駐車場経営で稼ぐために！料金設定の決め方＆シミュレーションを解説

不動産投資を考えた時、手軽に取り入れられる駐車場経営に注目する方は少なくありません。
しかし、駐車場経営は稼げないと言われることも多く、なかなか踏み出せないと悩んでしまいがちです。
とはいえ、駐車場経営はしっかりとポイントを押さえることによって、安定した収入を得られます。
今回は、駐車場経営のメリットやデメリット、料金の決め方、稼ぐ方法などをご紹介しましょう。

「駐車場経営は稼げない」は本当？

駐車場経営は稼げないと言われることが多いため、駐車場経営を視野に入れていない方は多いでしょう。
実は駐車場経営で言われている“稼げない”という言葉は、「不動産投資の中では儲けが少ない」という意味なのです。
料金設定はもちろん、立地や稼働率によって収益が異なるとはいえ、工夫次第で年間200～500万円の収入を得ることも夢ではありません。
しかし、駐車場経営ならではのデメリットも当然存在します。
ここからは駐車場経営のメリットとデメリットについて詳しくご紹介します。

駐車場経営を行うメリット

まずは、駐車場経営を行うメリットについて見ていきましょう。

資金があまりなくても始められる

賃貸経営と比べると、建物が不要な駐車場経営は少ない初期費用で始められます。
資金があまり用意できないという場合でも、規模によっては余裕を持って始められる可能性があります。
初期費用を抑えられる駐車場経営は、経営に失敗した時のリスクも小さくできるため、収入を得るための手軽な手段と言えるでしょう。
また、管理会社に土地を貸し出す方法を取る場合は、初期費用やランニングコストがかからないこともあります。
資金が用意できないという場合は、一括で土地を貸し出すという方法も視野に入れておくのがおすすめです。

安定した収入が確保できる

管理会社に土地を貸し出した場合は特に安定した収入が期待できます。
理由としては、土地を賃貸していることから、毎月同じ額の賃料が入ってくるということが挙げられます。
自営の場合でも利用者がいる場合、毎月安定した収入が得られるでしょう。

狭い土地を利用できる

駐車場経営は、1台以上の車両が安全に駐車できるスペースがあれば始められます。
例えば狭小地や変形地など、建物を建てるには不便だけど駐車スペースとしての広さが十分にある場合は、駐車場を経営することができます。
ただし、入り組んだ場所や駅までのアクセスが良くないといった条件が揃っている場合は、利用者が見つからない場合もあるので注意が必要です。
とはいえ、駐車場経営は工夫次第でうまくいくことがほとんどです。
利用者が見つかれば毎月収入が入ってくるため、土地が余っているという方は、ぜひ検討してみてください。

管理が比較的簡単

駐車場の規模や種類によっては運営を管理会社に任せることがあります。
管理会社に運営をお願いした場合は、ほとんど自分で管理することがないため、収入だけが入ってくるという状態になります。
月極の小規模な駐車場を自分で管理・運営していく場合も、手間はそれほどかかりません。
しかし自営の場合、駐車場内で起こった事故や利用者同士のトラブル、近隣住民からのクレームなどに対応しなければなりません。
本業があって対応できない方や面倒事を避けたい方は、管理会社に土地を貸す方法を取るのが無難です。

災害による影響を受けにくい

駐車場は、地震や火災が起こっても建物が倒壊するといった被害が起こりません。
万が一設置していたフェンスなどが破損してしまっても、建物を立て直すことに比べるとかなりリスクが低いと言えるでしょう。
災害が起こった後も経営を続けやすいため、地震や洪水が多い地域でも手軽に取り入れられるのが駐車場経営なのです。

失敗しても他の用途に使える

駐車場経営がうまくいかなかった場合、他の用途に切り替えやすいというのもメリットと言えます。
理由は、建物などを解体する手間や費用がかからないからです。
経営終了後、すぐに土地を売却できるという点も駐車場経営ならではのメリットになります。

駐車場経営を行うデメリット

次に、駐車場経営を行うデメリットをご紹介します。
どのようなデメリットがあるのかチェックしてみましょう。

税金を支払う必要がある

住宅には税金が軽減される制度がいくつか用意されていますが、駐車場は適用外であるため、アパートなどの賃貸よりも税金を多く支払わなければなりません。
そのため、節税目的で駐車場経営をしようと考えている人には向かない可能性があります。
具体的には、固定資産税と都市計画税の2つです。
駐車場経営にかかってくる税金に関しては、小規模宅地等の特例や課税標準の減額特例などをうまく活用すると節税効果を得られることもあります。
駐車場経営を行う前に、どのような特例が適用されるのかをチェックしておくと良いでしょう。

収益性が低い

収益性とは、「利益を得る能力」のことを言います。
駐車場経営は収益性が低いため、ローリスク事業とも言われており、アパートなどの賃貸経営に比べると収益が低くなります。
その分初期投資や管理が最低限で済むため、経営初心者にとっては取り組みやすい事業と言えるでしょう。

ライバルが多い

経営初心者でも取り組みやすいことから、ライバルが多くなりやすいです。
ライバルが少ない場合は問題ありませんが、増えてくると価格競争に発展することも少なくありません。
ライバルが多い地域では、管理会社に土地を貸している場合でも減額を申し入れられてしまうケースがあります。
地域によってライバルの数が異なるため、経営を始めようとしている土地の周辺事情についてはしっかりと把握しておくのがおすすめです。

【結論】工夫することできちんと稼げる！

駐車場経営はローリスク事業であることから、収益性が低く税制上の優遇も少ないです。
しかし、事前にどのような節税方法があるのか・需要のある駐車場の形態はどんなものかなど、しっかりと把握しておくことによってデメリットを解消できます。
初心者でも始めやすいからといって安易な気持ちでスタートせず、多くの工夫を詰め込んで駐車場経営を成功させましょう。

駐車場経営が失敗に陥ってしまう原因

駐車場経営が失敗に陥ってしまう原因はいくつかあります。
失敗を回避するためにも、事前にどのような原因があるのか知っておきましょう。

市場調査が十分にできていなかった

駐車場は場所によって需要が低いことも少なくありません。
その場所に駐車場が設置した場合、「本当に使われるのか」をしっかりと見定めておかなければなりません。
市場調査が十分にできていない場合、以下のような問題が発生します。

・車で訪れる人が少ないため、駐車場が埋まらない
・ライバルが多く、価格競争になってしまう
・駐車場に面した道路が狭く、駐車しづらい

これらの問題は収益に直接影響してくるため、経営を始める前からしっかりとチェックしておくことが大切です。

トラブルが発生した際の対応やコストを考慮していなかった

個人経営では、駐車場内で起こった事故やトラブルにも対応しなければなりません。
特に多いのは利用者が賃料を支払ってくれないケースで、それが続くと安定した収入が得られないだけでなく、車両の撤去を依頼する必要が出てきます。
撤去費用もオーナーが支払うことになるため、余計な出費が増えてしまうのです。
撤去しなければ新たな利用者を募集できないため、支払わざるを得なくなってしまうのが現状です。
土地を使用できなかったことに対して損害賠償を請求することもできますが、長い戦いになるかもしれません。
最悪の場合、収入が得られなくなり、駐車場経営を断念しなければならなくなってしまうでしょう。
他にも、管理会社に任せているにも関わらず、トラブルが大きくなってしまうケースも少なくありません。
本来管理会社が行わなければならないトラブルの対応や清掃、設備の点検など、手を抜いてしまう管理会社が存在するのです。
その結果、評判の悪い駐車場になってしまい、利用者がいなくなってしまうという事例もあります。

リスクの想定ができていなかった

想定していた稼働率よりも実際の稼働率が低く、赤字になってしまうケースは少なくありません。
利益よりも必要経費が上回ってしまうため、経営が難しくなってしまうのです。
リスクとしては、近くに競合が出てきてしまうというケースも挙げられます。
経営を始めた時は競合がいない状態でも、新たな駐車場が誕生することで利用者が減ってしまうのです。
利用料を安くして利用者を奪い返すこともできますが、ライバルが現れる前よりも収入が減ることは明らかです。
経営を開始する前に競合出現のリスクも考えておくと、より安定した収入が得られるようになります。

税金の支出や管理会社との契約を理解できていなかった

先ほどもご紹介しましたが、駐車場経営には税制上の優遇が少ないため、アパートなどの賃貸よりも支払わなければならない税金が多いです。
税金の支出について考えていなかった場合、赤字になって経営が難しくなってしまうケースは少なくありません。
また、管理会社と契約する場合も注意が必要です。
管理の手間がかからないという魅力が特徴の管理会社ですが、契約内容をしっかり把握していないと急な出費に困ってしまうことがあるのです。
途中で解約する場合にかかる違約金や、土地を返してもらう時に発生する原状回復費などが見落としがちなポイントです。
契約時は入念に契約内容のチェックを行いましょう。

駐車場のタイプ別料金の決め方

次に、駐車場のタイプ別に料金の決め方を見ていきます。

月極

月極駐車場の料金を決める時に大切なのは以下のとおりです。

・周辺の駐車場料金を参考にする
・高くする場合は、本当にその料金で利用するメリットがあるのか考える
・料金を合わせるにしても、舗装や防犯対策などで差別化を図る

月極駐車場の場合、利用者は毎月の固定費として計算される点や長期間にわたって利用する点を考慮することが重要となります。
月極駐車場の料金を決める時は、やはり周辺の月極駐車場の料金設定を参考にするのが一般的です。
参考にする駐車場は、利用者層や地形、立地などが同じようなところが望ましいです。
駐車場は毎月の固定資産になるため、「少しでも安いところに」と考える利用者が多くなります。
周辺の駐車場と比較して料金が安い場合は問題ありません。
しかし、少しでも高くしたいという場合は、高くしても利用してもらえるかどうかを考える必要があります。
舗装や屋根などの条件によって高く設定している駐車場もありますが、地域によってはそのような環境よりも安さを重視する利用者が多いと言えます。
最初は順調であっても、利用者の維持が難しいという点も、料金が高い駐車場の特徴でしょう。
また、周辺の駐車場の設備状況などをチェックするのも大切です。
同じ料金にする場合、周辺の駐車場よりも良い設備を設置したり、舗装を行ったりするなどで差別化を図ります。
同じ料金でも見栄えが良い、防犯対策がしっかりとしている駐車場が選ばれることが多いのです。

コインパーキング

コインパーキングの料金決めで大切なのは以下のとおりです。

・時間単位を長めに設定する
・料金の上限を安くする
・どんな人が利用するのかを考えておく

コインパーキングの特徴として、短時間利用する場合と上限料金まで利用する場合の2パターンが存在します。
効率良く収益を上げるテクニックの1つとして、時間単位を長めに設定するというものが挙げられます。
周辺のコインパーキングが30分200円の場合、40分300円という料金設定にするのです。
経営者側が損をする設定のように見えますが、利用者が30分で戻ってきたとしても300円を支払うことになります。
実はこのテクニックは長期的に見た時、得をする可能性も十分にあるのです。
長時間の利用者を多く獲得したいという場合は、料金の上限を周辺の駐車場よりも安くしましょう。
短時間の利用者よりも料金を気にする人が多いためです。
ただし、立地が良く高い回転率が期待できる場合は、料金の上限を設定する必要はありません。
また、利用者が何を目的としているのかを考えることも大切です。
飲食店などが多く建ち並ぶ立地の場合は、時間単位が短めの駐車場が多く利用される傾向にあります。
「駐車してからどれくらいの間車を離れるのか」ということから、設定する時間を決めてみましょう。

駐車場経営の初期費用＆維持費はいくらかかる？

駐車場経営をする際、初期費用や維持費はいくらかかるのでしょうか？
ここでは、駐車場経営をする場合に必要となる初期費用と維持費について解説します。

初期費用

必要になる初期費用は、土地の整備費と設備費が基本です。
例えば、土地が草地やデコボコした地面の場合は、駐車場として活用するために土地を整備しなければなりません。
土地は、コンクリートやアスファルトで整備する方法もあれば、砕石を敷き詰める安価な方法もあります。
コンクリートの場合、費用は8,000～1万円／㎡、アスファルトは4,000～6,000円／㎡、砕石の場合は3,000～4,000円が相場です。
ただ、立地や条件、施工業者によっても整備にかかる金額が異なるため、事前に確認が必要です。
また、コインパーキングとして土地を活用する場合は、専用の機械設置や配線が必要になるため、アスファルト舗装が適しています。
アスファルト舗装でロック式と呼ばれる専用の機械を導入した場合、初期費用は30万～60万円ほど必要です。
コインパーキングでも立体駐車場にする場合、さらに多くの初期費用が必要になります。

維持費

駐車場経営には、維持費も必要になります。
月極駐車場の場合、賃料の集金・清掃にかかる運営費に加え、固定資産税・所得税・保険料などがかかります。
土地の広さや売上によって、納めなければならない税額も変わってくるでしょう。
また、運営管理を自分で行わずに委託する場合は、管理委託料も必要です。
コインパーキングの場合、月極駐車場のように運営費や税金が必要になります。
ただ、それに加えて専用機械のメンテナンス費用や電気代、整備会社との連携に必要な費用もあります。
経営方法によって、維持費も大きく変わってくるでしょう。

駐車場の収入とコストをシミュレーションしてみよう

実際に駐車場経営をイメージするために、駐車場の収入とコストをシミュレーションしてみましょう。

コインパーキングの事例

ここでは、コインパーキング経営を始める場合のシミュレーションを行ってみます。
仮に駐車場が5台分で1時間500円の駐車料金に設定した場合、収入は1ヶ月あたり45万円となります。
算出方法としては、以下のとおりです。

・1日分の収入：500円×24時間×25％×5台＝15,000円
・1ヶ月の収入：15,000円×30日＝45万円（1ヶ月あたり）

コインパーキングは、常に満車の状態を維持しているわけではありません。
そのため、稼働率は20％～30％となり、最大稼働率では計算しないことが無難です。
上記では、稼働率を25％に仮定して計算しています。
コインパーキングを経営する場合、土地の整備、専用の機械の導入、満車ランプ、照明機器、監視カメラなどが必要になります。
精算機やロック版など、専用の機械にどのようなものを選ぶかによってコストは異なりますが、最低でも30万～60万円の初期費用が必要です。
駐車場の規模によっては、数百万になることもあるでしょう。
また、維持費がかかることも考え、慎重に比較し検討することが大切です。

利益率を算出してみよう

コインパーキングの利益率は、表面利回りと実質利回りを計算することで導き出すことが可能です。
計算式は以下のようになります。

・表面利回り：年間賃料（満車時の賃料）÷初期費用×100％
・実質利回り：（年間賃料－ランニングコスト）÷初期費用×100％

満車時を想定した計算になるため、稼働率によっては利回りも低くなるでしょう。
ランニングコストがいくらかかるかによっても、実質利回りは変わってきます。
実際の投資額と利益率は異なる場合もありますが、あらかじめ計算すれば、本当に投資価値があるか判断できるようになります。

駐車場の料金を値上げすることは可能？

駐車場経営を行う場合、1時間500円といったように時間ごとに料金を決め、延長の場合は別途加算されていくといった仕組みにするのが一般的です。
料金次第で収入も変わってくるため、いくらに設定するかは駐車場経営を成功させるためのポイントになるでしょう。
しかし、一度設定した料金を値上げする場合には注意が必要です。
特に月極駐車場の場合、値上げをしても、収益が上がるとは限りません。
理由は、値上げされたことで解約する利用者が出たり、新規に契約してくれる利用者が見つからなかったりするからです。
値上げする場合は、周辺の料金相場とかけ離れてしまわないよう、バランスを見て行わなければなりません。
また、月極駐車場の場合、契約更新時期にならなければ値上げができないため、契約内容に即しているかどうかもきちんと確認する必要があります。
コインパーキングの場合は、月極駐車場と違って契約を必要としません。
そのため、月極駐車場よりも需要が高く、状況に応じて値上げがしやすいでしょう。
ただし、周辺のコインパーキングが値下げすることで稼働率を向上させるケースもあるため、ライバルが存在する場合は慎重に判断しましょう。

駐車場の料金を設定する際のポイント

そもそも駐車場経営での料金設定はどのように決めるべきなのでしょうか？
ここでは、駐車場の料金を設定する際のポイントについてご紹介します。

エリア周辺の駐車場料金は必ず調べる

まずは、駐車場経営を行おうと思っているエリア周辺の駐車場料金を調べてください。
ドライバーは、少しでもお得に利用するため、駐車場を探す際にできるだけ料金が安いところを探します。
短時間の駐車であれば、短時間で安い料金の駐車場へ行きますし、長く駐車する場合は最大料金が安いところを選ぶはずです。
そのため、エリア周辺の駐車場料金よりも低い設定にすれば、稼働率も高くなる可能性が高いのです。
稼働率が高くなれば、たとえ料金が低くても収益が高くなるでしょう。
ただ、エリア周辺が観光地だったり、駅近だったりする場合はコインパーキングの需要も高くなるので、通常よりも高めに設定することも戦略の1つです。

駐車場の稼働率や利用傾向をデータ化し、分析する

駐車場経営が初めてであれば、当然稼働率や利用傾向のデータもないので、エリア周辺で得られる稼働率と利用傾向を調査しなければなりません。
得られた情報をデータ化し、利用状況や傾向を推定すれば、曜日や時間帯などの稼働率や車室の売上データなどがわかってきます。
収集したデータは、いつでも確認できるような状態にしておき、適正料金の見直しに活用しましょう。
コインパーキングの遠隔管理システムを導入すれば、こうしたデータをいつでも確認できます。

利用状況に応じて料金設定を変える

料金設定のポイントは、エリア周辺の駐車場利用状況を把握した上で、適正料金を見出すことです。
駐車場は、特定の曜日や時間帯などによって稼働率の高さが異なります。
例えば、「平日よりも土日は利用者数が多い」「夜間や早朝よりも日中の利用者が多い」など、駐車場の利用状況を掴んで料金設定を行うのです。
平日よりも土日の利用者が多いのであれば、月曜～金曜と土日祝とで料金プランを分けるのもおすすめです。
日中の短時間利用者が多いのであれば、最大料金を安くする代わりに通常の料金を高めに設定することもできるでしょう。
エリア周辺の利用状況に応じて、適宜料金設定を変えることも大切です。

特定車室の料金を変える

特定車室の料金を変えるというのも検討したいポイントです。
駐車場によっては、場内の最奥が駐車しにくくなってしまうケースもあります。
他の車が駐車していると、後から来た車は最奥の駐車が難しい場合もあるでしょう。
交通量の多い道路に面している場合も、道路の混雑状況によっては駐車しにくく、車室によっては敬遠されてしまう可能性が高いです。
コインパーキングを経営する中で、稼働率が低い車室が出てくる場合もあるでしょう。
そんな時は、稼働率が低い車室のみの料金を安く設定してみてください。
通常料金を安くすることで、短時間の利用者が多い駐車場は利用率が向上する可能性が高いでしょう。
立地や近隣の建物などの特性から、特定車室の料金設定を変更するケースは少なくありません。

稼げる駐車場にするためのポイント

駐車場経営を始めるのであれば、しっかりと収益を出して稼ぎたいと思っている方がほとんどではないでしょうか？
最後に、駐車場経営で稼ぐためにできるポイントをご紹介しましょう。

駐車場の運営・管理会社を比較してみる

稼げる駐車場にするためには、まず駐車場の運営・管理会社の比較が必要不可欠です。
駐車場の運営・管理会社は、一括借り上げ方式や管理委託方式という2つの経営方式で駐車場管理を行っています。
一括借り上げ方式とは、駐車場運営会社や管理会社に土地を貸し出し、運営管理を任せるシステムのことです。
そのため、一括借り上げ方式の場合は、土地を所有するオーナーは自分自身で駐車場の運営や管理を行いません。
この場合、駐車場運営会社が固定賃料を支払う仕組みとなります。
管理委託方式は、駐車場の経営主体となるのは土地を所有するオーナーですが、管理を駐車場運営会社や管理会社に委託する方法です。
管理委託方式の場合、管理委託料が発生するため、収益性が左右される可能性があります。
どちらの方式を採用しているかは運営・管理会社によっても異なります。
一括借り上げ方式でも管理委託方式でも、運営・管理会社によって稼げるかどうか変わってくるため、よく比較して検討するようにしましょう。

駐車場需要が高い場所を選ぶ

ターミナル駅や郊外の駅、商業施設、観光施設など、エリア周辺に人が集まる場所がある場合は、駐車場の需要も高くなります。
特にターミナル駅や郊外の駅などでは、周辺に駐車場がないことも多く、多少料金が高くても稼働率が最大になるケースもあります。
同じ理由で、大きな病院の周辺も駐車場の需要が高いです。
コインパーキングの場合は、時間で料金が決まるため、人が多く集まる場所では手軽に利用できるとして人気も高くなります。
駐車場経営を行う場合は、駐車場としての需要が高い場所を選んでください。

停めるスペースに無駄ができない土地を選ぶ

土地の形状によっては、駐車場に無駄なスペースが生まれてしまう場合があります。
駐車場は、形状によってレイアウトできる台数が決まるため、同じ面積でも5台駐車可能なところがあれば、4台しか駐車できないところが出てきてしまうのです。
特に間口が狭い土地では、駐車スペースが限られてしまいます。
間口が広い駐車場であれば、土地の広さを活かして駐車スペースを多く設けることができ、デッドスペースもできにくくなるでしょう。
土地に無駄な部分ができて駐車台数が少なくならないよう、間口の広さをよく確かめてレイアウトすることが大切です。

固定資産税が安いところを選ぶ

駐車場経営では、固定資産税を納めなければなりません。
固定資産税は駐車場経営において最大の費用と言われているため、できるだけ固定資産税が安いところを選びましょう。
同じエリア周辺であっても、裏道や細い道に入れば固定資産税は安くなる場合が多いです。
大通りはドライバーから駐車場が目につきやすくなりますが、車通りが多いことから徐行しにくく、駐車しにくいため敬遠されることもあります。
交通量が少ない裏道や細い道であれば、落ち着いて車を停められるため、稼働率も高まる可能性があるのです。
固定資産税が安いところを選び、効率的に稼ぎましょう。

料金設定は定期的に見直す

料金設定は、定期的な見直しが必要です。
駐車場経営は余った土地を活用する手段として多くの方に選ばれる傾向があり、初心者でも参入しやすいため、エリア周辺にライバルが登場する可能性も高いです。
そのため、いつの間にか新しい駐車場ができていることもあるでしょう。
売上が落ちたと感じる場合、競合となる駐車場が登場したことが原因となっているかもしれません。
このような事態に対応するためにも、適宜料金の見直しを行いましょう。
料金設定の見直しをする時には、まず表現の仕方を変えます。
例えば、1時間200円に設定していた場合、30分100円に変更するのです。
時間単価は変更ありませんが、ドライバーはスピードを出しているため、30分100円の方が安く感じます。
表現を変えただけでも、利用率が向上する可能性は十分にあります。

今回は、駐車場経営で失敗する原因や駐車場経営における収入やコストについて、また稼ぐためのポイントなどをご紹介しました。
駐車場経営を行うメリットは大きく、余っている土地を有効活用する方法として人気があります。
参入しやすいのでライバルが多いといった点もありますが、それでもポイントを踏まえて経営すれば稼げる可能性が高いです。
駐車場経営を検討しているなら、エリア周辺環境の駐車場の稼働率や利用傾向などを調べ、土地の広さやレイアウトしやすさ、需要の高さなどから始めるかどうか判断しましょう。
リスクやトラブルに備えて、しっかりと準備しておくことが大切です。