賃貸物件の客付け方法は？自己管理でのやり方や仲介会社・管理会社の選び方を解説

賃貸物件を経営する上で重要になるのが「客付け」です。
一般的に客付けは不動産会社に依頼することが多いですが、大家さん自らが行うことは可能なのでしょうか？
今回は、賃貸物件の客付け方法について詳しくご紹介します。
そもそも不動産に関する情報でよく目にする「客付け」とはどういう意味なのか、詳しく解説するとともに、自分で客付けする方法や仲介会社・管理会社を選ぶ際のポイントなども解説しています。
どうやって客付けを行えば良いのか悩んでいる方はもちろん、客付けに強い不動産会社を知りたい方も、ぜひ参考にしてください。

不動産用語の客付けとは？

客付けとは不動産の業界用語の1つで、依頼を受けた物件の買い手や入居者を見つけることを言います。
不動産仲介業者に客付けを依頼する場合、仲介業者が賃貸物件を探している人に物件を紹介し、賃貸契約を結ぶことで借主から仲介手数料を受け取ります。
大家さんの代わりに物件情報サイトに情報を掲載したり、内見希望者の対応をしたりしてくれるので、時間や手間をかけずに入居数を増やすことも可能です。

自己管理での客付けの流れ

不動産会社に委託せず自己管理する場合、客付けはどのように進めていけば良いのでしょうか？
ここでは、自己管理で客付けを行う流れをご紹介します。

1.入居者募集・内見の対応

まずは、チラシや不動産情報サイトなどで入居者の募集を行いましょう。
入居者を募集する際、重要となるのが家賃の価格設定です。
家賃は入居者が物件を選ぶ際に重視すべきポイントの1つです。
もしも家賃が周辺の競合物件よりも高く、それに見合う価値もないと判断されれば、入居者が見つからず空室期間が長引いてしまうリスクがあります。
家賃を設定する場合は、事前に周辺の相場や競合物件の価格を調査しておくことが大切です。
入居者募集後に内見希望の連絡が来たら、部屋を案内します。
実際に物件内を見学する内見は、入居するかどうかを決める重要な要素です。
室内を綺麗な状態に保つのはもちろん、換気は十分に行う、電気はすべてつけて明るくするなど、少しでも好印象を持ってもらえるように工夫しましょう。
また、内見では居住する際の注意事項や設備機器の説明をすることも忘れずに行います。

2.入居申し込み・審査

内見後に入居申し込みにつながったら入居審査を行います。
入居審査では入居者が信用できる人物かどうか、見極める必要があります。
とはいえ、大家さんが自分で入居審査を行うのは難しいです。
保険会社加入を入居条件にすれば、保険会社からの審査があるのでおすすめです。
なお、自主管理する場合は受付窓口を1つにしておくと管理しやすいです。
いくつも窓口を用意することで起きやすい、申込の重複や漏れによるトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。

3.賃貸借契約の締結

入居審査に問題がなければ賃貸借契約を結びます。
物件の決まりや家賃が支払われなかった場合のペナルティなども忘れずにしっかりと伝えておきましょう。
契約の手続きが滞りなく済んだら、引き渡しに向けた準備に進みます。
引き渡し希望や引越し予定日、緊急連絡先の確認や家賃の引き落とし口座などを確認し、契約に不備がないかしっかりチェックすることが大切です。

4.物件のチェック・鍵の引き渡し

室内の設備に不具合がないかチェックしたり、キッチンやトイレ、浴室など水回りを中心に綺麗に掃除したり、入居者が気持ちよく入居できるよう準備しておきましょう。
ここまでの流れに問題がなければ、鍵の引き渡しです。
鍵を引き渡す際は、一緒に室内の傷や汚れの有無を確認し、現況を共有します。
もし入居前から傷や汚れがある場合は、写真にとるなどして画像で残しておくことをおすすめします。
そうすることで、退去時に起こりがちな原状回復を巡るトラブルを防ぐ効果が期待できます。

自主管理で客付けを行う方法

自主管理の流れを把握したところで、続いては自主管理で客付けを行う方法について詳しく解説していきます。

物件に「入居者募集」の広告を表示する

最も手軽にできるのが物件自体に「入居者募集」の張り紙や看板をつける方法です。
物件自体に広告を表示することで、近隣で物件を探しているという人に直接アピールできますし、おしゃれで綺麗な建物なら広告を見た人から問い合わせが来る可能性もあります。
張り紙ならパソコンで簡単に自作できるので、状況に合わせて作ってみましょう。
立て看板や張り付けるプレート状の看板は、費用はかかるものの安いものであれば5,000円以上を目安に購入できます。

不動産情報サイトに掲載する

不動産情報サイトの中には、大家さんが直接物件情報を掲載できるものもあります。
より多くの人に物件をアピールするなら、不動産情報サイトに情報を載せることも大切です。
見ている人に興味を持ってもらえるよう、物件の写真や間取り図、付帯設備など、物件に関する情報をたくさん記載しておきましょう。
中には無料で掲載できるサイトもあるので、色々な不動産情報サイトをチェックし、自分に合ったものを選んでください。

SNSやブログなどで情報を発信する

今はSNSやブログを使えば、個人でも簡単に情報発信できる時代です。
無料で利用できるものも多いので、どんどん活用していきましょう。
ブログやSNSに掲載する場合、間取りや特長はもちろんですが、室内の様子や周辺環境がわかる写真をたくさん掲載すると良いでしょう。
より好印象を与えたいなら、明るく映っているものを選ぶのがおすすめです。
また、興味を持った人が気軽に問い合わせできるよう、住所や電話番号、メールアドレスなど連絡先を記載しておきましょう。

知人に声がけを行う

所有する物件に入居したい人はいるか、知人に声がけするのも1つの方法です。
信用できる知人であれば、トラブルを未然に回避することにもつながります。
また、声がけした知人から紹介してもらえる可能性もあるので、タイミングが良ければすぐに入居者が見つかるかもしれません。

大家さん自らが客付けを行うメリット

不動産会社に依頼せず、大家さん自ら客付けをするメリットは、何と言っても入居者募集にかかる費用を削減できることです。
一般的に不動産会社に客付けを依頼すると、広告料や仲介手数料が発生します。
しかし、自主管理であればこれらにかかる費用をカットできます。
また、審査や契約も自ら行うので、入居者の選別も可能です。
また、不動産会社に客付け依頼した場合、どのような人が紹介されるかわかりません。
自ら客付けすれば、事前にどのような人物なのかチェックできるので、信用できる人と契約できる可能性が高まる点もメリットと言えるでしょう。

大家さん自らの客付けが難しい理由

大家さん自ら客付けするのは、費用を削減できる、入居者を自ら選別できるなどメリットもある一方で、デメリットも存在します。
ここでは、自ら客付けをするデメリットについて解説していきます。

集客がうまくいかない

不動産会社が入居希望者を募集する場合、物件情報が大手物件情報サイトに掲載することで、広く周知させます。
大家さんでは掲載できない物件情報サイトもあることから、不動産会社に依頼した場合に比べると、集客がうまくいかない可能性があるでしょう。
思うように集客できず入居者が見つからなければ、空室期間が長引くリスクにつながってしまうため注意が必要です。

契約関係の書類準備に手間がかかる

賃貸契約では、後々トラブルとなることを防ぐために賃貸契約書を作成するのが一般的です。
自主管理の場合、重要事項説明書は義務ではないため、大家さん自ら契約手続きをすることができ、賃貸契約書の書式は国土交通省のホームページでダウンロード可能です。
ただし、契約関係の書類を準備するのは手間がかかりますし、問題なく手続きを進めるには知識やノウハウも少なからず必要になります。

内見の対応も必要

入居希望者のほとんどは、事前に内見をします。
内見をする場合、事前に内見する人の希望する日時を確認し、予定を調整し立会いをします。
内見は入居者が決まるまで何度も行う必要があります。
不動産会社に依頼すれば、内見の対応なども任せることができますが、自主管理の場合は大家さんがその都度対応しなければいけません。

大家さんが自ら客付けする際の注意点

不動産会社を通さず、自ら客付けをする場合、トラブルを回避するためにも注意しなければならない点が存在します。
ここでは、自分で客付けをする際に気をつけておきたい点をご紹介するのでチェックしておきましょう。

契約書を作って口約束は避ける

賃貸契約は、口約束で済ませることも可能です。
しかし、自主管理だからといって賃貸契約書を作らず口約束で済ませてしまうのは、後々トラブルに発展する可能性が極めて高く、大変危険です。
たとえ貸し出す相手が知人だったとしても、賃貸契約書は用意しておきましょう。
なお、賃貸契約書とは入居者に守ってほしい内容を書面化したものです。
後から「そんなことは聞いていない」と言われないためにも、必ず作成してください。
賃貸契約書には、契契約者の名前や住所、契約日や入居日といった基本的な情報をはじめ、賃料や共益費、支払い方法や連帯保証人の有無なども忘れずに盛り込んでおきましょう。

居室の状態は入居者と一緒に確認をする

賃貸経営でトラブルが起こりやすいのが、退去時の原状回復です。
原状回復とは、室内を元の状態に戻すという意味です。
賃貸物件は退去時に借りていた部屋に対し、原状回復の義務が定められています。
そのため、退去時には部屋の状況を確認し、入居中に汚したり傷つけたりしてしまった部分を修復し、入居前の状況に戻す必要があります。
とはいえ、通常の使用範囲内で生活していたとしても、入居時の状態を維持するのは困難です。
経年劣化もあるので、すべてを入居者が負担するということはありません。
入居者負担となるのは、故意や過失で汚したり傷つけたりした部分に限定されます。
しかし、退去時には室内の状況を巡り、どちらが修繕費を負担するのかを巡り、トラブルになることが非常に多いです。
こうしたトラブルを防ぐためには、入居前に入居者とともに室内をチェックし、気になる部分を確認しておくことが大切です。

契約時に原状回復費用の負担を確認する

契約時には、退去時の原状回復費用の負担についてあらかじめ確認しておくことが大切です。

・どんな破損をした場合、修繕費用が発生するか
・その修繕費用を負担するのはどちらか

これらの内容をできるだけ細かく取り決めておくと、原状回復費用を巡るトラブルを回避できる可能性が高まります。
例えば「タバコによるクロスのヤニ汚れは入居者負担」「ハウスクリーニング費用は大家負担」などです。
原状回復に関するガイドラインは、国土交通省によって定められています。
トラブルの事例やどちらが負担するべきかなども紹介されているので、一度目を通しておくことをおすすめします。

客付けは不動産仲介会社に依頼するのがおすすめ

大家さん自ら客付けを行えば、広告費や仲介手数料など、賃貸物件を経営する上で大きなウェイトを占めている費用を大幅に削減することが可能です。
これは非常に大きなメリットであると言えますが、その反面自分で入居希望者の対応や契約の手続きなどもすべてしなければならないため、非常に手間がかかります。
さらに、万が一トラブルが起きた場合の対処も自分で行う必要があります。
特に、賃貸物件では原状回復を巡って大家さんと入居者の認識の違いからトラブルに発展する事例も少なくありません。
話し合いで解決できれば良いのですが、訴訟まで発展してしまうと大家さんだけで対応するのは難しいでしょう。
こうしたトラブルを避けたいのであれば、客付けは不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。
手数料は家賃の1ヶ月分程度かかりますが、入居者を見つけるまでにかかる手間やトラブルのリスクなどを軽減することが可能です。
客付けがうまくいかず、空室期間が長引くリスクも抑えられるので、結果として手数料を支払ってもお得になる可能性があります。
自分で客付けをするのは難しいと感じた時には、不動産仲介会社に依頼することも検討してみてください。

不動産仲介会社を活用して客付けをするポイント

不動産仲介会社に自身が所有している物件を客付けしてもらう場合、仲介会社にとって魅力のある物件だと認識してもらう必要があります。
不動産仲介会社に魅力的だと感じてもらうためにはどうしたら良いのか、ポイントを解説していきましょう。

入居ターゲットが魅力を感じる物件である

不動産仲介会社の収入は仲介手数料と広告料がメインです。
そのため、成約がなければ収入がありません。
すぐに入居者が決まりやすい人気の物件はターゲットにとって魅力的な物件であり、仲介会社にとっても魅力的に映ります。
そのため、入居者にとって魅力的な物件を理解する必要があります。

・立地が良い
・家賃が安い
・セキュリティ面が整っている
・最新の設備が備わっている
・築年数を考えると内装が綺麗　など

しかし、ターゲットによって魅力的な部分には若干の違いがあるので注意しましょう。
入居者だけではなく仲介会社にも魅力的だと感じてもらうためには、所有する物件の入居ターゲット層やライバル物件、さらに周辺環境なども分析し、それらに当てはまるような物件にしていかなければなりません。場合によってはリフォームやリノベーションも必要になるでしょう。

物件情報の伝え方を工夫する

不動産仲介会社は様々な物件の情報を持っています。
その中から自身の経営する物件に興味を持ってもらうためには、物件の魅力の伝え方を工夫する必要があります。
どういった方法を用いれば良いのか解説していきましょう。

自主的に物件情報を発信する

不動産仲介会社だけに頼るのではなく、自身も客付けのための行動を起こしましょう。
チラシを作ってポスティングをする方法もありますが、インターネットを活用すると手軽に物件情報を発信できます。
例えば、自主ホームページやSNSを活用すれば不特定多数の人に物件を見てもらえます。
入居希望者以外にも不動産仲介会社へのアピールにもつながります。

なるべく多くの写真を提供する

ポータルサイトで物件を検索する方は多いです。
その際、写真が多いと物件のイメージが湧きやすいので、より多くの人の目に留まり魅力的に感じてもらえるようになります。
写真は、不動産仲介会社が撮影してくれる場合もありますが、より印象を良くするためにも大家さん自身での撮影をおすすめします。
様々な角度から撮影し、細かな部分や使い勝手の良い部分など、多くの写真を用意し掲載を依頼しましょう。
もし入居者が決まらない時には、写真の入替も検討してみてください。

魅力が伝わりやすい物件資料を作成する

入居者を募集する広告「マイソク」にも注目してください。
マイソクとは、不動産仲介会社の店頭や窓ガラスなどに掲示されている物件の広告です。
間取りや設備など、物件に関する情報だけではなく写真も掲載されています。
マイソクは大家さんからの聞き取りで作成していくので、入居者に魅力を感じてもらえる資料づくりがポイントとなります。
外観や内装など魅力的な写真を掲載する以外にも、コンビニやスーパーまでの距離、学校や保育園までの距離や校区、ペット可・楽器可などのアピールポイントは、漏れがないように不動産仲介会社と協力しあいながら作成していきましょう。
また、誰にでも分かりやすい内容で書かれているかもポイントです。
専門用語が並んでいる資料では理解できない部分が多いです。
誰もが理解しやすいマイソクを目指してみてください。

委託管理では管理会社が客付けに対応

所有している物件の管理を管理会社に委託している場合、客付けに関する業務も管理会社が担ってくれます。
管理会社が行う業務内容を確認していきましょう。

管理会社の業務

管理会社が実施する業務は、入居者の管理業務と物件の管理業務の2種類です。

入居者の管理業務

入居者の管理業務は主に以下の内容が挙げられます。

・入居者の募集
・入居検討者への案内
・入居者との賃貸借契約締結
・入居者間でのトラブル対応
・入居者の退去時の立会い業務
・家賃滞納者への連絡　など

様々な業務を実施してくれるため、大家さんが対応する手間がありません。

物件管理の業務

物件管理に関する業務は以下の内容です。

・共有部の掃除
・共有設備のチェック
・入居者への注意喚起
・物件全体のメンテナンス計画

廊下や駐車場、駐輪場といった共用部の掃除をはじめ、電気や空調機などの点検も実施してくれます。
入居者が快適に暮らすために欠かせない業務です。

多くの管理会社は仲介に対応している

管理会社に物件の管理を委託したい場合、「仲介には対応していないのではないか」と不安に感じる大家さんもいます。
しかし、管理会社の多くが仲介業務にも対応しているので安心してください。
一般的な管理会社では、管理と仲介の両方を実施しています。
そのため、客付けから建物の管理まで幅広く対応してくれるため、大家さんの負担は少ないです。
ただし、中には管理のみにしか対応していない管理会社も存在します。
仲介は実施していませんが、物件の管理や入居者への対応を実施してくれます。
活用したい管理会社のサービス内容をよくチェックしてから選びましょう。

客付けに強い仲介会社・管理会社を選ぶポイント

客付けに強い仲介会社や管理会社を選ぶためのポイントを解説していきます。
優良業者を見つけるためにも参考にしてください。

仲介・管理実績が豊富

仲介や管理の実績が多いと、それだけで安心感があります。
また、実績の多い会社は既存の入居者によるリピートや紹介顧客が多い点も大きなポイントです。
「管理会社のサービスが良かったから」「様々な情報をくれるから」といった理由によって、次の引越し先でも同じ管理会社に相談をする方は意外と多いです。
リピーターは、管理会社の良さを周囲に伝えることも多いため、その家族や友人、知人などが部屋探しの相談をしに来るケースも多くあります。
そのため、実績が多い管理会社は紹介ルートも多いので、客付けに強い傾向があります。

取り扱い物件や地域情報が豊富

物件の数が多ければ入居希望者のニーズに合わせた物件を紹介しやすいです。
それに加えて、地元に根付いている管理会社であれば、エリア内にある会社とのネットワークを持っているので、社宅が必要になった時には企業から相談を受けるケースもあります。
専門学校や大学といった教育機関ともつながりがあれば、新入生や講師が行う部屋探しの窓口として依頼を受けるケースもあります。
継続的な業務の依頼を任されるので、空室リスクのない経営を目指せます。

インターネットでの集客に対応している

物件の良さを知ってもらうためには、たくさんの方々に物件を見てもらう必要があります。
入居先を探す際には情報誌を活用するほか、実際に仲介業者に足を運んで探す方もいます。
中でもインターネットで情報を集める方法は時間帯関係なく調査ができ、隙間時間を活用して物件を検索できるので多くの方に利用されています。
インターネットでの集客に対応し、載せ方がうまい業者は入居見込み客に多くのアプローチが可能です。
その際、自社サイトであれば、見やすく親しみのある雰囲気であるか確認してください。
間取りをのせることは一般的ですが、それ以外にも物件の外観や内観、設備といった写真が豊富にあることが大切なので、見やすさやどういった内容で掲載されているのかを必ず確認しましょう。
また、大手不動産ポータルサイトにも物件情報を掲載しているかチェックしてみましょう。
ポータルサイトへの広告出稿が盛んに行われていれば、多くの人が目にする機会があります。
また、担当者からのコメントが充実していると入居希望者がイメージを膨らませやすいです。
メリットだけではなくデメリットも記載されていると、入居希望者からの信頼度も高まるでしょう。

アクセスのしやすさ場所に店舗がある

インターネットやチラシで詳しい物件情報を理解し、「実際に住んでみたい」となれば契約が必要です。
その際には、実店舗まで足を運ぶ必要があります。
担当者から物件に関する様々な情報を直接聞き、部屋の内見をして納得ができれば入居のための契約手続きです。
そのため、入居までに何度も実店舗まで足を運ぶ方もいます。
駅から近い、駐車場がある、通勤や通学帰りでも行きやすい場所にあるなど、アクセスのしやすい場所に店舗があれば利用しやすいと誰もが感じられるでしょう。
さらに入居ターゲット層が集まりやすい場所にある店舗だと、見込み客の獲得に期待ができます。
一人暮らし用の学生向け物件であれば、大学近くにある業者に依頼をすると空室も埋まりやすくなります。
また、アクセスだけではなく時間にも注目してください。
夜遅くまで営業している店舗であれば、仕事帰りや学校帰りに利用する方も多くいるはずです。

提案力がある

入居希望者の要望に合った物件選びができる業者であれば成約率も高くなります。

・要望を聞きだす能力がある
・要望に合う物件を迅速に探し出せる能力がある
・要望に妥協できる点がないか探す努力をしている

上記を満たす担当者のいる不動産仲介会社や管理会社は提案力があるので入居者の獲得が成功しやすいです。
実際に店舗まで足を運び、接客の様子をチェックしてみましょう。
また、提案力以外にもコミュニケーション能力も大切です。
ニーズを聞き出すためにはコミュニケーションは不可欠です。
物件に関する詳細を詳しく説明できるプレゼンテーション能力があるかもチェックしてみてください。

複数社を比較検討する

優良な業者を見つけるためには複数社を比較検討してみてください。
管理会社であれば、管理サービスの内容にも違いがあります。
不動産仲介会社でも取り扱っている物件の数や実績に違いがあるので、自身が経営する物件の近くにはどんな業者が存在しているのか、あらかじめ調査しておきましょう。
管理会社は、国交省管轄の「賃貸住宅管理業者登録制度」があります。
借主貸主の保護を図るためにスタートした制度で、登録には資格者設置要件といった基準を満たす必要があります。
登録されている管理会社であれば信頼性を判断する材料にもなるので登録されているか確認してみましょう。

不動産仲介会社では媒介契約の種類に注意

不動産仲介会社に客付けを依頼する場合、媒介契約の種類に注意してください。

一般媒介契約

一般媒介とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
大家さんは複数の不動産仲介業者に募集活動を依頼できるため、幅広く入居希望者を探せる利点があります。
入居募集を目にする機会が増えれば、短期間で入居者が見つけられる可能性が高まります。
ただし、入居者が決まらない場合には大家さん自身で対策をとらなければいけません。
一般媒介契約では大家さんへの「状況報告義務」がないので、業者によっては客付けを積極的に実施しないところもあります。
その場合は、空室期間が伸びてしまうため収入が減るといったリスクを負ってしまいます。
状況を改善できるよう入居者が現れない時の対策法を事前に用意してから契約を結びましょう。

専任媒介契約

専任媒介は、1社のみに仲介を依頼できる契約です。
そのため、一般仲介契約とは違い、複数の不動産会社に仲介を依頼できません。
しかし、専任となるので空室が続かないよう客付け活動を積極的に実施してもらえる利点があります。
一般媒介契約とは違い、1社のみとのやり取りなので大家さん自身の負担も減ります。
定期的に活動報告も受けるので、どういった状況になっているのか理解できます。
ただし、契約をする業者選びには注意してください。
依頼をした業社によっては期待していた結果が得られないケースもあります。
入居募集がうまくいかず空室期間が伸びたとしても、他の不動産会社への変更ができないので気を付けてください。
不動産業者の対応力や実績を調査してから契約をしましょう。

賃貸物件の経営では客付けが重要です。
自分で行うことも可能ですが、「集客がうまくいかない」「準備に手間がかかる」「内見対応が大変」といった問題が発生する可能性もあります。
大家さん自身の負担を軽減した賃貸経営を目指すなら、不動産仲介会社や管理会社に客付けを依頼しましょう。
契約する際には、客付けに強い業者選びが大切なので今回ご紹介した実績や物件数、アクセスの良さを参考に、複数社を比較して最適な業者と契約を結んでください。