アパート経営に必要な資金はどのくらい？どうやって調達する？？

老後2,000万円問題などを考慮し、将来に備えた対策をしなければいけないと考えている人が増えています。
老後の金銭的な不安を解消するためには、色々な方法が考えられます。
その中の1つがアパ－ト経営です。
アパ－ト経営によって不労所得を得られると、老後の生活に対する不安軽減につながります。
最初のうちはローンの返済がありますが、返済が終われば修繕積立などを除いた分が収入となるのが大きな魅力です。
しかし、アパ－ト経営を始めるには大きな資金が必要です。
今回は、どのような資金が必要なのか、どうやって資金を調達すれば良いのかなどの疑問に答えていきます。

アパート経営を行うための初期費用

アパ－ト経営を始めたいと考えているなら初期費用が必要であり、どのような種類があるのでしょうか。
ここでは、初期費用について紹介していきます。

物件建築費

アパート経営を始めるなら、物件を建てなければいけません。
物件建築費はアパート本体の工事費だけではなく、住むために必要な設備を取り付ける付帯工事費用も必要です。
本体工事には基礎部分や内装、外装、トイレ、お風呂、キッチンなどの工事が含まれています。
付帯工事に含まれるのは、水道やガス、電気、空調などの工事です。
依頼するメーカーや工務店によって工事内容が異なる場合もあるので、あらかじめ契約内容を確認しておきましょう。

設計費

設計費は、設計士や設計士事務所に依頼した場合に生じる費用です。
設計費は建築費に左右されますが、総工事費用が5,000万円までの物件であればその10％ほどが設計費となるケースが多いです。
工事費の総額が高くなればなるほど設計費が安くなる仕組みということです。
1億円ほどの物件であれば、設計費が6％程度に下がる場合もあります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を建てた際に納める税金です。
固定資産税評価額×3％という計算式で算出でき、年度末までに納める必要があります。
固定資産税の評価額は、時価の設定は物件建築費のおよそ7割が目安です。
もし、5,000万円のアパートを建てたなら、およそ3,500万円が評価額となります。
そのため、3,500万円×3％＝105万円が不動産所得税という計算ができます。
ここで押さえておきたいポイントがアパートの床面積が40㎡以上240㎡以下であれば1,200万円の控除を受けられるという点です。
該当する物件を所有している場合は、（3,500万円－1,200万円）×3％＝69万円を支払うことになります。
不動産所得税は、不動産を手に入れてから半年から1年ほど後に納付書が送られてくるケースが多いです。
納税しなければいけない金額を把握し、いつでも支払えるようにしておかなければいけません。

登録免許税

登録免許税は、住宅などの不動産物件を購入すると土地や建物の所有権を登記します。
法務局が管理する登記簿に土地や建物の管理者が誰なのか記録し、公示するために必要な手続きです。
手続きをする際に国へ納める税金が、登録免許税となります。
税金の金額は、土地・建物の固定資産税評価額に税率をかけ合わせて算出できます。
新築の場合は評価額がまだ付けられていないため、法務局が決めた課税標準価格をかけて計算します。
土地と中古住宅の所有権移転登記は2％、新築時の所有権保存登記は0.4％です。

税率は登記内容によって変わるので、間違えないようにしましょう。

また、登録免許税は住宅ローンを借りる際にも課税されます。
なぜなら、金融機関が抵当権を設定する時に登記をしなければいけないからです。
抵当権は、建物などを担保にして融資を行い、万が一の時に差し押さえて競売などにかけて金銭を回収する権利です。
抵当権の設定に関する登記では、住宅ローンの借入額に税率0.4％をかけて算出します。

印紙税

不動産は、非常に高額な買い物です。
高額な商品を購入する時には、契約書に収入印紙を貼付する必要があります。
この収入印紙の購入代金が印紙税となります。
印紙税は、売買する金額によって変動します。
印紙税の金額は以下の通りです。

100万円超え500万円以下…1,000円
500万円超え1,000万円以下…5,000円
1,000万円超え5,000万円以下…1万円
5,000万円超え1億円以下…3万円
1億円超え5億円以下…6万円

金額が高くなるほど印紙税の金額も大きくなります。

火災保険料・地震保険料

火災保険料は、銀行から融資を受ける際に必要となります。
日本は災害大国でもあるので、万が一の時に備えて地震保険に入っておくと安心でしょう。
加入期間は、火災保険が最長で10年、地震保険が最長で5年となっています。
木造で延べ床面積が40坪ほどの2階建てアパートの場合は、地震保険と火災保険の両方に入ると50万円ほどかかります。
保険料の存在は意外と忘れがちですが、アパート経営をするなら初期費用の一部として忘れずに用意しておきましょう。

管理委託費用

アパート経営をするために物件を建てたとしても、全て自分で管理するケースは稀です。
多くの場合、専門的に賃貸物件の管理を行っている会社に依頼します。
管理会社に管理を委託するとオーナーの負担は大幅に軽減できますが、その分費用がかかります。
費用の目安は、家賃収入の3％～5％です。
請け負ってくれる業務内容は、家賃の回収や定期的な清掃、入居者の対応など様々です。
依頼先によって異なるので、事前にどのような業務を行うのか確認しておくと良いでしょう。

中には、物件を全て借り上げて家賃保証をしてくれるサブリースもあります。
サブリースを利用する場合、家賃収入の70％～85％くらいの家賃を保証してくれるケースが多いです。
そのため、管理費用は15％～30％が相場となります。
サブリースを行っている会社によって、内容が大幅に異なります。
後から後悔したり、トラブルになったりしないように契約書をしっかりと読んでください。
何か疑問点などがある場合は、契約の段階で解消できるように担当者に確認しておきましょう。

その他の費用

その他には、ローン手数料などがかかります。
ローン手数料は、融資を受ける金融機関によって異なりますが、定額に設定しているところが多いです。
基本的に交渉しても安くなることはありません。
さらに保証料が発生するケースもあるので、あらかじめ確認しておきましょう。
保証料は、総借入額の1％～3％ほどが相場となっています。

土地から購入する場合は？

土地を所有していない場合は、土地から購入する必要があります。
使っていないと土地を有効活用したいと考えているのでなければ、土地から購入するケースが多いでしょう。

土地代は、立地条件などによって大幅に変動します。
駅から近いなど立地条件が良い場合は、土地代が高く設定されているケースも珍しくありません。
それに対して地方で利便性があまり高くない土地なら、比較的安く購入できる場合もあります。
しかし、利便性があまり良くないエリアでアパート経営をすると初期費用の回収が難しくなってしまうので注意しましょう。

支払い方法は、融資もしくは一括から選択できます。
フルローンの融資が受けられるなら頭金は不要ですが、場合によっては頭金の支払いを求められることもあります。
頭金は一括で支払わなければいけないため、それも初期費用に含めて考えておくと安心です。
融資を受けるケースでは、建物ができて住宅ローンが実行された後にまとめて返済するつなぎ融資が一般的ですが、家賃収入が入ってくるまでの期間、手元にある資金から返済する場合もあります。
手元の資金から返済するなら、どの程度必要になるか見越したうえで初期費用を用意しておかなければいけません。

アパート経営をするなら維持費も重要

アパート経営を円滑に進めるには、ただ建てておけばいいというわけではありません。
入居者が途切れないようにしっかりと物件の状態を維持する必要があります。
そのためには、維持費が必要です。
具体的にどのような費用が維持費としてかかるのか解説していきます。

退去した後の原状回復費

1つ目は、退去した後の原状回復費です。

入居者が退去した部屋は、原状回復作業が必要となります。
その時にかかるのが原状回復費です。
入居者が故意的に室内の備品を壊したり、汚したりしていない限り、オーナーが原状回復費用を負担します。
入居していた人がヘビースモーカーで壁紙に臭いや汚れが染みついてしまった場合は、入居者がクロス張替え工事に必要な費用を負担します。
しかし、家具を長年置いたことが原因で床のへこみや傷が付いた場合は、経年劣化とみなされます。
この場合、オーナーが原状回復費用を負担することになるのです。
原状回復は入居者とオーナー間でトラブルになるケースが多いため、国土交通省は「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を定めています。

原状回復にかかる費用の目安は、ハウスクリーニングが3万円～7万円、クロス張替えが1㎡あたり1,000円～1,500円、フローリングの傷やへこみの補修が1万円～6万円、フローリングの張替えが1㎡あたり2万円～10万円となっています。
コストはかかってしまうものの、放置すると物件自体の状態が良くないと判断され、入居希望者が集まりにくいので注意しましょう。
退去の度に適した原状回復を行っていれば、次の入居者が決まりやすく、修繕にかかった資金も回収しやすいです。

共用部の光熱費

2つ目は、共用部の光熱費です。

共用部の光熱費は、廊下・階段・エレベーターなどの電気代、共有水道の水道代などが含まれます。
光熱費自体はそこまで多額にならないケースが多いため、入居者から集めている共益費でまかなえるケースが多く見られます。
1ヶ月あたり3,000円～1万円ほどが目安です。

定期清掃費

3つ目は、定期清掃費です。

アパ－ト経営をするなら、廊下などの共有部分を定期的に清掃する必要があります。
入居者が済みやすいと感じられるような環境を整えるためです。
規模が小さいアパ－トなら、オーナーが毎月1回くらいのペースで清掃を行うケースもありますが、専門業者に依頼するケースもあります。
業者に依頼した場合、1ヶ月あたり5,000円ほどが相場となっています。
廊下の掃き掃除や手すりなどの拭き掃除、ゴミ置き場の掃除、エントランスの除菌・清掃などは業者が提供する主なサービス内容です。

修繕費

4つ目は、修繕費です。

アパ－ト経営をするなら、築年数の経過に合わせて正しいメンテナンスを行わなければいけません。
築年数によって必要な修繕内容が異なります。
廊下・手すりの塗装、給水管・排水管の高圧洗浄は5年ごと、外壁塗装や防水処理、給水ポンプの交換は10年ごとに行うのが望ましいです。
30年以上経過している物件は給水管・排水管、貯水槽の交換をするのが望ましいとされています。

修繕費用の目安は、以下の通りです。

築5年～10年…およそ100万円
築11年～15年…およそ300万円
築16年～20年…およそ200万円
築21年～25年…およそ300万円
築26年～30年…およそ200万円

10年ごとに、外壁塗装や防水処理などの大規模修繕を行います。
そのため、築11年～15年と築21年～25年の修繕費用が高めに見積もられています。
大規模修繕のスパンは12年サイクルが理想的だと言われているので、それを目安に予定を立てておくと良いでしょう。
分譲マンションであれば修繕積立金を集めているケースが多いですが、アパートの場合はオーナーが用意するケースが多いです。
定期的に必要になるので、修繕のタイミングに備えて積み立てているオーナーが多く見られます。

また、定期的な修繕だけではなく、台風や地震といった自然災害が原因となる修繕が必要になることもあります。
予期せぬ出費への備えとしても、きちんと積み立てておくことは重要だと言えるでしょう。

不動産会社に支払う費用

4つ目は、不動産会社に支払う費用です。

入居者の募集や賃貸管理は、不動産会社に依頼するのがアパ－ト経営において一般的な方法となっています。
不動産会社に入居者探しを依頼して決まったら、広告料や仲介手数料といった報酬を支払います。
広告料や仲介手数料の相場は、賃料の0.5ヶ月～1ヶ月分です。
広告料は、オーナーと不動産会社で交渉して決められます。
人気が高い物件や引越しシーズンには広告料を下げるケースが多いので、コストダウンにつながります。
一方で空室がなかなか埋まらない物件や閑散期には、広告料を高くして不動産会社が行う営業を強化するケースも珍しくありません。

また、賃貸管理をお任せしている場合は管理会社に対して料金を支払わなければいけません。
賃貸管理料の相場は管理委託だと毎月の賃料の5％～6％、サブリースだと毎月の賃料の10％～20％です。
この料金は、管理会社や契約の形態によって変わります。
長期的な視点で見て賃貸管理料を抑えたいなら、サブリースではなく管理委託を選ぶのがおすすめです。

自己資金はどの程度用意しておくべき？

アパ－ト経営を始める際、どのくらい自己資金を用意しておけばいいのか悩んでしまう人もいます。
悩まないためには、事前にどの程度自己資金を用意しておけばいいのか把握しておくと安心です。
では、アパ－ト経営をするなら自己資金は必要なのでしょうか？

自己資金は必要資金の2割が理想的

アパ－ト経営をするためにアパートを建てますが、その時にローンを組むのが一般的です。
ローンを組む場合、自己資金が少ないと審査に落ちる可能性が高いので要注意です。
かつては自己資金が少ない人でも融資の可能性がありましたが、最近はローンの審査が厳しくなりつつあります。
そのため、自己資金が用意できない人はローンを組もうとしても上手くいかない可能性が高いです。
自己資金が全くないよりも、ある程度用意できていた方がアパ－ト経営を事業としても無理なく行えるでしょう。

アパートローンの審査は、経営状態も確認されます。
住宅ローンなら給与所得から返済できるか否かが判断の基準ですが、アパートローンは地域における需要と供給を満たしていることや経営を健全に行える状況にあるかといった点も基準となります。
そのため、一般的な住宅ローンと比べると審査は厳しいと考えた方が良いでしょう。

自己資金の割合を少なくできるのはどんな場合？

現金以外の資産を有している人は、たとえ自己資金が2割未満だったとしても融資してもらえる場合があります。
具体的には、持ち家を担保にできる人、株や債券など現金ではない金融資産を保有している人、経営者で事業に関する融資を銀行から受けている人、会社をM＆Aで売って資産に余力がある人が当てはまります。
これらの条件に1つでも当てはまれば、銀行は評価できるとみなすのです。
そのため、銀行の判断によってはフルローンが利用できる可能性もないとは言い切れません。

諸経費の存在を忘れずに

アパ－トを購入する際の諸経費には、前述した仲介手数料や印紙代、登記費用、銀行融資手数料、税金（不動産取得税、登録免許税）、土地を購入する際の手付金（土地代の5％～10％）といったものが含まれます。
これらは、現金で用意しなければいけません。
物件の購入費だけ考えてしまうと、諸経費の支払いが難しくなってしまいます。
それでは全ての費用を支払いうことができません。
諸経費も現金で支払うことを覚えておきましょう。
また、諸経費がどれくらい必要か確認しておくことも重要です。

アパート経営を始めるならアパートローンに関する知識を身に付けておこう

アパート経営を始める場合、先ほども紹介しましたがアパ－トローンを組んで資金調達するケースが多いです。
住宅ローンとは違った特徴を持っているので、アパ－トローンに関する知識を身に付けておくことも重要なポイントになります。
では、どのような点を押さえておけばいいのか解説していきます。

金利について

アパ－トローンの金利は、2％～5％ほどが一般的です。
その地域で名を馳せている資産家などなら1％ほどで組める場合もありますが、2％～5％程度と思った方が良いでしょう。
住宅ローンより金利が高いのもアパ－トローンならではの特徴です。
住宅ローンは、住宅の取得意欲を向上させるために低めの金利が設定されているケースが多いです。
またアパ－トローンの金利は金融機関によっても異なります。
いくつかの金融機関で比べてみるのがおすすめです。
融資の審査が甘い金融機関ほど金利が高い傾向があります。
条件が良い融資となるのはどの金融機関なのかハウスメーカーは熟知しているので、担当者に相談してみるのがおすすめです。
多くのオーナーの融資状況を把握しているため、生きた情報を手に入れられます。

審査について

先ほども軽く触れましたが、アパートローンの審査についてより詳しく解説していきます。
アパートローンは先ほど説明したように、本人の属性やアパートの経営状況を審査でチェックされます。
その他にも、頭金の有無やアパートの収益性、他の借り入れ状況などもチェックされます。
アパートローンは住宅ローンよりも厳しいので、頭金なしで組める可能性はかなり低いです。
この場合の頭金は、建築費の1割ほどが目安となっています。
アパートの収益性は、新築物件であればハウスメーカーの収益シミュレーションが活用できます。
他の借り入れではカードローンや住宅ローンなどが含まれてしまうため、融資の限度額が低くなってしまうからです。

組める年数について

アパートローンを組める年数は、建物の耐用年数以内であることが原則として決められています。
目安となる年数は以下の通りです。

木造…22年
木造モルタル…20年
3mm以下の鉄筋造…19年
3mm超え4mm以下の鉄筋造…27年
4mm超えの鉄筋造…34年
鉄筋コンクリート造…47年
鉄骨鉄筋コンクリート造…47年

このような構造の違いによって、ローンを組める年数が大幅に変わります。
鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造だと47年ほど耐用年数があるとされていますが、多くの金融機関は最長で35年の期間を設定しているケースが多いです。
しかし中には、47年で融資できる金融機関もあるので利用する予定の金融機関に確認してみましょう。

アパートローンを組む際の注意点

アパートローンを組む場合、いくつか注意すべき点もあります。
どのような点に注意すればいいのか、特に重要だと考えられる点をピックアップしてご紹介します。

元本返済額は経費としてみなされない

1つ目は、元本返済額は経費としてみなされないことです。

アパートローンにおける元本返済額は、所得税を計算する際の経費に含まれません。
なぜかというと、ローンを含む金銭の貸し借りは収入にも経費にもならないからです。
アパートローンによって得たお金が収入の一部として課税されないのと同じく、返済分は経費として節税できないのです。
しかし、借入金を返済する際に発生する利子は経費として計上できます。
確定申告をする時に、支払った利息を経費として計上すると所得税の節税につながるので忘れないようにしましょう。

控除制度がない

2つ目は、控除制度がないことです。

住宅ローンには控除制度があり、節税効果が期待できます。
それに対してアパートローンはそのような制度がないため、組んだとしても節税効果は生まれません。
住宅ローン控除はあくまでもマイホームを購入した場合に使える制度なので、マイホームではないアパートローンは対象外です。

連帯保証人を求められるケースが多い

3つ目は、連帯保証人を求められるケースが多いことです。

アパートローンを組む場合、配偶者や子どもといった推定相続人が連帯保証人になるよう求められるケースが多いです。
推定相続人というのは、ローンを組む段階で相続人になる可能性が高い人を指します。
推定相続人を連帯保証人にすることによって、相続放棄されるリスクを軽減するためです。
アパートローンは、アパートの入居者から得た収益の中から返済していくので、連帯保証人がどのくらい収入を得ているのか、はそこまで重要視されません。
つまり、専業主婦の配偶者でも問題なく連帯保証人に指定できます。

相続税対策にならない場合がある

4つ目は、相続税対策にならない場合があることです。

相続税対策としてアパートローンを組むなら、あえて残さなければいけません。
アパートローンの中には、住宅ローンと同じように団体信用生命保険に加入できるものもあります。
団体信用生命保険は、ローンを借りている人が亡くなった場合、保険金で残債を全て返済できる保険です。
ローンを組んでいる人が亡くなって、相続財産の中にアパートローンのようなマイナスの財産があると課税の対象となる資産から控除されます。
控除されれば、相続税の対象となる遺産の総額が減るため、あえてアパートローンを残さないと相続税対策として有効ではありません。
もしも、相続税対策でアパート経営をしたいと思っているなら、団体信用生命保険には加入しないようにしましょう。

アパート経営の資金を少しでも抑えるためのポイント

アパート経営をするなら、少しでも資金を押さえて始めたいと思うものです。
最後に、アパート経営の資金を少しでも抑えるためのポイントについてみていきましょう。

いくつかの会社から相見積もりしてもらって比較する

1つ目のポイントは、いくつかの会社から相見積もりしてもらって比較することです。

アパートを建てる際は優良な業者に依頼する必要がありますが、どこの業者が優良か把握するのは難しいです。
見極めるためには、いくつかの会社から相見積もりしてもらい、比較するのがおすすめです。
見積の数が1つだと、それぞれの費用が高いか、適正価格か、判断ができません。
適正価格か判断できなければ、価格交渉も難しくなります。
一方でいくつかの会社から見積もりを出してもらえば、相場や適正価格を判断しやすくなります。
サービスの内容や料金を踏まえて、適切な業者にアパート建設を依頼できるのです。
建築費の安さだけで決めてしまうと、結果的に公開する可能性もあるのでトータルでどこに依頼するのがベストなのか考えるようにしましょう。
また、トータルの工事費用だけを見るのではなく、建築費は建物だけの金額か、付帯工事の費用も含まれているのかといった点も忘れずに確認してください。
細かい部分まで確認しておかないと、正しい比較ができません。

メーカーの規模と得意分野を加味して選ぶ

2つ目のポイントは、メーカーの規模と得意分野を加味して選ぶことです。

アパートを建てる場合、ハウスメーカーや工務店に依頼するのが一般的です。
どこに依頼しても同じというわけではなく、それぞれに得意分野があることを考えて選ぶのがおすすめです。

地域密着型の工務店であれば、エリアのニーズをしっかりと理解しているため、需要と供給のバランスが良い物件を手に入れられる可能性があります。
ニーズに合う物件を手に入れられるだけではなく、ハウスメーカーよりもコストを抑えたアパート作りができるのも工務店のメリットです。
しかし、中には技術力がそこまで高くない工務店も残念ながら存在しているので、しっかりと吟味する必要があります。

一方で大手のハウスメーカーは、安定した質の物件を提供していることが大きなメリットです。
知名度も高いですし、全国展開しているハウスメーカーならではのネットワークもあります。
ネットワークを駆使して、土地の選定や材料の仕入れなどトータルでお任せできるのもハウスメーカーの強みです。
ただし、工務店よりも広告宣伝費がプラスとなるので建築費の総額は高くなる傾向があります。

優良な業者を見極める

3つ目のポイントは、優良な業者を見極めることです。

アパート経営を含む不動産投資を成功させるためには、建築業者や不動産会社選びがとても重要になります。
業者を選ぶ時は、豊富な知識を持っているかどうかが決め手です。
アパート経営を成功へと導くためのノウハウを持っていて、適切なアドバイスをしてくれる業者であれば、堅実な経営を実現できます。
優良な業者は、アパート経営におけるメリットだけではなく、デメリットや注意点についてもしっかりと説明してくれます。
リスクやトラブルを回避する方法についても、一緒に考えてくれるので万が一の時も安心です。
優良な業者かどうか見極めるためには、サブリースの利用に関する説明を聞いてみるのがおすすめです。
サブリースの契約で家賃が減額となる可能性について説明が全くない場合は、優良な業者ではない可能性が高いと考えられます。
悪徳な業者の中には契約時の説明をしないだけではなく、家賃減額に応じたあとに契約を解除すると脅してくるところもあるので注意しましょう。

まとめ

アパート経営を含む不動産投資は、初期費用はかなりかかります。
そのため、どのくらい資金を用意すれば良いのか、どうやって資金調達をすればいいのか悩んでしまうケースもあります。
アパート経営を行うための初期費用には物件建築費や設計費、不動産取得税などがかかることなど、基本の知識として覚えておきましょう。
また、退去した後の原状回復費や共用部の光熱費などの維持費もアパート経営には必要不可欠です。
資金調達のために利用するアパートローンに関する基本的な知識や注意点、アパート経営の資金を少しでも抑えるためのポイントについても念頭に置いておくとトラブルに発展しにくくなります。