賃貸物件の内装工事で入居率アップを目指すために、押さえるべきポイントを詳しく解説！

賃貸物件の内装は、外装と同様に、築年数が長くなるにつれて古くなり、魅力が減ってきてしまいます。
入居者のニーズと合わなくなってくれば、入居率も低下する可能性もあります。
そこで内装工事が有効になってきますが、工事費用や工事期間、工事内容について様々な疑問をお持ちの方もいるでしょう。
今回は、そんな内装工事の疑問を解説していきます。
人気の間取りや、リフォーム会社選びのポイントなども紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

賃貸物件の内装工事が必要とされる理由

賃貸物件の内装工事が必要とされる理由は、主に「賃貸物件の傷みを補修するため」と「入居者のニーズに合わせるため」の2つです。
まずは、その2つの理由について詳しくみていきましょう。

賃貸物件の傷みを補修するため

賃貸物件の内装工事が必要とされる大きな理由の1つが、内装設備の傷みを補修するためです。
築年数が経過するにつれて、建物が老朽化していくことは仕方ないことですが、だからといって傷んでいるところを放置していれば、いずれ大規模な内装工事が必要となり、高額な工事費用がかかってしまいます。
「今はまだ、たいしたことではないから」と後回しにしていると、後々、大きなトラブルにつながる可能性もあるでしょう。
そのため、たとえ小さな傷みや破損でも、発見したら早めに内装工事を行うことが大切です。
入居者が住みやすく安全な部屋を維持していくことは、オーナーとして当然の責任であり、その責任を果たすことが入居の長期化につながっていきます。
また、既存の入居者だけでなく、新規の入居者集めにも内装工事は効果的です。
壁紙や床などが色褪せていたり、水回りの設備が古くなっていたりする物件よりも、きちんと手入れが行き届いている物件の方に、入居者が集まるのは言うまでもないでしょう。

入居者のニーズに合わせるため

賃貸物件の内装工事が必要とされるもう1つの理由は、入居者のニーズに合わせるためです。
間取りや内装のトレンドは時と共に移り変わっていくため、いつまでも建築当時のままでは、入居者のニーズに合わなくなっていきます。
実際に、現代の間取りは1LDKが主流であり、一昔前に主流だった2Kや2DKの間取りでは古い物件といった印象を与えます。
さらに、最近建てられた物件の内装は、デザイン性にこだわっていることが多いのに対して、築20年以上の物件の内装は、デザイン性がほぼなく、どれも平凡で似たようなものとなっています。
内装に差がなければ、家賃や立地で比較されることになるため、入居者は少しでも家賃が安くて駅から近い物件に流れることになります。
その結果、駅から遠い物件は、入居者を集めるために家賃の値下げを検討する必要性が出てくるのです。
それを避けるには、内装工事を行ってデザイン性を高め、他の物件と差別化を図ることが有効です。

内装工事前に知っておきたい「耐用年数」について

賃貸物件の内装工事にかかる費用は、法律で定められている「耐用年数」に応じて資産計上が可能です。
しかし、すべての費用をまとめて計上できるわけではありません。
建物と同じように、資産として計上できるものとできないものがあるため、内装工事を始める前にしっかり把握しておきましょう。

耐用年数とは？

建物や設備、備品など、時間の経過と共に価値が徐々に下がっていく資産のことを減価償却資産と言います。
そして、耐用年数とは、その原価償却資産の一般的な使用可能期間を示したものです。
減価償却資産は、使用開始時から物理的に損耗していき、経済的な価値が減少しつづけ、やがて本来の効用を失います。
それまでの期間を耐用年数として、その年数に応じて毎年、少しずつ経費として計上するのです。
この会計処理を「減価償却」といって、その年の経費に計上できる部分は「減価償却費」と言います。
例えば、耐用年数が5年であれば、5年にわたって減価償却費を計上していくことになります。

減価償却との関係性

内装工事費は、減価償却資産に分類されるため、耐用年数に応じて減価償却費として計上可能です。
耐用年数の適用には「一物一用途による原則」というものがあるため、内装工事の中でも、壁や床などの建物と一体となっているものについては、建物の耐用年数に応じて、固定資産として会計処理を行うことになります。
ただし、構造が同じでも用途によっては耐用年数が異なる場合があるので、注意が必要です。
内装工事の費用を減価償却する際は、各償却資産の耐用年数を示した財務省の別表「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」を参考に、内装の種類から判断し、その年数に応じて経費を計上してください。

減価償却で気を付けたいこと

内装工事は、目的によって「改修工事」と「原状回復工事」の2種類に分かれ、減価償却においては、それぞれに気を付けるべきポイントがあるので注意しましょう。
まず、改修工事とは当初よりも外観や内観をきれいにしたり、使い勝手を良くしたりして、元々の資産価値をさらに向上させることを目的として行う工事です。
資産として計上するのか、必要経費として計上するのかは工事内容によります。
詳しい定義は、国税庁のホームページに記載されているとおりですが、資本的資質にあたる場合は「固定資産」、修繕費にあたる場合は「必要経費」として計上します。
どちらにあたるか判断に迷った時は、対象金額が60万円に満たない場合、または固定資産の前期末における取得価格の約10％以下である場合のいずれかに該当すれば、必要経費として計上できるので確認してください。
一方の原状回復工事は、入居者が部屋を借り始めた当時の状態に戻すことを目的とした工事です。
国税庁では「維持管理や、毀損した状態を回復するのに要した工事」を「修繕費」として定めています。
つまり、原状回復工事は修繕費にあたり、必要経費として計上するのが基本です。
ただし、必要経費として計上する際は、原状回復費であることを明確にしておかないと、資産として計上しなければならないこともあります。

内装工事で押さえておきたい間取りの決め方

ここからは、内装工事で間取りを変更するにあたって、押さえておきたいポイントや決め方をご紹介していきます。

間取りはどう決める？

入居者に選ばれる間取りはどう決めたらよいか、以下の3つの視点から考えてみましょう。

入居者のターゲット層から決める

まずは、どんな入居者をターゲットとしているかを明確にし、そのターゲット層に合わせた間取りにします。
例えば、単身者向けならワンルームや1Kが一般的でしょう。
しかし、最近はワンルームでも、ある程度の広さを求める入居者が増えてきています。
現在は、25㎡以上あるワンルームが人気となっており、たとえ家賃が安かったとしても、15㎡程度では敬遠されることも少なくありません。
さらに、コロナ禍以降はお家時間を充実させようと、内装のデザイン性を重視する単身者も多くいるため、部屋を広げるついでにデザイン性も高めれば、より競合物件と差別化を図れます。
また、家族世帯にはみんなでゆったり過ごすのに十分な広さがある2LDKが人気です。
さらにLDKの場合、対面式キッチンを希望する家族も増えているため、この機会に取り入れるのも良いでしょう。

立地から決める

ターゲット層を絞り込むには地域性や世帯状況を調べる方法もありますが、立地条件から考えるのが最も簡単な方法です。
駅から近くて交通アクセスの良い物件であれば、通勤・通学の利便性を求める単身者がメインターゲットとなります。
そのため、先ほど紹介したように広めのワンルームが向いています。
一方、郊外にある物件なら、家族世帯をメインターゲットにした間取りが良いでしょう。

周辺の物件を見て決める

周辺の物件の中から、人気の高い物件を参考にして間取りを決める方法もあります。
家賃や立地条件はそれほど変わらないのに、人気に差が出ている場合、間取りに大きな違いがある可能性は高いです。
人気物件は、いわば成功例とも言えます。
間取りがどうなっているのか、自身の物件と何が違うのかを徹底的に調べてみましょう。

人気のある間取り例

続いて、現在人気のある間取りの例を3つご紹介します。

スムーズな家事動線

特に、家事や育児に忙しい家族世帯が内見の際に確認するポイントが、スムーズな家事動線ができているかという点です。
例えば、冷凍食品やアイスなどを買ってきた時にすぐ冷凍庫へ仕舞えるよう、玄関からキッチンまでの動線は短い方が好まれます。
また、濡れて重くなっている洗濯物を遠くの物干し場まで運ぶのは大変なので、洗濯機置き場から物干し場までの距離は、少しでも近い方が負担も少なくて済みます。
キッチンからリビングが見渡せて、料理をしながらでも子どもの様子を確認できる間取りも人気です。
洗濯機を回している間に料理をするといったように、複数の家事を同時進行することも考えて、できるだけ短くシンプルな家事動線にすることが大切です。

浴室とトイレが別になっている

賃貸物件を探している方が、最低限の入居条件として多く挙げているのが浴室とトイレが別になっているということです。
浴室とトイレが一体となっている物件は一昔前なら一般的でしたが、現代では単身者・家族世帯にかかわらず、敬遠される傾向にあります。
その理由には、湯船にゆったりと浸かれないこと、同居人がいる場合に入浴中は他の人がトイレを使いにくいことなどが挙げられます。
もし内装工事で集客率アップを狙っていて、現在浴室とトイレが一体になっているなら、一番に検討すべき場所とも言えるでしょう。

収納スペースが多い

収納スペースが多い間取りは、特に家族世帯に人気です。
実際に、入居者が住み始めてから「しっかりチェックしておけば良かった」と後悔するポイントが収納スペースとも言われています。
収納スペースが少なければ、小さい子どもがいたり家族の人数が多かったりするほど、すぐにモノで溢れてしまいます。
また、リビングの収納スペースは広くても、玄関の収納スペースが狭ければ、靴だけでいっぱいになり、その他のお出かけ用品は、わざわざリビングから持ってこなければいけなくなるでしょう。
ただ収納量を増やせばいいというわけではなく、適切な場所に適量の収納スペースがあるかが重要です。

賃貸物件の内装工事はどれくらいの期間がかかる？

賃貸物件の内装工事には、どれくらいの期間がかかるかも把握しておく必要があります。

入居者が退居しないと行えないリフォーム

以下のような内装工事は、入居者が退去してからでないと行えないことが多いです。

・クロスやフローリングの張り替え
原状回復工事として行うことが多いのが、クロスやフローリングの張り替えです。
壁紙やフローリングに色褪せや変色がないか確認するのはもちろんのこと、天井のクロスもしっかりチェックしましょう。
壁や天井に穴が開いていたり、フローリングに反りや縮みが出ていたりしたら、その補修もしなければなりません。

・キッチン、浴室、トイレなどの水回り
キッチンや浴室、トイレなどの水回りが古くなっている場合は、きれいにリフォームすることで、入居者希望者に与える印象を格段にアップできます。
築年数が長いほど、現在の設備と機能に差が付いているため、ユニットバスやトイレ、流し台などを完全に新しいものと交換することをおすすめします。
また、現在、浴室とトイレが一体となっている場合、別々にする工事を行うことが理想です。

・エアコンなどの設備交換
エアコンの寿命は約10年が一般的ですが、使い方やメンテナンス方法によってはもっと早く寿命を迎えることもあります。
10年経過していなかったとしても、状態をよく点検して、不具合があれば交換しましょう。
新しいエアコンの購入から交換までをリフォーム会社に依頼することもできますが、新しいエアコンは家電量販店などで購入し、交換・取付けと古いエアコンの処分は工事業者に頼むという方法もあります。

内装のリフォーム期間は約1～3週間

リフォームにかかる期間は工事内容にもよりますが、上記のような内容であれば約1～3週間ほどが一般的です。
工事箇所が増えれば、さらに1週間ほど伸びることもありますし、フルリフォームのように大規模な工事をするとなれば、数ヶ月の期間を要することになります。
また、中にはリフォーム工事を始めてから、水回りの床下が腐食していることに気付くといったケースもみられます。
思わぬ問題が見つかり、予想以上に長い期間がかかる可能性があることも、想定しておかなければなりません。

期間をなるべく短縮させるには？

リフォーム工事中は、家賃収入が途絶えるため、できることなら少しでも短い期間で終えたいものです。
リフォーム期間を短縮するには、いかに早く動き始めるかがポイントとなります。
退去の申し出は、少なくとも1～2ヶ月前にされることがほとんどなので、退去日がわかった時点で、すぐに工事の準備に取り掛かってください。
基本的な流れとしては、まず部屋の現状をしっかり把握し、その状態に応じて工事内容を決めます。
リフォーム会社に見積もりを依頼し、費用だけでなくどのくらいの期間がかかるかも教えてもらいます。
その上で、具体的な工事計画を立てていきましょう。
さらに、もう1つのポイントとなるのが、リフォーム会社の選定です。
賃貸経営においては、定期的に修理・修繕に関する業務が出てくるため、コミュニケーションが取りやすく、信頼できるリフォーム会社を見つけておくことが重要です。

内装リフォームの種類について解説！

内装リフォームは、施工する内容や条件によって料金が変わってきます。
どのような種類や施工方法があるのかを把握しておきましょう。

クロス（壁紙）

傷みや汚れのあるクロスをリフォームするだけで、部屋の印象はかなり変わります。
一般的にクロスの寿命は5～10年とされているので、その期間を目安としてクロス張り替えの予定を組むと良いでしょう。
ターゲットになる入居者のニーズに合わせたカラーや柄を選択できれば魅力的な物件として映り、入居者への獲得につながります。

リフォームの流れ

クロスリフォームの大まかな流れは以下のとおりです。

①家具を移動し、養生シートで家具を保護し汚れの付着を防ぐ
②汚れた既存の壁紙を剥がす
③下地の補修が必要であれば補修を行う
④下地との間に空気が入らないように新しいクロスの貼り付けを行う

クロスの張り替えは、1部屋1日で作業は済みますが、下地の補修が必要になった場合は、2日間かかる場合もあります。

クロスのリフォーム費用

クロスのリフォーム費用は、張り替えの面積やクロスの種類によって変わってきます。
部屋全体ではなく、部分的にクロスを張り替えることも可能ですが、新しいクロスと古いクロスで差が出てしまう場合もあるので、既存のクロスと馴染みやすいカラーを選ぶ工夫が必要です。
クロス張り替えの費用は、6畳ワンルームの部屋で5～10万円ほどでできるでしょう。
使用するクロスによって値段は変わり、量産用クロスは、1㎡あたり1650～1,200円、柄・カラー・素材が豊富な1000番台クロスの場合、1㎡あたり1,000～1,700円かかります。

クロスの種類と特徴

クロスには様々な種類や素材が販売されています。
それぞれの特徴を知り、リフォームの目的に合ったクロスを選びましょう。
ここでは、クロスの種類と特徴について紹介します。

・紙……音を吸収し通気性に優れている、寝室向き
・ビニール……価格が安くカラーや種類が豊富、水や油汚れにも強くキッチン・リビングなど幅広く使われている
・織物……ホテルなどで利用され高級感がある、通気性に優れリビングや寝室向き、施工費用が高い
・漆喰、珪藻土……温度調整や消臭効果が優れている、居室スペース向き
・木質系……アクセントクロスとして人気、調質効果がある、施工費用が高い
・オレフィン壁紙……汚れが落としやすい、表面の強度が強く傷がつきにくい

クロスの素材、カラーや柄によって部屋の印象は大きく変わります。
好みのカラーやデザインがあったとしても、壁紙の面積は大きいので、選んだクロスによっては、圧迫感を感じたり、落ち着きのない部屋になったりするケースもあるので慎重に選びましょう。

フローリング・畳

フローリングや畳のリフォームもクロス同様、材質やグレードによって価格に変動がでます。
フローリングの寿命は一般的に10～15年とされており、畳は手入れの仕方によって異なりますが10～20年程度とされています。
入居者がいる場合、リフォームのタイミングが難しいので、入居者からのヒアリングや退去時に床の状況を確認するなどしてリフォームの時期を検討しましょう。

リフォームの流れと費用

リフォームの流れと6畳部屋の一般的なリフォーム費用についてご紹介します。

【フローリング】

床材のリフォームには2種類の方法があります。

・張り替え工法／リフォーム費用：9～18万円（6畳）
張り替え工法は、畳やクッションフロアからフローリングに変えたい時に適している工法です。
古い床材をすべて取り払い、新しい床材を張り替えます。
床の傷みが進んでいる場合でも対応しやすく、下地の状態も確認できるので、劣化具合を確認できるメリットがあります。

・重ね張り工法／リフォーム費用6～14万円（6畳）
重ね張り工法は、既存の床材の上から新しく床材を重ねて張り合わせる工法です。
張り替えと異なり、大がかりな施工ではないので工期が短く、廃材処分の必要もありません。
施工費用も張り替えに比べて安く済みます。
しかし、既存の床材や下地が傷んでいる場合のリフォームには向いておらず、仕上がりに段差ができる場合があるので、状態を見て検討しましょう。

【畳】

畳が古くなってきた場合、リフォームには3通りの方法があります。

・新調・交換……7～20万円
・表替え……3～12万円
・裏返し……2～4万円前後（6畳）

床材の種類と特徴

床材には様々な種類があるので、特徴やメリットなどを知り、目的に合う床材を選択しましょう。

・フローリング
複数の合板を張り合わせた下地に天然木や化粧シートを張り合わせた複合フローリングと、木材をそのままフローリングにした無垢フローリングがあります。
賃貸住宅では傷がつきにくく、防音性に優れかつ安価な複合フローリングが一般的です。

・畳
保温性や断熱性があり、フローリングに比べると防音効果も期待できます。
クッション性に優れている点も魅力です。

・クッションフロア
ビニール製でクッション性のあるシート床材です。
防音効果が期待できることと、シートを好みの大きさでカットできる特徴があります。

・コルク
素材が柔らかく、温度・湿度調整機能が備わっています。
耐火・耐水性も高いことから機能性に優れていますが、傷がついた場合の補修が難しい床材です。

・カーペット
防音性や保湿性に優れている床材です。
ダニが発生しやすく、掃除に手間がかかってしまう場合もあります。

素材によって費用が大きく異なるので、それぞれの特徴を踏まえ、目的と入居者のニーズに合った素材を選びましょう。

間取り変更

最後は間取りの変更についてです。
使いにくい間取りを人気のある需要の高い間取りに変更すれば、入居者のターゲットが広がり、入居者が決まりやすくなる可能性があります。
ここでは、賃貸物件での間取り変更の注意点やポイントについてご紹介します。

間取りを変更する場合の注意点

部屋の構造によっては、希望するような間取りに変更できない場合もあるので注意しましょう。
フルリノベーションをするからといって、構造を無視して自由に部屋の間取りを設定できるわけではありません。
既存の設備の位置を確認した上で、間取りの変更を検討する必要があります。
特に水回りと梁は配管の位置を把握し、場所も考えなければなりません。
変更位置によっては床下の高さが必要になり、天井が低くなる場合もあります。
また、梁がある位置にドアを設置してしまうと、ドアの高さが低くなり、狭い印象を与えてしまうでしょう。

人気の間取りに変更するポイント

・ターゲットのライフスタイルに合わせた間取り
間取りの変更を検討する際には、近隣のマーケティングはもちろん、ターゲットを定めることが重要です。
入居者のライフスタイルを想像し、何が重視されているのかポイントを押さえて間取りを決めていきましょう。

・物件の魅力や特徴を作り上げる
人気のある間取りに変えただけで、確実に入居者が決まるわけではありません。
近隣の競合物件との差別化を図り、魅力的な物件としてアピールする必要があります。
人気の出やすい間取りは広さを最大限に活かした物件です。
広さや開放感を感じる間取りが好まれるので、狭い部屋であっても、空間を使い広く見せる工夫をしましょう。
台所や収納をオープンにしてデットスペースを失くす、扉を開けた時に部屋が広く感じられるような位置にドアを設定するなど少しの変化で印象は変わってきます。
住む人のライフスタイル、人気の設備、デザインなどその物件ならではの魅力を作り上げましょう。

賃貸物件の内装工事における3つの区分「ABC」とは？

内装工事をする際、借主と貸主の間で工事費について相談し、負担内容を明確にする必要があります。
ABCの区分とは、工事内容によってA～C工事と、費用の負担先や誰がどの工事業者を指定するのかなど内容を区分したものを指します。

A工事の特徴

・対象の工事……共用のトイレ、エレベーター、消防設備、給排水設備、建物の内装外装など
・施工業者の指定……貸主
・施工業者への発注……貸主
・費用負担……貸主

A工事は、建物全体に影響を及ぼす工事なので、施工業者の指定も発注もオーナーとなり、費用負担もオーナーになります。

B工事の特徴

・対象の工事……空調、防災、防水設備などテナント内の専用部分で建物に影響を与えるもの
・施工業者の指定……貸主
・施工業者への発注……借主（テナント）
・費用負担……借主（テナント）

B工事は、施工業者の指定はオーナーがしますが、発注は借主側で行う必要があります。
発注は借主側が行うので、費用は借主側が負担します。

C工事の特徴

・対象の工事……専有部分で建物に影響を与えない部分（壁紙、床のタイル、家具の取り付け、コンセントや照明の設置、案内表記の設置、インターネットや電話の配線工事など）
・施工業者の指定……借主（テナント）
・施工業者への発注……借主（テナント）
・費用負担……借主（テナント）

C工事は、建物全体に影響を与えないテナント内での内装工事や配線工事になるので、施工業者の指定も発注も借主が行い、費用も借主が負担します。

このように工事内容によりABCと区分されています。
貸主と借主の間でトラブルがないよう、事前にABC区分の違いについて理解しておくと良いでしょう。

内装リフォーム業者を選ぶ際のポイント

内装リフォームをすることで、入居者の獲得や安定した賃貸経営につながる可能性は高くなるでしょう。
しかし、目的や計画をはっきりさせていなければ、リフォーム内容に合った専門の業者を選ぶことも難しく、希望どおりに行かないケースも出てきます。
大きな失敗を避けるためにもポイントを押さえて、内装リフォーム業者を選択しましょう。

予算を決めておく

あらかじめ予算を決めておくことは重要です。
内装リフォームは、工事の規模、使用する材質などによっても費用が大幅に変わります。
工事を検討する中で、気になる点が増えていき結果的に予算を超えてしまうケースは多いでしょう。
そのため、リフォームの目的をはっきりさせておくことが大切になってきます。
優先順位と予算を決めて計画的に内装リフォームが進められるよう準備をしましょう。

アパート・マンションリフォームが得意な業者を選ぶ

予算とリフォームの目的が定まったら、リフォーム業者を選んでいきます。
リフォーム業者の数は年々増加傾向にあり、サービスや専門性、費用など会社によって異なるので注意が必要です。
業者選びのポイントは、業者ごとの専門性を判断基準にすることです。
リフォーム会社によって、水回りや浴室のリフォームを得意としていたり、戸建て住宅に力を入れていたりと様々です。
賃貸物件のリフォームを依頼するのであれば、アパート・マンションリフォームを専門とした業者を選ぶと良いでしょう。
また、その中でも力を入れたいリフォーム部分があるのであれば、そこに特化した業者を選択肢に入れ、絞り込むのがおすすめです。

複数社から見積もりをとる

業者選びでは複数社から見積もりを取ることも重要なポイントになります。
同じ内容でリフォームをお願いしても、業者によって見積もり金額に違いが出る場合が多いためです。
複数社から見積もりを取ることで、費用相場や見積もり内容、施工内容について大まかに知ることもできます。
そして、自分が希望する工事が見積もりに含まれているかも確認しましょう。
リフォーム業者の中には、後から追加工事として別途費用を請求してくる会社もあるからです。
依頼後トラブルに発展させないためにも、極端に安い見積もり金額の場合は、より慎重に、疑問点などがあれば確認し、納得した上でリフォーム会社を選択しましょう。

時間をかけて現地調査を行うか確認する

見積もりを依頼した後、リフォーム業者は現地調査に訪れます。
この時、時間をかけて丁寧に現地調査を行ってくれたかどうかもリフォーム業者を選ぶ上での大切なポイントになるでしょう。
もし適当な調査で見積もりを出された場合、修理箇所や補強工事が必要な箇所が見落とされ、後に追加工事が発生するかもしれません。
また、工事が始まってからその業者では施工不可能な工事が発覚するケースもあります。
現地調査での対応や見積もり内容、必要な工事についての説明などから、このリフォーム業者に安心して任せられるかどうか判断すると良いでしょう。

今回は、賃貸物件における内装工事について、その種類や工事での重要なポイントについて紹介しました。
長く安定した賃貸経営をしていくために、内装リフォームを行う大家さんは多いです。
しかしリフォームをしたからといって確実に入居者が決まるわけではありません。
リフォーム後に入居者獲得につながらず資金回収に苦しむことがないよう、まずはリフォームの目的とターゲット層を明確にする必要があります。
今回ご紹介してきた内容を参考にしつつ、リフォーム方法や予算を決めていきましょう。