アパート・マンションの空室活用に使える！おすすめのアイデアをご紹介

人口減少や少子高齢化により、全国の至るところで空き家や空室が増えています。
賃貸物件において空室の長期化は資金繰りに大きな悪影響を及ぼすものであり、さらに誰も住んでいない部屋は老朽化が早まりやすいため早急な対策が必要です。
しかし、どんなに部屋を綺麗にして入居社募集を行ってもなかなか空室が埋まらない時もあります。
そのような時は、少し視点を変えて賃貸経営以外の空室活用を検討してみましょう。
そこで今回は、賃貸物件で空室が長期間埋まらない理由や空室の活用方法11選をご紹介します。
空室が長引いて悩んでいる方は、今回ご紹介する活用方法をぜひ参考にしてください。

アパート・マンションで空室が長期間埋まらない原因

所有するアパート・マンションで空室が長く続く場合、対策を講じる前にそもそもの原因を分析する必要があります。
新しい入居者が見つからないのには様々な原因がありますが、その中でも代表的なものを5つご紹介しましょう。

立地条件が悪い

駅まで遠い、バスを使う必要がある立地のアパート・マンションは新たな入居者を見つけにくく、空室が長期間続く傾向にあります。
また、周辺の治安が悪い、夜遅くまで営業しているお店が近くにある場合も同様に立地条件が悪いと思われ、空室が埋まらない原因となるでしょう。
その一方で、駅から近い場所やスーパーマーケットや病院などへのアクセスが良い場所は好立地とみなされ、空室が出てもすぐに新しい入居希望者が現れます。
ただし、立地条件の悪さを改善するのは難しいため、空室を埋めるためにはそれ以外の部分で強みを見つける必要があります。

周辺の相場と比べて家賃が高い

周辺相場よりも家賃が高いことも、空室が長期間埋まらない原因の1つです。
賃貸物件を探す際に家賃を重要視する方は多く、立地や間取りなどがほとんど同じであれば賃料が安い方が選ばれるのは当然のことだと言えます。
特に築年数が一定数経過しており、決して新築・築浅とは言えない賃貸物件が相場よりも高い家賃の場合は入居希望者が見つかる可能性は低いでしょう。
ただし、家賃の値下げは大家さんの収入減少につながります。
空室対策における最終手段であり、空室発生のたびに安くしてしまうと賃貸経営は成り立ちません。
まずは自身が所有するアパート・マンションの家賃が、築年数や周辺相場に適した金額になっているかを確認し、必要であれば見直しを検討してください。

仲介会社とうまく連携が取れていない

仲介会社との連携が悪い点も、空室が埋まらない原因になります。
入居者募集の際に仲介を依頼するケースは多いですが、仲介会社は近隣物件を数多く取り扱っており、特定の物件だけを強く勧めるとは限りません。
入居者希望者の要望に合わせてピックアップしていくので、場合によっては紹介されない時もあります。
また、仲介契約が複数の仲介会社に依頼できる「一般媒介」の場合、入居者を見つけた会社にしか利益はありません。
つまり、どんなに入居者募集を行っていたとしても、他の会社が紹介した方の契約が決まった場合には1円の収入も得られないため、積極的に紹介してもらえない可能性があるのです。
もし契約状態が一般媒介であれば、信頼できる仲介会社を1つ選んで専任媒介へと変更するのも良いでしょう。

他の物件と比べて強みがない

周辺に新築の賃貸物件やリノベーション物件が建築されると、入居希望者がそちらへ流れやすくなります。
同じエリア・間取りの賃貸物件が点在している場合、お得かつ綺麗な方に魅力を感じてしまうものです。
競争に負けないためには、今の賃貸物件の強みや足りないものは何かを考えることが重要です。
そのためにはまず、近隣にある類似物件の空室状態を確認しましょう。
近隣でも空室が目立つようであればそもそも需要の少ない立地である可能性が高いですが、空室が多いのは自身が保有するアパート・マンションのみの場合は、物件自体に問題があると言えます。
他物件との差別化を図るための方法として、オートロックやモニター付きインターフォン、宅配ボックスの設置などがあります。
また、フローリングや壁に遮音性の高い資材の導入や、リフォームや設備の入れ替えをするなど工夫を凝らすことで、物件に強みが生まれます。

物件管理が行き届いていない

物件が適切に管理されていないと内見時に悪い印象を持たれてしまい、せっかくの入居希望者が離れていく可能性があります。
特に女性の入居者は美観性を重視することが多いため、廊下やエントランスの共有部分の掃除を徹底しましょう。
また、切れた電球の交換や不具合の発生した設備の修理・交換なども大切です。
共有部分が不衛生だと新しい入居者が見つかりにくいだけでなく、今いる入居者からも不満が上がって退去を検討されやすくなるため注意が必要です。

空室活用に使える！おすすめのアイデア11選

長期間空室が続いてしまう原因は様々であり、対策を講じてもなかなか改善されないケースは珍しくありません。
そこでおすすめなのが、賃貸運営以外で空室を活用する方法です。
ここからは空室に悩んでいる方に向けて、おすすめの活用アイデアを11個ご紹介します。

民泊

空室活用におすすめのアイデア1つ目が民泊です。
まずは、民泊について、メリットや注意点についてご紹介します。

民泊とは？

民泊とは、宿泊代をもらってお客様を宿泊させることです。
2018年6月の民泊新法の施行により、営業の届け出をしていれば賃貸物件の空室を民泊施設として活用できるようになりました。
観光地に近いエリアであれば多くの利用者獲得を期待でき、場合によっては賃貸経営よりも高い利益を見込める可能性もあります。

メリット

民泊経営は宿泊代を1泊ごとに設定するため、通常の賃貸経営よりも高利回りが期待できるメリットがあります。
例えば、家賃6万円のマンションにおける年間家賃は72万円ですが、1泊の宿泊代を5,000円として180日間稼働する場合の収益は90万円となり、年間の家賃金額よりも多くの利益の獲得が可能です。
宿泊代や稼働率によって利益額は上下しますが、特に観光地に近いエリアであれば多くの利用者獲得が期待できます。

注意点

民泊経営には様々なルールがあり、その1つが営業日数上限は180日という点です。
そのほかにも、民泊を行うにはキッチン・浴室・トイレ・洗面設備があること、過去に住居した履歴があることなどの要件もあります。
また、入居者の募集期間中に民泊としてレンタルはできず、途中で入居者希望者が現れたとしても受け入れられない注意点もあります。
アパートやマンションで民泊を始める方は増加傾向にありますが、宿泊者が夜遅くまで騒いでいる、共有部分にゴミを散らかすなどのトラブルも発生しています。
今いる入居者からのクレームへとつながる可能性もあるため、トラブルを防ぐための工夫が必要です。

サブスク住宅

2つ目がサブスクリプション（サブスク）住宅です。
近年色々なサブスクサービスが提供されていますが、実は住居もサブスク可能です。
続いてはサブスク住宅について、メリット・注意点をご紹介します。

サブスク住宅とは？

サブスク住宅とは、一定額を支払って自由に住む場所を選べる「住み放題サービス」を言います。
持ち家で暮らすとなると年齢やライフスタイルの変化により引っ越したいとなっても、簡単には移住できません。
サブスク住宅の場合は住む場所を1つに固定せずに自由に移動しながら仕事ができ、敷金や礼金などもかかりません。
働き方が多様化している現在において、利用者が集まりつつある新しいサービスです。

メリット

サブスク住宅を始めるメリットとして、立地条件が悪くても利用者が見つかりやすい点が挙げられます。
サブスク住宅利用者の多くは通勤の必要がなく、部屋の中で仕事を完結できるため駅までの距離が遠くても特に関係はありません。
また、田舎に立地するアパート・マンションなどは、「田舎暮らしもしてみたい」という興味から人気が高い傾向にあります。

注意点

サブスク住宅は2020年に始まった新しいサービスのため、大家さん側の注意点が明確に出てきていません。
ただし、家具や家電を事前に準備する必要や短期間で別の場所へと移動してしまうリスク、敷金・礼金が受け取れないなどのいくつかの懸念材料はあります。
ただし、利便性の高い住宅サービスのニーズは高く、周辺の賃貸物件との差別化になる点などの利点あるので、メリット・デメリットを考慮した上でサブスク住宅を検討しましょう。

レンタルオフィス・シェアオフィス

3つ目がレンタルオフィス・シェアオフィスです。
ここではレンタルオフィス・シェアオフィスの概要やメリット、注意点などを見ていきましょう。

レンタルオフィス・シェアオフィスとは？

レンタルオフィスとは、ワンフロアの中に個室空間をいくつか作り、小規模オフィスとして貸し出すことです。
また、シェアオフィスとは複数人が1つの空間に集まってオフィスとして共有することを言い、カフェのようなイメージです。
LDKに仕切りや壁を取り付ければレンタルオフィスとなり、逆に仕切りを取り外して広い空間を確保すればシェアオフィスや会議室、セミナールームなどとして活用できます。
リモートワーク環境は世界中で広がり続けており、様々な働き方が可能な現在において高いニーズがある活用方法だと言えます。

メリット

空室をレンタルオフィスとして運用するメリットとして、一棟丸ごとの活用も可能なことがあります。
賃貸物件の一室のみをレンタルする企業が多いですが、アパート・マンションや会社の規模によっては何室か、もしくは丸ごと活用したいケースもあるでしょう。
また、シェアオフィスは利用者を獲得しやすいメリットがあります。
複数人が同時にレンタルするため手頃な価格で料金設定ができ、誰でも自由に利用できる気軽さから人気を集めています。

注意点

シェアオフィスを行う際には、リノベーション工事費用や設備購入費用がかかる注意点があります。
個室空間を作るための仕切りや壁の工事費用はもちろん、テーブルや椅子、棚などの備品類も大家さん側が用意するケースが多いため、ある程度の初期費用がかかります。
また、レンタルオフィスであっても備品の購入費用は大家さんの負担です。
そのほかにも、立地次第ではオフィス利用者が少ないケースもあるため、まずは需要の有無を確認する必要があります。

レンタルサロン

4つ目がレンタルサロンとして活用する方法です。
ここからはレンタルサロンの概要やメリット、注意点などをご紹介します。

レンタルサロンとは？

レンタルサロンとは、整体師やエステティシャン、ネイリストなどにネイルサロンやマッサージルームとして貸し出す方法です。
自分で店舗を契約して開業するには準備資金や家賃などのお金が必要ですが、レンタルサロンであれば初期費用を最小限にできます。
「一室を借りてサロンを開業したくても許可が取れない」と悩む方は多く、レンタルサロンはそのような問題に直面している小規模事業者からのニーズが高いです。

メリット

レンタルサロンを行うメリットとして、時間単位で貸し出すことも可能な点があります。
利用者から事前に予約を受け、その時だけ貸し出す仕組みなので、それ以外の時間帯は他の方にレンタルしてもらうこともできます。
また、一室のみを貸し出すのであれば設備やインテリアへの投資も少なく、大掛かりなリフォームも必要ないでしょう。
初期費用額が少なければ回収も早く済み、賃貸物件が多少古くても設備や内装を整えていれば問題なく利用してもらえるメリットもあります。

注意点

レンタルサロンの注意点として、サロン経営に必要な設備は大家さん側が負担することがあります。
ネイルサロンであればそこまで高額な設備は必要ありませんが、マッサージやエステサロンには専用ベッドを準備することになるため、ある程度の初期費用が必要です。
また、家具や備品の盗難、管理者側のミスによるダブルブッキングが発生するリスクもあります。
特に鍵の受け渡しトラブルにより紛失した場合、鍵を取り替える必要が出てくるので時間・金銭面のコストも大きいでしょう。
そのようなトラブルを避けるために、監視カメラやスマートロックの導入も検討してみましょう。

物置スペース

空室の活用法として、物置スペースもおすすめです。
ここでは、物置スペースのメリットや注意点を合わせてご紹介します。

物置スペースとは？

物置スペースとは、賃貸物件の空室や空いている部分を物置としてレンタルすることです。
現在、トランクルームなどの需要も多く、都心部を中心に増加傾向です。
しかし、トランクルームは大きな部屋の中にあるロッカーのようなものを借りるだけなので、物のサイズによっては収納できない場合もあります。
トランクルームや物置スペースなどの需要も高まってきたことから、空室活用として物置スペースへの変更もおすすめです。

メリット

物置スペースのメリットは、トランクルームのように仕切られたロッカーではなく、その空間を物置として貸し出せる点です。
利用者からすれば引越しなどで一時的に多くの物を収納したい、自宅の収納では収まり切れないものをサイズに関係なく置けるのがメリットでしょう。
マンションやアパートの一室、閉店した店舗、シャッター付駐車場など、一定の広さがあればどこでも物置スペースとして貸し出せます。
空室の需要がない場合、物置スペースに切り替えることで新たな空間利用方法として注目されるでしょう。

注意点

物置スペースはとても便利ですが、気を付けなければならない点があります。
それは、1つの空間を複数人で分けた時です。
アパートなど一室を部屋ごとに複数人に分けて使う場合は、それぞれの空間に他人が踏み入れられないように注意してください。
物置スペースとして使うなら、一時的か長期間かで料金を変更したり、他の人の荷物に触れられないようセキュリティ対策を講じたりする必要があります。

パーティールーム

空室活用には、パーティールームという方法もあります。
パーティールームがどのような空間なのか、解説していきましょう。

パーティールームとは？

パーティールームとは、子どもの誕生日や複数の家族、友人たちを含めて大勢でパーティーができる部屋です。
アパートなど賃貸物件の空室活用の新たな方法として、パーティールームとして使うことが増えてきました。
パーティールームは、多くの人数で集まって食事や会話をしたり、何かのイベントで使ったりできるように、大きなテーブルやソファが用意されているところもあります。
女子会、家族同士の交流、同窓会などでも利用しやすいように、大画面のスクリーンや音響を備えている場所もあり、本格的なパーティーが楽しめます。
飲食店ではちょうどよい環境がない、自分達で自由に飲食したい、他人の目や時間を気にしたくないという場合には非常に便利です。

メリット

パーティールームとして空室を活用する場合、広さがあって気軽に借りやすいのが大きなメリットでしょう。
新しい入居者希望がいない部屋をそのままにしていても、今後入居者が入るまでは家賃分の収入も減ってしまいます。
しかし、パーティールームなどで貸し出せば、利用者にとってはお手頃な価格で借りられるメリットがあるでしょう。
大家さん側にとっても、人数や時間に応じた収入が得られるので有効な空室活用術です。
また、小さな子どもと一緒にママ同士でランチをする場合としても貸し出せます。
子どもと一緒に使える空間だと口コミが広がれば、宣伝効果もあって利用者も増えていくことでしょう。
どのようなパーティーにも対応できるような家具やグッズなどを揃えておくと、多様な活用方法ができます。

注意点

空室をパーティールームとして活用するには、いくつかの注意点があります。
パーティールームとして貸し出すなら、設備や広さが備わっている部屋を作らなければなりません。
パーティーで大人数が使うとなれば、どんなに気を付けていても騒音問題に発展する可能性があります。
部屋の防音対策を講じて、周囲への配慮を再度見直すようにしましょう。
特に、隣や下に住人が住んでいる場合は、時間や人数を制限したり、貸し出す際の条件を徹底したりする必要があります。
調理できる環境のまま貸し出すなら、ガスや水道を解約しないようにしましょう。
ガスや水道を使ったままにしないことなど約束を取り決めておくと安心です。
どうしても環境的に難しい場合は、住人が部屋にいない時間帯や昼間のみの限定貸出などを検討しましょう。

水耕栽培

空室活用は他人に貸し出すだけでなく、自分で活用するのもおすすめです。
空室をどのように使うべきか迷っている場合は、水耕栽培などをこの機会に行ってみるのも良いでしょう。

水耕栽培として利用する場合の特徴

水耕栽培は、地面に植物を植えることなく水を使って栽培できるものを言います。
本来は、穀物や野菜を生産するために発展したものですが、近年趣味の園芸や自宅用としても販売されています。
一般的な土に植える栽培方法とは異なり、肥料をまいたり草を刈ったりする必要もありません。
レタス、サラダ菜、ブロッコリースプラウトなどの葉物、バジル、パセリなどのハーブ系なども水耕栽培できます。

メリット

水耕栽培は、室内の安定した環境で植物が育てられます。
そのため、無農薬で野菜を大量に生産することも可能です。
土を使うことがないので害虫や病気のリスクも低く、室内など少しのスペースも活用できます。
空室を水耕栽培として使うメリットは、空き部屋を他の方法として活用して新たなビジネスにもつなげられることです。
地域によっては、街中の空室を水耕栽培農場として使い、ここで作られた野菜をレストランやフードショップに提供する働きかけをしているところもあります。
このような取り組みを行うことで、空室を農場に変えることができ、環境に優しい無農薬野菜を提供して利益が得られるでしょう。

注意点

水耕栽培には多くのメリットもありますが、気を付けたいのは一定の電気代や水道代は必要になるということです。
LED照明などを活用する場合は、電気を変更するための手間も必要です。
土光栽培と比較すると手間は少ないものの、元気に育つようには養液補給や交換などの手間がかかります。
施設としての環境を整え、栽培に適した環境にするまでの手間や資金が必要になります。

学習塾

空室を抱えていて、周辺に住宅街が多い環境であれば学習塾などで活用するのもおすすめです。

学習塾として利用する場合の特徴

空室を抱えている場合は、学習塾として活用してみましょう。
学習塾の場合、夕方～夜にかけて使うケースが多いので他の空室活用と併用することもできます。
また、学習塾の場合は大きな音も出にくいので、隣の人が住んでいる場合でも空室利用しやすいでしょう。
指導対象者となる小学生～高校生などが通う学校が近くにあるか、チェックしてみてください。

メリット

空室を学習塾として利用することで、誰も住んでいない期間中も収益を得られます。
近隣に学校があるか確認したら、教室スペースを求めている塾が近くにあるかを確認してみましょう。
空室を学習塾として活用したい場合、近くに学校があるか、駐車スペースがあるかが重要です。
今ある駐車場のスペースで間に合うかどうかも考えながら進めていきましょう。

注意点

空室を学習塾に変更したいと考えていても、周囲に学習塾として空き物件を探している塾がなければ貸すことはできません。
さらに、駐車場などがない場合も断られる可能性があるでしょう。
学校から近くて生徒、親の両方に利便性が高く、住宅街など落ち着いた環境であれば探している塾が多くあります。
条件を満たしていないと、塾としての需要は低くなってしまいます。

託児所・保育スペース

託児所は、保育が困難な乳幼児を預かって、親の代わりに世話をする環境のことを言います。
日中働いている人の代わりに保育士が保育を担います。
託児所・保育スペースにすることで、少人数からの預かりや小さな子どもを中心とした保育環境になります。

託児所・保育スペースとして利用する場合の特徴

一般的な託児所は、子どもを一時的に預けるところです。
駅やバス停の近くなど、利便性の高い環境に多くあります。
0歳～6歳までを中心に預かっていて、一時的に利用するケースもあるのが特徴です。

メリット

空室を託児所・保育スペースとして利用することで、地域の保育園や幼稚園へ行く前の待機児童を減らすことができます。
少人数の託児所や保育スペースでも、空室を利用できるでしょう。
一室あたりの部屋数にもよりますが、いくつかの部屋があればお昼寝までスムーズな流れが保てます。

注意点

空室を託児所・保育スペースとして利用したい場合、防音対策や振動対策などを講じておくと安心です。
他にも「○時以降の利用は禁止」などの決まりを設けておきましょう。

こども食堂

地域の子どものために、こども食堂として貸し出す場合もあります。
こども食堂は、無料または安価で子ども中心に食事を提供する場所です。
空室をこども食堂にした場合、どのようなメリットがあるのでしょうか？

こども食堂とは？

こども食堂は、安価な料金で子ども中心に食事を提供しているところです。
2019年時点で全国に3,700ヶ所以上あり、徐々に増え続けています。
地域の住民と子どもの輪を広げる環境であり、行きたい人と手伝いたい人をつなぐ団体もあります。

メリット

空室をこども食堂にするメリットは、特別な届出などを出さずにできることです。
空室なので限定的なものになりがちですが、どんな人に来てほしいかを考えて使うことができます。
地域の人に相談すると、一緒に手伝ってくれる仲間を募集できます。

注意点

こども食堂にする際の注意点は、食事を提供する環境なので安全と安心に細心の注意を払う必要があることです。
少しでも安全や安心への不安を抱えている場合は、空室を活用したいと考えても勢いで始めるべきではありません。
保健所などと相談し、開催する回数、頻度、規模などを届け出るようにしましょう。
イベントとして不定期で始める場合、損害保険やボランティア保険への加入でより安心できます。

入居が難しい人への支援活動

空室の活用方法は、アパートなどに入居するのが難しい人向けに役立たせることができます。
どのような支援活動なのでしょうか？

入居が難しい人への支援活動とは？

日本では障がい者や高齢者、子育て世代などで住宅の確保が難しい方、支援や配慮が必要な方が今後増加していくと予想されています。
このことから政府では公営住宅を設けていましたが、大幅な増加ができない状態が続いています。
その一方で、民間の空き家やアパートの空室が続いている現状があることから、2017年に住宅セーフティネット制度を設けました。
この制度は賃貸住宅の空き家、空き部屋のある大家さんと、障がい者・高齢者・子育て世代などをつなぐ制度です。
月収158,000円以下の低所得者、被災者なども対象であり、住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅の登録、登録住宅の改修、入居者への経済的な支援、居住支援などが中心となっています。

メリット

このような支援活動をサポートする場合、最初に空き部屋の登録をしなければなりません。
登録後、専用のホームページに掲載されるので、物件を探している方に周知されるようになります。
これによって、今後増加傾向にある高齢者、外国人などの住宅確保要配慮者を受け入れるノウハウを習得できるでしょう。
このような流れで継続的に部屋が借りられている状態が続けば、安定した家賃収入が得られます。
他にも大家さんは改修費などの補助金制度が受けられます。
入居者への経済的な支援として家賃や保証料などの補助を受けられるのがメリットです。
空き家や空き部屋を活かすためのものだけでなく、社会貢献も同時に実現できるでしょう。

注意点

住宅確保要配慮者を受け入れることで、多くのメリットがあるものの、デメリットも誕生してしまいます。
住宅確保要配慮者の受け入れ登録をしていたものの、築年数が経過しすぎていて需要がない、駅から遠いなどの条件が合わず、入居希望者が出てこない場合もあります。
受け入れ登録をしたからといって必ず入居希望者が来ることではないと覚えておきましょう。

今回は、アパートやマンションの空室活用に使えるアイデアをご紹介してきました。
アパートやマンションの空き部屋が埋まらない時、予定していた家賃収入が得られずに困ることも多いでしょう。
しかし、空室活用として利用できる方法を知っておくと、いざという時に新しい方法で活用できます。
空き部屋を活用したい方はぜひ今回ご紹介してきたアイデアを試してみてください。