなことを防げます。
不動産経営において注意しなければいけないのはゴミ屋敷問題だけではありません。
安定した経営を目指すためには、家賃を滞納しそうな人物や、設備を乱暴に扱って壊しそうな人物が入居しないよう、審査の時点でしっかり見極める必要があります。
また、入居者が夜逃げした場合、非常に厄介なことになるため、十分注意しなければいけません。
連帯保証人に連絡が取れたとしても、契約者本人と連絡が取れなければ、賃貸契約解除に関するやり取りができなくなります。
起こり得る様々なトラブルを回避するためにも、慎重に入居審査を行うようにしましょう。
契約を結び、入居させてしまってからでは手遅れです。

賃貸借契約書に明記しておく

契約を結ぶ際、賃貸借契約書に特約として、ゴミ屋敷化した場合の立ち退きに関するルールを明記しておくことによって、トラブルを未然に防げる可能性があります。
ゴミがそのまま放置されたり、近隣に迷惑がかかったりするような状況を招いた場合、即刻賃貸契約を解除するという旨を契約書に記載するのがおすすめです。
また、契約書にゴミ屋敷化してしまった場合の原状回復費用を負担するのは入居者であると明記しておけば、安心して賃貸契約を締結できます。
入居者が契約書にサインした時点で記載された内容が有効になるため、言い逃れはできません。

入居者とコミュニケーションを取る

ゴミ屋敷化した部屋は時間が経過すると共に深刻さが増していきます。
対処が遅れると取り返しのつかないような状態になってしまう可能性もあるため、早い段階で問題を発見・解決することが重要です。
大きなトラブルに発展することを防ぐためには、日常的なコミュニケーションが大切になります。
定期的な設備点検を実施し、各部屋を訪れる機会を作るとゴミ屋敷化するのを防げるようになります。
ゴミを溜め込まないような状況を作るのが望ましいです。

まとめ

近年、社会問題にまで発展しているゴミ屋敷ですが、自治体でも独自の対策が条例化されるなど、ゴミ屋敷改善への対応が進んでいます。
ゴミ屋敷化を防ぐためには大家さんの対応も非常に重要です。
対処が遅れると近隣にも迷惑がかかるため、早めの段階で注意喚起を行いましょう。
内容証明郵便を送っても改善が見られない場合は、自治体または裁判所へ相談するのがおすすめです。