不動産投資はどんなもの？魅力やメリットを紹介！

不動産投資と聞くと、資産運用の方法の1つであることはわかってもどのような仕組みなのか、どのような人がしているのか気になる人もいると思います。
また、不動産投資そのものもメリットや魅力がわからないため、始めたくても始められないと思う人もいるでしょう。
この記事では、不動産投資がどのようなものなのか、魅力やメリットも併せて紹介していきます。
不動産投資を検討している人は、参考にしてみてください。

不動産投資はどんなもの？

最初に不動産投資はどのようなものなのか、仕組みについて紹介していきます。

仕組み①”貸して収入を得る”

不動産投資は、簡単に説明すると「貸して収入を得る」という仕組みになっています。
投資用の不動産を購入して貸し出すことで、毎月収入が得られるのが仕組みです。
例えばマンションやアパートの建物や部屋を購入して貸し出すことで、家賃収入が得られます。
建物を購入した場合、購入費用が高額になってしまうため、初期費用が必要な投資です。
しかし、その後は家賃収入などが毎月安定して得られます。

仕組み②”様々な効果が得られる”

不動産投資では、様々な効果が得られます。
主に節税や年金、生命保険などの代わりとなり、これらはメリットとしても有効です。
特に最近は年金2,000万円問題などもあり、若年層でも老後の不安を抱えている人が多くいます。
不動産投資であれば、物件の購入によって長期的な運用が可能なだけでなく、様々なリスク対応ができていれば運用期間分は収入を得られます。
この投資によるプラスの部分を活かして家賃収入を年金の代わりにできたり、不動産投資によって得た収入をマイナス計上して節税できたりします。
購入時に融資を受ければ団体信用生命保険に加入できるので、万が一のことがあっても家族がローン返済に追われることなく、家賃収入が得られるなどの効果が期待できるのです。

仕組み③”少ない自己資金でも始められる投資”

不動産投資は、安い価格でも1,000万円単位で初期費用が必要です。
しかし、この投資額を全て自己資金で用意する人は一般的にはいないでしょう。
多くの人が融資を受けてスタートさせるため、少ない自己資金から始められます。
最初に1,000万円単位の金額を借りるのは、大きな不安を抱えるかもしれませんが、不動産投資にはレバレッジが使えます。
レバレッジとは、小さな力で大きな効果をもたらすという意味で使われている言葉です。
つまり、少ない自己資金でも融資を用いて投資の効率を高められるという意味になります。
このレバレッジの効果を利用すると、少額でも大きな投資効果を得ることができるだけでなく、株式投資などのように価値がマイナスになることはありません。

不動産投資は3つのスタイルに分類できる！

不動産投資では、主に3つの運用スタイルがあります。
ここでは、不動産投資をスタイル別に特徴などをまとめてみました。

資産運用

資産運用スタイルは現在ある資産で運用していき、年間約5％程度の利回りを考えていくことです。
FXや株式投資、金融投資はどうしてもハイリスク、ハイリターンですが、これに比べて低リスクでできるのが特徴です。
資産価値が短時間で大幅に変動することがないので、一喜一憂せずに安定した運用ができます。
また長期滞納などをしなければ、借入の一括返済などを求められることがなく、無理なく返済が可能です。
資産が0円にならないのが前提で、保有している資産の利回りが数％で効率的な運用ができます。

リスクヘッジ

リスクヘッジは、将来の年金額の不足や病気のリスクを考えながら備えられるスタイルです。
購入時に融資を受ける方法で、基本的には投資で将来に備えていくことを考えます。
若いうちから購入して運用し、年金受給年齢が近づいた頃から毎月30万円～40万円程度の収益を目標にします。
アパートなら1～2棟程度、マンションなら2～3戸程度の運用になります。
現在、年金に対しての不安を抱えている人が多いため、将来的に安定した収益が見込める可能性があります。
20代～30代で1戸から購入していき、10～15年で完済できるようなイメージで運用します。
完済の目途が立ったら次の物件を購入する流れで、無理なく投資していくのが特徴です。

節税

不動産投資は、節税対策としても活用できます。
特に収入が多い企業の役員や医師、外資系の企業の人などは、年間の所得税軽減のために不動産を用いる人もいます。
この節税スタイルは、不動産のマイナス部分を所得と合わせることで課税所得圧縮ができ、税金を抑えられる方法です。
そのため、節税スタイルを選ぶ人の中には法定耐用年数を超えている中古物件や軽量鉄骨造も選ばれています。
新築の建物と比較すると築22年以上の木造物件は4年、築27年以上の軽量鉄骨造は5年で減価売却期間を迎えます。
実際に支出はないものの、帳簿上の費用というのが減価償却ということです。
減価償却費こそが節税できる部分となります。

不動産投資はどんな人が多い！？

不動産投資は、誰もが始められるものですが、主にどのような人がしているのでしょうか？
ここでは、不動産投資をしている人に注目してみましょう。

女性より男性が多い！

最初に男性と女性では、どちらが不動産投資をしている割合が多いのでしょうか。
その結果は、圧倒的に男性の方が多くなっているようです。
2016年に行われた不動産投資に関する意識調査では、男性が約85％とほとんどの割合を占めていました。
現在、投資に関しての知識を得た女性も増えてきましたが、やはり中心は男性となります。

年齢が高い方が多い！

続いて年齢層を見ていきましょう。
年齢層は40代～50代が中心となります。
20代～30代周辺で増えていき、40代で大幅に高くなっています。
その結果40代は35.2％、50代は28.4％、30代で22.8％となり、この世代だけでも約75％以上が不動産投資を行っているということです。
年齢層からもわかるように、収入の安定や将来的な投資に向けて始めている人が多いようです。

職業はサラリーマンが多い！

続いては、職業に関してみてみましょう。
職業は約40％の人が会社員であり、サラリーマンが不動産投資を積極的に行っていることがわかります。
サラリーマンは毎月の収入が安定しているので融資も受けやすく、さらに将来に向けて考えている人が多いということです。
次に会社経営者や役員、自営業が多く、約30％となっています。

世帯収入500万円以上が多い！

令和元年に行われた国土交通省の「個人投資家への不動産投資に関するアンケート」では、不動産投資を経験したことがあると答えた人の約60％以上の世帯で収入が500万円以上あることがわかりました。
世帯収入が1,000万円以上の人は、特に不動産投資経験も多くなっているため、収入に余裕がある人ほど投資を行う傾向になります。
初期費用がかかるからという意味ではなく、収入が多くなると節税の意味で用いられることが多くなるのです。

金融資産も多い！

世帯収入と同じように、土地や不動産、保険以外の金融資産の保有額も不動産投資経験のある人の半数以上が1,000万円以上の資産を持っています。
このことから、不動産投資経験者は世帯の収入だけでなく、金融資産にも余裕があることがわかりました。

職業なら医師や公務員も最適！

不動産投資はサラリーマンに多い傾向ですが、医師や公務員も不動産投資に向いている職業です。
サラリーマンは会社の倒産などによっては急な環境変化が起こりやすいのですが、公務員なら安定性も抜群なだけでなく、融資金の回収ができない可能性も低くなります。
退職金制度などもあり、一般企業のサラリーマンに比べても安定した融資を受けながら投資ができるでしょう。
また、医師も同じように収入が安定しているだけでなく、率先して融資が受けやすいと言われています。
自分自身で開業していなくても、失業する可能性が低いことから不動産投資を始める人が多いです。
変動が少ないのも、時間が少なくて忙しい医師には適正でしょう。

金融機関から借り入れても始められる！

不動産投資を行う人は、金融機関の融資を受けて始めることができます。
金融機関の融資は、収入の安定性によって決まり勝ちですが、初期段階はどうしても高くなりがちです、
何のローンがどれだけ残っているか、また収入の安価によって上限額が変わるかもしれませんが、借り入れてから始めるのがおすすめです。

ここに注目！不動産投資前に知りたいポイントとは

ここまで不動産投資がどのようなものか、またどのような人が始めているかを紹介してきました。
そこで、不動産投資前に重要なポイントをまとめて紹介します。
不動産投資のメリットを得たいなら、以下の点に注目してみましょう。

・戦略を決めておくこと
不動産投資をする前に何を目的にするのか、どこを目指すのかを決めて目標や戦略を立てることがポイントです。
その理由は、投資の目標が決まるからこそ何が一番なのか適切な判断や戦略が立てられるのです。
不動産投資で最も多いのは老後の年金以外の備えとなっています。
それなら、老後の年金受給を65歳として考え、世帯収入が年金を含めていくらくらいになるのかを考えてみましょう。
現在の年齢と年金受給額を考慮すると、不動産投資での収入のおおよその目安がわかりやすくなります。
そして、この状態にするために具体的な数字を入れて計算してみましょう。
例えば毎月の家賃×ローンの無いマンションやアパートの戸数で計算し、その後管理費などの支出を引いて求めます。
支出を引いたら不動産での収入がどれくらいかわかるので、投資の戦略として計算してみましょう。

・いくつかの不動産会社や物件を比較
不動産投資には、いくつかの不動産会社や物件の比較もポイントです。
ここで重要になるのは情報元を絞ることではなく、いくつかの会社から聞いて様々な角度から判断することが求められます。
限られた情報ばかりを信用してしまうと、本当に正しい情報だったのかさえ判断できなくなります。
比較せずに一方ばかりを信用してしまうと、後から後悔するかもしれないので、常に様々な視点での判断が必要です。
特に不動産会社から将来希望の高いエリアや駅から近い物件、築年数も浅くて利回りも良い物件を紹介されたらとても魅力的に感じるでしょう。
しかし、このような魅力的な物件は簡単に市場に出回ることがなく、売買のプロがいち早く抑えている可能性が高いです。
不動産会社に勧められた場合、とても条件が良さそうに見えても何かしら検討の余地がある物件かもしれません。
不動産会社も販売している物件の素晴らしさを伝えてくるので、他と比較して何が優れていて何が劣っているのかを判断する必要があります。

例を使って物件を比較してみましょう。

【例】
◎現在利回りは良いが地方や郊外の物件
◎都心エリアだが間取りが変わっている物件
◎複数の条件はクリアしているが物件の価格が予算以上に高い
◎表面利回りやアクセス良好だが、築年数が古い物件

このような物件の条件を提示された場合、何を重視すべきか迷うと思います。
最初に現在利回りは良いが地方や郊外の物件の場合、郊外や地方という環境では都心や中心エリアに比べて入居者が入りにくく、退去者が出たら空室期間が長期化する可能性があります。
郊外や地方は都心と比較しても賃料の下落率が大きく、年数が経過することで家賃も大幅に下がってしまいます。
賃料は下がっても管理費などは変わることはないので、実質利回りの低下が予測できます。
また、都心エリアであっても変わった間取りは入居者が限られてしまい、次の入居者が入りにくい可能性も考えられるでしょう。
複数の条件はクリアしているものの、物件の価格が予想以上に高い場合は借入金額が高くなってしまうため条件が厳しく、利息の負担が大きくなるだけでなく、ローンが組めない可能性が考えられます。
表面利回りやアクセス良好だが築年数が古い物件は、設備の修繕やリフォームなどのコストが大きくなるため、表面利回りが良くても実質利回りが他の物件と比較して劣ってしまうのです。
このように、見たり聞いたりしただけではわからなくても、よく考えてみるとメリットとは言えない部分もあります。
複数の不動産会社から物件についての条件を聞きながら探すと、何を重視すべきかわかってくるはずです。
他の不動産会社で提案されたことを確認してみるなど、上手な不動産会社の活用が投資を成功へと導きます。

不動産投資のメリットは！？

不動産投資は一般的に、他の投資と比べてミドルリスク・ミドルリターンと言われています。
しっかり仕組みを理解しておくことで、それぞれの目的に応じて適切な方法で取り組めます。
近年、投資ブームが起きているとはいえ、不動産投資はまだまだマイナーなカテゴリーだと言えるでしょう。
では、具体的にはどのようなメリットがあるのでしょうか？
以下では、不動産投資を行うことによって得られるメリットについてご紹介します。

不労所得が得られる

投資と聞いて多くの人がイメージするのは、働かなくてもお金が手に入るということです。
これを「不労所得」と言いますが、不動産投資もまた働かずに利益を得られるような仕組みになっています。
収入源は家賃収入や売却益となるため、一般の会社員のように自らが働く必要はありません。
基本的には運用・管理がメインとなりますが、管理業務を全て管理会社に委託することも可能です。
委託することで管理業務の煩わしさに悩まされることもありません。

少ない資金でもできる

不動産投資はまとまった資金が必要でハードルが高いというイメージが強いですが、実は少ない資金でも始められます。
少額投資には様々な種類がありますが、その中でも代表的なのが不動産投資信託（REIT）、不動産小口化商品、不動産投資クラウドファンディングです。
このような少額不動産投資は、自己資金のみで始められることや流動性が高いことなどがメリットとして挙げられます。
初心者でも比較的始めやすいのが特徴です。

生命保険の代わりにできる

資産となるアパートやマンションを購入する際、「団体信用生命保険」という保険に加入することがあります。
この保険は、債務者が返済期間中に死亡または高度障害状態になってしまった場合、ローンの債務免除を受けることができ、保険金でローンの残高を完済できます。
また、最近は保険自体が進化しており、3大疾病やガンになった場合でも保障を受けられるようになっているようです。
生命保険の代わりとして活用できることも大きなメリットとなっています。

節税効果を得られる

所得が高い場合、その分たくさん税金を納める必要がありますが、不動産投資は減価償却費を行うことによって、節税効果を得られるのがメリットとして挙げられます。
ただし、減価償却が計上できるのは法定耐用年数までとなり、その期間を過ぎると節税効果はほとんど得られません。
不動産購入後の1、2年は修繕費や火災保険料などの諸費用が発生するため、所得税の控除が受けられるケースが多いです。
また、不動産購入は所得税だけではなく、相続税の節税もできるというメリットもあります。
土地や建物といった不動産には相続税評価額を下げる措置があるため、上手く活用できれば相続税をゼロにすることも可能です。

資産にできる

不動産投資は資産形成に有効な手段として、多くの投資家から注目を集めています。
毎月安定した収入を得られるほか、本業との両立も可能な投資法です。
日本では、少子高齢化が進んでいることで、年金を受け取れる年齢が引き上げられたり、受け取れる額が減少したりすることが考えられるため、老後資金確保のために始める人も増えています。

インフレにも強い

不動産投資は土地や建物が存在する現物資産であり、資産価値が下がりにくいため、インフレ対策としても有効です。
建物は経年劣化してしまいますが、法定耐用年数は木造の住宅は22年、鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造の住宅は47年と定められています。
このように長い年月をかけて価値が下がっていくため、比較的資産価値が下がりにくいと言えます。
また、インフレに伴い家賃も上昇傾向になることや投資用ローンが目減りすることも、インフレに強いと言われる理由です。

年金の代わりにできる

人生100年の時代において、老後の生活資金を心配する人も増えました。
生活費はもちろん、高齢であることから入院・手術等の医療費、介護費用、葬儀費用など、あらゆる支出を想定しておかなければいけません。
年金と貯蓄だけで補えないのであれば、不動産投資を始めるのがおすすめです。
不労所得で毎月安定した収入が得られるため、年金代わりにすることは十分可能です。

不動産投資向きでメリットを得られる人の特徴

ここまで、得られるメリットについてご紹介してきましたが、「自分が不動産投資に向いているか分からない」と不安に思っている人もいるはずです。
以下では、不動産投資に向いている人の特徴についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

収入が高い水準で安定している

収入が高ければ当然ローン返済に充てられる金額も増えるため、審査に通過しやすくなります。
実際に投資を行っている人は、収入に余裕があるという場合が多いです。
また、個人事業主や自営業の場合、収入が不安定だと判断されやすいため、一般の会社員よりも融資が受けにくい傾向があります。
しかし、収入が高い水準で安定しているのであれば、融資の審査を通過することも可能です。

金融資産を多く保有している

融資の審査に通過しやすい人の特徴として挙げられるのが、金融資産の保有額が多いということです。
万が一、ローン返済が滞ってしまった場合、切り崩して返済に充てられる金融資産があることによって、金融機関からの評価は高まり、審査に通過しやすくなります。
若いうちから多額の金融資産を築くのは難しいですが、経済的に余裕が生まれる40代、50代の人は1つの目安として考えてみてください。

信用情報がキレイ

収入が安定していて金融資産を多く保有していたとしても、信用情報に傷がついていると審査に通過できない場合があります。
信用情報に傷がつくのは、過去にクレジットカードやローンの返済が遅れてしまったことが主な原因です。
ただし、信用情報は5～10年でリセットさせるため、滞納してからある程度の期間が経過していれば問題ありません。

協力できる

専門的な知識やノウハウが求められるため、自分の力だけでは限界がある部分は人と協力することが非常に重要です。
不動産会社や管理会社と連携することが成功への近道となります。
また、最近ではネット上に様々な情報が掲載されていますが、ネットのみでは十分な知識は蓄えられません。
セミナーに参加したり、知識が豊富な知人に教えてもらったりと全て自力で解決しようとはせず、何かに・誰かに頼ることが大切です。
不動産投資で成功するためには人との協力が不可欠となります。

行動力がある

不動産投資は自分でできることが多いため、行動力がある人は適正があると考えられます。
不動産投資は株式投資とは違い、ネットの情報のみで完結するものではありません。
物件情報を集めたり、直接現地に足を運んだりと、自らが行動して進めていく必要があるため、この投資法において行動力は非常に重要です。
また、行動し続けることでノウハウを得られ、より大きな利益を得られる可能性もあります。

物事を長い目で見られる

自己資金のみで始めたのであれば別ですが、基本的に不動産投資はマイナスからのスタートとなります。
短期間での収支状態に囚われてしまうのではなく、長期的な視点で運用することで安定した収入を得られるようになります。
また、不動産経営は空室リスクや老朽化に伴う修繕費の発生など、予期せぬ支出がないとは言い切れません。
一時的に収支状態が悪くなってしまう可能性はありますが、必ず解決の糸口があるはずです。
物事を長い目で見られる人であれば、目先の利益やメリットに振り回されることもありません。

調べるのが好き

運用・管理などは管理会社に委託できますが、不動産投資に関して全く知識がない状態で始めるのはおすすめしません。
仕組みや特徴、メリット、考えられるリスクなどをあらかじめ自分で調べておくことが重要です。
知識を蓄えておいて損なことはありません。

不動産投資のメリットを最大限にする方法は！？

不動産投資において最も重要なのは、どのような不動産を購入するかです。
高額な買い物になる他、条件が悪ければ思うように収入を得られない可能性があります。
成功を掴みたいのであれば、慎重に検討する必要があります。
どのようなメリットが得られるのかが分かれば、次はそのメリットを最大限に活かせる方法についてみていきましょう。
では、良し悪しを見極めるためには一体どのような点に着目すれば良いのでしょうか？

ポイントは立地

立地条件は非常に重要と言われており、都心部へのアクセスが10分圏内である立地を選べば、メリットを最大限に活かせます。
不動産を購入する際、都心または地方のどちらを選ぶか迷う人も多いです。
ここでは、東京23区を中心とした首都圏エリアを選んだ場合と、地方エリアを選んだ場合についてみていきましょう。
東京都は年々人口が増加している傾向にあるため、それに伴いアパートやマンションといった賃貸住宅の需要も高まることが期待されています。
今後も地方からの人口流入が想定されるため、賃貸ニーズは高まり続けるでしょう。
このように、賃貸住宅の需要が高まっていることから、空室リスクを避けたり、入居者募集にかかる手間やコストを省けたりします。
一方、地方を選んだ場合、都心部と比較すると地価が安いため、少額でも始めやすいことや利回りが高くなることがメリットとして挙げられます。
ただし、人口減少の影響を受けやすいため、エリアによっては空室の状態が続いてしまう恐れがあることが弱点です。
また、都市部よりも賃貸住宅の需要は低いことから、家賃相場が大幅に下落してしまう可能性もあります。
選ぶ立地によって得られる収入には大きな差があるため、慎重に検討してください。

自分に合わせた物件選び

物件の種類には、アパートやワンルームマンション、ファミリーマンションなどがあります。
不動産投資で成功するためには、自分に合った物件を選ぶようにしましょう。
初心者であればワンルームマンションを選ぶのがおすすめです。
ワンルームマンションは購入金額が安く、好立地である場合が多いため、初めて不動産投資を行う人でも比較的始めやすくなっています。
また、基本的にワンルームマンションの管理業務は管理会社が委託して行っています。
本業の片手間にできることも大きなメリットです。
ある程度慣れてきたという人は、アパート経営を選択肢の一つとして視野に入れてみるのも良いかもしれません。
ワンルームマンションに比べると自己資金額が高額になりますが、空室リスクが低く、建物が老朽化しても土地が資産として残るといったメリットがあります。
ただし、アパートを選ぶ場合、1棟丸ごとを購入して所有・管理することになるため、長い年月が経つと修繕費用が高額になってしまう可能性があります。
また、アパート経営で安定した収入を得るためには豊富な知識、ノウハウが求められるので、不動産投資の経験がある人におすすめです。

投資物件を考える

物件には新築、中古とあり、それぞれ異なる性質を持っています。
特徴はもちろん、メリット・デメリットも大きく異なるので、長期的な視点で見た時、どちらかが良いか調べておきましょう。
まずは新築住宅の特徴についてご紹介します。
新築は設備等が最新式であるため、入居を希望する人が多く、空室リスクが低くなります。
需要が高いため融資も受けやすいですが、利回りが低く、物件価格が高くなるということも把握しておかなければいけません。
一方、中古は物件価格が安いため、利回りが高くなります。
また、賃貸住宅は立地が良い場所から順に開発される傾向にあることから、中古物件は新築物件よりも好立地に建てられているケースが多いです。
しかし、設備等の老朽化が進んでいるため、新築と比較すると空室リスクは高まります。
加えて、セキュリティ面での不安を感じることもデメリットとして挙げられます。

まとめ

今回は、不動産投資を行うことによって得られるメリットについてご紹介しました。
投資家の間でも注目されている投資法であり、上手くいけば非常に多くのメリットを得られることが分かりました。
不動産の購入費用は高額であるため、始めることに対して不安を抱えている人も多いかもしれませんが、今回ご紹介したメリットや向いている人の特徴、メリットを最大限に活用する方法を踏まえて行えば、失敗するようなことはありません。
自分に合った物件を選べば、初心者でも気軽に始められます。
資産形成を計画している人は、不動産投資を視野に入れて検討してみてはいかがでしょうか？