賃貸経営に欠かせないのが保険です。
大家さん自身が加入する保険はもちろん、入居者にも加入してもらうべき保険があります。
保険とひと口に言っても、種類や補償範囲、対象となる事故など様々です。
起こり得る災害・事故を総合的にカバーしてくれる保険への加入が望ましいですが、そのような保険は存在するのでしょうか。
今回は、入居者に加入してもらうべき保険、大家さんが加入するべき保険に加え、保険料の相場や保険の選び方についてご紹介します。
自然災害・事故発生時の備えとして知っておくべきポイントもご紹介するので、事故が起こった時にどうすればよいのかわからないという方はぜひ最後までご覧ください。
Contents
個人賠償責任保険（補償）とは？
個人賠償責任保険は、他人の物を壊してしまったり、怪我をさせてしまったりした時に発生する損害賠償責任に備えるための保険です。
治療費や修理費といった費用が補償される他、裁判や調停の費用も補償されます。
比較的発生する可能性が高いトラブルに対応する保険ということで、加入しておくと安心できる保険の1つと言えます。
個人賠償責任保険は、単体で加入するものではなく、メインの保険にオプションのような形で付加されるのが一般的です。
自動車保険や火災保険はもちろん、クレジットカードへの付帯ができる会社も増えています。
また、保険金額は契約内容によって異なり、1,000万円の場合もあれば、1億円の場合もあります。
対象となる事故例を見てみましょう。
・飼い犬が他人に怪我を負わせた
・自転車で歩行者をはねた
・投げたボールが他人の家の窓に当たって割れた
・ベランダから物を落としてしまい、他人の車にキズがついた
このように、思いがけない事故が起きた時に補償されるのが個人賠償責任保険です。
個人賠償責任保険は、加入している本人に加え、配偶者、同居している親族、別居している未婚の子どもも補償の対象になります。
一人ひとり加入する必要がない上、月数百円で付帯できることがほとんどであるため、気軽に加入しやすいというメリットもあります。
過去には、子どもが自転車で歩行者を怪我させてしまい、母親に約9,500万円の損害賠償命令が出されたことがあります。
この場合、個人賠償責任保険に加入していないと、高額の損害賠償義務を負わなければなりません。
身近に潜む賠償のリスクを減らすためにも、個人賠償責任保険への加入は欠かせないと言えるでしょう。
ただし、ご覧いただくとわかるとおり、わざと怪我をさせた、意図的に物を壊したという場合は、補償されません。
加えて、他人から借りているものを壊してしまったという場合も対象外となります。
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借家人賠償責任補償との違い
個人賠償責任保険は他人から借りているもの、つまり、大家さんから借りている物件を借主が壊してしまった場合は、補償対象外となります。
つまり、物件の借主が住宅設備を壊したり、火事を発生させたりしたとしても、個人賠償責任保険では補償されないのです。
例えば借主が料理中に家事を発生させ、原状回復をしてからの返還ができないといった場合は、補償対象外になります。
どちらかというと個人賠償責任保険は、住人同士のトラブルに使える保険と言えるでしょう。
一方で、借家人賠償責任補償は、大家さんに対して補償されるものです。
借主には原状回復義務があるため、損害賠償責任の有無に関係なく、借りている物件を元の状態に戻さなければならないという決まりになっています。
とはいえ、物件内で事故が起こると、程度によっては修理に数十万円以上かかってくることもあるため、すぐに払えない借主も少なくないでしょう。
そこで役に立つのが借家人賠償責任補償です。
借家人賠償責任補償は、火災や破裂、爆発、水濡れ事故が保証の対象となります。
借主が借家人賠償責任補償に加入していれば、大家さんが負担することなく、物件を元通りにできる可能性が高くなるのです。
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家財保険は加入してもらうべき？火災保険との違いとは
入居者に加入してもらいたい保険としては、家財保険も挙げられます。
家財保険とは何なのか、強制加入できるのか、どんなものが対象になるのかなどを詳しく見ていきましょう。
家財保険とは
家財保険に加入してもらうべきなのか悩んでいる大家さんもいるかもしれませんが、家財保険への加入は必須と言ってもよいほど重要です。
その理由は、「失火責任法」という法律があるからです。
例えば入居者が火災を発生させて延焼し、隣の部屋に被害が生じてその部屋の家具家電が使えなくなってしまっても、被害に遭った入居者は火災を発生させた入居者に損害賠償請求ができません。
家財保険は、そのような事故が起きた時、家具家電をはじめとする家財の補償をしてくれるものです。
つまり、家財保険に加入していなければ、家具家電やその他の家財を自己負担で購入し直さなければならないのです。
できるだけ早く立て直すためにも、家財保険の補償を受けられるようにしておくことが望ましいと言えます。
家財保険は火災保険のうちの1つ
家財保険に馴染みがない方は多いですが、火災保険と言われればわかるという方がほとんどです。
家財保険は火災保険のうちの1つであるため、家財保険に単体で加入するわけではありません。
火災保険は、先ほどご紹介した「個人賠償責任保険」「借家人賠償責任補償」、そして家財保険の3つがセットになっているのが基本です。
つまり、火災保険に加入することで、住民同士のトラブルへの補償、大家さんへの損害賠償、生活をスムーズに立て直すための補償の3つが叶えられます。
家財保険（火災保険）への加入は強制できるのか
家財保険は入居者にとって大切な保険ですが、法的効力を使って強制加入させることはできません。
しかし、加入を義務とすることは可能です。
つまり、「火災保険に加入しない場合は契約することはできない」というように説明をすることができるのです。
そのため、火災保険に加入してくれる人だけに物件を貸せるため、安心して賃貸経営を続けられます。
家財保険の補償対象となる事故
家財保険の補償対象となる事故は、火事だけではありません。
・落雷
・爆発
・風災
・雹災
・雪
・水災
・水漏れ
・盗難、破損、汚損
以上のように、落雷や風災などで被災した時でも補償される心強い保険です。
例えば、落雷で家電製品が壊れた、降ってきた雹によって自転車が壊れたといった時に、補償されます。
地域によっては被害を受ける可能性が低いものもあるため、それに合わせて補償対象を決めることも可能です。
家財保険の家財って何？
次に、家財保険における家財について確認していきます。
家財に含まれるもの
家財に含まれるものとしては、次のものが挙げられます。
・家具
・家電
・食器
・衣類、装飾品
・パソコン、スマホ
・日用品
・自転車、原付バイク
・定期券
・貴金属
・宝石、美術品
家具はテーブルやイス、ソファまで、家電は掃除機や冷蔵庫、カメラまで幅広く含まれます。
自転車や原付バイクなど、家の中に収容していない場合でも保険の対象になることも少なくありません。
また、美術品などは、補償額に上限が設けられていることがあるため注意が必要です。
家財に含まれないもの
家財に含まれないものは以下のものです。
・自動車、バイク
・動物、植物
・クレジットカード
・電子マネー
・通貨
・小切手
・切手
・有価証券
・印紙
自動車は家財保険ではなく車両保険を付けるため、家財の対象にはなりません。
家具家電付き物件でも加入してもらうべきか
最近では、家具家電付きの賃貸物件が多くあります。
物件と同時に貸すことになる家具家電は、入居者のものではなく大家さんのものであると判断されます。
そのため、家具家電付きの賃貸物件の場合は、大家さん側で家財保険に加入しておく必要があるのです。
もちろん、入居者が家具家電を持ち込むこともあるため、入居者側も家財保険に加入しておく方が安心と言えるでしょう。
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自然災害・事故発生時の備えとして知っておくべきポイント
入居者全員が火災保険に加入していても、自然災害や事故が発生した場合、多少なりとも大家さんに負担がかかってくるのは事実です。
自然災害や事故発生時、速やかに適切な行動ができるよう、備えとして知っておくべきポイントを見ていきましょう。
保険はできるだけ大家さんが案内したものに加入してもらう
火災保険未加入の入居者がいると、大家さんにとって大きな不利益になる可能性が高くなります。
しかし、それについて理解がない入居者が多いのも事実です。
そのため、できるだけ安く抑えたいという考えから、大家さんが案内したものではなく、自分で探してきた火災保険に加入したいと希望してくる方が少なくありません。
とはいえ、入居者が加入希望する火災保険では、補償が十分に受けられないことがあります。
もちろん、大家さんが納得した場合は受け入れても問題はありませんが、受け入れる前に保険の内容をしっかりと確認することが重要です。
例えば、火災保険（個人賠償責任保険・借家人賠償責任補償・家財保険）に加入していても、実際に火災が起きた時、補償が不十分だと、大家さんに大きな負担がのしかかってくるのです。
入居者が希望する火災保険の補償範囲などをチェックし、十分な補償が受けられるのか確認してください。
しかし、このように個別に対応していると、時間や労力がかかることから、できるだけ大家さんが案内したものに加入してもらうのが望ましいでしょう。
火災保険の案内をする時は、入居者が以前契約していた火災保険に加入したままになっていないかを確認することも大切です。
二重契約になり、入居者が損をしてしまうことを防ぎましょう。
入居者が火災保険の更新をしていないことがある
入居時に火災保険に加入していても、入居者が更新手続きを行っていない場合、無保険になっているケースがあります。
そうなると、大家さん自身が加入している火災保険を駆使して対応するしかありません。
入居時に加入していた場合でも安心せず、自然災害や事故が発生した時は、入居者・大家さん双方の補償内容を確認するようにしましょう。
事故が起こった時は素早く対応する
大家さんは、自然災害や事故が発生した場合、次のような対応が求められます。
・警察や消防への対応
・入居者の安否確認
・入居者の仮住まいの準備
・保険会社に連絡
・現場検証の立会い
・近隣へのお詫び
自然災害や事故が発生すると、それを機に退去してしまう人が増える傾向にあります。
ただでさえ退去されやすい状況であるにも関わらず、事故への対応が遅れれば、入居者から不信感を抱かれたり、復旧に時間がかかってしまったりするでしょう。
結果的に多くの退去者が出てしまい、大きな痛手となってしまうのです。
そのため、事故への対応・復旧がいち早く行えるよう、事故が起こった時に役立つマニュアルを作成しておくのがおすすめです。
復旧がスムーズに進めば、仮住まいにかかる費用も低減することも可能でしょう。
家財・設備の修理義務は誰にあるのか明確にする
自然災害や事故で入居者の家財や住宅設備が損害を受けた時、入居者と大家さんどちらに修理義務があるのか混乱してしまうことがよくあります。
特に入居者は事故発生時に動揺してしまうことが多いため、なだめながら冷静に対応することが欠かせません。
修理義務は、事故の原因によって変わるため、まずは何が原因なのかを明らかにする必要があります。
ここでは、窓ガラスが割れた時を例としてご紹介します。
・入居者に過失があった場合
物をぶつけて窓ガラスが割れたなど、入居者の過失によって損害が発生した場合は、入居者が修理義務を負います。
この場合は、借家人賠償責任補償や家財保険が適用されます。
・空き巣や不法侵入に遭った場合
この場合は、大家さんが修理義務を負うことになりますが、大家さんが加入している火災保険を活用できます。
しかし、緊急で修理が必要となった場合は、家財保険の修理費用特約を活用できるケースがあるため、入居者自身が修理することも可能です。
・熱や錆が原因で割れてしまった場合
熱や錆が原因の場合は、大家さんに修理義務があり、この場合も大家さんが加入している火災保険が使えます。
空き巣や不法侵入と同様、緊急性が高ければ、家財保険の修理費用特約が適用されることもあるため、入居者が修理するケースもあります。
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大家さんも加入するべき火災保険の適用範囲
賃貸物件においては、入居者だけでなく大家さんも火災保険に加入しておく必要があります。
入居者が加入する火災保険だけでは、家財は補償されても建物までは補償されないからです。
大家さん向けの火災保険に加入することで、以下の事象について補償が適用されます。
建物火災
隣接する建物で発生した火事による延焼や飛び火で、自身が所有する建物が燃えてしまった場合は、「失火責任法」により火元の住人に損害賠償請求を行うことはできず、すべて大家さんの負担となります。
しかし、大家さん向けの火災保険に加入しておけば、建物の修理・再建にかかる費用や家賃の損失などを補償してもらえます。
なお、補償対象となる建物には、塀や門なども含まれます。
地震以外の自然災害
自然災害で建物が被害を受けた場合も、火災保険でカバーできます。
補償対象となる自然災害としては、台風や落雷、大雪、豪雨などのガス漏れによる爆発被害や雹災などが含まれます。
特に、近年は集中豪雨による洪水や土砂崩れなどの被害が増加傾向にあるので、これらに備えるためにも、火災保険への加入が欠かせません。
ただし、地震が原因の被害については火災保険の対象外です。
その他の損害
火災保険の補償範囲には、自然災害以外に「その他」という項目があります。
その他の項目に該当するのは、水漏れ、盗難、落下物や飛来物の衝突、予期せぬ事故での破損や汚損などです。
落下物や飛来物の衝突には、偶発的な車からの飛び石や空からの落下物による損害の他、故意に投げ込まれた物体による損害なども含まれます。
また、建物の塀に落書きをされて外観が著しく損なわれた場合も、補償が受けられる可能性があります。
賃貸経営では、火事や自然災害に加えて突発的な事故や部外者によるいたずらなど様々なリスクが存在します。
それらのリスクについて家財と建物の両方をカバーするには、入居者に火災保険への加入を促すとともに、自身も大家さんが加入すべき火災保険の内容についてよく理解した上で、最適な保険に加入することが大切です。
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火災保険の大家さん向けの特約
火災保険は、上記でご紹介した基本的な補償内容に、様々な特約を付けることでさらに補償内容を充実させることができます。
賃貸物件特有のリスクに備える上で、特におすすめの特約は次の3種類です。
・施設賠償責任特約
・家賃収入特約
・家主費用特約
それぞれの特約について、以下で詳しく解説していきます。
施設賠償責任特約
施設賠償責任特約とは、建物の管理不足によって他人に怪我を負わせてしまったり、他人の物を壊してしまったりした場合に、保険金が支払われる保険契約です。
例えば、屋根や外壁の一部が剥がれ落ちて、近くに止めてあった車を傷つけてしまったり、たまたま通りかかった人の頭上に落下して大けがを負わせてしまったりした時は、建物の管理責任者として大家さんが賠償金を支払わなければなりません。
賠償額は一般的に、対物よりも対人の方が高額になるケースが多く、万が一、建物のせいで死亡してしまったとなれば、個人では支払いきれない金額となる可能性が高いです。
建物をどんなに気を付けて管理していても、こうした事故が絶対に起きないとは断言できないので、賃貸経営をするならまずは検討しておくべき特約です。
家賃収入特約
火災保険の基本契約では、災害で建物損害が発生した際、建物については補償を受けられますが、被害によって途絶えてしまった家賃収入までは補償されません。
しかし、家賃収入特約を付加しておけば、建物の補償に加えて家賃収入についても一定額を補償してもらえます。
ただし、補償を受けられる期間は、契約時に定めた期間が限度です。
仮に、その期間内に復旧できなかったとしても、補償期間を延長することはできないことを頭に入れておいてください。
また、商品によっては空室率が50％を超える場合は付加できないといった制限が設けられているケースもあります。
加入を検討する際は、制限項目についてもよく確認しておきましょう。
家主費用特約
家主費用特約とは、物件内で発生した死亡事故に伴う損失を補償する特約です。
高齢化社会が加速する中で、一人で賃貸物件に住んでいる高齢者も少なくありません。
身寄りのない方が亡くなって残された家財道具の処分を業者に依頼する場合も、基本的には大家さんが費用を支払うことになります。
家主費用特約は、部屋の清掃・脱臭、遺品整理などにかかる原状回復費用だけでなく、死亡事故の発覚から再び入居者を募集できるようになるまでの家賃損失も補償されます。
入居時は高齢でなくても年月が経過すれば死亡事故リスクは高まりますし、高齢者でなくても死亡事故が起きる可能性はあります。
賃貸経営を長く続けていきたいと考えているのであれば、家主費用特約の付加も念頭に入れておきましょう。
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大家さん向け火災保険料の相場
大家さん向けの火災保険は、適用範囲が広いほど、また付加する特約が多いほど、大きな安心感を得られるでしょう。
しかし、補償内容を充実させるほど支払う保険料の金額も高額になってしまいます。
では、1年間に支払う火災保険料は、一体いくらが相場なのでしょうか？
ここでは、大家さん向け火災保険に加入した場合、1年間に支払う保険料の相場をご紹介します。
火災保険料は、契約期間や補償内容、どの特約を付加するかで大きく異なります。
また、建物の構造や延床面積、立地、築年数、家賃収入などの条件も影響するため、平均を出すことは難しいですが、大家さん向けの火災保険の基本保険料は、1年間で5～10万円前後が相場とされています。
これに、付加する特約に応じて金額が加算されます。
代表的な火災保険特約の年間保険料の相場は、以下のとおりです。
・施設管理賠償責任特約 約35万円
・家賃収入特約 約35万円
・家主費用特約 約1万円
火災保険の主契約に、これら3つの特約をすべて付加した場合、年間で75～80万円程度の費用がかかることになります。
さらに、地震保険も付加する場合は、10～15万円ほど上乗せとなり、合計で年間85～95万円を支払うことになります。
特約をつけなければ、保険料は大幅に節約できますが、万が一の事故による高額な出費や家賃収入の損失に対して備えが何もないのでは不安です。
賃貸物件で想定されるリスクをしっかりと考慮して、特約を付けるか付けないかを判断するようにしましょう。
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大家さん向け火災保険の選び方
最後に、大家さん向けの火災保険の選び方をご紹介します。
自身の物件にピッタリの火災保険を選ぶためには、以下の6つの手順で検討や確認を進めていくのがおすすめです。
①基本補償の適用範囲を選ぶ
②付加する特約を選ぶ
③地震保険に加入するか否かを決める
④加入期間を決める
⑤サポート体制を確認する
⑥複数社から見積もりを取る
基本補償の適用範囲で選ぶ
火災保険は、保険料と補償内容のバランスが取れていることが何よりも大切です。
保険料がいくら安くても補償範囲が限定的だと、不測の事態が起きた際に補償を受けられない可能性があります。
火災保険の基本補償に該当する事象は、商品によっても異なりますが、多くの商品で基本補償範囲となっているのは、以下による被害です。
・火災
・落雷
・破裂、爆発
また、商品によって基本補償に含まれるケースと、「災害特約」と言って特約を付けることで補償されるケースに別れるのが、以下による被害です。
・風災、雹災、雪災
・水災
・落下、飛来、衝突
・水漏れ
・盗難
・破損および汚損
基本補償の範囲が広いほど、保険料も高額になるので、自身の物件に最適な補償範囲を選ぶようにしましょう。
例えば、河川が近くや山のふもとにある物件では、台風や豪雨によって河川が氾濫したり土砂崩れが発生したりするリスクがあります。
そのため、基本補償内容に水災が含まれている保険を選ぶか、災害特約として水災を付加しておくと安心です。
反対に、雪があまり降らない地域であれば、雪災や雹災といった災害特約を除外することで、保険料の節約になります。
付加する特約を選ぶ
火災保険には様々な特約がありますが、賃貸物件の大家さんに付加をおすすめする特約は、前の章でもご紹介した「施設賠償責任特約」「家賃収入特約」「家主費用特約」の3つです。
各名称は、保険会社によっても変わりますが、これらの特約を付けておけば、大抵の事態には備えられます。
しかし、予算の都合上、3つすべてに加入するのは難しいという場合は、物件の状態や自信の希望に応じて判断すると良いでしょう。
例えば、施設賠償責任特約は、築年数が長く建物の老朽化が進んでいる物件であれば必須ですが、新築物件であれば現段階では加入を見送っても良いでしょう。
また、建物の損壊による家賃収入の損失に備えておきたいという場合は、家賃収入特約への加入がおすすめです。
ただし、家主費用特約については、1年間の保険証支払額の相場が1万円程度と、他の特約と比較しても安価なので、これを節約するメリットはあまりないと言えます。
火災保険の特約にはこの他にも、「事故再発防止等費用特約」や「住居用建物電気的・機械的事故特約」「マンション居住者包括賠償特約」などがあります。
しかし、付加する特約が増えるほど保険料の支払額も大きくなるので、手あたり次第特約を付ければ良いというものではありません。
できるだけ無駄のない特約を選択するには、まず自身が所有する物件で想定されるリスクを正しく把握する必要があります。
地震保険に加入するか否かを決める
火災保険のみの場合、自然災害による補償に地震は含まれません。
そのため、地震の多い地域では、火災保険の特約を検討するとともに、地震保険への加入についても検討しましょう。
地震保険の補償範囲には、地震による建物の損壊や倒壊と言った直接的なものだけではなく、地震が原因で発生した火事や津波による被害も含まれます。
地震保険の保険料の相場は、年間で10～15万円程度です。
地震の発生頻度や地盤の特徴、津波の危険性などを考慮して、リスクが高いと判断される場合には、火災保険と同時に地震保険にも加入すべきと言えます。
ちなみに、火災保険と地震保険にセットで加入することはできても、地震保険単独での加入は認められていません。
加入期間を決める
保険の加入期間は、基本的に長期のプランを選ぶほど、保険料の支払額が安くなります。
多くの保険会社では、火災保険の契約期間を最短で1年間、最長で5年間と定めています。
自身の予算に応じて無理のない保険期間を選びましょう。
サポート体制を確認する
大家向けの火災保険を選ぶ際は、契約後のサポート体制が整っているかどうかも確認しましょう。
緊急時の対応や補償費用の支払いのスムーズさなどが、主なチェックポイントです。
無料で利用できる電話相談窓口や契約者専用サイトなどが設置されている保険会社であれば、わからないことがあったり、トラブルが発生したりした場合に、速やかに対処法を聞けます。
実際に契約した際は、相談窓口の連絡先を電話帳に登録するか、専用サイトをお気に入りに登録しておくと、もしもの時に安心です。
複数社から見積もりを取る
火災保険を、1社の見積もりだけで決めてしまうことはおすすめしません。
基本補償については似た内容の保険会社も多いですが、特約や補償費用の支払い条件、サポート体制などは保険会社ごとに異なります。
自身の物件にとって最適な火災保険であるかどうかを判断するためには、同一条件で複数の保険会社から見積もりを取って比較することが重要です。
今回は、賃貸物件の大家さんが加入するべき保険や特約についてご紹介しました。
保険には様々な種類があるので、どれを選んだら良いか迷う方もいるでしょう。
最適な保険を選択するためには、自身が所有する物件で想定されるリスクを正しく把握して、それに備えられる補償内容かどうかを確認することが大切です。
自然災害や事件、事故など、突発的な事象によって建物が損壊した場合でも、入居者のためにはできるだけ早く普及させる必要があります。
保険の基本的な補償内容では足りないと感じた場合は、必要な特約を付けて補償内容を充実させるようにしましょう。
また、経年によって物件の置かれている状況も変化してくるため、定期的な保険の見直しも忘れないようにしてください。
