不動産の売買をするなら、仲介手数料について知っておこう

不動産の売買をする場合、様々な費用が発生します。
その中の1つが仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産の売買だけではなく多岐に渡る場面で利用されている言葉なので、聞いたことがあるという人は多いでしょう。
しかし、仲介手数料とはいったいどのような理由で支払わなければいけないのかということまで深く考えたことがある人はそこまでいないはずです。
不動産の売買では仲介手数料が思っていたよりも高くなってしまうことも珍しくないので、どのような性質のものか知っておくことは重要なポイントになると言えます。
そこで今回は、そもそも仲介手数料はどうして支払うのか、相場はいったいどのくらいなのか、値引きや無料化はできるのか、仲介手数料以外にかかる諸費用にはどのようなものがあるのか解説していきます。
それだけではなく、仲介手数料に関する注意点についても解説していくので、不動産の売買を検討している方は参考にしてみてください。

そもそも仲介手数料とは？

まずは、仲介手数料はいったいどのような性質の費用なのかみていきましょう。

営業活動を行ったことに対する成功報酬

仲介手数料というのは、不動産会社が物件を売却するために行った活動に対する成功報酬として支払われます。
不動産会社は物件に買主が見つかるように、不動産関連の情報サイトに掲載したり、チラシを作ってポストに投函したりします。
さらに、内見を希望する方がいる場合は見学に立ち会うこともあるのです。
そのような活動に対して発生する費用だと考えると分かりやすいでしょう。
ただし、あくまでも成功報酬として支払うため、活動を行っても買主が見つからなかった場合は支払う必要がありません。

手続きなどの代行費用も含んでいる

仲介手数料に含まれるのは、通常の業務を遂行するために発生した費用になります。
不動産の売買をするには、単なる販売活動だけではなく、契約条件の調整や契約書類の作成などもしなければいけません。
さらに、各種手続きを不動産会社が行うというケースも珍しくありません。
そのため、手続きなどの代行費用も仲介手数料には含まれているということになります。

ただし、売主側の希望で遠方まで足を運ぶ際に発生する出張費や土地を売却するための測量にかかる費用、建物の解体費用、ごみの廃棄にかかる費用は含まれていません。
つまり、不動産物件の仲介とは関係ないとみなされる業務を依頼した方に対しては、別途支払い義務が生じることになります。
別途支払いをしなければいけない費用に関しては、基本的に実費になるという点も注意しなければいけないポイントです。

仲介手数料の相場はいったいどのくらい？

不動産会社を介して売買を行い、成約となった場合には、仲介手数料が必要になります。
その仲介手数料の相場がどのくらいなのか知りたいという方もいることでしょう。
そこで続いては、仲介手数料の相場について解説していきます。

仲介手数料は上限が定められている

仲介手数料は、不動産会社によって異なります。
しかし、上限については宅地建物取引業法によって定められているため、一定の金額以上になることはありません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、不動産会社によって異なります。
しかし、上限については宅地建物取引業法によって定められているため、一定の金額以上になることはありません。

200万円以下の部分…取引物件価格（税抜）×5％＋消費税
200万円超え400万円以下の部分…取引物件価格（税抜）×4％＋消費税
400万円超えの部分…取引物件価格（税抜）×3％＋消費税

上記の計算方法で仲介手数料を算出できます。
例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料について、上記の計算式に当てはめるといくらになるのかみていきましょう。

200万円で売却できた部分…200万円×5％＋消費税＝11万円
200万円超え400万円以下で売却できた部分…200万円×4％＋消費税＝8万8,000円
400万円超えの部分…2,600万円×3％＋消費税＝85万8,000円

この様な数字が計算によって算出されます。
そして、この3つの金額を足すと105万6,000円となります。
つまり、3,000万円で不動産を売却できた場合の仲介手数料は105万6,000円となるのです。

逆算法という計算方法だとより簡単に計算できる

前述した計算方法は複雑なので、よく分からないという人もいるでしょう。
そのような場合におすすめなのが逆算法です。
逆算法は、（売買価格×3％＋6万）×消費税という計算式で仲介手数料を算出します。

先程と同じように、3,000万円で売却できた不動産を例に仲介手数料を逆算法で計算してみましょう。

3,000万円×3％＝90万円
90万円＋6万円＝96万円
96万円×消費税＝105万6,000円

このように簡単に計算することができます。
前述した計算方法と同じ金額が出ているため、より簡単に計算したいなら逆算法を使ってみると良いでしょう。

仲介手数料がかからないことも

仲介手数料は、必ず支払わなければいけないというものではありません。
先ほど紹介した計算式で算出できる金額は、あくまでも上限額になります。
3,000万円の物件を売却したとしても、それよりも低い金額が提示されることもありますし、全くかからないこともあります。
仲介手数料を取っていない不動産会社の場合は、買主もしくは売主の片方が手数料を取って利益を上げているというケースが多いです。
また、最近では企業努力をすることで仲介手数料を少しでも減らそうとしている不動産会社も増えています。

手数料の安さだけに惑わされてはいけない

仲介手数料は、安ければ安いほどお得だと感じる方は少なくありません。
仲介手数料を取っていない不動産会社が全てそうとは限りませんが、サービスの程度が低く、納得の結果を得られない可能性もないとは言い切れないのです。
そのことを踏まえて考えてみると、上限に近い仲介手数料を支払って交渉をしっかりしてもらった方が良いと感じる方もいるでしょう。
交渉などをしっかりとしてもらうことができれば、仲介手数料が高かったとしても、納得して支払うことができるためです。
これを踏まえて考えてみると、手数料の安さだけに惑わされてはいけないということがよく分かるでしょう。

仲介手数料の値引きなどはできるの？

不動産の売買をする際に発生する手数料は、購入や売却をする時にかかる価格が高いため、それに比例して高くなってしまうものです。
そのため、少しでも仲介手数料を安くできないのかと感じてしまう方もいるでしょう。
そこで続いては、仲介手数料の値引きなどはできるのかという点について解説していきます。

値引きは可能！

結論を言ってしまうと、仲介手数料の値引きは可能となっています。
どうしてかというと、資産の段階で算出された金額はあくまでも上限額だからです。
相場として提示される金額は、国土交通省が定めている上限なだけで、値引きをしても何ら問題はありません。
仲介手数料には会社の利益も含まれるので、会社ことに設定している金額も異なります。
つまり、仲介手数料以外に大きな利益を得られる部分があれば、値引きをしても不動産会社にとってのデメリットはないことになります。

また最近では、IT化が進んだことによって不動産会社が負担しなければいけない経費が下がったことも理由の1つに挙げられます。
IT技術を積極的に取り入れられるような企業努力をしていれば、その分多方面でコストを削減できるでしょう。
コストが削減されれば、その分人件費や管理費などを減らせるということになります。
規制の緩和によって重要事項説明をする際に、スマホやパソコンを使っても良いとなったため、よりコストの削減ができるようになっていきました。
それも、仲介手数料の値引きを実現する後押しとなっています。

直接売買する場合は仲介手数料は不要

仲介手数料は、直接売買する場合は不要だという点も知っておくべきポイントだと言えます。
不動産会社を介すると、様々な手続きをお願いすることになってしまうので、仲介手数料がかかってしまう可能性が高くなります。
しかし、直接売買するというケースでは個人売買になるので仲介手数料が発生することはありません。

また、不動産会社を介する場合においても仲介手数料が発生しないケースがあります。
それは、不動産仲介を行っている会社ではなく、不動産売買を行っている会社に依頼した場合です。
不動参加者が売主から物件を購入して販売するという形になるため、仲介手数料が発生しないのです。

ただしこの場合は、専門家が入らない場合トラブルになる可能性もあるので、出来る限り避けた方が無難です。

不動産の売買をするならその他の諸経費についても知っておこう

不動産を売買する際、仲介手数料がかかってしまうことがあります。
しかしそれ以外にも諸費用がかかってくるため、他にどのような費用がかかるのか把握しておく必要があります。
では、具体的にどのような費用が諸費用に含まれるのかみていきましょう

印紙税

不動産の売買を行うとき、売主と買主の間で契約を結びます。
その時に作成する契約書には、金額に応じた収入印紙を貼付しなければいけません。
収入印紙というのは、印紙税を支払った際の証票です。
つまり、収入印紙を購入して契約書に貼ると、国や行政に対して税金を納めたということになります。
ただし、収入印紙に印鑑や署名による消印を押していなければ納税したことにならないので、消印の押し忘れはないように気を付けなければいけません。
もしも消印を押していないことが税務署が行っている調査で発覚してしまったら、印紙税分の過怠税を徴収されてしまいます。
印紙税の金額は、不動産売買契約書、建築工事請負契書、金銭消費貸借契約（ローン契約）といった種類によって異なるという点にも注意が必要です。

不動産売買契約書の場合は、以下の金額になります。

・1万円未満…非課税
・1万円以上10万円以下、10万円超50万円以下…200円
・50万円超100万円以下…500円
・100万円超200万円以下、200万円超300万円以下、300万円超500万円以下…1,000円
・500万円超1,000万円以下…5,000円
・1,000万円超5,000万円以下…1万円

このように金額が高くなればなるほど印紙税の金額も高くなっていきます。

登記費用

登記費用は、登録免許税や司法書士の報酬といったものが含まれている費用です。

登録免許税は、所有権を移転したり、住宅ローンにかかる抵当権を設定するための登記を行ったりする際に発生する費用にかかる税金を指します。
不動産物件を購入する場合、築年数が経過したマンションなどを選ぶこともあります。
そのような場合は、軽減税率の要件を満たさなくなってしまう可能性があり、登録免許税が割高になってしまう可能性があることも念頭に置いておかなければいけません。

司法書士の報酬は、登記の手続きを依頼すると発生します。
この報酬は、登記の内容によって異なります。
それだけではなく、売買する不動産の金額や地域によっても異なることを覚えておくようにしましょう。
日本司法書士会連合会によって公表されている不動産登記の報酬データによると、金額は以下のようになっています。
所有権移転登記（売買）は、最低金額は3万ほど、全国平均は5万ほど、最高金額は8万ほどです。
所有権移転登記（相続）は、最低金額は4万円ほど、全国平均は6万ほど、最高金額は10万ほどです。
所有権保存登記は、最低金額は1万5,000円ほど、全国平均は2万ほど、最高金額は4万ほどとなっています。
抵当権設定登記は、最低金額は3万円ほど、全国平均は4万円ほど、最高金額は6万ほどとなっています。
このように、手続きの内容によって費用が異なり、5万円～10万円ほどかかるケースが多いと思っておいた方が良いでしょう。

住宅ローンにかかる経費

不動産を購入するなら、一括で支払うというケースはほとんどありません。
そのため、住宅ローンにかかる経費についても把握しておく必要があります。
住宅ローンは物件を購入するための費用だけではなく、諸費用も含まれているのです。
諸費用には、融資手数料やローン保証料、斡旋手数料といったものが含まれています。

融資手数料は、借入する金融機関に支払うもので、各種手続きにかかる費用ということになります。
金融機関の中には、融資手数料ではなく融資事務手数料や事務取扱手数料など違った呼び方をしているところもありますが、意味合いは同じです。
そんな融資手数料は、借入の金額に関係なく一律となっている定額型、借入金額の2％で金額に応じて変動する低率型という2種類があります。
金融機関や商品によってどちらかに当てはまるので、借入をする前に融資手数料について確認しておいた方が良いでしょう。

ローン保証料は、保証会社に対して支払うものです。
万が一、ローンの返済が難しくなってしまった場合、契約者の代わりに保証会社が返済を行うという保証をします。
その保証を受けるために支払わなければいけない費用だということになります。
保証会社によってローンの返済がなされたら、債権者が金融機関から保証会社に変わるのです。
つまり、どちらにせよローンの返済はしなければいけません。
保証料には、借入をする際に一括で支払いをする外枠方式、金利に上乗せして支払っていく内枠方式の2種類があります。

斡旋手数料は、不動産会社などに住宅ローンに関する手続きをしてもらった場合に発生します。
いくらかかるかは不動産会社によって異なるので、契約前に確認しておくと安心です。

火災保険

火災保険も住宅ローンと同様に、色々な種類があるのでどれを選ぶべきか見極めることがポイントになります。

火災保険を決める際に押さえておくべきなのは、保障の対象はどうなっているのかという点です。
補償の対象となるのは、建物のみ、家財のみ、建物と家財の両方の3種類があります。
ここでいう建物は、門や塀、物置、車庫など建物に付随していて動かすことができない部分も含まれています。
つまり、車がぶつかって門や塀が壊れてしまった場合にも火災保険が適用となるのです。

構造級別によって保険料が変わることも忘れてはいけません。
構造級別は、M構造、T構造、H構造の3種類に分けられています。
M構造はコンクリート造の共同住宅など、T構造は耐火建築物であるコンクリート造の戸建住宅や準耐火建築物である鉄骨造の戸建住宅、省令準耐火建物に当てはまるツーバイフォー住宅などが含まれています。
そしてH構造は、木造の共同住宅や戸建て住宅などが含まれているのです。
M構造、T構造、H構造という順に保険料は高くなっていきます。
なぜかというとう、M構造の住宅は燃えにくく、H構造の住宅は燃えやすいからです。
ただし、木造建築だったとしても建築基準法で定められている耐火建築物や準耐火建築物、症例準耐火建物に当てはまる場合はT構造になるので保険料が変わるということも覚えておく必要があります。

それだけではなく、保障の範囲がどうなっているかも要チェックです。
住宅火災保険の場合は、火災や落雷、爆発・破裂、風災・震災による被害に対する保障がなされます。
それに対して住宅総合保険は住宅火災保険の補償範囲にプラスして、水災や水漏れ・飛来、盗難も補償範囲に含まれています。
また保険の中には、それぞれが保障をカスタマイズできる商品もあるので、必要な保障をピックアップして付けておくことも可能です。

不動産所得税

不動産を購入するなら、不動産取得税についても知っておく必要があります。
これは、不動産を所得する時に課せられる税金です。
税率は、原則として宅地と住宅それぞれに4％ずつ課せられることになっています。
また、1997年4月1日以降に建てられた住宅を購入する場合は、1,200万円の控除を受けられるという点も知っておいた方が良いでしょう。
1989年4月1日～1997年3月31日に建てられた住宅は1,000万円、1985年7月1日～1989年3月31日に建てられた住宅は450万円といったように、建てられた時期に応じて控除が受けられるという仕組みになっています。
控除を受けるためには条件があるため、不動産会社に確認してみると安心です。

仲介手数料の間違えた説明に惑わされないように注意

仲介手数料に関して、間違えた説明をしている不動産会社も実はあります。
そのため、不動産会社の説明を鵜呑みにせず、自分自身でも情報収集をしておくことが重要なポイントになります。
最後に、仲介手数料の間違えた説明に惑わされないようにするために知っておきたい注意点についてみていきましょう。

仲介手数料は一律

1つ目は、仲介手数料は一律だという説明です。
不動産会社の多くは、仲介手数料をマックスで請求するというケースが多くなっています。
中には、説明もなしに上限マックスの仲介手数料を請求してくるというケースもないとは言い切れません。
いくら施工実績や販売実績が豊富だったとしても、そのようなことがあれば本当に信頼できるのか不安に感じてしまうものです。
後々のトラブルを回避するためには、契約前に仲介手数料がいくらなのか聞いてみることをおすすめします。

宣伝代を実費で支払ってもらう

2つ目は、宣伝代を実費で支払ってもらうという説明です。
仲介手数料に関しては基本的に支払わなければいけない費用となりますが、それ以外に費用を請求された場合は支払う必要がありません。
その中でも、宣伝代に関しては支払う必要がないのです。
基本的に、チラシや広告などを使った宣伝は仲介業務の中に含まれているので、仲介手数料としてあわせて支払っているはずです。
そのため、宣伝代を実費で支払ってもらうという説明は間違いだということになります。
しかし、通常業務の範囲を超えて依頼した場合に関しては、別途費用が発生することがあります。
その費用に関しては支払いをしなければいけませんが、前もって不動産会社が説明したり、合意を得たりしなければいけません。

着手金＝仲介手数料と説明する

3つ目は、着手金＝仲介手数料という説明です。
仲介手数料は、これまでに説明したように売買契約が成立した時に発生する手数料になります。
しかし中には、契約は成立する前に仲介手数料の一部を請求するというケースもあるのです。
しかしこれは、支払う義務がありません。
もし支払ってしまったとしても、売買が成立しなかった時に返金してもらえる可能性もほとんどないと思っておいた方が良いでしょう。
また、仲介手数料を支払うタイミングに関しても、契約時に半分支払い、引渡し時に残りを支払うという方法を選ぶのがおすすめです。
支払いの割合に関しては、不動産会社によってことなります。
そのため、媒介契約を結ぶ前に確認しておくと安心です。

まとめ

不動産の売買をする際には、仲介手数料が発生します。
これについて、正しい知識を身に付けておくことで、売買時のトラブル回避もしやすくなるでしょう。
また、仲介手数料以外にも諸経費が発生します。
それを含めると想定よりも高額になってしまう可能性がないとは言い切れません。
売買にかかるコストを正しく把握するためにも、諸経費に関する知識は大切になります。