地震などの災害で、アパートなど所有する賃貸物件が倒壊してしまった場合、大家さんがこれらの損害を負わなければならない可能性があります。
全てのケースで責任を負う訳ではなく、そこには耐震性の問題が大きく関係してきます。
ここでは、賃貸物件の耐震・免震・制震の特徴に加えて、チェック方法や地震対策の重要性についてもご紹介していきます。
賃貸物件の大家さんは、この記事を参考に確認してみましょう。
Contents
所有している物件の耐震性をチェック！
建物には、建築基準法、建築基準法施行令などにより、耐震基準が決まっています。
これらの基準をクリアしていない場合は建築ができません。
また、今まで耐震基準の見直しが何度か行われてきて、築年数が経過している建物の場合は、現在の耐震基準を満たしていない可能性も考えられます。
そこで、現在所有している物件の耐震性を確認してみましょう。
自分でチェックする方法
耐震基準は、自分で確認する方法があります。
以下の内容に該当しているかどうか確認してみましょう。
建築した年
まず、建築した年数を確認してみてください。
建築した年数が、1981年5月31日よりも前なら旧耐震基準となります。
1981年6月1日以降なら、新耐震基準となるので大きな問題はありません。
耐震基準は、建物を建築する際に地震などの揺れに耐えられる施工や設計がされているか、建築基準法で規定しているものです。
旧耐震基準の場合、1950年に施工されて約30年間運用されてきた基準です。
この基準は、10年に一度程度起こると考えられる中規模程度の地震（震度5）に対して家屋が倒壊しない、崩壊しないというものでした。
そのため、旧耐震基準の住宅は震度5以上の地震を想定して設計されていないということになります。
当時、大規模な地震に対しての耐震技術などがまだ追い付いていなかったことが関係しているのです。
一方の新耐震基準は、1978年に起こった宮城沖地震によって甚大な被害を受けたことがきっかけで施行されました。
この時は、仙台市で震度5を観測しましたが、建物被害が大きく、全壊が1,000棟以上、半壊が6,000棟以上、一部損壊が125,000棟以上でした。
この被害の大きさから、新耐震基準が誕生したということです。
所有している物件が旧耐震基準のままであれば、できるだけ早急に点検や補修などの施工が必要でしょう。
建築構造
続いて、建築構造についてみていきましょう。
建築構造では、法定耐用年数が過ぎているかどうかが大きな目安になります。
法定耐用年数は、固定資産での資産価値が消滅するまでの期間を年数で示したものです。
建物による耐用年数は、以下のとおりです。
【耐用年数】
・鉄骨造（骨格材の厚みが3mm以下）：19年
・鉄骨造（骨格材の厚みが3～4mm以下）：27年
・鉄骨造（骨格材の厚みが4mm以上）：34年
・木造：22年
・鉄筋コンクリート造：47年
建築構造に関しては、頑丈な構造は年数に反映している状態になり、木造、鉄骨造、鉄筋の順となります。
ただし、この年数を経過したら建物が崩れてしまうという訳ではありません。
減価償却においての耐用年数なので、目安として覚えておくと良いでしょう。
建築の状態
耐震性をチェックする場合、建築の状態も把握しておきましょう。
もちろん、法定年数以内だからといって安心できるわけではありません。
同じ耐震基準の建物であったとしても、形や建材などで耐震性が異なります。
建築の状態を目視で確認できる方法は以下のとおりです。
・柱や壁の多さ
まず、柱や壁の多さについて確認していきましょう。
柱や壁が多い構造の場合、耐震性も高いとされています。
所有している賃貸物件の柱や壁の枚数を確認してみてください。
・正方形、長方形どの形か
正方形、長方形などの形は、他の形状に比べて耐震性に優れているとされます。
Ｌ字型、コの字型、凹凸がある場合、地震などが起こった際の揺れ方で結合部分に負担がかかりやすく、損壊の危険性も高くなってしまいます。
・構造の確認
壁の枚数で確認する場合は、壁式構造かラーメン構造かをチェックしてみてください。
壁式構造は、耐力壁で建物を支える構造です。
箱を積み重ねるようなイメージをすると伝わりやすいのでしょう。
どちらかというと、高層階よりも低層階の建物に使用されることが多く、耐震性の高さもあるとされています。
ユニークな名前のラーメン構造は、ドイツ語で枠を意味するものが由来です。
垂直に立っている柱、水平方向にかけられている梁で長方形の建物を支えられる構造です。
壁を必要としない構造となり、鉄筋コンクリート造、鉄骨造などで使用されます。
・老朽化の確認
自分で確認できる方法として、老朽化している部分がないかどうかチェックしてみましょう。
床がたわんでいる、扉の開閉が困難になった、外壁にヒビが入っているなど、見た目の異変がないかも確認してください。
耐震診断会社に依頼
賃貸物件の耐震を正確に知りたい場合は、耐震診断ができる会社への依頼がおすすめです。
会社への依頼によって、素人では判断できない部分まで確認してくれます。
ただし、耐震診断している会社ならどこでもいいわけではなく、いくつかの目安があります。
【耐震診断会社選びの注意点】
・自治体などに事業者登録している会社であること
・耐震診断の実績や経験豊富な会社であること
・耐震診断や耐震改修技術者などの資格を持っている会社であること
できるだけ、この3つの条件を満たしている会社を選ぶようにしましょう。
特に訪問してきた場合は、手軽さにその場で診断を申し込んでしまう可能性もありますが、できるだけ自分で納得した会社選びをして正しい診断を知ることが望ましいです。
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賃貸物件の地震対策…現状とは
このように、賃貸物件を管理する大家さんなどが積極的に耐震化をしてくれることが望ましいのですが、その現状はかけ離れています。
なぜ、耐震化が遅れていたり、されていなかったりするのでしょうか？
耐震化が遅れている
地震などの災害が多く発生している日本では、震度6以上の地震が頻発しています。
世界中で起こる地震のうち、震度6以上の地震の約20％が日本で起こっているため、いつ地震などの災害に遭うかもわかりません。
さらに、2011年3月には東日本大震災が起こり、建物、人的被害が大きかったことも記憶に新しいでしょう。
また、今後数年以内に大地震が起こる可能性もあり、ますます耐震には力を入れなければならないでしょう。
しかし、現在の日本では耐震化が遅れているのが現状です。
特に賃貸物件に関しては、費用が大きなネックとなり、耐震化が進まない状態になっているのです。
耐震化しない理由
耐震化しない要因の一つとして、大家さんがこれに踏みとどまっている可能性が考えられます。
現在、多くの老朽化した賃貸物件が多くあり、建物を耐震化にするには多くの資金が必要になってしまうからです。
耐震補強だけでも費用は高額で、大家さんが負担しきれない分は賃料の値上げなどに繋がってしまいます。
賃料の値上げは、現在の居住者にも負担がかかってしまうだけでなく、退去の理由になります。
さらに、耐震化する際には立ち退きをお願いする必要があり、工事後にまた住人が戻ってきてくれる可能性もありません。
工事中はもちろん家賃収入もなく、資金がかかることも遅れている要因です
耐震化しないリスクとは
耐震化の重要性は理解できるものの、耐震化しないことで大家さんには大きなリスクが降りかかる可能性が高いです。
実際に1995年に起こった阪神淡路大震災では、多くの建物倒壊が起こり、下敷きになった人も多くいました。
周囲の建物は無事なのに倒壊したアパートもあったことで、犠牲になった遺族が大家さんを相手に責任を追及したケースもあったのです。
結果的に大家さんに法的な責任が認定されたケースも多く、耐震化しないことは今後人生を変えてしまう大きなリスクがあると言えるでしょう。
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耐震・免震・制震とは？それぞれの特徴をチェック！
ここまで、耐震についてのチェック方法や地震対策の現状について説明してきました。
ここでは、耐震・免震・制震の特徴などを中心にご紹介します。
耐震について
耐震とは、その名の通り地震の揺れに耐える構造のことです。
最も一般的な構造であり、一戸建て、マンション、ビル、学校などの建物で採用されているものです。
地震では、建物の中でも重量のある屋根や床に力がかかりやすいのですが、この揺れを建物で支えてバランスよく補強する必要があります。
地震の際には、地震力といって建物に作用する力がかかるため、壁に筋かいを入れたり、接合部を金具などで補強したりして建物の強度を持たせます。
免震について
免震は、耐震や制震などに比べて、大きな地震が起こっても揺れにくくするのが特徴です。
地震の揺れを建物に伝わりにくくするために、建物と地盤を切り離した構造にします。
このように表すと、建物が浮いているような印象になりますが、建物と基礎の間には特殊な免震装置を設置して地震によってかかった力を受け流して揺れを少なくする仕組みです。
この免震装置には、揺れの力を吸収するダンパー、建物を支えるゴムのアイソレータなどで構成されます。
免震装置で、地震の揺れが吸収されて建物が倒壊しにくくなります。
制震について
制震は、地震の揺れを建物の中で吸収する構造です。
建物の内部にあるダンパーや重りで構成された制震を設置することで、地震による揺れを小さくする仕組みです。
高層ビル、タワーマンションなどの高い建物では、上の階になるほど大きく揺れる傾向ですが、制震の採用によって上の階になっても揺れ幅を緩和できるとされています。
免震と似ている印象を持たれやすいのですが、制震は建物と地盤を切り離してはいません。
地震の揺れは建物に伝わるものの、制震装置によって熱エネルギーに変えて放出するのが特徴です。
これにより、大きな揺れでも小さくできるので倒壊しにくくなります。
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耐震構造の賃貸物件のメリット・デメリット
耐震構造がしっかりされている賃貸物件には、どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
耐震構造のメリット
耐震構造のメリットは、建築コストの安さがあるでしょう。
建物を建てる際には、建築基準法によって耐震基準を満たす必要があります。
しかし、最初から設計に入れておくと、追加費用なども生じることがなく、耐震構造の建物になるでしょう。
さらに、耐震構造の場合は工期が短いことも大きな特徴です。
それは、最も多く取り入れられている構造なので、免震や制震のような特殊な工事は不要です。
工期そのものに長期間かかる必要もありません。
他にも設計上の制約が少ないため、比較的自由な設計が可能なのも耐震構造の良さでしょう。
免震の場合は、地下室が作れなかったり、装置設置のためのスペース確保が必要だったりなどの課題がありますが、耐震構造でこのような設計に関係する大きな制約はありません。
ただし、補強のための筋交い、耐震壁などで制限されるケースもあります。
事前に確認しておくと、途中で困ることもありません。
耐震構造のデメリット
耐震構造にはメリットもあればデメリットもあります。
耐震は、免震のように地盤と切り離している構造ではないので、地震の揺れがそのまま建物に伝わってしまうのがデメリットでしょう。
建物の高さによっては、震度が大きければ大きな揺れを長い時間感じることになります。
特に高層マンションなどでは、地震後も揺れがおさまらないような感覚になりやすいです。
さらに、大きな揺れがそのまま長い時間伝わってしまえば、家具の転倒、物の落下などの二次被害も起こりやすいでしょう。
建物には損傷がなくても、部屋の中では家具が倒れてけがをしたり、身動きが取れなくなったりする可能性も考えられます。
このような場合は、家具それぞれに倒れないような固定具を装着して、できる限りの対策を取る必要があるでしょう。
また、建物が頑丈であっても大きな地震を何度も経験すれば、部分的な損傷が起こる可能性があり、このような破損が複数個所で起こったり、大きくなってしまったりすれば、最悪の場合は倒壊する恐れもあります。
揺れが大きな地震の後、何度も大きな揺れを経験した後は、必ずメンテナンスなどの点検を欠かさないようにしましょう。
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免震構造の賃貸物件のメリット・デメリット
免震構造の物件は、大きな地震に強い構造のひとつですが、デメリットもあります。
ここからは、免震構造の賃貸物件のメリットやデメリットをご紹介します。
免震構造のメリット
免震構造のメリットは、地震の揺れを小さくしてくれることや、建物の損傷、二次被害防止につながるといった点が挙げられます。
地震の揺れを小さくしてくれる
耐震や制震の物件と比較すると、免震構造の物件は地震の揺れを最も抑えることができる構造となっています。
これは免震構造最大のメリットであり、その強みを活かして高層ビルや高層マンションでも採用されることが多いです。
免震構造は、建物と地盤を切り離すことで揺れを抑える効果があります。
そのため、大地震が発生しても建物で感じる揺れが小さく感じられるでしょう。
建物の損傷が起こりにくい
次に、地震による建物の損傷が起こりにくいといった点です。
地震が発生すると、目には見えない建物内部に損傷が起こることがあります。
建物内部の部材や接合部などに損傷が発生すると、それが原因で不具合が起こりやすくなり、建物そのものの安全性が低下してしまいます。
しかし、免震構造の建物ならば揺れが小さくなるため目に見えない建物内部の損傷も起こりにくいです。
二次被害防止につながる
地震が発生すると、揺れが大きければ大きいほど家具や家電などが倒れてきたり、損壊したりする可能性も高くなります。
地震の人的被害は、こうした家具の転倒や落下物による二次被害が大半を占めています。
免震構造の建物であれば、揺れが小さい分家具の転倒や落下物などによる被害も少なくすることが可能です。
地震が発生すると、大きな家具が倒れてこないか、物が壊れないか心配になる方は多いでしょう。
そんな人にとって、免震構造の賃貸物件なら安心感につながります。
免震構造のデメリット
免震構造のデメリットは、縦揺れに弱いことやコストがかかること、歴史が浅いことなどが挙げられます。
横揺れ以外の地震では効果が得られにくい
免震構造は、「アイソレータ」と呼ばれる部品を使用しています。
ゴムと金属板を重ねたり、金属のボールを転がしたりすることで横揺れに強い構造となっています。
しかし、建物自体は重量を支えるために垂直方向に固定する必要があるため、垂直方向の縦揺れが起こると、アイソレータで揺れを低減することができません。
縦揺れは横揺れよりも被害が少ないと言われていますが、被害が起こらないとは限らないため、完全に被害をなくすことは難しいとされています。
コストがかかる
耐震構造や制震構造に比べると、免震構造にするにはコストがかかります。
また、免震構造の建物は定期的なメンテナンスが必要不可欠であり、免震装置の交換も行わなければなりません。
そのため、初期費用だけでなくランニングコストもかかり、負担が大きくなりやすいでしょう。
歴史が浅く施工会社が限られる
免震装置の歴史はまだまだ浅く、免震構造に対応できる施工会社も限られてしまいます。
一般的に免震装置に使用されるゴムの耐用年数は60年～80年となっていますが、完全に実証された訳ではないため、耐用年数はもちろん技術面にも疑問視する声があるのが実態です。
施工会社も少ないので、対応してくれる所を探すと選択肢が狭まってしまう可能性もあります。
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制震構造の賃貸物件のメリット・デメリット
続いて、制震構造の賃貸物件のメリットとデメリットをご紹介します。
制震構造のメリット
制震構造のメリットは、繰り返す揺れや台風などの揺れに強いこと・コストの安さ、メンテナンスが簡単といったことが挙げられます。
繰り返す揺れや台風の揺れに強い
制震構造は、耐震に比べると地震発生直後の揺れを抑えることができ、繰り返しの揺れにも強いです。
地震が発生した直後は何度も余震が発生するケースが多く、揺れが何度も起こることで被害が拡大する場合も少なくありません。
制震は余震による繰り返す揺れはもちろん、強風や台風などによる揺れにも強いです。
地震だけでなく、強風や台風の揺れも抑えたいなら、制震は十分な効果を発揮してくれるでしょう。
コストが安い
次に、建設時のコストが安い点が挙げられます。
耐震よりも地震の被害が抑えられるだけでなく、余震による繰り返しの揺れにも強い構造となっていますが、コストが安いため比較的取り入れやすいというのも大きなメリットです。
特に建設時のコストは金額が膨らみやすいため、少しでも抑えられるのは物件の所有者にとっても魅力的です。
メンテナンスが簡単
制震構造の物件は、メンテナンスが比較的簡単で、使用する装置によっては、ダンパーの取り換えや点検が不要な場合も多いです。
定期的な点検が必要なのは、ゴムダンパーや油圧式ダンパーを使用している場合です。
ゴムダンパーは気温による劣化が起こりやすく、油圧式ダンパーはオイル漏れが発生することがあるため、メンテナンスを必要とします。
制震構造のデメリット
制震構造のデメリットは、揺れ自体を抑えられる訳ではないことや、地盤の影響を受けやすいこと、そして設置場所や数によって効果が変わることなどが挙げられます。
揺れ自体を抑えられる訳ではない
免震構造と違い、制震構造は地震の揺れそのものを抑えられる訳ではありません。
制震構造は建物にダンパーを設置することで、それが揺れと逆方向に動くおもりとなって振動を低減する仕組みです。
そのため、耐震と同様に揺れの衝撃を直接的に感じやすく、地震の程度が大きければ建物への被害が起こってしまう可能性があります。
地盤の影響を受ける可能性がある
耐震と同様で、制震構造の物件も建物自体は地面と接する方法となっているため、地盤が弱くなっていると効果が十分に得られない可能性があります。
地盤が軟弱な土地では、たとえ制震構造の賃貸物件を建設しても本来の制震効果が得られず、揺れをダイレクトに感じてしまうかもしれません。
設置場所や数によって効果が変わる
制震構造は、設置するダンパーの設置場所や数によって効果が変わりやすいと言われています。
制震装置設置においては、効果が発揮できる場所が決まっているため、適切な位置に設置しなければ効果が得られにくくなります。
また、位置が適切であっても、ダンパーの数が少ない場合は効果が出にくいです。
制震構造にする場合は、ダンパーの設置に慣れている施工会社を見極める必要があります。
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耐震・免震・制震どの構造を取り入れれば良い？
耐震・免震・制震の特徴やメリット・デメリットをご紹介しましたが、結局どの構造を賃貸物件に取り入れるべきなのでしょうか？
実は、地震への対策として明確に「これが正解」という基準はありません。
どれを選択したとしても、メリットもデメリットも存在するため、必ずしも選んだものが最善の選択とは限りません。
強いて挙げるのであれば、賃貸物件に求めるものは何なのかという点です。
賃貸物件の建設を検討する際には、ターゲット層や周辺環境に加え、間取りや予算などと照らし合わせながら最適なものを選ぶでしょう。
耐震・免震・制震もそれと同じで、様々な要素を照らし合わせながら検討する必要があります。
最も大切なのは、不備なく、正しい方法で施工してくれる会社を選ぶことです。
特に賃貸物件は多くの住民がそこで何年も住み続けることになるため、安心・安全性の高い物件にしなければなりません。
場合によっては、耐震と制震、耐震と免震といったように、複数の構造を組み合わせることも可能です。
もちろんその分コストはかかってしまいますが、満足度の高い物件にするためにも、より地震に強い物件にするというのも方法のひとつです。
地震はいつ、どこで発生するのか予測できません。
地震に強い物件にするということも非常に大切ですが、それ以上に住民一人ひとりがいざという時に備えて過ごせるような環境にしていけるようにしましょう。
地震発生時の避難方法や避難先などは、日頃から意識的に伝えることが大切です。
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耐震工事と建て替え…どちらを選ぶべき？
賃貸物件の耐震性に問題がある場合、耐震工事をするべきなのか、思い切って建て替えするべきなのか迷っている方もいるかもしれません。
ここでは、耐震工事を行う場合と建て替えする場合のメリット・デメリットをご紹介します。
耐震工事のメリット
まずは、耐震工事を行うメリットから見ていきましょう。
入居率が上がる可能性がある
耐震工事を実施すれば、耐震基準をクリアできるため安全性が高いと判断され、これまでよりも入居率が上がる可能性が高いです。
耐震性が高まれば、その分地震によって被災した場合でも人命のリスクを抑えることができます。
助成金や減税が可能な場合がある
耐震工事をする際には、自治体が実施している助成金制度や税金軽減措置などが利用できる可能性があります。
各都道府県によって内容は異なりますが、耐震診断や耐震改修工事費用の補助を行っている自治体はたくさんあります。
固定資産税や都市計画税などの減免を受けることができる場合も多いので、事前に自治体がどのような措置を講じているか確認しておくと良いでしょう。
将来売却を検討している場合、価格が高くなる可能性がある
所有している賃貸物件を将来的に売却することを検討しているのであれば、耐震工事をして基準をクリアすれば価格が現在よりも高くなる可能性があります。
もちろん、築年数によって物件の価格は下がっていく傾向にありますが、耐震基準を満たしているかどうかがひとつの判断材料になることもあります。
耐震工事のデメリット
続いて、耐震工事のデメリットをご紹介します。
コストがかかる
耐震工事は、耐震・免震・制震によってそれぞれ特徴が異なりますが、いずれにしてもまとまったコストがかかります。
高額な改修費を回収するために家賃を上げる方法もありますが、それでも家賃収入が急に増えるわけではないため、負担が大きくなる可能性があります。
震災による被害が拡大しないとは限らない
耐震工事をしても、震災による被害が完全に抑えられるということはありません。
震源に近く、揺れが大きければ被害が拡大する可能性だってあるのです。
人命リスクは軽減できるかもしれませんが、過信しないようにしましょう。
改修期間は立ち退きせざるを得ない場合がある
場合によっては、改修期間中は住民に立ち退きしてもらわなければならないかもしれません。
一時的に別の物件に仮住まいしてもらう場合、その分の手続きや対応に追われる可能性もあるので、施工会社に事前に確認が必要です。
建て替えのメリット
では、建て替えのメリットについても見ていきましょう。
家賃や入居率が向上しやすい
新築の物件になれば、家賃も元の設定よりも上げることが可能です。
築年数の古い賃貸物件の場合は家賃の値下げは避けられないことですが、家賃を一度下げればその後に上げるのは困難になります。
新築なら空室になるリスクも低く、入居率も向上しやすいでしょう。
修繕費が最小限で済む
建て替えをして物件が新築になれば、しばらくは塗装や設備などの修繕費がかかりません。
故障等で修繕費がかかったとしても、最小限の費用で済むのは新築ならではのメリットです。
売却時に有利になる
築年数の古い物件よりも当然新しい綺麗な物件の方が売却時には有利になります。
土地の価格と同時に、資産価値に高い評価が得られるのは築年数の浅い物件だからです。
建て替えのデメリット
続いて、建て替えのデメリットをご紹介します。
コスト負担が大きい
建て替えは、耐震工事をする以上に高額な費用がかかります。
新築を建てるだけでなく、古い物件の解体費用も込みでコストがかかるため、予算と照らし合わせて検討する必要があるでしょう。
立ち退き費用がかかる
古い物件に入居者がいる場合は、建て替えるための立ち退きをお願いしなければなりません。
その場合、立ち退き料が発生する場合があり、建て替え費用にプラスしてコスト負担が大きくなる可能性が高いです。
建て替え中は家賃収入が得られない
当然ながら、建て替え中は家賃収入も0となってしまうため、収益はまったく期待できません。
家賃収入に頼って生活を送っている場合は、十分な貯蓄がなければ建て替えそのものができない可能性があります。
耐震・免震・制震構造は、それぞれにメリット・デメリットがあります。
賃貸物件に耐震工事を行う際は、メリットだけでなくデメリットも十分に把握した上で検討する必要があるでしょう。
ただ、どの構造のものを選んだとしてもデメリットがあり、どれが良いという明確な基準がないことも理解しておかなければなりません。
耐震性に問題があり、改修工事を検討している方は、予算や価値観などと照らし合わせて最適なものを選択するようにしましょう。
