2020年4月の改正に基づく「賃料減額ガイドライン」とは？ケース別大家さんの対処方法も解説

賃貸物件に住んでいて何かのトラブルが起こった時、改善されるまでの間は今までのような生活が送れません。
給湯器やエアコンの故障の場合、業者への依頼が必要になるため、元通りになるまでに多くの時間が必要な場合もあるでしょう。
このように、生活に欠かせないものへの修理によって数日間不便な生活を強いられた場合、その分の賃料を減額してほしいと思う方もいます。
もしも実際に減額を賃借人から求められた場合、大家としてどのように対応すれば良いのでしょうか？
今回は、2020年4月に改正された民法に基づく「賃料減額ガイドライン」や、大家さんの対処方法について解説します。
民法の改正内容を知りたい方は、この記事をチェックしてみてください。

2020年4月の民法改正について

2020年4月1日から民法改正が行われました。
どのような部分が変わったのか、詳しく解説していきましょう。

改正で何が変更となったのか？

2020年4月に行われた改正では、民法第611条にある「賃借物の一部滅失等による賃料の減額等」という条文が変更になりました。
これは、賃借人の過失ではなく賃借物が故障または破損した場合、賃借人が失った部分の割合に応じて賃料の減額を求められるというものです。
また、残っている部分だけで賃借人が借りる目的を果たせない場合は契約解除できるという内容でした。
条文が変更されたことで、今まで賃借人が失った部分の割合に応じて賃料の減額が求められるという内容から、使用収益ができなくなった部分の割合に応じて、賃料の減額が当然に認められるようになったのです。
契約に関しても、賃借物が賃借人の過失ではなく失われた場合、賃借人から契約解除できるとされていましたが、今回の改正ではその他の事由で使用や収益が得られなくなった場合と範囲が広がりました。
さらに、残っている部分で賃借人の目的が達成されない場合は賃借人が契約解除できることも認められています。

賃貸人の対応

今までの民法の内容からは減額請求できるところで留まっていた表現が、今回の改正で減額されるのが当然であるという表現に変わっています。
そのため、大家さんの方から積極的に賃料を減額するような姿勢を示す必要が出てきました。
今後、賃借物の一部減失に限らず、ガス、電気、水道などのライフラインが急停止した場合、または漏水事故によって使用収益制限がある場合は、当然賃料が減額されるのです。
改正後、大家さんは細かな部分まで気にする必要があります。
設備不良やライフラインの停止により、賃料の返還請求や契約解除の申し出が増えていく可能性が高いです。
契約書などには、事前に賃貸借物の一部不能状態の場合には賃借人への通知義務を課す、○日以内に協議をするなどの条約を入れておくと良いでしょう。

日本賃貸住宅管理協会とは？

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会は、不動産においての経営的な管理普及や推進をしている協会です。
この協会では、賃貸住宅の生活や安定の確保などでも重要な役割を担っています。
1995年に公益法人を目指して、全国賃貸管理業協会と賃貸住宅管理業協会が統合し、日本賃貸住宅管理業協会となりました。
2001年に、財団法人日本賃貸住宅管理協会設立の許可が出ました。
その後、2011年に公益財団法人への移行に伴う認定申請を行い、翌年公益財団法人日本賃貸住宅管理協会になりました。
日本賃貸住宅管理協会では、主に賃貸物件の社会的な必要性を鑑みながら、居住者にとって安心・安全・快適な住環境を提供することを掲げています。
大家さんにとっては資産価値の維持や向上を図り、賃貸住宅の管理業者に対しては社会的役割や地位を確立します。
これらの価値を居住者、大家さん、管理会社が一体となって実現していくのが特徴です。

日管協が定めた「賃料減額ガイドライン」とは？

日本賃貸住宅管理協会は、2020年4月施行に対応するために「賃料減額ガイドライン」というものを作成しています。
賃料が滅失部分に応じた割合で減額されることが決まっているものの、賃料からどの程度の減額が適正なのか改正民法では明らかになっていません。
そのため、賃料減額ガイドラインを設けて一定の目安とすることになっています。
ここでは、日管協が定めた「賃料減額ガイドライン」を中心にみていきましょう。

ガイドラインの内容

賃料減額ガイドラインでは、貸室や設備に不具合が生じた場合、どのような状況になっているかで分類を分けています。

◎A群
・電気が使用できない……賃貸減額割合40％・免責日数2日
・水が出ない……賃貸減額割合30％・免責日数2日
・ガスが出ない……賃貸減額割合10％・免責日数3日

◎A群に該当しないもの
・お風呂が使用できない……賃貸減額割合10％・免責日数3日
・トイレが使用できない……賃貸減額割合20％・免責日数1日
・エアコンが動かない……賃貸減額割合5,000円（1ヶ月）・免責日数3日
・テレビなどの通信設備が使用できない……賃貸減額割合10％・免責日数3日
・雨漏りなどによる制限……賃貸減額割合5～50％・免責日数7日

免責日数とは、代替の準備や業務の準備などにかかる時間を計算して出したもので、賃料減額割合の計算日数に含まれていない日数です。
最初にA群に該当するかどうかを判断します。
どちらに該当するかによって割合が変わってきます。

活用方法について

民法でこのような法案が定められてしまった以上、何かあった時にはこの式で計算しなければなりません。
しかし、一番良いのは賃料減額になるような状態にしないことです。
例えば、毎月の賃料5万円の部屋で、6日間ガスが使えなくなったと仮定しましょう。
賃料5万円×賃料減額割合10％ ×（6日-免責日数3日）/月30日＝500円の賃料減額という計算になります。
この金額のみで見てしまうと、大した額ではないと思うかもしれません。
しかし、賃料減額になったことをきっかけに部屋の設備を見直して引っ越す方もいるでしょう。
そんな時は、過去に使っていた給湯機やエアコンの動作確認を行い、この機会に新しい製品を一括で変更するのもおすすめです。

活用する上で気を付けたいこと

賃料減額ガイドラインの活用によって注意したいのは、故障すべてに対応しているわけではないことです。
つまり、貸主と借主の両方に責任がない場合などに、減額が認められるということになります。
そのため、台風や地震などの天災での故障も該当になるのです。
ただし、電気・ガス・水道などの停止が貸している部屋の設備が原因で起こったものでない場合は対象外です。
あくまで、この部屋で起こった設備機器の不良に対して活用できるものになるため気を付けましょう。
特に、設備などは機器を設置して約10年程度で部品保有期間が終了します。
これ以上経過した機器では修理ができない、修理までの時間がかかってしまうケースもあるのです。
入居者に不便な時間を与えないためには、定期的なメンテナンスに加えて異変があったら必ずチェックするようにしましょう。

入居者から賃料減額を求められた！どう対応すべき？

突然同じ賃料物件使用者から賃料減額を求められた場合、どのように対処すべきでしょうか？
ここでは、入居者から賃料減額を求められた際に適した対象を紹介します。

応じるべき状況

入居者から賃料減額を求められた場合、内容によって応じるべきものとそうでないものがあります。
大家さんは、どのようなケースに応じなければならないのでしょうか。

・経済状況や環境の変化
借地借家法では、契約の条件に関係なく、当事者は将来性を鑑みて建物の借賃額の増減を請求できるという規定があります。
この条件を簡単に説明すると、税金の負担が増えた、不動産価格が上昇した、周辺の家賃相場が変わった、経済事情が変わったなどが該当します。
これらの状況と家賃を比較した際に、現在の家賃が環境や状況と合っていないとなった時に入居者側から家賃の減額を求めることができるのです。

・設備の故障によるもの
また、入居者が生活を送る際に支障がある場合も、それに応じた程度の賃料減額が明記されています。
上記での説明したように、入居者から設備不良や故障などのトラブルが起こった時に早急な対応ができないと、家賃の減額を求められる可能性があるということです。
これらのトラブルは、大家さんの落ち度があった時もなかった時も入居者は請求できます。
その理由は、不動産の賃貸借契約の規定により、賃借人の立場に立ったものであるからです。
しかし、大家さんの落ち度がないものに関しては、家賃減額請求に応じる必要はありませんが、これをきっかけに入居者が家賃滞納などの行動に出る可能性も考えられます。
お互いに意見が食い違った結果かもしれませんが、1回の滞納という出来事で退去を求めることはできないので気を付けましょう。

・サブリース契約も注意
大家さんの中には、サブリース会社からアパートを借り上げられているケースもあるでしょう。
サブリースは、一括借り上げのことを指すものであり、アパートすべてをサブリース会社に貸しているため、入居者の有無に関係なく一定の家賃を受け取れる仕組みです。
サブリース契約では、家賃保証を受けているケースが中心です。
サブリース契約書には、家賃保証の金額を見直す項目が含まれていることが多いので、物件の老朽化などで保証される家賃額を減らされる可能性があります。

応じる場合の交渉について

賃借人から賃料の減額を申し込まれた場合は、大家さんとしてどのように応じれば良いのでしょうか？
借賃増減請求権を簡単に説明すると、事情の変更があった時に、一方の当事者が他方の当事者に対して賃料の増減額を請求できる権利があるという内容です。
これは、大家さんから入居者に対して賃料の増額を請求すること、そして入居者が大家さんに賃料の減額もできるという意味です。
ただし、契約内容を変更する際にはお互いの合意なしに変更できません。
変更を大家さんが入居者に申し入れたとしても、入居者がそれに応じなければ本来の契約内容が継続されるというものです。
上記でも紹介したように、税金の負担が増えた、不動産価格が上昇した、周辺の家賃相場が変わった、経済事情が変わったなどの変化によって現在の家賃が高いと判断されれば、入居者は減額を求められます。
これに応じる場合は、入居者との話し合いを行った結果、応じるかどうかを判断します。
話し合いをしても意見が整わない場合は、調停や裁判で減額が正当化かどうかを決めることもできるのです。
調停や裁判で確定するまでは、今までどおりの賃料を支払います。
もし入居者の経済状況が悪化したことを理由に家賃減額を求めている場合は、調停や裁判費用をかけながら家賃を払い続けるのは難しいでしょう。
賃料減額に応じる場合は、入居者の状況なども踏まえて交渉してください。
賃料減額に応じる意向がある場合、将来的に減額するケースと一時的な減額に応じるケースでは違いがあります。
将来的に減額するケースでは、周辺の家賃相場の下落など根拠となる資料が必要であり、これを準備するのが入居者側です。
何を根拠に賃料減額を求めているのか、明らかな根拠や資料の提示を求めて将来的に賃料減額するかどうかを判断してください。
一時的な減額に応じるケースでは、賃料の減額期間、減額する賃料がいくらかなどを明確にしなければなりません。
この取り決めは、大家さんにとって嬉しいものではないでしょう。
どうしても入居者側の意見を受けるような形になってしまいますが、覚書を作成しておいてください。
減額したものの支払いが滞ってしまう、減額期間終了後も状況が改善されないなど、取り決めた内容どおりにならなかった場合の交渉も済ませておくと安心です。

大家が準備しておくこと

大家さんは、事業計画を基にして融資を受けてから賃貸住宅を経営しています。
そのため、賃料減額に応じたい気持ちはあっても、なかなかできない状況があることも確かです。
もちろん、入居者側に理由があることも承知していますが、相手への情けだけでは経営できません。
そこで、大家さんが準備できることとして、キャッシュフローで成り立つものか損益分岐点を確認しておきましょう。
これらを確認する際には、退去時にどちらの方が有利になるのかを知っておくと安心です。
収支のバランスが取れているのかを確認し、バランスが崩れるようなら利用できる公的資金を調べておいたり、金融機関への融資を検討したりしましょう。

賃料減額の判断はどうすればいい？判断事例まとめ

入居者から賃料減額を求められた場合、どのように対処すれば良いのでしょうか。
ここでは、参考となる判断事例をいくつかピックアップしてご紹介します。

賃料減額の判断基準とは

賃貸物件の場合、物理的破損や設備の不具合によって生じた問題が社会通念上の受忍限度を超えているか否かが判断の基準になります。
なお、受忍限度とは、通常の使用範囲で我慢できる限界の尺度を指します。
例えば、トイレが故障し水が流れなくなった場合、バケツやペットボトルで水を持ち込めば使用できないわけではありません。
故障したその日程度であれば我慢できても、何日も続くとなると我慢の限界となるでしょう。
ただし、我慢できる限界は人によって違います。
3日で耐え切れなくなる人もいれば、1ヶ月我慢できる人もいるかもしれません。
明確な基準がないため、円満な賃貸借関係を継続するためにも、貸主と借主で協議し、双方が合意できる減額割合や減額期間を決めることが望ましいとされています。

設備が故障した場合の賃料は減額される？

基本的に借主には家賃を支払う義務があります。
しかし、設備故障によって生じる不便が著しい場合、家賃を減額しなければならない可能性があります。
これは、賃貸借契約において、賃料とは借主に賃貸物を使用させることに対する対価であると考えられているからです。
したがって、使用できない場合、借主は賃料を支払う義務は負わないものとされています。
ただし、生活上不便が生じているが、居住自体できている場合は、借主は使用できないわけではないと判断されるため、賃料支払い義務は免れません。
それでも何らかの理由によって使用できなくなったり、一部が滅失したりした場合、使えない部分の割合に応じて減額しなければいけません。
大規模災害など特別な事情がない限り、設備の故障によって借主に不自由が生じた場合、家賃減額請求は応じなくてはならない可能性が高いです。

隣人と家賃に差があると言われたら減額しなければならないのか

賃貸物件では、長く空室が続いていた場合、家賃を下げて入居者を募集することがあります。
そうなると既に入居している方との家賃に差が生じるわけですが、隣人の家賃額を理由とした値下げ交渉をされた場合、大家さんは要求を受けなければならないのでしょうか？
国土交通省主催の賃貸借トラブルに係る相談対応研究会が発表した事例では、賃料は個々の契約ごとに決められますが、比較して不相当と判断された場合には借主が貸主に対し、値下げ請求ができる場合もあるとされています。
しかし、借主が減額請求するには、特約がない、もしくはあっても貸主と借主間で協議がまとまらない場合であり、これまでの賃料を維持することが不相当になった時なので注意が必要です。
後々のトラブルを回避したいのであれば、契約の段階で特約として盛り込むことをおすすめします。

更新時の値上げに納得していない場合はどうなる？

契約更新に伴い、賃料の値上げを検討することもあるでしょう。
しかし、入居者が家賃の値上げに納得していない場合はどうなるのでしょうか？
このようなケースでは、告げた値上げ額に拘束力はないため、まずは協議を行い、話し合いによる解決を目指します。
それでも双方が納得できなかった場合は、調停や訴訟によって決まった賃料を支払うこととなります。

大家さんなら知っておきたい設備故障への対処方法

所有する物件で設備故障が起きた時、どのように対処すれば良いのでしょうか？
ここでは、対処方法について詳しく解説していきます。

給湯器の故障

給湯器には大きく分けて、シャワーやキッチンの蛇口をひねればお湯が出るガス給湯器専用機、そこに追い焚き機能や自動お湯張り機能がプラスされたガスふろ給湯器、そして床暖房や浴室暖房機などの暖房機能付きの3種類あります。
賃貸物件における故障トラブルでは、凍結によるものが多いです。
これは、ただ単に寒さのせいではなく、退去時にきちんと水抜きをせずにブレーカーを落としてしまうことが原因になる場合も多いです。
メーカーとしては、電源を落としたら凍結は避けられないというスタンスのため、故障したとしても修理は有償である場合がほとんどです。
そのため、故障の原因は誰なのかを巡って、揉めるケースが少なくありません。
凍結による故障を避けたいのであれば、ブレーカーを落とす際は、水抜きを徹底することが一番です。
それでも寒波の影響などで凍ってしまい、お湯が出なくなった時は、気温が上がり自然に溶けるのを待った方が良いでしょう。
早急にお湯を出したい場合は、ドライヤーなどを使って配管部分を温めます。
配管にお湯や水をかけてしまうと、保温材が水を吸収し、再び凍る原因となることもあるため避けた方が無難です。

トイレの故障

賃貸物件では、トイレが詰まって水が流れない、便器にヒビが入っているなどのトラブルも少なくありません。
トイレの詰まりの原因がトイレットペーパー以外のものを流したせいで起こった場合は、入居者に費用負担してもらい、業者に修理を依頼すると良いでしょう。
しかし、トイレで水漏れした場合、蛇口のゴムパッキンが原因であることが多いです。
退去時の原状回復工事では、クロスの貼り替えやクリーリングをして終わりというケースも少なくありません。
しかし、誰も入居していない状態では、室内の温度差が大きくなるため、蛇口のゴムパッキンが傷みやすくなっています。
劣化した状態のまま使用すると、水漏れが起きやすいです。
水漏れを防ぐには、入居者が入る前に一度水を流し、劣化してないかを確認することが大切です。
また、便器にヒビが入っている場合も、トラブルの原因になり兼ねないため、問題ないか事前にチェックしておくと安心です。

キッチンまわりの故障

キッチンのトラブルで多い排水口の詰まりは、油をそのまま流したことが原因かもしれません。
入居者の中には、「油は液体だから大丈夫だと思った」といって、排水口から直接流してしまう人も少なくありません。
しかし、油は冷えると固まる性質を持っています。
水を流したことで冷えて固まり、そのまま排水管の内側に付着し、詰まりの原因となります。
設備が故障した場合、基本的には大家さんが原因を調査し修理の手配をするなど、対処しなくてはなりません。
水周りのトラブルは修理費用が高額になることも多いため、入居者が入る前は、蛇口やシンク下の給排水管まわりに異常はないか、事前にしっかり確認しておくことが大切です。
キッチンの蛇口は、レバーやハンドルの付け根部分から水漏れしていないか、きちんと水が止まるか、開け閉めする際に異常はないかを点検してください。
また、シンク下の給排水管まわりでは、給水管と止水栓の繋ぎ目に水漏れの形跡はないか、悪臭はしないかをチェックしましょう。

エアコンの故障

エアコンから水漏れなどの症状が見られた場合、ドレン配管が原因であることが多いです。
通常、エアコンはドレン配管から屋外に発生した水を排出しますが、工事不良など何かしらの原因によって接続口がずれたり、外れてしまったりした場合、うまく水が流せなくなり水漏れを起こすことがあります。
エアコンが水漏れした時は、まずは取り付けをした業者に問い合わせることをおすすめします。
続いて、エアコンの故障トラブルで多いのが、スイッチが入らない、室内機が動かないといったものですが、原因はリモコンの電池切れであることも少なくありません。
入居者からこのような問い合わせが来た場合は、一度新しい電池に変えて試してみると良いでしょう。
エアコンから異臭がするというトラブルに関しては、定期的にメンテナンスを行うことで防げる可能性があります。
冷房運転を「強」に設定し、水滴をたくさんつけます。
そして室内機の内部にある熱交換機を洗い、汚れを外に流します。
その後、送風運転で乾かしてください。
それでも匂いが落ちない場合は、専門業者に依頼してクリーニングをしましょう。

雨漏り

所有する物件で雨漏りが発生した場合、責任の所在は基本的に大家さんにあります。
雨漏りは放置していても自然に直ることはありません。
むしろ、放置することで悪化し、他の部分にまで悪影響を及ぼす可能性があります。
損害賠償請求につながる恐れもあるため、適切に対処することが重要です。
入居者から雨漏りしていると連絡がきた場合は、原因は何なのか調査しましょう。
他の住人による過失の場合は、大家さんの責任は問われませんが、自然の雨などによる場合は責任重大です。
管理会社に委託している場合は管理会社に連絡し、早急に修繕の手配をしてください。

賃料減額を未然に防げる？管理会社へ委託するメリット

借主の生活に不自由が生じた場合、賃料減額に応じなければならないとはいえ、修理や交換にかかる期間がわずかである時は、ある程度の不便は許容してもらいたいものです。
しかし、自ら対応するのは大家さんの負担も大きいでしょう。
次に、管理会社に委託することで得られるメリットについてご紹介します。

入居者と直接対応しなくても良くなる

管理会社に委託せず自主管理している場合、故障した際の窓口は原則として自分自身です。
借主から家賃の減額請求をされたら、自分で交渉しなくてはいけませんが、今後のことも考えると毅然とした対応を取るのは難しい場合もあるでしょう。
しかし、管理会社に委託していれば、故障はもちろんクレームに対しても窓口となって対処してくれるため、基本的に大家さんは借主と接する必要はありません。
万が一減額請求されたとしても、管理会社がはっきりと断ってくれるため、嫌な思いをしなくて済みます。

スピーディーに修繕対応をしてもらえる

管理のプロである管理会社は、トラブルの内容に合わせて、それぞれの専門業者と提携していることが多いです。
そのため、一から業者を探す手間がかからないため、故障修理に対する対応が非常にスムーズな点もメリットの1つです
また、業者に依頼する場合、提携している管理会社は割引が利くため、個人で依頼するよりも費用が安い傾向にあります。

その他様々なトラブルにも対応してくれる

管理会社に委託すれば、賃貸経営で起こり得る様々なトラブルへの対応をしてもらえる点もメリットに挙げられます。
例えば、賃貸経営する上で避けて通れないのが家賃の滞納です。
家賃滞納を自力で解決するのは難しいため、弁護士などの専門家のサポートが必要となる場合がほとんどです。
しかし、管理会社に委託すれば、滞納した家賃の督促などもすべて行ってくれるため、大家さんの負担はぐっと軽くなります。
加えて、家賃滞納保障システムを提供する専門業者を活用すれば、家賃滞納によって受ける損害を避けることも可能です。
他にも、騒音やゴミ問題、入居者同士のトラブルなど、賃貸経営では様々なトラブルが起こる可能性があり、それらに対処するのは簡単なことではなく、誤った対応をすればさらに問題は大きくあり、最悪の場合訴訟に発展する恐れがあります。
しかし、管理のプロである管理会社ならこうしたトラブル対応に関するノウハウを持っていることもあり、様々な問題への対処法を心得ているため安心です。

今回は2020年4月に改正した「賃料減額ガイドライン」について詳しく解説しました。
民法の一部改正によって、入居者は生じた不具合の程度によって賃料が減額される規定されました。
従来に比べて家賃減額のリスクが高まるため、民法の改正に不安を感じている方も多いでしょう。
しかし、今回紹介したように、減額される金額や判断基準には明確なものがありません。
したがって、基本的にはこれまでと同じく、大家さんと入居者の双方の話し合いによって決めることが望ましいと考えられます。
どのように決めるかはあらかじめ特約に盛り込むなどしておくと良いでしょう。
また、賃料減額を求められた場合の対応に不安のある方は、管理会社への委託を検討するのも1つの手です。
管理会社に委託すれば賃料減額以外にも様々なトラブルにも大家さんの代わりとなって対応してくれるため、リスク回避にも役立ちます。