住宅や土地を所有していると、どうしてもかかってしまうのが固定資産税です。
この税金は、所有している資産価値に応じた税金を支払う義務がありますが、価値が高ければ税額も高くなります。
しかし、住宅と駐車場では固定資産税の計算方法が異なります。
そこで今回は、駐車場経営を検討している方に向けて固定資産税の定義や計算方法、また節税などについて解説していきます。
固定資産税について知りたい方は、チェックしてみてください。
Contents
【基本を知ろう】固定資産税とは？
そもそも固定資産税とは、どのようなものでしょうか？
固定資産税は、毎年1月1日の時点で住宅・マンション・土地などの固定資産を持っている場合に対象となる税金です。
これは、所有している1つの不動産について課せられるものとなり、一戸建て住宅であれば建物の固定資産と土地の固定資産を支払う必要があります。
複数の土地や駐車場を持っていれば、それぞれで固定資産税を支払う必要があるということです。
明治時代から土地や住宅に対しての税金制度があり、戦後の1950年に地方税制改正の一環として固定資産税が作られました。
地方税となるので、納付するのは住んでいる自治体になります。
市町村において、固定資産税の収入は大きいものであり、その割合は40％程度です。
固定資産税は、道路、学校、公園整備、公共施設整備、介護、福祉サービスなどの行政事業を中心に使用されます。
固定資産税の対象となるのは、以下のとおりです。
【固定資産税の対象と種類】
・土地：住宅地、田んぼ、畑、山林、牧場、野原、温泉などの鉱泉地など
・家屋：住宅、店舗、倉庫、発電所や変電所を含む工場
・償却資産：土地、家屋以外の事業用
これらの固定資産税は、固定資産を所有している個人・法人が納税義務者になります。
償却資産は、事業用の資産に該当するものが対象です。
例えば会社の所有するパソコン、工具、機械、車両、飛行機、船、広告塔、フェンスなどです。
飲食店なら、冷蔵庫、厨房用品、椅子、テーブルなども対象となります。
この固定資産税は、それぞれの価値を基準にして算出されます。
この価値は自分で判断できるものではなく、条件によって変化するものです。
例えば、立地条件の良い環境にある戸建て、マンション、駐車場であれば価値が高くなり、その分固定資産税も高くなります。
一方、立地条件が悪い、老朽化している、小さな土地などでは価値が低いと判断されて、固定資産税が安くなる仕組みです。
建物の場合はおおよその判断がしやすいのですが、土地の場合は簡単に判断できないケースもあるでしょう。
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駐車場の固定資産税が高額な理由
固定資産税は、土地・家屋・償却資産の3つに課されるものです。
それぞれの課税標準額があるため、計算方法も異なります。
さらに、同じ不動産という分類であっても住宅と駐車場では用途が異なるため、固定資産税の計算が変わってしまうのです。
その結果、住宅よりも駐車場の方がかかってくる税金も高額になります。
なぜ、駐車場の固定資産税が高額になるのでしょうか。
住宅用地だと特例措置が適用されるから
同じ固定資産税でも、住宅用地と駐車場では固定資産税が大幅に変わってきます。
人が住むための土地は住宅用地に分類され、固定資産税を軽減できる特例の対象になります。
宅地の場合、建物の敷地およびその維持もしくは効果を果たすための土地となるため、戸建てやマンションなどを建てる場合が対象です。
駐車場は、雑種地扱いになるのでこれらの対象ではありません。
この特例は、住宅用地の固定資産税と都市計画税率緩和の措置であり、地方税法第394条3の2に当てはまると軽減措置の対象になります。
東京都では、住宅用地でその上に立つ建物の総床面積10枚までの土地、一部賃貸や併用住宅の土地では一定割合を乗じて算出される面積の土地となります。
住宅用地に定めるのは個人ではなく、地方税法によって居住用の敷地であることが認められないと適用されません。
アパート・マンションの駐車場は特例措置の対象に
同じ駐車場であっても、アパートやマンションの駐車場はどうなるのでしょうか？
アパートやマンションの敷地内駐車場である場合、小規模住宅用地の特例対象になります。
本来、固定資産税は評価額×1.4％で計算しますが、住宅が建っている土地であれば200㎡まで固定資産税の減税対象になるためです。
マンションなら一戸あたり200㎡まで、10戸のアパートなら2,000㎡までとなります。
そのため、ただ駐車場として持っているよりも建物の敷地内であれば、土地に関しての固定資産税が大幅に軽減できるという仕組みです。
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駐車場の固定資産税はいくら？計算方法を解説
続いては、駐車場の固定資産税がいくらになるのか、計算方法について解説していきましょう。
土地の固定資産税
駐車場の土地にかかる固定資産税は、以下の方法で計算できます。
【土地の固定資産税】
固定資産評価額×1.4％
固定資産の評価額については、個人で決めることができません。
評価額を知るには、市町村から送付されてくる固定資産税納付書に記されています。
駐車場が更地になっている場合、路線数に土地面積をかければおおよその評価額を知ることができます。
ただし、あくまでも概算であり、角地で道路に面していると計算も複雑になってしまうので注意してください。
設備の固定資産税
続いて、設備の固定資産税は、以下の方法で計算します。
【設備の固定資産税】
償却資産税評価額×1.4％
駐車場に何かしらの設備がある場合、これらの設備に関しても課税対象になります。
アスファルト舗装、センサー、フェンスなどが駐車場には必要ですが、さらに設備を充実させればその分固定資産税が高くなります。
設備を取得してから1年目までの償却資産税評価額は70％～90％程度になることが多いです。
償却資産となるので年々消費されていき、最終的には50％程度まで低くなりますが、これ以上下がることはないでしょう。
償却資産税の評価額
償却資産税の評価額は、以下の計算方法となります。
【償却資産税の評価額】
1年目：取得額×（1－減価率×1/2）
2年目以降：前年度の評価額×（1－減価率）
この減価率は、償却資産の耐用年数に関係しています。
ただし、評価額が150万円未満であれば非課税になります。
耐用年数についてですが、10年であれば減価率は0.206です。
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事例を使ってシミュレーションしてみよう
駐車場の固定資産税は計算でおおよその金額を把握できることがわかりました。
ここでは、事例を用いて計算してみましょう。
事例①平面駐車場（舗装されていない場合）
平面駐車場で、地面が舗装されていない状態の場合です。
車両を覆うような屋根も設置されていない駐車場は、青空駐車場と呼ばれることもあります。
このような駐車場は、少ない費用で土地を活かせるので経営している方も多くいます。
アスファルトやコンクリートなどで舗装されていない駐車場の面積は100㎡、路線価は1㎡で50万円と仮定して計算してみましょう。
また、フェンス、屋根、センサー、防犯カメラなどの設備もないものとします。
・100㎡（敷地面積）×50万円（路線価）＝5,000万円（固定資産評価額）
・5,000万円（固定資産評価額）×1.4％（税率）＝70万円
この計算により、上記の条件で舗装されていない駐車場の場合は、固定資産税額70万円程度と算出できます。
事例②アスファルト舗装された駐車場
平面駐車場で、地面がアスファルト舗装された場合です。
少しでも駐車しやすいように、地面をアスファルト舗装したケースです。
白線などで区切りやすいので、使いやすい駐車場になります。
アスファルトで舗装されている駐車場の面積は100㎡、路線価は1㎡で50万円と仮定して計算してみましょう。
この時のアスファルト舗装費用は1㎡6,000円、フェンスの設置に10万円かかったと仮定します。
・100㎡（敷地面積）×50万円（路線価）＝5,000万円（固定資産評価額）
・5,000万円（固定資産評価額）×1.4％（税率）＝70万円
・6,000円（アスファルト舗装費）×100㎡（敷地面積）＝60万円
・60万円（アスファルト舗装費総額）×10万円（フェンス設置費）＝70万円
設備に対しての合計が150万円以下になった場合、これらの固定資産税はかからなくなります。
そのため、償却資産税評価額は0円です。
150万円以上になった場合は、70％～80％をかけて償却資産税評価額を計算してから減価償却します。
今回の場合は150万円未満のため、土地の固定資産税のみです。
事例③機械式駐車場
同じ駐車場でもアスファルト舗装や舗装されていない平面駐車場ではなく、機械式駐車場の場合です。
機械式は上下に車が駐車できるため、少しの面積であっても有効に使えます。
2階建て機械式駐車場の面積は100㎡、路線価は1㎡で50万円と仮定して計算してみましょう。
機械などの設備取得費用は800万円かかったと仮定します。
80％をかけて償却資産税評価額を計算してみました。
・100㎡（敷地面積）×50万円（路線価）＝5,000万円（固定資産評価額）
・5,000万円（固定資産評価額）×1.4％（税率）＝70万円
・800万円（設備費）×80%＝640万円（償却資産税評価額）
・640万円（償却資産税評価額）×1.4％（税率）＝89,600円（設備の固定資産税額）
・70万円（土地の固定資産税）＋89,600円（設備の固定資産税額）＝789,600円
この計算では、土地と設備の固定資産税額が789,600円程度必要なことがわかりました。
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駐車場の固定資産税がわかる3つの書類
駐車場の固定資産税は、書類を見て知ることもできます。
以下の書類から、駐車場の固定資産税を知ることができるのでチェックしてみてください。
課税明細書
課税証明書は、固定資産税の納付書と同時に住んでいる市町村から送られてくるものです。
この課税証明書は、土地、建物を所有していると毎年4月～5月頃に届きます。
そこには、税額と納付期限が記載されているだけでなく、税額の根拠となる評価額も記載されているのです。
自治体によって書式の違いがありますが、項目で確認できます。
土地の価格に関しては、総務大臣によって定められた固定資産評価基準に基づいて、各自治体が定めた評価方法で評価されます。
駐車場などの土地であれば、「台帳地目」で登記上の土地の用途、「課税地目」で実際の土地の用途が記載されます。
固定資産税の対象となる面積は「課税地目」、1月1日時点の評価額は「評価額」の項目で確認できます。
「税額相当額」で固定資産税と都市計画税が加わっている場合はその合計金額を知ることができます。
固定資産課税台帳
固定資産課税台帳は、課税の対象となる土地や建物に対して、所在・所有者・評価額などが登録されている帳簿です。
市町村長によって作成されるものであり、家屋課税台帳、土地課税台帳、家屋補充課税台帳、土地補充課税台帳、償却資産課税台帳などから構成されています。
家屋課税台帳、土地課税台帳には、登記簿登録されている家屋や土地の登録事項が記載されています。
家屋補充課税台帳、土地補充課税台帳では、登記されていない家屋や土地が対象です。
償却資産課税台帳では、償却資産について一定の登録事項が記載されます。
そのため、固定資産課税台帳から所有者の氏名・住所・固定資産税の評価額・固定資産税の課税標準額・固定資産税額を知ることができます。
ただし、固定資産課税台帳は誰もが閲覧できるわけではありません。
閲覧できるのは固定資産税の納税義務者や同居家族、納税義務者から委任された代理人などです。
固定資産評価証明書
固定資産評価証明書は、不動産相続や登記変更の際に用いられる書類です。
土地や建物など固定資産評価額を証明するものができ、この金額を元に固定資産税の計算も可能です。
不動産価値を知りたい、相続税や贈与税など税金に関する計算をしたい場合に便利です。
固定資産評価証明書には所有者の氏名・固定資産所在地・土地面積・持分などの土地情報に加えて、建物なら地目・建物・床面積・構造・規模・種類などがわかります。
固定資産税評価額、固定資産税の課税標準額なども記載されていて、取得の際には市役所などで入手できます。
その際には申請書と本人確認できる運転免許証やパスポート、手数料が必要です。
ただし、こちらも誰もが取得できるわけではありません。
原則として、不動産所有者本人、同居家族、相続人などしか取得できません。
他にも所有者本人からの委任状持参でも取得できます。
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駐車場の固定資産税を少しでも節税する方法
固定資産税にかかる負担を少しでも軽くするには、どのような方法があるのでしょうか？
ここでは、駐車場の固定資産税節税につながる4つの方法をご紹介します。
アスファルトで舗装する
更地をアスファルトで舗装すると「構造物の敷地」となり、200㎡以下の土地なら評価額が50％減額されるという特例を受けられます。
特例が受けられるのは、貸付事業用宅地等扱いになるためです。
アスファルト舗装をするには、材料費や工事費がかかるため、砂利敷きに比べるとかかる負担は大きくなります。
しかし、固定資産税を節約することができるため、長期間駐車場として使うのであれば、最初にアスファルト舗装をしておいた方が結果的にお得です。
当分建物を建てる予定がないのであれば、アスファルト舗装をすると節税に効果的と言えるでしょう。
アパート・マンションと同じ土地に駐車場を設ける
建物と同じ土地に駐車場があると、住宅用地とみなされ減税対象になる可能性があります。
駐車場を作るなら、住宅を近くに建築するのも1つの方法です。
駐車場と住宅用建物が一体であると認められれば、600㎡以下の部分の評価額を1/6に抑えられます。
ただし、気を付けなければならないのは建物分の建築費用や税金など、諸々の負担がかかるという点です。
駐車場の固定資産税は節税になりますが、建物分の負担は増えるため、よく考えて選択することが大切です。
償却資産を150万円以下に抑える
駐車場の設備などの総額が150万円を超えた場合、償却資産税が発生します。
つまり、償却資産税がかからないよう、150万円以下に抑えれば結果として節税効果を得られます。
例えば広い土地の場合、すべてにコインパーキング用の設備を導入するとなると費用がかかり、償却資産税が発生する可能性があります。
そのため、150万円を超えないように土地の半分を月極駐車場にするのも1つの方法です。
月極駐車場は、コインパーキングのような設備を必要としないため、設備費用を削減することが可能です。
一括償却資産で申告する
一括償却資産とは、10万円以上20万円未満の償却資産のことを言います。
通常の減価償却とは異なり、3年かけて毎年1/3ずつ均等に減価償却を行います。
例えば、1つ10万円の設備を18個購入し総額180万円かかった場合、通常であれば償却資産税がかかります。
しかし、180万円を3分割できれば1年間で計上する費用は60万円になるため、免税措置を受けられるため、節税になる可能性があります。
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固定資産税が高くても駐車場経営が選ばれている理由
アパートやマンションなど建物に比べて固定資産税が高い駐車場ですが、それでもなお駐車場経営が選ばれるのにはどのような理由があるのでしょうか？
ここでは、駐車場経営が人気の理由をご紹介します。
初期費用を抑えられるから
初期費用を抑えて始められることも駐車場経営が人気である理由の1つです。
駐車場経営にはいくつかの経営方式がありますが、駐車場運営会社に土地を一括で貸し出す一括借上方式なら、初期費用を安く抑えることが可能です。
場合によっては、初期費用無料で始められることもあります。
管理業務も任せきりで毎月一定の収入を得られるので、初心者でも始めやすいでしょう。
維持管理費がそれほどかからないから
駐車場経営は、維持管理費があまりかからない点も選ばれる理由の1つです。
アパートやマンション経営の場合、入居者探しや維持管理に時間や手間がかかる上、想定した収入を得られなければ経営が立ち行かなくなるリスクがあります。
しかし、駐車場経営なら、毎年かかる固定資産税以外は、維持管理にそれほど費用がかりません。
もちろん、借り手がいなければ赤字になりますが、アパートやマンション経営に比べると比較的低いリスクで始めることが可能です。
狭小地・変形地でも運用できるから
狭小地や変形地など、建物を建てるのが難しい土地でも、駐車場経営なら土地運用が可能な点も魅力の1つです。
駐車場の場合、車を停めるスペースさえ確保できれば始められます。
繁華街や駅の近くではない、2台分のスペースしかないといったケースでも需要さえあれば収益を上げられる可能性があります。
別の土地活用に変えやすいから
駐車場の場合、違う活用方法にしたいと思った時に、変更しやすい点も選ばれる理由として挙げられます。
例えばアパートやマンション、トランクルームなどを経営していた場合、他の活用方法に変えたいと思っても、建物を解体したり設備を撤去したりしなければならないため、費用や手間がかかります。
しかし、駐車場なら更地にするにもそれほど費用や手間もかからないため、違う土地活用をするまでのつなぎとしても使えます。
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駐車場に関連する固定資産税以外の税金とは？
駐車場経営をする場合にかかる税金は固定資産税だけではありません。
ここでは、駐車場経営で発生する税金について、詳しく解説していきます。
都市計画税
都市計画税とは、市街化区域に土地や家屋を所有する人に対して課される税金です。
上下水道の整備や道路建設など、都市計画事業や土地区間整理事業に使われるもので、毎年1月1日時点の所有状況に応じて課税されます。
都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、最大で0.3％と決まっています。
都市計画税を求める計算式は以下のとおりです。
都市計画税の税額＝課税標準額×税率（最大0.3％）
なお、課税標準額とは、基準に基づき各自治体が出した固定資産税評価額のことです。
都市計画税の税率を知りたい場合は、自治体のホームページをチェックするか、直接問い合わせてみてください。
所得税・住民税
所得税はその名のとおり、個人の所得に対し課される税金です。
経費として計上できる項目が多いと課税所得を減らせるため節税につながります。
税率や控除額は、所得額に応じて異なります。
所得税を出す計算式は、以下のとおりです。
所得税の税額＝課税標準×税率－控除
また、住民税は前年の所得に対してかかるものです。
そのため、駐車場経営の他にも事業を行っている場合、すべての所得を合算した総所得に対し、ほぼ一律に10％の税率が課されます。
個人事業税
個人事業税は、個人が事業で所得を得た場合に課される税金です。
駐車場経営の場合、収容台数が10台以上あると課税対象になります。
個人事業税を出す計算式は、以下のとおりです。
個人事業税の税額＝売上－（経費＋各種控除額）×税率
個人事業税の税率は、業種や地域によって異なり、駐車場が小規模の場合課税されないケースもあります。
自治体によっては独自の基準を設けていることもありますが、駐車場経営の場合は5％前後と見て良いでしょう。
消費税
消費税は、商品の販売やサービスの提供などの取引に対して課させる税金です。
消費税を負担するのは利用者ですが、納付するのは事業者になります。
消費税を出す計算式は、以下のとおりです。
消費税＝課税取引額×10％
税率は10％と決まっています。
基本的に土地の貸付は、一時的なものを除き非課税取引ですが、駐車車両の管理や整備は課税対象となります。
例えば、有料駐車場として利用するために地面の整備をしたり、フェンスや建物の設備を設置したりした場合などが該当します。
ただし、消費税の納税義務者は課税売上高1,000万円を超える事業者です。
つまり、駐車場収入が1,000万円を超えなければ、消費税の納税義務はありません。
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固定資産税が気になったら…他の土地活用方法も検討してみよう
駐車場にかかる固定資産税が気になった時は、他の土地活用方法を検討してみるのも良いでしょう。
アパートやマンション、トランクルームやコインランドリーの経営をはじめ、土地の貸出や売却など、駐車場以外の土地活用方法をご紹介するのでぜひ参考にしてください。
アパート・マンションの経営
土地活用方法の中でもポピュラーなのがアパート・マンション経営です。
使っていない土地がある場合、そこにアパート・マンションを建築し、入居希望者に貸し出すことで、家賃収入を得ることが可能です。
特にマンション経営は、アパートよりも部屋数を多く作ることができるので、得られる収益も増えるでしょう。
さらに、相続税や固定資産税の節税になるのもアパート・マンション経営のメリットです。
ただし、アパート・マンション経営を始めるには、建築費用など少なくとも数千万円の初期費用がかかります。
マンションの場合、規模によっては数億円かかるほか、維持や管理にかかる金額も大きいです。
また、建築したとしても入居者が見つからなければ想定した収入が得られない可能性があるため、アパート・マンション経営を始める際は、事前に建築費用の見積もりや収益計画をしっかり立てることが大切です。
トランクルームの経営
トランクルームは、荷物を預けられるスペースを貸し出すことで、利用者から毎月使用料を受け取る土地活用方法です。
トランクルームには、大きく分けて屋外タイプと屋内タイプの2種類があります。
屋外タイプは、更地に設置したコンテナを利用者に貸し出すタイプです。
一方屋内タイプは、建物を建築し、一室をトランクルームとして貸し出すタイプです。
トランクルームは都市部だけでなく郊外でも需要が見込めます。
また、契約の長期化が期待できるので、集客さえできれば安定した収入を得ることが可能です。
トランクルームは管理の手間が少なく、転用性が高いこともメリットと言えるでしょう。
また、屋外タイプならコンテナを撤去するだけで良いので、他の土地活用へ転用したい場合でもそれほど費用や時間がかかりません。
ただし、トランクルームにはこれといった集客方法がないので、場合によっては借り手が見つからないというデメリットもあります。
コインランドリーの経営
コインランドリーは洗濯機や乾燥機を設置し、利用料金として収益を得る土地活用方法です。
毛布や布団など大型のものを洗濯したい、雨の日は乾燥機だけ使いたいなど近隣住民の利用が見込まれるため、安定した収益を期待できるでしょう。
特に住宅街やマンションが近くにあり、人が多く住んでいる都心部は高い需要が見込めるのでコインランドリー経営に適しています。
ただし、コインランドリー経営を始める場合、建物の建築費用や洗濯機・乾燥機の設置費用など、初期費用がかかります。
土地の貸し出し・売却
所有している土地を事業者や個人などに貸し出し利益を得る土地活用方法もあります。
貸し出している間は、家賃収入同様、安定した収益を得られる点がメリットです。
ただし、契約内容によっては、返してほしいと思っても返してもらえないこともあります。
土地を貸し出す場合は、契約更新の有無について考えておくとともに、当分は活用する予定がないか検討しておくことをおすすめします。
一方、「土地活用は面倒」「土地の管理が手間なので手放したい」と考えているのなら、売却するのも1つの方法です。
売却をすれば、現金が手に入る上、管理のためにかかる手間や費用を削減できます。
ただし、土地の値段は立地や周辺環境によって大きく左右されます。
希望する価格で売れるかはもちろん、そもそも買い手が見つからない可能性もあります。
土地の売却を希望する際は、いくつかの不動産会社に査定を依頼してみることをおすすめします。
今回は、駐車場経営をする際の固定資産税について、高額の理由や計算方法をはじめ、節税するためにできる方法などをご紹介しました。
駐車場経営は土地活用の中でも初期費用が少なく、リスクも低いと人気があります。
しかし、駐車場のみだと特例措置が適用されないため、固定資産税が高額になる可能性があります。
固定資産税を少しでも節約したいと考えている方は、ぜひ今回紹介した方法を参考に、アスファルトで舗装したり、同じ土地に建物を建築したりするなどの対策を試してみてください。
一括償却資産で申告したり、償却資産を150万円以下に抑えたりと経費を工夫するのもおすすめです。
それでも固定資産税の高さが気になる場合は、アパート・マンション経営や土地の貸し出し・売却など、他の土地活用方法を考えてみるのも良いでしょう。
土地活用方法にはそれぞれメリットがあればデメリットも存在するので、自分にあった方法を検討することが大切です。
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