「POG契約」と「FM契約」は何が違う？エレベーター点検で知っておきたいこと

マンションやビルなどで利用されているエレベーターは、利用者が安全に使うためにも点検を行う必要があります。
主に大家さんがエレベーターの管理を行うため、点検に関する知識について知っておいて損はありません。
エレベーター点検は法律で義務付けされているものも多く、様々な検査や決まりが規定されています。
実は点検の契約形態は「POG契約」と「FM契約」の2種類で分かれており、それぞれメリットやデメリットが存在します。
そもそも点検の契約形態があることを知らなかった方も多いでしょう。
そこで今回は、エレベーター点検の基礎から詳しくご紹介していきます。
所有・管理している物件のエレベーターが事故もなく安全に稼働していくためにも、この記事を参考に点検や検査を実施してください。

エレベーター点検の基礎を知ろう

エレベーターのある物件を管理している大家さんであれば、点検や検査が必要なことを知っている方も多いはずです。
しかし、エレベーター点検でどのようなことが行われているかまでは分からないという大家さんもいるでしょう。
点検には種類や検査項目があり、これらに関する法律などもあります。
法律面・安全管理の面でも安心して管理を行っていくためにも、まずはエレベーター点検の基礎について知る必要があります。

エレベーター点検の種類

エレベーター点検には、「定期検査報告」「性能検査・定期自主検査」「保守点検」の3種類があります。
点検は法律で管理者の義務として定められており、いずれも実施する必要があるものです。
それぞれの点検の詳細について、1つずつご紹介していきましょう。

定期検査報告

定期検査報告は、建築基準法第12条で定められている検査制度です。
点検を怠ると、100万円以下の罰金が科せられます。
定期検査報告を行うのは一級・二級建築士や昇降機等検査員で、管理責任者は大家さんなどの所有者となっています。
検査対象となるのは、ホームエレベーター・性能検査を受けているエレベーター・積載量1t以上のエレベーターを除くすべての製品が対象です。
点検・検査を行う頻度はおおむね6ヶ月～1年ごとに1回とし、点検を実施した際は特定行政庁に報告を行う必要があります。

報告を行う特定行政庁とは？

前述したとおり、定期検査報告は建築基準法第12条で義務付けがされています。
建築基準法第12条には“定期的に有資格者が点検を行い、結果を特定行政庁に報告する必要がある”という旨が書かれています。
ここに記載されている「特定行政庁」というのは、全国建築審査会協議会の特定行政庁一覧で分かります。
報告を怠った場合には罰則を科せられてしまう可能性があるため、検査を実施したら必ず報告を行うようにしましょう。
この際に利用する報告書類については、検査業者に代行してもらうことが可能です。

性能検査・定期自主検査

性能検査・定期自主検査は、労働安全衛生法で定められている検査制度です。
この検査を行わずに放置してしまうと、6ヶ月以下の懲役または50万以下の罰金が科せられてしまいます。
積載量1t以上のエレベーターで行われる検査で、外観試験・動作試験・荷重試験の3つの試験を実施します。
管理を実施しているエレベーターが該当している場合は、検査を行いましょう。
性能検査の頻度は1年に1回、定期自主検査の頻度は1ヶ月に1回と決められています。

性能検査と定期自主検査の必要性

性能検査と定期自主検査の違いや必要性について、いまいちよく分からないという方もいるでしょう。
ほとんどのエレベーターでは定期検査報告を行う必要がありますが、積載量が1tを超えている場合には「労働安全衛生法」で定められた性能検査と、「クレーン等安全規制」で定められた定期自主検査が義務付けされています。
該当するエレベーターは製造する際に許可と検査を受けて検査証を受け取っていますが、この検査証には期限が定められており更新するためには性能検査を受ける必要があるのです。
そして、性能検査の義務付けがされているエレベーターは1ヶ月に1回定期自主検査を実施することも義務付けされています。
2つをまとめると、性能検査は検査証の有効期限を更新するために必要な検査であること、1ヶ月に1回定期自主検査を行う必要があるということが分かります。
性能検査を行えるのは、労働基準監督署長や厚生労働大臣認定の性能検査機関で、責任者は所有者と管理者です。
定期自主検査だと性能検査機関が検査を行い、責任者は事業者となります。

保守点検

保守点検は、定期検査報告や性能検査・定期自主検査と違って、法律における義務付けはありません。
そのため、「保守点検は行わなくても良いのか」と考えてしまいがちですが、建築基準法8条の「努力規定」があるので注意しましょう。
建築基準法8条には“建物の所有者・管理者・占有者は、その建物の敷地や構造または建築設備を適法な状態に維持するよう努める必要がある”といった内容が記載があります。
法律では義務付けられてはいないものの、常に安全な状態を維持する必要があることを示しているのです。
適切な維持管理を行うための指針があり、使用頻度に合わせて1ヶ月に1回・3ヶ月に1回などの頻度で保守点検を実施します。
保守点検の点検内容については、国土交通省の「エレベーター保守・点検業務標準契約書」に詳しいことが書かれています。
ここに記載されている内容をベースになるので、点検業者に依頼する際は点検内容を確認しておきましょう。

メンテナンスの契約形態「POG契約」と「FM契約」

エレベーターのメンテナンス契約が2つのタイプで分かれていることはご存じでしょうか？
契約形態は主にPOG契約とFM契約というもので、エレベーターのメンテナンス契約で使われているものです。
ここからは、POG契約とFM契約についてそれぞれ解説していきます。

POG契約とは？

POG契約の「POG」は、「Parts（パーツ）」「Oil（オイル）」「Grease（グリス）」の頭文字を取ったもので、基本的な点検のみを行う契約のことを指します。
点検を実施してメンテナンスが必要な箇所が見つかった場合は、別途修繕費用が発生するという内容です。

メリット

POG契約の場合は、メンテナンスを行う際の費用のみを業者へ支払います。
そのため、エレベーターに修理や部品交換などがなければ、コストを抑えて点検を行うことが可能です。
1年間にかかるメンテナンス費用はエレベーター1基に対して15万円～20万円で、業者によっては決められた範囲内で消耗品の交換をしてくれる場合もあるようです。

デメリット

POG契約のデメリットとして挙げられるのは、修繕費用や部品交換費用が含まれていないという点です。
メリットでは修理や部品交換などがなければコストを抑えられると説明しましたが、使用頻度や経年によっては逆にデメリットになってしまう可能性もあります。
エレベーターを設置してからかなりの年数が経っている場合、故障や不具合が発生する頻度も高くなります。
そのため、契約内容に修理や部品交換が含まれていないと、メンテナンス費用に加えて修繕費用も支払う必要が出てくるのです。

POG契約がおすすめできるケース

POG契約は基本的にパーツ・オイル・グリスのみの点検しか行わないため、修理や部品交換などが発生しにくい「築年数の浅い物件」であればPOG契約を選択した方が良いでしょう。
しかし、POG契約は築年数関係なく「維持費や管理費にコストをかけたくない」という大家さんには大変助かる契約です。
修理が必要な場合でも個別で交渉するのが苦ではないという大家さんにとっては、管理費を抑えられる可能性が高いと言えます。

FM契約とは？

次にご紹介するのはFM契約です。
FM契約の「FM」は“Full Maintenance（フルメンテナンス）”から来ています。
FM契約ではPOG契約で行う基本点検はもちろん、修理や部品交換が必要になった際の修理費などがすべてメンテナンス費用に含まれています。
月々の料金はPOG契約と比べて高くなりますが、メンテナンスで修理や部品交換が見つかった場合でも別途費用を支払う必要がありません。

メリット

FM契約の場合、点検をして修理や部品交換が必要になっても毎月のメンテナンス費用以外は請求されません。
契約時に決められた費用を知ることができるので、年間のエレベーターにかける費用を把握しやすくなるというメリットもあります。
POG契約の場合、修理や部品交換が必要になった時はまず費用の見積もりを大家さんに提示し、承諾を得てから作業に入っていきます。
一方FM契約の場合はメンテナンス費用のみ支払っておけば別の費用はかからないため、時間や手間もかからずに作業を行うことが可能です。

デメリット

時間や手間がかからないというメリットがある一方で、そもそもの費用が割高に設定されている業者も多いようです。
エレベーターの法定耐用年数は17年となっており、新しく設置したばかりのエレベーターであればほとんど故障などが発生することはないでしょう。
そのため、年数が浅いエレベーターであればPOG契約の方がメンテナンス費用を抑えられる可能性が高いです。

FM契約がおすすめできるケース

古い物件ほどエレベーターの故障や不具合が発生する頻度は多いでしょう。
修理や部品交換が必要になる頻度も多くなるため、この場合はFM契約をした方がメンテナンス費用を抑えられます。
また、部屋数の多い物件などは自然とエレベーターの使用する頻度も高くなります。
仕様する頻度が高くなれば部品も劣化していきますし、修理や部品交換の回数も増えるでしょう。
複数の物件を所有している大家さんにとっても、管理をする際の手間が少なくなるFM契約がおすすめです。

エレベーター点検の契約別・業者別の相場

エレベーター点検の詳細や必要性については理解したものの、どれくらいの費用がかかるのか気になるでしょう。
ここからは、エレベーター点検にかかる費用相場についてご紹介していきます。

POG契約・FM契約の相場

エレベーター点検にかかる費用は、POG契約よりもFM契約が割高になっています。
上記の項目でご紹介したとおり、FM契約では修理や部品交換が必要になった場合の費用が月々の費用に含まれているからです。
POG契約とFM契約ではどれくらいの差額が出てくるかというと、エレベーター1基あたりの月額が2万円前後となっています。
POG契約の場合は月額2万円～5万円、FM契約の場合は月額3万円～6万円です。
これらを1年間で計算すると15万円から20万円程度の差額が出るので、物件の古さやエレベーターの年数によって考えるようにしましょう。

エレベーター点検を依頼する業者は2種類

エレベーター点検を依頼するメンテナンス業者は、「独立系」と「メーカー系」の2種類があります。
メーカー系は東芝や三菱などが製造するエレベーターの系列会社で、自社系列の製品のみメンテナンスができます。
一方、独立系はどのメーカーとも関係性のない業者で、基本的にどんなエレベーターでもメンテナンス対応は可能です。

独立系・メーカー系で費用が変わる

FM契約の場合の費用相場はメーカー系で4万円～6万円、独立系で3万円～5万円となります。
POG契約の場合はメーカー系で3万円～5万円、独立系で2万円～4万円です。
これらの業者で比べてみると、メーカー系よりも独立系の方が2～5割も費用が安くなります。
そのため、コストを抑えたいという大家さんは独立系業者を選んだ方が良いでしょう。

独立系業者にはデメリットもある

独立系の場合はコストを抑えられるというメリットがある一方で、デメリットも存在します。
独立系業者で経験年数や知識が浅い場合、メーカー系業者と比べて技術力が劣っている業者もあるようです。
しかし、メーカー系業者の場合はそもそもの操業年数が長いため、豊富な検査実績や経験年数を持っています。
対応しているメーカーのエレベーターに特化した技術力や知識を持っているため、安心して任せられるでしょう。
エレベーター点検のコストを抑えたいという気持ちは理解できますが、エレベーターの安全性は人の命に関わる重要な項目です。
業者を選ぶ際は費用だけではなく、技術力や知識などの面で信頼できる業者を選んでください。

エレベーター点検はPOG契約とFM契約、どちらを選ぶべき？

エレベーターの点検は、POG契約とFM契約のどちらを選べば良いのでしょうか？
POG契約とFM契約の特徴を理解して、恩恵を受けやすくなるように物件に応じて契約先を選ぶのがポイントです。
それぞれが向いているケースをご紹介します。

POG契約が向いているのは、新築や築浅のマンションです。
新築・築浅のマンションはエレベーターも新しいので、故障しにくく、修理の頻度が低いです。
そのため、FM契約よりもPOG契約をした方が修理費用もかかりません。
修理時に都度交渉する必要があり、手間はかかってしまいますが、修理費用を抑えられます。

一方、FM（フルメンテナンス）契約が向いているのは、エレベーターの使用頻度が必然と高くなる「戸数の多いマンション」です。
エレベーターを使用する機会が多いと、修理の回数もおのずと増えます。
このような場合には、FM契約をしていた方がお得に修理しやすくなります。
また、「古いマンションを経営していてエレベーターの故障頻度が高い場合」や「複数の不動産経営を行っている場合」にも、FM契約がおすすめです。
「大家さんの管理の手間が省ける」というFM契約のメリットを大いに活かせます。

定期検査における「既存不適格」とは？

次に、定期検査における既存不適格とはどのようなものなのか、詳しく解説していきます。

既存不適格とは

既存不適格とは、「建設時に法律を守ってマンションの建設やエレベーターの設置をしたものの、後から法が改正されたことによって現在の法律には適さなくなった状態」のことを言います。
建築基準法などの法律は毎年少しずつ変わっており、マンションを建築した当初、エレベーターを設置した当初と現在で内容が大きく変わっていることがあります。
このような新旧法の差異のことを、既存不適格と呼んでいるのです。
日本では新法適合の強制力がないため、既存不適格をそのまま放置しても違反にはなりません。
しかし、住人に安全にマンションやエレベーターを使用してもらいたいと願うのであれば、既存不適格の改善は必要です。

法改正のきっかけとなった出来事

平成21年に、国土交通省はエレベーターの法改正を行いました。
法改正が行われるきっかけとなった出来事が2つあったためです。
1つ目の出来事は、千葉県北西部の大地震によるエレベーターのトラブルです。
地震により、6万台を超えるエレベーターが停止するトラブルが起こり、エレベーターに乗っていた人が閉じ込められてしまい問題となりました。
こうしたエレベーターの閉じ込めが社会問題となり、法改正のきっかけとなりました。
2つ目の出来事は、シンドラーエレベーター社の人身事故です。
平成18年6月に、東京都内にある23階建ての賃貸住宅「シティハイツ竹芝」にて、その事故は起こりました。
自転車を引きながら後ろ向きにエレベーターを降りようとした高校生が、勝手に動き出したエレベーターに挟まれ死亡してしまったのです。
シンドラーエレベーター社の緊急点検をした結果、エレベーターの安全性が問われ、法改正のきっかけにつながりました。

法改正で変わったこと

それでは、エレベーターの法改正ではどのように法律が変更されたのでしょうか？
1つ目は、地震管制運転装置の設置の義務です。
地震管制運転装置の設置を義務付けることで、エレベーター内に人が閉じ込められてしまうというトラブルを回避しやすくなりました。
2つ目は、ブレーキの二重化の義務です。
独立している2つのブレーキを設置することで、片方が故障してしまった場合でも安全にエレベーターのかごを保持できるようになりました。

安全性の違い

これまでにも地震管制運転装置は存在していましたが、エレベーターへの設置は義務付けられていませんでした。
そのため、地震管制運転装置が設置されているエレベーターと、設置されていないエレベーターがありました。
しかし、法改正によりすべてのエレベーターに地震管制運転装置の設置が義務付けられています。
地震管制運転装置を設置することにより、地震の揺れを感知した際に、エレベーターが最寄りの階で停止し、扉が開くようになりました。
これにより、地震発生時にエレベーターに人が閉じ込められるというトラブルを防止できるようになったのです。
また、ブレーキが二重化を義務付けたことにより、エレベーターのかごの安全性が高まりました。
かごが乗り場から離れたことを感知する「特定距離感知装置」を設け、戸開走行が検出できます。
地震管制運転装置の設置義務とブレーキの二重化義務により、普段だけでなくもしもの時でもエレベーターをより安全に使用できるように変わったのです。
しかし、これまでのエレベーターにも安全装置が設置されているので、安全性はそこまで変わりません。
もしもの時に安心してエレベーターを使用しやすくなった程度と認識しておきましょう。

既存不適格を改善するには？

既存不適格は現在の法律に適していないだけで、決して違法ではありません。
平成21年よりも前に建てられたマンションのエレベーターは、既存不適格となっているものが多いです。
既存不適格のままでも処分を受けることはありませんが、マンションやエレベーターの安全性を高めたいのであれば、既存不適格を改善する必要があります。
既存不適格を改善するには、エレベーターの交換をしなければなりません。
複数のアパートやマンションの不動産運用をしている大家さんの場合には、数百万円近い資金が必要になるケースもあります。
そのため、エレベーターの交換時期に合わせて既存不適格を改善してみてください。
エレベーターは、耐用年数に合わせて20年で交換する大家さんが多いです。
法改正前の平成15年～20年頃にエレベーターを設置・交換した場合には、5年以内に新しいエレベーターに交換するのが目安です。
それよりも前にエレベーターを設置・交換している場合には、既存不適格の改善を検討してみてください。

新たな保守・管理契約「遠隔監視」とは？

日本エレベーター製造や東芝エレベーター株式会社、ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社などでは、新たな保守・管理契約の「遠隔監視」が作動しています。
遠隔監視とは、どのようなものなのか特徴と課題があるのでしょうか？

遠隔監視の特徴

エレベーターの遠隔監視システムの共通の特徴を見ていきましょう。

・遠隔自動監視
遠隔監視では、エレベーターに閉じ込められる・ドアの開閉不良・安全回路動作・電気系統異常・起動不能などの異常を監視・診断してくれます。
もし、エレベーター内に閉じ込められてしまった場合には、エレベーターに取り付けられているインターホンを通じて、遠隔で救出・仮復旧をしてくれます。

・遠隔自動点検
遠隔診断は、無人でエレベーターを自動診断してくれる機能です。
かごの走行状態・ドアの開閉状態・ブレーキの動作状態・インターホンの動作状態・安全ス　　　　イッチが正常に動いているかの昇降路リミットスイッチも遠隔で自動診断してくれます。

遠隔監視の課題

遠隔で自動で監視できるシステムは便利ですが、遠隔監視にはまだ課題が残っています。
どのような課題が残っているのか、主な課題を2つ紹介しましょう。

・通信セキュリティ
遠隔監視の通信セキュリティが脆弱だと、ハッカーにネットワークを乗っ取られてしまう危険性があります。
安全に遠隔監視するためには、セキュリティ精度を高めなければなりません。
しかし、大掛かりなネットワークシステムの構築には資金が必要です。
そのため、小規模マンションでは、資金の確保が難しいことが遠隔監視の課題となっています。

・通信費や施工費用などのコストバランス
遠隔監査を導入する場合、専用の通信回線を使用します。
その通信費用が従来よりも高くなりますが、その費用と品質は様々です。
通信費用の他にも、施工費用・機材費用などのイニシャルコストもかかります。
こうした費用がかかることやコストバランスについても課題の1つとして挙がっています。

エレベーター点検業者の選び方

エレベーター点検業者の選び方のポイントを3つ紹介します。
どのようにして点検業者を選べば良いのか分からない大家さんは、参考にしてみてください。

施工実績はチェックしておく

エレベーターの点検業者を選ぶ時には、その業者の施工実績を必ずチェックしておきましょう。
電話帳や知り合いからの紹介などで業者を知った場合、どの業者を選べば安心なのかが分かりにくいです。
「とりあえずマンションに来てもらって説明を聞こう」と思って依頼をしたら、悪徳業者だったというパターンもあります。
そのため、安心して点検を任せられるように、その業者の施工実績を確認することが大切です。
施工実績は、業者のホームページから確認が可能です。
ホームページを見ても施工実績が記載されていない・紹介されていない場合には、あまり実績がないのかもしれません。
そうした場合には、施工実績がなさそうな業者は選ぶのを避けましょう。
施工実績が豊富で評判も良い業者なら、安心して点検を依頼しやすいです。

非常時の対応も確認

エレベーターの点検業者を選ぶ時、盲点となるのが非常時にどのような対応をしてくれるのかです。
非常時に何も対応してくれない業者だと、エレベーターが故障した時に階段を使わなければいけなくなってしまいます。
また、災害時に迅速に対応してもらえないとトラブルにつながる可能性もあります。
このような事態を防ぐためには、非常時にすぐに対応してくれる業者を選ぶことが重要です。
業者に依頼をする前に、非常時にどのように対応してくれるのかを聞いてみてください。
過去にどのように対応をしてきたのかを具体的に聞けるとより良いです。

悪徳業者の特徴を把握しよう

昨今、リフォーム業者の中には悪徳業者が紛れていることが問題となっています。
ほとんどの業者は優良ですが、エレベーターの点検業者の中にも悪徳業者はいるので注意しなければなりません。
エレベーター点検業者を選ぶ時には、悪徳業者に騙されないように気を付けながら業者選びをしてください。
どのようにして悪徳業者に騙されないようにすれば良いのか、悪徳業者の特徴を解説します。

・値引きが極端すぎる業者
極端にエレベーターの点検費用を値引く業者は、悪徳業者の可能性があります。
エレベーターの点検や交換をする際、高額費用になりがちです。
しかし、素人には内訳を見ても理解しにくい内容のものが多いため、見積書を見てもそれが高いのか安いのか判断が付きにくいです。
悪徳業者は、あらかじめ高めに見積書を作成して一気に値引きをして契約してもらおうとする傾向があります。
本当に優良な点検業者なら、適正価格で見積書を作成し、なぜその費用がかかるのかを細かく説明してくれます。
値引きが極端すぎる業者に遭遇したら警戒しましょう。

・デザイン案の改善をしない業者
エレベーターを新しいものに交換しようと、業者に依頼をしたとします。
「このデザイン案でエレベーターを交換した場合の見積書の作成をお願いしたいです」と、あらかじめ用意していたデザイン案でリフォームを依頼する場合も注意が必要です。
優良業者であれば、他社のデザイン案をそのまま採用してエレベーターの交換をすることはありません。
モラルや安全性などの問題から、そのままデザイン案を採用することはないのです。
安く工事を依頼したくても、デザイン案を改善せずに安く工事を依頼できると謳う業者には依頼しないようにしましょう。
悪質な業者と考えてください。

まとめ

エレベーターが設置されているマンションでは、安全にエレベーターを使用するために、エレベーターの点検を行わなければなりません。
点検を依頼する際、2つのメンテナンス契約形態からどちらかを選ぶこととなります。
POG契約は、修理が必要となった際に都度修理を依頼して費用を払う契約です。
FM契約は、基本点検や修理費用がメンテナンスの費用に含まれている契約です。
新築や築浅のマンションでは、修理の頻度が低いのでPOM契約をした方がお得になります。
一方、古いマンションや複数のマンションを不動産運用している大家さんの場合には、FM契約をした方が手間もかからずお得になりやすいです。
この記事を参考にして優良業者にエレベーターの点検を依頼してみてください。