賃貸物件における転貸とは、借りている物件を第三者に貸し出すことをいいます。
「転勤で長期間不在にする」「空いているスペースがもったいない」など、様々な理由から転貸を検討することもあるでしょう。
しかし、いくらお金を払っているとはいえ、借りている物件を転貸することはリスクが高いので注意が必要です。
この記事では、転貸とはどのようなものなのか、特徴やルールを詳しく解説すると共に、転貸によって生じるリスクなどを詳しく解説しています。
後半では、転貸する場合の契約書のポイントやリスクを避ける契約についてご紹介しています。
万が一、転貸で大家さんや管理会社から注意を受けた場合の対応方法も説明しているので、転貸を検討している方はぜひ最後までお読みください。
Contents
転貸とは？
転貸とはいわゆる「又貸し」のことで、所有者Aから借りているものを賃借人Bがさらに第三者に貸し、収益を得ることを言います。
例えば、所有者AからBが物件を借りているとします。
しかし、転勤になりしばらく住むことができなくなったため、第三者に貸し出します。
この第三者から金銭を受け取り、貸し出す状況を転貸といいます。
転貸と間借りの違いは？
間借りとは、部屋や事務所の一部を第三者に貸し出すことです。
基本的に転貸と間借りは借りているものを第三者に貸し出すという点で同じであり、両者に大きな違いはありません。
転貸するにはオーナーの許可が必要！
民法では、借りている物件を所有者に無断で貸し出す無断転貸は禁止されています。
転貸が禁止されているにも関わらず、第三者に転貸した場合、契約違反で退去を求められる可能性があります。
空いているスペースを有効活用したいと思っても、トラブルに発展することもあるため、所有者の許可を取らずに転貸するのは避けた方が良いでしょう。
反対に、所有者が許可しているのであれば、契約上、転貸をするのは何の問題もありません。
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転貸ならではのルールを把握しておこう
所有者が承認しているのであれば、転貸を行うことは可能です。
とはいえ転貸はトラブルを招きやすいため、ルールをしっかり把握しておくことが大切です。
ここでは、転貸ならではのルールをお伝えします。
転貸が認められるには
ここまで何度も言っているように、賃借人が転貸するには所有者の許可が必要です。
無断で転貸した場合、賃貸借契約を解除し、退去を求められる可能性があるため、必ず事前に許可を取りましょう。
もしも所有者の承諾が得られない場合、裁判所に許可を求める手続きを行うことができます。
これを借地非訟といい、事情によっては転貸の許可が得られることもあります。
転貸には2つの契約が存在する
賃貸契約では、物件を貸し出す人を賃貸人、借りる人を賃借人といいます。
本来であれば物件の所有者Aは賃貸人、入居者であるBは賃借人です。
しかし、転貸の場合、Bは賃借人の立場でありながら、第三者C（転借人）に物件を貸し出す賃貸人（転貸人）の立場でもあるのです。
Bは物件の所有者Aと賃貸契約を結びつつ、Cとも契約を結ぶことになります。
つまり、Bは2つの契約を結ぶことになりますが、これら2つの契約はそれぞれ独立しているものであり、他方に影響を与えないのが原則です。
本来の所有者Aと転借人Cの関係はどうなる？
所有者Aと転借人Cが契約しているのは、賃借人であり転貸人でもあるBであり、AとCの間に直接的な契約はありません。
しかし、転貸の場合、CはBに対し賃料の支払いや契約終了時の返還など転貸借契約に基づく義務を負うだけでなく、Aに対してもこれらの義務を負うこととなります。
ただし、CはAに対する権利を持っていません。
したがって、物件の修繕などをAに直接求めることはできないということを理解しておく必要があります。
転借人Cが建物に損害を与えたらBの責任に！
故意や過失によって、建物を汚したり破損したりした場合、その責任はBにあります。
CはBの履行補助者であるとみなされ、賃貸人Aに対し、損害賠償などの債務不履行責任を負うことになるからです。
なお、履行補助者とは債務者が債務履行のために使用する人を指します。
履行補助者であるCの故意や過失によって損害が生じた場合、BはCを利用することで利益を上げている債務者であるという考えから、その責任を自ら負うことになります。
転貸している物件は更新拒絶も複雑になる
一般的に、賃貸借契約が終了すれば、当該物件は所有者であるAに明け渡さなければいけません。
したがって、AB間の賃貸借契約が終了した場合、BはCに転貸することができなくなります。
しかし、それでは転借人Cの立場が弱く、AとBが結託すれば容易に追い出すことができてしまいます。
そのため、ABが賃貸借契約を合意解除した場合、AはCに対し契約の終了を主張することはできないとされています。
期間の満了や解約の申し入れにより、賃貸借契約を終了する場合、AはCにもその旨と通知する必要があります。
また、通知したからといってただちに契約終了することはできず、6ヶ月経過してからとなります。
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転貸で起こり得るリスク
無断で転貸する行為は、賃貸借契約で禁止されていることがほとんどですが、それはなぜなのでしょうか。
ここでは、転貸によって起こり得るリスクを詳しく解説します。
転借人によって被るリスク
転貸では、実際に住む入居者がトラブルを引き起こし、その責任を負わされるリスクがあります。
以下では、転貸でよくあるトラブルをご紹介します。
家賃滞納トラブル
転貸でよくあるトラブルとして挙げられるのが家賃滞納です。
わざわざ転貸を利用し入居する人は、収入が少ないなど入居審査に通りにくい何かしらの問題を抱えているケースも少なくありません。
支払い能力に問題があるため、結果的に家賃滞納というトラブルにつながりやすい傾向にあります。
本来、家賃滞納した場合、物件の大家さんは入居者に支払うように求めます。
しかし、転貸の場合、大家さんは実際に住んでいる人が支払いをしなければ、賃貸借契約を結んだ賃借人に催促します。
したがって、住んでいる人が家賃を支払わない場合、その責任は貸し出している賃借人にくるため、負担は大きく、トラブルに発展しやすいでしょう。
近隣トラブル
転貸では、又貸しで住んでいる入居者が近隣トラブルを起こすケースも少なくありません。
家賃滞納トラブルでも触れたように、転貸では入居審査に通りにくい人が利用することが多々あります。
外国人や夜のお仕事をしている方もおり、中には複数人で住み騒音トラブルを引き起こしたり、ゴミ出しのマナーを守らず他の住民と揉めたりといったこともよくあります。
こうしたトラブルが生じた場合、大家さんからクレームが入ることもあり、最悪の場合退去を求められる可能性もあります。
部屋の損壊トラブル
又貸しで入居している人が物件を汚したり破損したりした場合、その責任は契約している賃貸にあります。
したがって、実際に汚したり壊したりしたのが自分ではなくても、修理費用や損害賠償が請求されることになるのです。
しかし、自分がしたわけでもないのに、修理費用や損害賠償請求がされるのは、納得がいかないものでしょう。
そのため、大家さんはもちろん、実際に住んでいる人とトラブルに発展することも多いので注意が必要です。
契約違反になるリスク
一般的に転貸では、賃貸物件を結んだ本人ではなく、第三者が住んでいます。
賃借人が住みながら、パートナーや友人が一緒に住むのは転貸ではないと考えがちです。
しかし、実際には友人とのルームシェアやパートナーとの同棲も又貸しになる可能性があるので注意が必要です。
賃貸借契約では無断で入居者を追加したり、変更したりする行為は原則してはいけないと定められています。
そのため、報告もせず同居者を増やす行為は又貸しと判断され、契約違反となる可能性が高いです。
単身者用など2人以上の入居を認めていない物件では、契約解除の理由になることもあるでしょう。
人間関係が破綻するリスク
転貸でトラブルが生じた場合、基本的にその責任は実際に住んでいる入居者も追及されることになるでしょう。
しかし、入居者によってはそれが難しいケースも少なくありません。
例え、転貸する相手が親兄弟や親せき、友人など、よく知る相手であってもそれは同じなのです。
むしろ、大家さんから請求された費用を実際に住んでいる入居者に負担してもらおうと思っても、「身内だから」と済まされてしまうこともあります。
そうなれば、当然信頼関係は崩れてしまうでしょう。
さらに、多額の金銭が絡めば、その関係を修復するのは非常に難しいと言わざるを得ません。
どんなに信頼している相手であっても、金銭が絡むと豹変する可能性があります。
転貸は人間関係が破綻するリスクがあることを覚えておきましょう。
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転貸していることがバレたらどうなる？
民法では、「賃貸人の同意のない貸借権譲渡や転貸はできない」と定められています。
国土交通省が交渉する「賃貸住宅契約書」でも、転貸は禁止事項とされているため、仮に賃貸契約書に転貸に関する明記がされていないとしても、大家さんが承認をしていない限り、転貸は契約違反になります。
それにも関わらず無断で転貸をした場合、発覚したらどのようなことが起こるのでしょうか。
違約金を請求される可能性がある
無断で転貸したことが発覚した場合、違約金を請求される可能性が高いです。
通常、賃貸借契約は賃貸人と賃借人、両者の信頼関係の上に成り立っており、一度契約を締結すれば長期間にわたって契約が続く継続的契約関係といえます。
しかし、転貸は両者間の信頼関係を壊す行為であると判断される可能性があります。
そうなれば、契約解除が可能となるだけでなく、賃借人の契約違反となり、違約金を請求されることもあるでしょう。
状況によっては訴訟に発展するケースもあり、金銭的な負担に加えて精神的・肉体的な負担を被る可能性があります。
転貸が違法であることを知らず、違約金を請求された場合には、誠意を持って謝罪することが大切です。
強制退去命令が出されることも！
民法では、転貸の事実が確認された場合、賃貸人は契約の解除が可能であると明記されています。
転貸は違反行為であると民法で定められているため、無断だと判断された場合には、契約解除や退去命令が出ることもあります。
契約違反による強制退去だとしても、契約期間を満たしていなければ違約金を請求されることもあるので注意が必要です。
家賃保証会社のブラックリストに載る可能性がある
一般的に、賃貸契約を結ぶ場合、保証人を用意するか、家賃保証会社に加入することになります。
家賃保証会社とは、賃借人が家賃を支払わなかった場合、大家さんである賃貸人に家賃を支払う会社のことです。
家賃保証会社を利用すると契約金など手数料が上乗せされますが、保証人を用意せずとも良いため、利用者は多いです。
しかし、家賃保証会社を利用した場合、実際に住んでいる入居者が家賃を支払わなければ、転貸人に請求が来ることになります。
転貸人が住んでいる物件の家賃支払いもある場合、2軒分の家賃を負担しなければならないため、その負担は大きいでしょう。
万が一家賃保証会社からの請求を何度も滞ってしまった場合、転貸人である自分がブラックリストに載る可能性もあるため注意が必要です。
修繕費用を請求されることも
賃貸物件では、経年劣化や通常の範囲内の使用によって生じた損耗や傷の修繕費用は、大家さん負担となります。
逆を言えば、通常の範囲内を超えた故意や過失によって設備が壊れるなどした場合、原状回復義務が生じるため、修理費用を負担しなければいけないのです。
自分が原因で修繕費用を請求されるのであれば、諦めもつくかもしれません。
しかし、転貸している場合、実際に住んで設備を壊したのは自分ではないにも関わらず、その費用を負担しなければいけないのです。
転借人が責任を認め、素直に費用を払ってくれればよいですが、中には理由をつけ認めない人もいます。
そのような場合でも転貸人の責任が免除されるわけではないことを理解し、想定しておく必要があります。
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転貸借契約を結ぶには？契約書の作り方
転貸借契約は、簡単に説明すれば又貸しの状態になります。
普段から頻繁に作成するものではありません。
さらに、きちんとした契約書を作成しなければ大家さんなどとの間で契約違反になる可能性もあります。
契約後にトラブルにならないためにも、必要項目が明記されている契約書を作るようにしましょう。
ここでは、転貸借契約の作り方について解説していきます。
建物所有者から転貸借を承諾してもらう
転貸借契約において重要なのは、建物の所有者から承諾してもらうことです。
建物の所有者となる大家さんが承諾してくれないのなら、勝手に契約を結んではいけません。
もし、承諾がないまま勝手に貸してしまえば貸主側の契約違反が問われます。
契約違反となれば、後からトラブルになる可能性も高いです。
必ず建物の所有者からの同意を得てから契約書に記載しましょう。
契約の概要を明記する
そのため、契約書には必ず「誰と誰の間で契約をするのか」「どの建物が貸し借りの対象になるのか」などを明記しましょう。
これは、一般的な契約書と同じように考えるとより理解しやすいです。
・建物名
・建物の住所
・契約する部分（階数、部屋番号など）
・建物を貸す側の氏名、住所
・建物を借りる側の氏名、住所
この内容は必ず記載し、特に住所や部屋番号などを間違えないようにしましょう。
使用する目的
続いて、契約書には使用する目的について記載しましょう。
何を目的に建物を使うのか、事業用として使うのかなどをはっきりさせなければなりません。
この内容は、通常の賃貸借契約書でも記載する項目であり、転借人が使用目的以外の使い方をした場合には契約解除もできます。
また、目的が居住なのか、事業なのかで注意する部分も異なります。
特に事業用となった場合は、騒音などの問題で重要になってくる部分です。
建物の所有者との間でも居住用か事業用かで承諾するかどうかが異なります。
必ず目的を明確にしておきましょう。
転貸借する期間
転貸借契約には、いつからいつまで転貸借するのかを記載しましょう。
契約期間は記入漏れしやすい部分です。
この期間を書かなければ、契約更新などの手続きや契約期間を明確にできません。
「20××年○月○日から20××年○月○日まで」というように、転貸借する期間をはっきりさせた方が良いでしょう。
転貸料金
契約書には、もちろん賃料の記載についても忘れないようにしましょう。
金額、振込先、支払い期限などについても記しておきましょう。
例えば、「支払いは月末まで」や「翌月分を月末まで」など、きちんと明記することでトラブルも防げます。
義務や禁止事項について
転貸借契約では、義務や禁止事項についてもきちんと明記しなければなりません。
これは、建物所有者とのトラブルを防ぐ目的でも必要なものです。
ペットの飼育を禁止している場合は、その内容をきちんと転貸借契約書にも記載する必要があります。
また、事業用となった場合は火事リスクを避けるためにフライヤーは使用しないなど必要に応じた内容にしましょう。
契約解除の事由
もし禁止されている事項を破り、違反した場合には契約解除となる項目を明記しておくとトラブルを防げます。
例として契約解除となる内容としては、「反社会勢力の一員、もしくは何かしらの関係が発覚した時」「転貸料2ヶ月以上滞納した時」などです。
曖昧な表現ではなくしっかりと内容を記載してください。
これによって契約解除内容がより伝わります。
また、契約期間内に解約する際に通知についても、どのような手続きが必要になるのか記載しておきましょう。
「契約期間内に契約解除該当の行為があった場合、発覚後○ヶ月以内に退去」「契約終了○ヶ月前に書面にて通知」などの他に中途解約時の賃料についても記載しておきましょう。
明け渡しや原状回復について
原状回復は、借りた状態と同じように元に戻すことを意味しています。
これは、物件の明け渡しなど契約が終わった時の内容を記載した項目です。
この内容に関しては独自で決めたものではなく、民法第616条で借主が明け渡しの義務や原状回復を行うように定めています。
契約書には「物件の明け渡しや原状回復の際に支出した金額、移転料、立退料、補償料、補償費に関しては借主が貸主に一切請求することができない」という内容で作りましょう。
また、借主が付け加えたものに関して撤去しないなど、その間取りに適した内容で明記するのが安心です。
協議事項の内容
協議事項の内容についてですが、もし契約書に記載されていないトラブルや問題が生じた場合にどうやって決めるかという内容を記載するものです。
基本的には「話し合いによって協議する」などの記載が多いです。
このように、一言書いておくだけでも内容が伝わりやすいでしょう。
管轄について
転貸借契約書では馴染みがないかもしれませんが、管轄に関しては必ず記載しましょう。
仮に裁判に発展してしまった場合、その訴えを提起できる裁判所がいくつもあるため、あちこちの裁判所で訴えられると面倒になりやすいです。
もし、裁判になったとしても管轄を揃えておくことで、裁判を起こされる管轄が狭くなります。
このような内容は必ず記載しておきましょう。
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転貸物件で民泊事業を行うことは可能？
外国人観光客が民泊を利用しやすいことから、新たなビジネスチャンスとして民泊事業を視野に入れている方もいるでしょう。
しかし、この考えの中には転貸借契約している物件を民泊営業で使おうと思う方もいるかもしれません。
実際に、転貸物件で民泊事業を行うことは可能でしょうか？
転貸物件で民泊事業は違反
賃貸人に許可を得ることなく、勝手に貸すことは民法612条でも決められています。
その内容は「賃借人は賃貸人の許可なくその権利を譲り渡し、賃借物を転貸することはできない」という内容です。
あくまで賃貸人に関しての転貸が禁止となっており、許可を受けている場合は問題にはなりません。
無断の民泊利用も用法遵守義務違反に
本来であれば、賃借人の許可を得ていれば大きな問題になることはありません。
しかし、民泊営業として利用することへの承諾を得る必要があるのです。
通常、賃貸借契約をした物件の使用に関しては住居用として制限されます。
住居用に制限された物件での民泊営業は用法遵守義務違反に該当し、違反になってしまうのです。
賃借人にとって、民泊利用を許してしまうと近隣住民などに影響を与えるリスクがあるため、簡単に承諾することはできません。
さらに民泊となれば短期間で多くの人が入れ替わりで利用することになり、同じ人が住み続ける居住用とは意味が変わってしまいます。
そのため、用法遵守義務違反になるということです。
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転貸のリスクを避けるなら代理契約がおすすめ
転貸は、その意味や禁止事項などを詳しく理解していないと大きなトラブルに巻き込まれる可能性も高くなります。
できるだけこれらのリスクを避けたいなら代理契約をするのがおすすめです。
ここでは、代理契約について詳しく解説していきます。
代理契約とは
代理契約は、部屋の契約者と入居者が異なる際の契約方法です。
未成年や学生、自分自身で契約できない、フリーター、無職など収入面で不安な方が使いやすい契約となります。
また、家賃やクレジットカードの滞納、自己破産などで代理契約をする方もいます。
代理契約のメリットは、この契約によって賃貸契約に必要な手続きを入居者本人ではなく代理で行うため、転貸物件にあるリスクを軽減できます。
代理人が必要な賃貸条件をクリアしていれば、賃貸物件をスムーズに借りられるでしょう。
代理契約にも条件がある
実は、代理契約であっても賃貸契約を代わりにしてくれる人が必要な条件を満たしていないといけません。
具体的な条件としては、以下のとおりです。
・安定した収入が得られる職業か
・勤続年数が長いか
・高齢ではないか
・年収が家賃の36倍かどうか
・信用情報に傷がついていないか
さらに代理で契約する人は、両親やきょうだいなど3親等までの親族の方が通りやすいです。
それ以外の人物の場合は、審査が通らない可能性もあるので気を付けましょう。
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代理契約で入居する流れについて
転貸借契約ではなく代理契約で入居する場合、大きな違いがあるのでしょうか？
ここでは、簡単な代理契約で入居する流れについて解説していきます。
部屋探し、内見
入居希望者は、部屋探しと内見をして気に入った部屋を見つけます。
この際に、無断で契約者以外の人物が住むと転借となってしまい、違反行為に該当するので気を付けてください。
この際には、必ず代理契約であることを不動産会社に伝えておきましょう。
入居申込書の記入
気に入った部屋があれば、入居申込書に記入します。
入居申込書、その他で代理契約に必要な書類があれば不動産会社から受け取っておき、同時に郵送してください。
代理契約者を通じて申し込み
代理契約書に記載して不動産会社に送り、その際に以下の書類も準備しておくと安心です。
【入居者関連】
・身分証明書
・住民票
・印鑑証明書
・収入証明書（学生は不要）
【代理人関連】
・契約者の身分証明書
・住民票
・印鑑証明書
・収入証明書
【連帯保証人関連】
・連帯保証人確約書
・連帯保証人の印鑑証明
連帯保証人を立てる場合は、上記の証明書が必要です。
代理契約者名義の審査
申込書を一式提出したら、代理契約者の名義で入居審査を行います。
審査の期間は3日～7日です。
代理契約者と入居者の両方で確認の電話が入る可能性があります。
代理契約者が重要事項説明などを受ける
審査後は、代理契約者が重要事項説明や説明交付を受けます。
重要事項説明書には契約に関しての内容が記載されているので、必ず宅建士から説明を受けなければなりません。
この説明に関しても、代理契約者となります。
代理契約者は、入居希望者にこれらの内容をきちんと伝えましょう。
契約に必要な書類
説明後に大きな問題がなければ契約書が不動産会社から届きます。
内容を確認し、捺印・サインをして一部送り返します。
この契約時に必要な書類は、住民票・源泉徴収票・印鑑証明書などです。
連帯保証人を立てる場合は、これに関する書類も必要です。
契約者本人の名義で初期費用を支払う
初期費用の支払いに関しては、契約者名義となります。
契約者名義でないといけない理由は、銀行口座などの名義確認や入金確認の必要があるからです。
入居希望者が支払う場合は、その内容を不動産会社に伝えましょう。
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転貸で大家さん・管理会社から注意を受けた場合のポイント
内容の違いから転貸を選択した場合、いつもどおりの生活をしていたとしても注意を受けてしまうケースがあります。
もし注意を受けた場合はどう対応すべきでしょうか？
通告を無視しない
大家さんや不動産会社から抗議文や通告を受けた場合は、そのまま無視せずに必ず反応してください。
何も反応がないと入居者から承諾を得たとみなされます。
これは、契約違反に対して心当たりがない場合も同じです。
内容次第では、和解に向けて交渉できる可能性もあるので放置するのは控えましょう。
違反行為をやめる
違反行為と知っていて行っている場合、心当たりがある場合はすぐに改善するようにしてください。
家賃を滞納しているなら連絡してすぐに支払う、無断で数人と生活しているなら立ち退かせるなどの行動に移しましょう。
注意を受けた回数が1回目であれば、違約金や契約解除になりにくいのですが、数回続いたり改善の見込みがなかったりする場合は、大きな問題に発展しやすいです。
状況が変わったらすぐに連絡する
入居当時の契約書では、二人まで入居可能となっていたとしても勝手に入居人数を増やしてはいけません。
事前に人数が増えること、ルームシェアを始めることなどについて許可をもらってからにしましょう。
また、住む人数が減った時も同じように連絡が必要です。
このような連絡をこまめにすることで、食い違いなどを防げるでしょう。
転貸は又貸しと同じであり、借りている物件を第三者に貸し出すことです。
借りる際には転貸借契約書を作り、お互いに条件を作ることが重要となります。
転貸借契約書は様々な項目によって条件を決められるので、作成する前にルールを把握することが大切です。
ただし、リスクを少しでも避けたいなら代理契約へ変更することも検討してみましょう。
もちろん、転貸借契約書作成の前に大家さんなどへの許可が必要です。
許可や変更する点などを把握しないままでは、トラブルになりかねないので注意してください。
