アパートを建て替えたい！立ち退き交渉をスムーズに行うために知っておきたいこと

アパート経営を行っていく上で考えなければならないのは、「アパートの建て替え問題」です。
建物が古くなると、入居希望者が減って空室が増えてしまいます。
入居率が低くなれば賃料を下げなくてはいけない可能性もありますし、建物が古くなれば修繕箇所も増えてきます。
収入よりも出費が増えてしまう状態にならないためにも、アパートの建て替えを行う必要があるのです。
今回は、アパートの建て替えや立ち退き交渉について詳しくご紹介していきます。
「建て替えのタイミングがわからない」「立ち退き交渉の仕方を知りたい」という大家さんは、ぜひ参考にしてみてください。

アパートを建て替えるタイミング

アパートを建て替えると言っても、何を目安にすればいいのかわからない大家さんも多いでしょう。
はじめに、アパートを建て替えるタイミングについてご紹介していきます。

築年数の経過

1つ目の判断項目は、アパートの築年数です。
建物には、耐用年数が決まっていることをご存じでしょうか。
耐用年数は対象資産を使用できる「期間」を指し、木造が50～60年、鉄筋造が55～75年、鉄筋コンクリート造が100年～で設定されています。
しかし、アパートは15～20年経つと修繕箇所が発生するので、建て替えを検討する時期は20～30年と言われているのです。

空室率が50％を超えている

2つ目の判断項目は、空室率が50％を超えているかどうかです。
建て替えをする際は、現在住んでいる人々に対して立ち退き交渉を行う必要があります。
借入金が多いと空室率3～4割程度でも厳しい状況になると言われていますが、早い段階から立ち退きを考えると立ち退き料などが多くなる可能性も出てきてしまいます。
そのため、空室率が70％を超えてから立ち退きを検討するようにしてください。

収益の状況

3つ目の判断項目は、収益状況です。
空室が増えて入居者が集まらなくなってきた時は、建て替えを考えるタイミングかもしれません。
建て替えには多額の費用がかかるため、銀行などから融資を受ける人が多いでしょう。
日本では低金利が続いているので、こういった時に建て替えをするとローンの返済額を減らせます。

修繕・リフォーム費用が高額

4つ目の判断項目は、修繕・リフォーム費用が高額になっているかどうかです。
高額な費用が発生している場合は、建て替えを検討した方が良いでしょう。
かかっているリフォーム費用が妥当な金額かどうかは、投資に対するリターンで考えるようにしてください。

入居者のニーズが変化している

5つ目の判断項目は、入居者のニーズに見合っているかどうかです。
アパートのデザインや設備が時代遅れだったり、近隣に新しいアパートができたりした場合は建て替えを検討するタイミングと言えます。
設備や間取りなどはリフォームで変えることもできますが、建て替えをすることで費用対効果が高くなる可能性もあります。
建て替えをする際は、アパートの建築費を払い終わっているかどうかで考えるようにしましょう。

アパートを建て替えるメリット・デメリット

次に、アパートを建て替える際のメリット・デメリットをご紹介します。

アパート建て替えのメリット

アパートを建て替えることで得られるメリットは以下の6点です。

入居率が増加する可能性がある

建て替えをして新築物件に生まれ変われば、空室を減らすことができます。
アパートが古くなっていて入居率が下がっていた場合は、新しいデザインや設備を取り入れることでニーズも高まります。

メンテナンスの回数を減らせる

古くなったアパートは修繕箇所も多くなるため、メンテナンスにかける費用が高くついているケースも多いでしょう。
この場合はアパートを新しくすることでメンテナンスの回数も減るので、出費はもちろん、管理の手間を減らすことができます。

修繕・リフォーム費用が減る

アパートが古くなれば大規模な修繕やリフォームが必要になるので、高額な費用が掛かってしまいます。
建物を新しくすれば大規模な修繕やリフォームも不要となるので、結果として出費を減らせます。

節税効果が期待できる

空室が多いと土地や建物の相続税評価額が上がってしまうので、新築にして空室率を下げる必要があります。
法定耐用年数が過ぎて減価償却費がなくなったアパートは税負担が重くなりますが、アパートを建て替えることで再び減価償却費を計上できるようになるのです。

家賃を高めに設定できる

古い物件に比べて入居希望者が多いので、家賃を高く設定しても借り手がつきやすいです。
入居率が上がれば収益もアップするので、入居者のニーズに合ったアパートへと建て替える必要があります。

耐震性をアップできる

建て替えをする前の建物が旧耐震基準で作られている場合は、新しい耐震基準で作り直せます。
日本では頻繁に地震が発生しているので、耐震性を売りにすることもできるでしょう。

アパート建て替えのデメリット

次に、アパート建て替えのデメリットについてご紹介していきます。
アパートを建て替える際のデメリットは以下の2点です。

解体・建築に高額な費用がかかる

アパートを建て替えする際は、高額な解体・建築費用がかかります。
解体費用については「アパートの延べ床面積×解体費用の坪単価」から求めることが可能です。
坪単価の相場は構造によって変わってきますが、1坪あたり3万円～10万円が相場となっています。
一方の建築費用は、「アパートの延べ床面積×建築費用の坪単価」で求めることができます。
こちらの坪単価も構造によって変わってきますが、1坪あたり50～100万円と言われています。

数ヶ月～半年は収入が得られない

アパートの建て替えは工期が長いです。
この期間は入居者がいなくなってしまうので、賃料収入を得ることができなくなってしまいます。
どれくらいの期間がかかるのかは判断しにくいため、災害や事故などで計画通りに進まない可能性があるということも頭に入れておきましょう。

アパートの建て替え時に立ち退き料は必要？

アパートの建て替えをする場合、物件に住んでいる人たちを退去させなければいけません。
家主の都合で入居者を退去させるので、この場合は立ち退き料を支払う必要があります。
ここからは、アパートの建て替え時の立ち退き料について詳しくご紹介していきます。

立ち退き料とは

立ち退き料とは、家主の都合で退去させられた場合に入居者が補償としてもらう金銭を指します。
簡単に説明すると、立ち退きをする際にかかる引っ越し代などの費用を大家さん側が支払うということです。
正当な理由を用意しない限り、家主側から入居者を強制退去させることはできません。
そのため、強制退去をさせる場合は正当な理由を用意する必要があります。
立ち退きを認めてもらうための正当な理由は以下のような要件です。

・建物の使用を必要とする事情がある
・従前の経過
・建物の現況
・建物の明け渡しを条件に立ち退き料を支払うこと

このように、入居者が納得できる理由を用意しなければならないのです。
法律では絶対に立ち退き料を支払う必要があると定められている訳ではないですが、立ち退き料を設定することで円滑に立ち退きを進めることができます。

立ち退き料が必要な理由

立ち退き交渉を進めていく上で、立ち退き料が必要になる理由は以下の2点です。

借地借家法で入居者は保護されているから

1つ目は、借地借家法で入居者は保護されているからという理由です。
借地借家法は、入居者にとって有利な法律になっています。
基本的に家主は入居者を強制退去させることはできないので、入居者が「賃貸契約を続けたい」と言えば家主は拒否することができません。
そのため、立ち退き料を用意した方が交渉をスムーズに進められる可能性が上がります。

立ち退き交渉を円滑に進めるため

2つ目の理由は、立ち退き交渉を円滑に進めるためです。
上記の項目でも説明しましたが、立ち退きは入居者にとって大きな負担がかかります。
トラブルなく立ち退きを納得してもらうためには、金銭で解決するのが1番です。
立ち退き交渉は家主が行うのではなく、原則弁護士が行うことになっています。
借地借家法は法律なので、交渉を進める際は弁護士に任せた方が円滑に進められるでしょう。

アパート建て替えの立ち退き料相場はいくら？

立ち退き料として支払う金額は明確なものがありませんが、基本的には家賃6ヶ月程度が相場と言われています。
内訳としては、「新しい物件に入る際の入居費用」「引っ越し費用」「ライフライン設置費用」「迷惑料」が該当します。
法律などで絶対に支払わなければいけないと定められている訳ではないので、入居者との交渉次第では安くできるケースもあるでしょう。
例えば、入居者側に債務不履行があったり、建物の老朽化が著しかったりする場合は、立ち退き料を安くできる場合が多いです。
しかし、中には立ち退きを拒否し続けることで立ち退き料を上げようとする入居者もいます。
交渉が長くなればなるほど大家さん側の負担が大きくなってしまうので、普段から入居者と円満な関係を築いておくことも重要です。

立ち退き料を少しでも抑えるコツ

入居者に立ち退きを求める場合は、かなりの金額が必要になることが分かります。
しかし、いくら支払わなければいけないという決まりはないので、「少しでも安くしたい」と考える大家さんがほとんどでしょう。
ここからは、立ち退き料を少しでも抑えるコツについてご紹介していきます。

空室率が上がった段階で立ち退き交渉に入る

立ち退き料を抑えるためには、空室率が上がった時に交渉に入るようにしましょう。
入居者が多ければ多いほど、支払わなければいけない立ち退き料が増えてしまいます。
立ち退き交渉を始める時は、空室率が7割を超えてきた時がおすすめです。
空室が多ければ、交渉の手間も少なくなります。

転居先を提供する

立ち退きを求められた場合、入居者は転居先を探さなければいけません。
大家さんをしていて複数の物件を所有している場合、代替え物件への転居をおすすめすることを交渉段階で伝えましょう。
借地借家法の退去交渉では、「財産上の給付」が認められています。
代替え物件への転居は財産上の給付に該当するため、立ち退き料を抑えることができます。

原状回復は免除する

賃貸物件を退去する際、賃貸契約上では入居者に原状回復を求めるようになっています。
しかし、立ち退きの場合はこの原状回復を免除することで、立ち退き料を抑えることができます。
建て替えが目的で立ち退き交渉をしている場合、原状回復をする必要がありません。
原状回復の必要がなければ入居者側の負担も減らせるので、立ち退き料を少なくできる場合もあるでしょう。

退去するまでの家賃はもらわないようにする

立ち退きを求める場合は、最低でも半年前から交渉をする必要があります。
退去するまでの家賃を免除することは、入居者にとっても大きなメリットです。
また、敷金の返金を早めることも立ち退き料を安くできるポイントになります。
原状回復費用として入居者から敷金を預かっているので、必要なければ早く返金することも可能です。

定期借家契約に切り替える

アパートなどの賃貸借契約は、ほとんどが「普通借家契約」を結んでいます。
この契約を「定期借家契約」に変更することで、立ち退き料を減らすことができます。
普通借家契約の場合、正当な理由がなければ立ち退きを認めてもらうことができません。
一方の定期借家契約は、「決められた契約期間内に部屋を貸し出す」という契約内容になっています。
1年間の定期借家契約をしている場合は、普通借家契約のように正当な理由を用意しなくても、期間満了であれば立ち退きをしてもらうことができます。
このように定期借家契約に切り替えるのも1つの方法として考えられますが、家賃を相場より安くしなければいけないケースも多いので注意が必要です。
しかし、数年後に取り壊す予定などがある場合は、家賃が低くなるとしても定期借家契約がおすすめと言えます。

建て替え計画～立ち退き交渉の流れ

賃貸物件の建て替え計画を立ててから、立ち退きの交渉までの流れについて、詳しく見ていきましょう。

1.建て替えの計画を立てる

まずは、建て替え計画を立案します。
立案は、建て替えをする2～3年前から始めるのが望ましいです。
物件の建て替えは、立ち退き依頼や取り壊し、新しく建設など、いくつもの手順を踏む必要があり、時間がかかります。
建て替え計画をスムーズに進めるためにも、立案は余裕を持って早めに行うことをおすすめします。

2.入居者募集を停止する

建て替え計画を立案するにあたって、新しい入居者の募集は停止します。
なぜなら、入居者が多ければその分交渉の負担が増える上、立ち退き料が高額になる可能性があるからです。
入居者の募集を停止する際は、あわせて建て替え予定があることを公表しましょう。
また、入居者の募集を不動産会社に委託している場合は、停止してほしい旨を忘れずに伝えてください。

3.入居者に立ち退きの告知・説明をする

建て替え予定の公表と同時に、入居者への告知と説明を行います。
入居者に立ち退きをお願いするには、正当事由が必要です。
どのような正当事由によって、立ち退きが必要となるのか、書面で伝えます。
また、入居者の立ち退きは、解体工事の着手までに全員が完了している必要があります。
告知は契約満了の6ヶ月前までにしておきましょう。

4.立ち退き料の交渉をする

立ち退きを告知された入居者の金銭的な不安を取り除くためにも、立ち退き料を提示します。
書面で入居者へ立ち退きを告知した後は、直接会いに行き、改めて立ち退きの必要性や時期など詳細を説明します。
この時に大切なのが、大家さん側の事情だけを説明するのではなく、入居者の事情もきちんと聞き取ることです。
入居者によっては、「近くに条件に合う住まいが見つからない」「高齢で新しい住まいが探しにくい」など様々な事情によりまだまだ住み続けたいと考えている可能性があります。
このような場合には、個別での交渉が必要です。
それでも納得してもらえない場合は、退去時に原状回復を求めない、家賃の減額や免除するなどの対応も検討しておくと良いでしょう。

5.退去手続きを行う

入居者との交渉がまとまったら、退去手続きを行います。
敷金の清算方法や鍵の返却方法など、退去時の流れを入居者と確認しましょう。
立ち退きは、入居者ではなく大家さん側の都合です。
転居先を紹介するなど、入居者への配慮ある対応が求められます。

アパート建て替えの立ち退きを拒否されたらどうする？

立ち退き交渉がうまくまとまれば良いですが、入居者によっては拒否されることもあるでしょう。
もしも拒否された場合はどのように対応すれば良いのか、ここでは対処法をご紹介します。

立ち退きを拒否される理由

そもそも入居者が立ち退きを拒否する理由はどのようなものが考えられるのでしょうか？
まずは、よくあるケースをご紹介します。

現在の家を気に入っている

立ち退きを拒否する理由として、今の住まいを気に入っていることが挙げられます。
家賃が安い、周辺環境が整っている、部屋の居心地が良いなど、気に入っている理由は様々ですが、賃貸住宅とはいえ長年住んでいれば愛着を感じ、今さら違うところ引っ越したくないと考える人も少なくありません。
他にも、近所に顔なじみが増えることで、住み心地の良さを感じている場合もあります。

引っ越しをしたくない

引っ越しをしたくないという理由から立ち退きを拒否されることもあります。
引っ越しはただでさえ手間がかかる大変な作業です。
生活とともに増えた荷物を段ボールに詰めたり、処分したりといった作業をできるだけ避けたいと考える人がいるのも無理はありません。
また、転居する場合、電気や水道、ガスなどライフラインの切り替えや各種住所変更などの手続きも必要となるため、こうした作業の煩わしさから拒否している場合もあります。
入居者が高齢者の場合、転居先が見つかるか不安といった理由で引っ越しを嫌がるケースもあります。

どう対応すればいいかわからない

立ち退きを拒否する理由として、突然の立ち退き告知にどう対応すれば良いのかわからないというのも挙げられます。
実際、賃貸物件に住んでいて、立ち退きするように言われたという方は、そう多くないでしょう。
周囲に相談したとしても、同じような理由で引っ越しをした経験者を見つけるのは難しいかもしれません。
これまで経験したことがないことを突然言われた戸惑いから、どう対応すれば良いかがわからず、とりあえず拒否したというケースもあるようです。
しかし、このようなケースでは、なぜ建て替えが必要なのか、立ち退き料や保障はどうなるのかを丁寧に説明することで、交渉がうまくまとまる場合が多いです。

立ち退き交渉で拒否された時の対処方法

入居者が立ち退きを拒否する主な理由がわかったところで、続いては拒否された時の対処法について解説します。
立ち退き交渉がこじれると、裁判に発展する恐れがあります。
そうならないためにも、しっかり対処することが大切です。

じっくりと話し合う

まずは、なぜ立ち退きを拒否しているのか、入居者に寄り添い、じっくりと話合うことが大切です。
建て替え計画が予定どおりに進まない場合、ついつい焦って入居者への対応が疎かになってしまいがちです。
しかし、入居者ときちんとコミュニケーションを取ることで、なぜ立ち退きを拒否するのか、立ち退きについてどう考えているのかがわかり、解決の糸口が見つかる可能性があります。
穏便に解決するためにも、信頼関係を作ることを優先しましょう。

立ち退き料の見直しを図る

立ち退きを拒否する理由が金銭面にあるのであれば、立ち退き料を見直すことで、解決に向けて動き出す可能性があります。
例えば、これまで提示していた金額が家賃6ヶ月分だったのであれば、立ち退きに合意し期日までに退去するのであれば家賃10ヶ月分にすることを提案してみましょう。
金額が増えることで、金銭的な不安が解消され交渉がまとまるケースも多いです。

入居者にメリットのある条件を提示する

転居先の紹介や原状回復費用の免除、希望すれば建て替え完了後の物件に優先的に入居できるなど、入居者にとってメリットのある条件を提示するのも1つの手です。
立ち退き料以外にも入居者にとって好条件を提案することで、心理的不安を軽減し、安心感を与えることが可能です。

立ち退き交渉は裁判に持ち込まない方が良い！リスクを解説

話合いがうまくいかず、立ち退き交渉がまとまらないことも少なくありません。
しかし、裁判に発展した場合、判決までに時間がかかる、裁判費用がかかるなどのリスクが存在します。
ここでは、裁判になるリスクについて、さらに詳しく解説します。

判決までに時間がかかる

裁判は長期化しやすく、判決までに時間がかかります。
そもそも最初の交渉から裁判に発展するまでに、少なくとも半年以上は時間を費やしているはずです。
そこからさらに裁判となると、建て替え計画が大幅にずれこむことが予想されます。
また、他の入居者の立ち退きが完了している場合、裁判となっている期間の家賃収入は見込めず、維持費だけがかかります。
建て替え完了までの期間をなるべく短くしたいと考える大家さんにとって、判決までに時間を要する裁判はリスクが高いです。

裁判費用がかかる

裁判をする場合、当然ですが裁判費用がかかります。
立ち退きにあたって、立ち退き料や弁護士費用など様々な出費があるにも関わらず、さらに裁判費用まで追加となると金銭的負担は大きいです。

裁判へ発展したらなるべく和解に持ち込む

立ち退きを巡る裁判では、多くの場合、判決前に大家さんと入居者で和解協議を行います。
どのような判決が出たとしても、両者の間には恨みや不満が残り、後味の悪さを感じるはずです。
このような事態に陥る前に、協議を行い和解に持ち込むことをおすすめします。

うまくいかない時は立ち退き交渉の代行を利用しよう

立ち退き交渉がいまくいかない、まとまらない時には、弁護士に代行を依頼するのがおすすめです。
ここでは、立ち退き交渉の代行を利用するメリットや弁護士の選び方をご紹介します。

立ち退き交渉の代行を利用するメリット

立ち退き交渉を代行するメリットとして、交渉の手間が省ける、経済的メリットが大きい、早期解決につながることが挙げられます。
以下ではこれらのメリットについてより詳しく解説していくので、依頼するかどうかの判断材料にしてみてください。

交渉の手間が省ける

弁護士に代行を依頼することで、交渉にかかる手間を省くことが可能です。
自分自身で立ち退き告知や交渉をする場合、何度も入居者の元へ説明に赴く必要があります。
人によっては、強硬な態度を取られることもあるため、精神的にも肉体的にも負担は大きいです。
しかし、弁護士に代行を依頼すれば、代わりに交渉してくれるため、必要最低限の手続きのみで済みます。
立ち退きにかかる手間を削減できるため、その間他の業務に取り掛かることもできます。

経済的にもメリットが大きい

弁護士に代行を依頼するのは費用がかかりますが、トータルで見てみると受けられる経済的メリットは大きいです。
なぜなら、自分自身で交渉した場合、話合いが難航し、なかなか立ち退きを了承してもらえない可能性があるからです。
立ち退きがスムーズに進まなければ、計画に遅れが生じ余分に費用がかかる恐れがあります。
しかし、最初から弁護士に依頼しておけば、計画の遅延による損失を避けることが可能です。

早期解決につながる

弁護士は交渉のプロです。
立ち退きに関する知識や経験も豊富な弁護士に依頼すれば、状況に応じた解決策を提案し、事態の早期解決につなげます。
法律に詳しくない大家さんが交渉した場合、感情的になるなどしてスムーズに交渉が進まないリスクがあります。
しかし、専門家である弁護士ならば、適切な対応が期待できるため、自分自身で交渉するよりも早期解決しやすいです。

代行を依頼する弁護士はどう選ぶべき？

スムーズな立ち退き交渉を実現したいのであれば、依頼する弁護士の人選も重要です。
代行を依頼する弁護士を選ぶ際は、これから紹介するポイントを参考にしてください。

立ち退き交渉の実績が多い弁護士を選ぶ

依頼する弁護士を選ぶ際は、立ち退き交渉の実績があるかどうかを確認して選びましょう。
どんなに弁護士としての実績は豊富でも、立ち退き交渉に関する実績や知識がない場合、交渉がうまくまとまらないことがあります。
一方、立ち退き交渉を専門としている弁護士なら、専門的な知識も豊富な上、流れも理解しているため、入居者との交渉を円滑に進めてくれる可能性が高いです。

初回相談で弁護士のやり方・方向性を確認する

弁護士事務所の多くは、初回は無料で相談できるサービスを行っています。
30分だけなど時間に限りはありますが、無料相談サービスを活用すれば、弁護士のやり方や方向性が自分の望むものかどうかを判断する材料となります。
万が一、考えにズレがあると、入居者への対応や解決方法が希望と異なる場合があるため、面談時にしっかり確認しておくと安心です。
自分の考えを尊重してくれる弁護士ならば、立ち退きという難しい交渉も安心して任せられるでしょう。

柔軟に対応してもらえるかもチェック

立ち退きに関する事情は人によって異なります。
入居全員に同じ対応を取るのではなく、個別の事情に寄り添って柔軟な対応をしてもらえるかどうかも弁護士を選ぶ上で重要なポイントとなります。
事前に交渉がうまくいかない時はどのように対応するのか、具体的な解決策を確認しておきましょう。

今回は、アパート建て替え時の立ち退き交渉について、アパートを建て替えるタイミングやメリット・デメリットも含めて解説しました。
アパートの建て替えによって入居者に立ち退きを依頼する場合、正当な事由に加えて、立ち退き料が必要となります。
立ち退き料を少しでも抑えたいのであれば、転居先を提供する、原状回復を免除するなど、入居者にとって好条件を付け加えるのも1つの方法です。
万が一立ち退きを拒否された場合には、裁判に持ち込むとリスクが高いため、入居者とじっくり話し合うなど、相手に寄り添った対応をすることが大切です。
それでも交渉がうまくいかない時には、弁護士に立ち退き交渉の代行を依頼することをおすすめします。