不動産投資は初心者でもできる？特徴や仕組みを紹介！

不動産投資は、数ある投資の中でも大きなリターンが期待できる方法です。
そのため、投資初心者でも興味を持つ人は増えつつあります。
しかし、不動産投資というとハードルが高そうなイメージを持つ人も多く、初心者には難しすぎるのと不安視する声もある投資です。
今回は、これから不動産投資を始めたいと考えている初心者向けに特徴や仕組みなどを解説していきます。
不動産投資に興味を持ち始めた、スタートに向けて勉強を始めたという人は、ぜひ目を通してみてください。

老後のために投資は必要？

投資は、老後資金を手にするためにスタートするケースが近年はかなり多くなっています。
本当に老後のための投資は必要なのでしょうか？
まずは、その疑問に答えていきます。

国税庁によって発表された「民間給与実態統計調査結果」によると、令和元年の1年間の平均給与はおよそ436万円となっています。
平成元年から平成30年までの推移をみてみると、平成9年の467万円がピークでそれ以降は緩やかに右肩下がりになって、平成24年には408万円まで下がってしまいました。
そこから再度上昇しています。
しかし、現在は平成3年から15年の給与水準より低いものとなっています。

平成時代を通してみてみると、私たちが手にする平均給与はほとんど変わっていません。
その一方で、消費制覇増税されていますし、物価も高くなっています。
それを踏まえて考えてみると、日本人の生活は決して楽だと言えないでしょう。

安定した収入になる！？不動産投資とはどんなもの

不動産投資は、成功すれば大きな収入が手に入る投資方法です。
また、家賃収入が毎月入るので安定した収入にもなります。
しかし、リスクもあるので仕組みを理解した上で始めることが重要です。
続いては、不動産投資を始めるなら知っておきたい仕組みについて解説していきます。

インカムゲイン

インカムゲインは、資産を保有して安定した現金収入を継続的に受け取るというものです。
資産には、銀行預金、利付債券を受け取る際の利息、投資信託の分配金、株式投資の配当金などが挙げられます。
不動産投資を行っている場合は、入居者から入る家賃収入が該当します。
毎月決まった金額が入るため、安定した収入を生涯に渡って得られる可能性があるのが大きなメリットです。
不動産投資で得られる家賃収入は、物件価格と比べると上下が少ない傾向にあるため、安定した収入を得やすくなっています。
将来に備えた不労所得を得られるという意味でも、不動産投資をスタートするメリットは大きいと考えられます。
しかし、長期的な投資をするということは、予期せぬ事態に巻き込まれる可能性が高いとも考えられるでしょう。
投資初心者だとどのように対応すればいいのか分からなくなってしまうため、不確定要素を想定した投資計画を立てるようにしましょう。
そのためには、不動産投資に関する知識を持つ専門家をパートナーにするのがおすすめです。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、保有する不動産を売却した時に得られる売却益を指します。
土地や建物だけではなく、有価証券（株式や不動産の債券）や絵画、貴金属、ゴルフの会員権もキャピタルゲインの資産に含まれます。
一般的には、価格が変動するもの（不動産や株式など）を安い時に購入し、高くなったら売却して利益を得ることをキャピタルゲインと呼ぶケースが多いです。
高くなると予想していたにもかかわらず、値下がりしたタイミングで売って損失が生じた場合はキャピタルロスと呼ばれます。
以前は、キャピタルゲインを狙った不動産投資で利益が大きくなりやすい傾向でした。
しかし最近は、かなり立地が良い物件や土地でないと思ったような価値上昇が期待できません。
キャピタルゲインで利益を得たいなら、専門的な知識を持つ人に相談しながら運用するようにしましょう。

初心者が知りたい！不動産投資のメリット

不動産投資は、1度始めたら簡単に辞められません。
そのため、始めるならどのようなメリットがあるのか詳しく知っておきたいと考える人も多いでしょう。
次は、不動産投資に期待できるメリットについてみていきましょう。

インフレ対策ができる

インフレ対策ができるのは、不動産投資の大きなメリットです。
インフレは、物の価値が高まることを意味します。
インフレが進んだ場合、お金の価値が下がってしまうので銀行預金しか資産がない場合は、トータルの資産が減ってしまうのです。
過去を考えてみるとよく分かるでしょう。
現金100万円の価値は、50年前と今では大きく異なります。
50年前の100万円の価値が大きいのは、それだけ物価が上がっている証です。
不動産投資の場合は、物価が上昇するとそれに伴って家賃の相場や物件価格も右肩上がりになります。
つまり、不動産を持っていれば物価が上がった時に、かなり有利になるのです。
デフレやスタグフレーションになったら価値が下がってしまうのかというと、実はそうでもありません。
家賃相場は多少下がりますが、そこまで大きな変動はない傾向があります。
価値が下がりにくいのも不動産投資だからこそのメリットだと言えます。

レバレッジが効く

不動産投資のメリットには、レバレッジを聞かせた投資ができることも含まれます。
レバレッジは「テコ」という意味で、FXなど他の投資をしている人なら見聞きしたことがあるでしょう。
必要な金額を全て投資するのではなく、一部だけ自己資金を出して残りは銀行の融資を活用して投資を行います。
融資を受けると、自己資金だけでは実現不可能な効果が期待できます。
1,500万円の投資用物件を購入するため、200万円は自己資金、残りの1,300万円を銀行から融資したと仮定してみましょう。
毎月の家賃収入が8万円だった場合、年間で96万円、3年間で288万円の収益となります。
したがって、自己資金は3年もあれば回収できてしまうのです。
自己資金が少なく済むため、手元に現金を残せるというのもレバレッジ効果によって得られるメリットでしょう。

生命保険の代わりになる

生命保険の代わりになるという点も、不動産投資ならではのメリットです。
不動産の所有者が亡くなり、ローンの返済が厳しい状況になってしまったら、残債なしの状態で家族に物件を引き継げます。
家族は不労所得を得られるので、生命保険の代わりとして有用です。
その理由は、不動産投資をスタートする際に団体信用生命保険に加入するからです。
団体信用生命保険に加入していると、債務者が亡くなった場合や高度障害を負った場合などにローンの残債が免除となります。
ローンを支払わずに済む投資用物件の所有権が、家族に相続されるのは魅力でしょう。
一般的な生命保険で死亡保険金を1,000万円受け取りたいと思った場合、終身型だと毎月1万5,000円ほど、掛け捨て型だと毎月1,500円ほどの支払いをしなければいけません。
その一方で不動産投資の場合は、毎月1万円を支払うと相場が2,500万円ほどのワンルームマンションを区分所有できることから、コストパフォーマンスが良いと考えられます。

年金対策になる

老後の年金対策としても、不動産投資は有用です。
老後資金を十分に用意できない可能性が高い人はかなり増えています。そのような不安を払拭するためにも、不動産投資はとてもおすすめです。
ローンの返済がしばらくはあるので、家賃収入からまかなう必要があります。
しかし、ローンを完済すれば家賃収入は生活費に上乗せできます。毎月の家賃収入が8万円のワンルームマンションを2つ保有しているだけでも、老後生活はかなりゆとりあるものになるでしょう。

委託なら放置していても運用できる

不動産投資や不動産管理を行っている会社に委託をすれば、放置していても問題ありません。
委託をすると、入居者の募集や管理などを全てお願いできるからです。
管理に不安がある場合は、委託しておくと安心でしょう。
不動産投資で安定した収入を得るには、オーナー自身が入居者を探したり、問い合わせに対応したりしなければいけません。
また場合によっては、入居者トラブルの仲裁を行う可能性もあります。
手間を省くためには、委託できるメリットが大きいでしょう。
その分コストはかかってしまいますが、専門家なので安心してお任せできるのも委託できるメリットとして挙げられます。
株式投資や投資信託は長期的に保有したいと思っている場合でも、運用益が芳しくない時はポートフォリオの見直しをしなければいけません。
それに対して不動産投資は、問題が起こらなければ特に何もせずに済みます。

不動産投資はデメリットに注意

不動産投資は、安定した収入が期待できる魅力的な投資方法の1つです。
しかし、メリットだけではなくデメリットがあることも忘れてはいけません。
不動産投資をする際に知っておきたいデメリットは以下の通りです。

金利上昇

金利が上昇した場合、返済総額が当初の予定よりも増えてしまいます。
金利は、銀行などの金融機関からお金を借りる際に発生する利子のことで、常に一定になっているわけではありません。
返済期間中に金利が変動すると、キャッシュフローの計算が合わなくなってしまいます。
最近は低金利で推移しているのですが、10年後や20年後はどうなっているかわかりません。
中長期のスパンで見てみると、金利が上昇するリスクはもちろんあります。
金利上昇を回避するには、「5年、1.25倍ルール」を把握しておくのがおすすめです。
これは、金利が上昇しても5年間は返済額が変動せず、5年以降に変動しても1.25倍までしか上がらないというルールです。
ローンの契約者を守るために設けられたルールだと言えます。
金利上昇は予測できません。
そのため、万が一の時に備えて「5年、1.25倍ルール」が適用となるローンを選ぶようにしましょう。

家賃滞納

満室でも、家賃を滞納されてしまえば収入は途絶えます。
収入が途絶えると赤字になるので、対策を講じる必要があります。
滞納されている家賃を回収するためには、書類を作成したり、裁判を起こしたりしなければいけません。
労力が必要になってしまうので、滞納を未然に防ぐ取り組みを行うのがおすすめです。
例えば、家賃を引き落としにする、支払い状況をこまめに確認する、入居審査を厳しくするといった方法が考えられます。
基本的には家賃を滞納している入居者の対応は管理会社がするのでオーナーの手間が省けます。
しかし、管理会社は家賃回収の義務を負うわけではないため、回収できない可能性もあるでしょう。
そのような場合でも、家賃回収のために動いてくれたので手数料の支払い義務が生じます。
管理会社を決める時は、万が一入居者が家賃を滞納してしまった時にどのようなサポートをしてくれるのか確認しておきましょう。

修繕費

不動産投資は、長期的なスパンで行うものです。
物件は経年劣化などで補修が必要となる箇所が出てくるため、修繕費も忘れずに考えておきましょう。
小さな修繕ならそこまでコストはかかりませんが、大規模修繕となるとコストも大きくなります。
ワンルームマンションのような区分所有だと、毎月修繕積立金が徴収されます。
修繕積立金は、エントランスなどの供給部分を大規模修繕する際に使う費用を集めるためのものです。
15階未満で5,000㎡以下のマンションの場合は107円/㎡が相場なので、一般的な30㎡ほどのワンルームマンションなら毎月3,000円前後かかると考えて良いでしょう。
一棟マンションや一棟アパートを運用するのであれば、オーナーが大規模修繕費用を負担しなければいけません。
大規模修繕は、1個当たり75万円～100万円ほどかかるケースが多いです。
築13年から16年で1回目、築26年から31年で2回目、築37年から45年で3回目を行う場合が多いので、きちんと積み立てておきましょう。

自然災害

日本は災害大国です。そのため、台風や地震などの災害に備えていても、大きな被害を受ける場合があります。
被害を受けた物件は、価値が下がってしまう可能性があるでしょう。
また、物件が倒壊して修繕できない状態になってしまうことも考えられます。
地震に関しては、保険に入っておくと万が一の時にリスクを軽減できるようになるので、必ず加入しましょう。
台風などの水害に関しては、ハザードマップで水害のリスクがあるか、事前に確認してから物件の購入に踏み切るのが得策です。
購入前にリスクが低いエリアにある物件を買うことで回避できます。
2020年8月からは、水害ハザードマップを提示してから重要事項説明を行うことが義務付けられました。
そのため、契約前にリスクがどの程度ある立地条件なのか確認できます。
リスクを無くすことはできませんが、これにより最小限に抑えることができます。

空室

不動産投資をする際に避けて通れないのが空室リスクです。
空室になってしまうと、家賃収入が得られなくなり、自己資金でローンを返済しなければいけません。
つまり、赤字になってしまうのです。
不動産投資をスタートしても、入居者が入らないと利益は出ません。
空室対策は必須ということになります。
空室リスクを回避するには、入居時の初期費用を安くしたり、空室になりにくい立地にある物件を選んだりすると良いでしょう。
部屋のリフォームで暮らしやすい環境を作ったり、入居者紹介キャンペーンを行ったりするオーナーもいます。
また、セキュリティが充実している物件は入居率が高い傾向にあるため、セキュリティシステムを向上させるのもおすすめです。
1人暮らしをする人は、オートロックが絶対条件だと考えている人もいるため、オートロックやモニター付きインターホン、監視カメラの設置は入居率を一定に保つために押さえておくべきポイントです。

初心者だから気を付けたいポイント

いざ、始めるとなると運用できるか不安に思う人もいるかもしれません。
しかし、重要なポイントさえ押さえておけば初心者でも気軽に始められます。
ここでは、初めて不動産投資を行う際に注意すべきポイントについてご紹介します。
失敗しないためにも、ぜひ以下のポイントを参考にしてみてください。

不動産取得のタイミングを考える

不動産投資には大きな資金が必要となるため、始める際には不動産取得のタイミングを慎重に考えなければいけません。
タイミングを見誤った場合、後に大きく影響するため注意してください。
また、今後追加融資ができるように、借入のタイミングについても考える必要があります。
万が一、1回目の借入で高額な融資を受けた場合、2回目以降は借入ができなくなる可能性があります。
後悔することがないよう、不動産取得や借入をする際は計画的に行いましょう。

購入物件のその後を考える

投資用に購入した物件を今後、相続するか売却するか考えておく必要があります。
最終的にどうするか明確にしておくことで、上手に運用できるため、必ず事前に考えておきましょう。
売却を考えている場合、「法定耐用年数」や「周辺地域の路線価の推移」をチェックしておくことが重要です。

信頼できる不動産会社をみつける

初めての投資に不安を感じる人もいると思いますが、信頼できる不動産会社を選ぶことで、正しい判断を下せます。
信頼できる不動産会社を選ぶには、同時に複数社とやり取りをするのがおすすめです。
1社に絞って考えている場合、比較材料がないため、担当者が正しいことを言っているかどうか初心者には判断できません。
複数社とやり取りすることで、最も信頼できる不動産会社を選べます。

不正融資には手を出さない

近年、居住用の不動産に利用する住宅ローンを、不動産投資に利用する不正融資が問題になっています。
住宅ローンは不動産投資ローンよりも金利が安いため、住宅ローンを用いた不動産投資を提案してくる不動産会社も存在しています。
しかし、不正融資を受けていることが金融機関に知られてしまった場合、一括返済を求められる可能性が高いです。
これにより、結果的に自己破産に追い込まれた投資家もいます。

家族の同意を必ず得る

不動産投資では大きな資金を要するため、前もって家族に同意を得ておくことが重要です。
投資の準備を円滑に行うためにも、どれくらいの融資を受けるのか、どんな物件を購入するかなど、情報を共有しておくことで家族の不安要素を取り除けます。
なるべく早い段階で話しておきましょう。

数字で判断する

購入する物件は見た目ではなく、数字で判断することが大切です。
外装や内装が綺麗だった場合、見た目だけで安易に判断してしまいがちですが、不動産投資において重要なのは、立地に見合った家賃設定や周辺環境、過去の人口推移といったデータです。
誰もが利便性の高い物件に住みたいと考えるため、住みやすい環境を選ぶようにしましょう。

収益について考える

投資で得た収益は生活費には充てず、貯蓄または再投資に充てるようにするのが望ましいです。
なぜなら、不動産は自然災害や入居者トラブルによって資産価値が大きく損なわれるというリスクがあるため、突発的な出費が発生する可能性があるからです。
このような状況に対応できるよう、万が一の事態に備えておきましょう。
最悪の場合、自己破産する可能性もあるため、必ず収益について考えておく必要があります。

初心者が不動産会社で失敗しないためには？

ここでは、初めての不動産投資で失敗することがないよう、初心者が押さえておくべき4つのポイントについてご紹介します。

営業マンの言うことばかりを聞かない

実際に不動産投資を行うのは、不動産会社でもなければ金融機関でもありません。
担当の営業マンの言うことばかり聞いていると、自分自身が納得できないまま不動産を購入することになる可能性があります。
自分の意見を反映せず、営業マンが提案通りに投資をしていると、失敗につながる恐れがあります。
初めての投資に不安を感じる人もいるかもしれませんが、わからないことや疑問に思うことがあれば、迷わず不動産会社へ問い合わせてみてください。
また、あらかじめ投資に関する情報を勉強しておくことも大切です。

損切りできない

入居率減少や修繕費の発生など、トラブルが発生したことによって、不動産を売却せざる得ないケースが出てきます。
しかし、残債を支払えず、損切りができない状況に陥ってしまった場合、資産価値は徐々に下がり、収益性がない物件になる恐れがあります。
このような収益性が見込めない物件を所有し続けていると、金融機関からの信用も失ってしまう可能性があるため、注意しなければいけません。

物件のメンテナンスを忘れない

投資用の不動産を手に入れたからと言って満足してはいけません。
収益性を高めるためには、購入後の物件のメンテナンスが重要となります。
株式投資とは違い、家賃設定の見直しや設備等のメンテナンス、リフォーム費用の削減など、不動産投資は自らの手で安定稼働へ導くことが可能です。
不動産を購入したからと言って油断せず、しっかりとメンテナンスを行いましょう。

減価売却のデメリットを知っておく

減価償却とは、不動産購入にかかった費用を、建物の経過年数に応じて分割して計上する会計処理のことを言います。
節税になる、資産が残る、損益を把握できるといったメリットがある一方で、原価償却をすることによって、売却時の譲渡税が膨らんだり、法定耐用年数を超えると計上できなくなったりします。
デメリットを把握しないまま投資を行っていると、今後収支が合わなくなる可能性があるのです。
あとから後悔しないためにも、あらかじめ減価償却におけるデメリットを把握しておきましょう。

初心者が知りたい不動産取得の流れ

では、実際に不動産を取得するためには、どのような手順で進めれば良いのでしょうか？
ここでは、取得までの大まかな流れについてご紹介します。

情報収集

収益性の高い不動産を見つけるためには、情報収集が欠かせません。
他の投資家がどのような物件を購入しているのか、相場価格の把握、購入する時期など、あらかじめ様々な情報を入手しておくことで適切な判断ができます。
全く情報がないまま投資を始めてしまった場合、失敗する確率が上がります。
物件選びをする前に、不動産投資について書かれている書籍やサイトを駆使して必要な情報を集めましょう。
また、セミナー等に参加するのもおすすめです。

エリア確認

不動産投資において重要だと言われているのがエリア選びです。
たとえ、新築物件だったとしても立地条件が悪ければ、不動産としての魅力は半減してしまいます。
家賃収入は大事な収入源となるため、十分な入居者を確保できなければ意味がありません。
また、人口推移の減少や自然災害の発生などによって、物件自体の人気が下降してしまう可能性があります。
このような事態を回避するためにも、エリア選びは慎重に行わなければいけません。
安定した収益を得られるよう、将来的な人口推移の増加や周辺で都市開発・公共事業などのプロジェクトが予定されているかなど、今後の成長が期待できるエリアを選びましょう。
また、自然災害による被害の影響を受けにくいかどうか確認しておくことも大切です。

物件選び

エリアが決まれば、次は購入する物件を選びましょう。
選ぶ際には、新築・中古、アパート・マンションなど、どのようなタイプの物件にするか決める必要があります。
新築物件は集客力が高く、空室リスクも低いほか、築年数が経過していないため、修繕・メンテナンスの必要がほとんどありません。
しかし、中古物件と比較すると利回りや収益性が低いというデメリットがあります。
中古物件のメリット・デメリットに関しては、新築の裏返しです。
また、アパートかマンションかという点については、自信の年収や手元にある自己資金に応じて選ぶようにしてください。
融資の受けやすさも変わってくるため、慎重に判断しましょう。
リスクを最小限に抑えるためには、直接現地へ足を運び、外装・内装、設備等、最寄り駅からのアクセス、周辺施設の確認、近隣環境の把握など、実際にチェックしておくことが重要です。
物件にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、それを加味した上で検討してみてください。

収支の確認

購入する物件が決まれば、収支のシミュレーションを行いましょう。
その際、投資に発生する全ての費用をふくめて検討しなければいけません。
継続的な家賃収入、ローンの返済、その他の初期費用、売却する際の価格などを想定してシミュレーションを行う人も多いですが、実はこれでは危険です。
収支のシミュレーションを行う際に見落としがちなのが、家賃の下落、固定資産税、確定申告を外注した場合の費用、退却時の原状回復費、設備等の修繕費、広告費、空室期間・フリーレント期間、売却譲渡税、仲介会社を利用した場合の手数料などです。様々な費用を見越した上でシミュレーションを行う必要があります。
場合によっては、百万単位の差が生じる可能性があるため、必ず全てを含めた上で考えてみてください。

事前審査

金融機関は、借入を行う本人に返済能力があるかどうかを判断するため、年収が安定している上場企業に勤めている人や、勤続年数が長い人など、融資を受ける上で有利な状況なのであれば、さらに良い条件で融資を利用できるかもしれません。
一方、信用情報に傷がついている場合、審査に通過できない可能性が高いです。
信用情報には、クレジットカードやローンの利用履歴が記録されるため、過去に支払いの滞納がある場合は注意しなければいけません。
また、審査を通過し、融資を受けられることになったとしても、期間が短くなったり、金利が高くなったりと、条件が厳しくなる場合があります。

交渉

今後の見通しを立てたら、売主との交渉を進めましょう。
売主側からの了承が得られれば、条件の変更は可能であるため、必ず交渉するようにしましょう。
値引き交渉をすることで、最終的な損益は大きく異なります。
有利になる可能性も十分あるため、ダメもとで売主に希望金額を伝えてみましょう。

契約や手続き

双方が納得のいく条件を導き出せれば、売買契約が締結されます。
後にトラブルが起きないよう、契約時に売買契約書をよく読み、疑問に思うことがあれば質問しましょう。
手続きを進める中で、契約解除や違約金・倍賞範囲、瑕疵担保責任など、様々な項目をチェックしておくことが重要です。

決済

最後は、買主と売主の間で決済の手続きを行えば、物件の引き渡しとなります。
引き渡しの際には、契約書に記載されている物件状況と、実際の状況に相違点がないか確認し、特に問題がなければ鍵が渡されます。
以上が、不動産取得までの流れです。

まとめ

今回は、不動産投資の特徴や仕組みについてご紹介しました。
どのような投資なのかしっかりと理解しておけば、初心者でも始められます。
不動産投資は、安定した家賃収入が見込めることから、人気が高まっている投資手法です。
老後のためにも投資を始めようと考えている人は、今回ご紹介したポイントに注意しながら、不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか？