アパート経営の利回りとは？計算方法や理想の経営ポイントを紹介！

個人的な資産運用として、投資に注目する人が増えてきました。
特にアパート経営はスタートしやすいものの、経営して失敗したくないとためらう人もいるでしょう。
ここでは、アパート経営で重要な利回りについてご紹介します。
利回りに注目することは失敗を防ぐことにもなるので、この記事を参考に利回りの計算方法やポイントを考えてみてください。

アパート経営に重要な利回りとは？

利回りという言葉を聞いたことがありますか？
利回りとは、簡単に説明すると投資したものに対して得た利益のことです。
ここでは、アパート経営をする際に重要な利回りについて説明していきます。

収益の目安

利回りはアパート経営だけでなく、株式などの場面でも使われる言葉です。
利回りは収益の目安となる参考の数字であり、アパートを買って経営した場合に家賃金額をどの程度にしたら利益が出るのか、今の経営状態で収益が得られるのかなどの経営方針の目安としても用いられます。
アパート経営などの不動産投資での利回りは、アパートを購入した場合の購入費用に対して家賃収入がどれくらいあったのかで考えます。
この場合、利回りが10％としたら、購入費用の10％が年間の利益にとして考えられますが、その通りに利益が出せるとは限りません。
アパートの場合、空室になることがなく住人がいれば収入がありますが、いつ空室になるかわかりません。
つまり収益は目安ということです。

判断する際の目安

利回りは常に変わる可能性がありますが、判断する際の目安にもできます。
アパート経営などは、経年劣化や需要の変化によって価値が変わります。
このような変化により、ランニングコストが変わるだけでなく、家賃収入にも影響を与えてしまうのです。
さらに金利の変動も利回りに関係してきます。
将来的に起こる変化を予測すると、判断する際の目安になります。

利回りが高いだけでは儲からない

利回りは目安や判断する際に有効で、少しでも高いと安心するかもしれません。
しかし、利回りの高さだけでは儲かるとは限らないのです。
利回りそのものは、投資した金額に対しての収益の目安になるだけなので、利回りが高くても儲からないケースも存在します。
利回りの高さがアピールされていると選びたくなりますが、利回りの高さだけに注目しないようにしましょう。

アパート経営で知っておきたい利回りの種類・計算方法

アパート経営を行う場合、どのような利回りが関係してくるのでしょうか。
ここでは、利回りの種類と計算方法を説明します。

想定利回り

想定利回りは、アパートの空室がない状態で年間の家賃収入を計算するものです。
満室になった時の1年間の家賃から賃料の相場を計算して、販売価格で割る方法となります。
空室にならないことを想定しているため、実際の利益比べてかなり高い数値が出ます。
また、想定利回りの計算には購入した際の費用や保険料、税金などの費用が含まれません。
計算方法は以下の通りです。

想定利回り（％）＝（満室時の年間家賃収入÷物件購入価格）×100

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入がどれくらいになるのかを計算する方法です。
簡単に計算できますが、建築に必要な費用や諸経費などは含まれません。
収益力を簡単に把握できますが、本来の利回りに比べて高くなる傾向です。
計算方法は以下の通りです。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入÷物件購入価格）×100

実質利回り

実質利回りは、想定利回りや表面利回りに含まれていない経費や固定資産税、保険料などを含めて計算する方法です。
物件購入費や管理費、修繕費なども含まれるため、実際の数値に最も近い収益が計算できます。
年間必要な諸経費には、主にアパートの維持費として損害保険料やリフォーム費用なども含まれます。
物件購入時の諸経費は、登記費用やローンの手数料、不動産仲介手数料や駐車場など外構整備などが対象です。
計算方法は以下の通りです。

実質利回り（％）＝（1年分の家賃収入-年間必要な諸経費）÷（物件購入価格+物件購入時の諸経費）×100

利回りの目安はどれくらい？

ここまで利回りについての計算方法などを説明してきました。
しかし、計算したとしても利回りの目安が分からなければ判断できません。
利回りの目安はどれくらいが理想なのでしょうか。

最低でも3～3.5％

アパート経営をする場合、理想とされる利回りのラインは3～3.5％とされています。
この数字は、実際の収益を把握しやすい実質利回りで計算した場合の目安です。
アパート経営は、建てて入居者が入れば終わりではなく、税金の支払いやアパートの修繕費用など常に経費がかかります。
また急に退去したり、設備が壊れたりすることも想定しなくてはなりません。
予測できない支出にも対応できるように、最低でも3～3.5％は必要なラインだと考えておきましょう。

実質5％以上が理想

最低でも利回りは3～3.5％くらい必要だと考えられますが、理想のラインは5％以上です。
土地や環境、建物の構造などによって変わってきますが、クリアできていればアパート経営も安定してスムーズになるでしょう。
しかし、5％以上を維持するのは簡単なことではありません。
築年数の経過によっても利回りが変動するため、理想通りに行くことは難しいのが現実です。

各地域での利回りの違い

最低ラインは3～3.5％、5％以上が理想としていますが、各地域によって利回りには違いが生じます。
そのため利回りの割合が高くても、収益になるとは限りません。
例として、いくつかの地域の平均利回りを紹介します。

・政令指定都市：平均利回り7～9％
・都市部（東京や大阪など）：平均利回り4～8％
・一般的な市町村：平均利回り8～11％

平均利回りだけに注目すると、一般的な市町村の方が平均利回りも高く、都市部になると低い傾向です。
理由は、地方だと土地や建築に関しての費用が安い傾向で、都市部になると土地代などが高くなるからです。
各地域によって利回りだけでも大きな差があるので、収益も大きくなるとは限りません。

地域以外にワンルームとファミリー向けでも利回りが違う

また地域以外にも、ワンルームとファミリー向けでも利回りが異なります。
各地方のワンルームとファミリー向けの利回りについてみていきます。

【札幌】
・ワンルーム：6.0％
・ファミリー：6.0％

【仙台】
・ワンルーム：5.9％
・ファミリー：6.0％

【千葉】
・ワンルーム：5.5％
・ファミリー：5.7％

【埼玉】
・ワンルーム：5.5％
・ファミリー：5.6％

【横浜】
・ワンルーム：5.2％
・ファミリー：5.3％

【京都】
・ワンルーム：5.5％
・ファミリー：5.6％

【名古屋】
・ワンルーム：5.4％
・ファミリー：5.5％

【大阪】
・ワンルーム：5.2％
・ファミリー：5.3％

【神戸】
・ワンルーム：5.6％
・ファミリー：5.7％

【福岡】
・ワンルーム：5.5％
・ファミリー：5.5％

【広島】
・ワンルーム：6.1％
・ファミリー：6.2％

このように、地方と都心部でもワンルームとファミリー向けでも利回りの差が生じる所があります。
都心の方は利回りが4～8％くらいですが、この内容から4％以下になっている所がないのが分かります。
横浜や大阪以外の地域に関しては、都心よりも高い傾向です。
地方の利回りが高いのは、都心と比べて土地や物価の価格が安くなっているからです。

利回りの具体例を紹介

実際に利回りが計算方法によってどのように変わるのでしょうか？

具体例の条件

具体例として、いくつかの条件を設定してみました。

・物件価格：1億円
・諸経費：月120万円
・賃料：8万円
・空室：8室中2部屋

表面利回りで計算した場合

この具体例の条件で表面利回りを計算してみます。
表面利回りでは諸経費を考慮しませんが、家賃収入の空室分は考慮します。
この具体例から、入居者のいる6室分の家賃を含んで計算する方法です。

家賃8万円×6部屋×12ヶ月＝576万円（年間家賃収入）

年間の家賃収入が576万円になりました。
これを表面利回りの計算式に当てはめます。

（年間家賃収入÷物件購入価格）×100＝表面利回り（％）
（576万円÷1億円）×100＝5.76％

想定利回りで計算した場合

次に具体例の条件で想定利回りを計算してみます。
想定利回りでは空室のない状態で家賃収入を計算します。
なお、諸経費も計算には含まれません。

家賃8万円×8部屋×12ヶ月＝768万円（年間家賃収入）

年間の家賃収入が768万円になりました。
これを想定利回りの計算式に当てはめます。

（満室時の年間家賃収入÷物件購入価格）×100＝想定利回り（％）
（768万円÷1億円）×100＝7.68％

空室リスクや諸経費が含まれないので、かなり高い利回りとなりました。

実質利回りで計算した場合

最後に具体例の条件で実質利回りを計算しています。
実質利回りは、家賃収入から経費などを差し引いた計算です。

家賃8万円×6部屋×12ヶ月＝768万円（年間家賃収入）-120万円＝456万円

年間の家賃収入を768万円から経費の120万円を当てはめると、このような計算になります。

（1年分の家賃収入-年間必要な諸経費）÷（物件購入価格+物件購入時の諸経費）×100＝実質利回り（％）
（768万円-120万円）÷（1億円+物件購入時の諸経費）×100＝4.56％

ここでは物件購入時の諸経費を含めていませんが、それでも他の計算に比べて利回りが低くなることが分かります。
アパート経営の際には、物件購入時の諸経費として建築費の他に土地代や固定資産税、外構整備費などが必要です。
このような経費をプラスした場合、実質利回りはさらに低くなることが予想できます。

利回りにはリスクもある！？注意点は？（1500～）

同じ利回りでも、計算方法によって数字が変わってきます。
もし、利回りが高いと聞いた場合にはどのような計算方法なのか確認しましょう。
ここでは、それぞれの利回りのリスクと注意点を説明します。

表面利回りのリスクと注意点

アパート経営で目に付くのは利回りの高さですが、そこにはリスクが付いてきます。
表面利回りのリスクは上記で説明していますが、初期費用や諸経費などを含んでいないことです。
これは想定利回りでも同じです。
特に想定利回りでは、空室がないという条件なので表面利回り以上になります。
表面利回りの中には、不利な条件が含まれていたり反社会勢力の事務所があったり、環境の悪さが隠されている可能性や、立地の悪さや事故物件などの不都合な部分が含まれている可能性もあります。
アパート経営を検討する際には、表面利回りにこのような内容が含まれていることを視野に入れておきましょう。
また、表面利回りの数字は参考程度に考えておくのが良いです。

実質利回りのリスクと注意点

初期費用や諸経費も含めて計算される実質利回りは、アパート経営を検討して物件などを探している時には判断しやすいものです。
しかし、実質利回りの場合もリスクや注意点があります。
アパート経営の際には、必ず空室リスクを考えなければなりません。
満室であれば問題ないのですが、空室は経営者にとって避けることができないからです。
購入価格が高くて利回りが低いものの、賃貸物件に住んでいる人が多い都心部の物件であれば空室になりにくく、利益をあげやすくなります。
それなら都心部の物件を選ぼうと思うかもしれませんが、周辺地域の環境によって相場が急激に上がるケースもあります。
またアパート購入時にローンを金利変動型にしていると、将来的に金利の上昇リスクも加わります。
様々なことを考えすぎると選びにくいと思うでしょう。
判断材料になる実質利回りにも説明したようなリスクや注意点は付いてくるので、周辺の地域や環境、周辺の似ている物件の空室率などを把握しておきましょう。

重要なのは実質利回り

実質利回りについてのリスクや注意点を説明してきました。
気を付けなければならないものの、表面利回りや想定利回りに比べて実際に近い参考数字になるのはやはり実質利回りです。
初期費用を含めた計算になるので現実的な数字が分かり、様々なリスクを考慮しながら判断できます。
金利に関してもプライムレートを基にしていれば、半年に1回の見直しが行われ、万が一大幅に上昇した場合でも従来の返済額の最大1.25倍までという上限があります。
さらに、賃貸物件は築年数の経過によって空室リスクが高まりやすいため、これらのリスクを想定して目安にできるのは実質利回りということです。
実質利回りから、さらに年数の経過が下がることを考慮しながらみていくと良いでしょう。

実質利回りで影響が出るのは？

実質利回りを知るためには、影響を及ぼすリスクについて把握する必要があります。
ここでは、どのようなリスクが実質利回りに影響を与えるのかみていきましょう。

空室リスク

アパートやマンションといった賃貸経営を行う中で、キャッシュフローに大きな影響を与えるのが空室リスクです。
経営している間ずっと満室が続けば良いですが、空室が出るのは避けられません。
物件を選ぶ際には、空室リスクと利回りの兼ね合いを考慮した上で最終決定しましょう。
地方の物件なら、購入費用を抑えられるので利回りは高くなる傾向がありますが、賃貸物件の需要が都心よりも高くないことから空室リスクは高くなってしまいます。
しかし、都心の場合は、物件の購入費用は高くなるものの空室リスクは地方よりも抑えられる点に大きな違いがあります。

利回りだけに注目しがちですが、空室リスクの存在も忘れないようにしてください。
空室リスクは、周辺にある同じような条件の賃貸物件に空き状況がどうなっているか調べることをおすすめします。賃貸情報サイトや仲介不動産会社に確認すると情報収集できます。

空室リスクを回避するためには、敷金や礼金をゼロにしたり、賃料を見直したりするといった対策があります。
居住空間で無料インターネットを使える物件やモニター付きインターホンが設置されている物件も人気が高いです。
家具・家電付きの物件も、単身世帯からの需要が高まっています。
空室を少しでも減らしたいなら、入居者の視点に立って暮らしたいと思える物件かどうか考えてみましょう。

家賃下落リスク

家賃下落リスクは、賃貸物件の築年数が経過すると発生するリスクで、築年数が経過すればするほど人気がなくなり、空室が増えやすくなるのが特徴です。
空室を少しでも減らすために、オーナーは家賃を下げようと考えます。
また、入居者から減額交渉されたり、周辺の物件が家賃を値下げしたりした場合にも、値下げしなればならない可能性があります。

家賃の下落を防ぐためには、競合が少ないエリアに物件を持つ、入居者が求めている設備を完備する、利便性の高い物件を選択するといった方法があります。
これらは、空室リスクを回避する方法ともよく似ているため、複数のリスクを回避するために役立ちます。
周りに競合物件がたくさんあれば、価格競争が起こって家賃を下げる必要があるため、競合が少ないエリアを選ぶのはとても重要です。
空室リスクを回避する方法でも説明したように、充実した設備が整っていれば、入居したいと考える人も必然的に増えます。

金利リスク

不動産ローンを変動金利で借りている場合、金利が上昇すると毎月の返済額が増加する場合があります。
変動金利における利率は、短期プライムレートが基準になって設定されています。
短期プライムレートは、優良企業向けにお金を貸し出す際に適用となる最優遇金利です。
その金利を元に、金融機関が手にする利益やコストを上乗せし、金融機関ごとの利率が決定されるのです。

変動金利は、半年に1回見直しが行われます。
もしもプライムレートが大きく上昇した場合は、最大で1.25倍までしか上げられないと決まっています。
条件が決まっていても返済額が増えるのは変わりないので、できるだけ余裕を持って返済できるような体制を整える必要があることも理解しておきましょう。
返済額が大きくなれば、家賃収入があっても利益は少なくなってしまうため、実質利回りに金利リスクは大きな影響を与えます。

金利リスクに備えた対策も理解しておけば安心です。
金利リスクの対策には、金利が低いうちに固定金利タイプに借り換える、物価上昇率が＋2.0％に近づきそうだと分かったタイミングで固定金利タイプに借り換える、繰り上げ返済できるように手元に資金を多めに用意しておくといった点が挙げられます。
固定金利は金利が上昇するリスクに左右されないため、将来的な返済額が上がらずに済みます。
固定金利にすると金利が下がった時は損になりますが、金利が変動することに対する不安を払拭できるのは魅力的です。

アパート経営の利回りで注意すべきことは？

アパート経営において利回りは重要な要素になります。
ここでは、利回りで注意すべきことをご紹介します。

表面利回りは、年間の家賃収入がどのくらいかを示します。
実質利回りは、空室率や年間の維持管理費用、不動産購入費用などを考慮して考えた利回りになります。
どちらも賃貸経営をする際に知っておくべきですが、表面利回りよりも実質利回りの方は重要だと考えるケースが多いです。
実質利回りの方が、諸経費も考慮した上で算出するからです。

アパート経営するなら利回りの傾向にも注目！

利回りの傾向は、新築か中古かによって変動します。
ここでは、、アパート経営するなら知っておきたい利回りの傾向について解説していきます。

新築アパート・マンション

新築アパートや新築マンションの場合、立地条件にも左右されますが表面利回りは新築マアパートだと8％、新築マンションだと6％が一般的だと言われています。
アパートは購入価格が抑えられるため、マンションと比べると利回りが良くなります。

実質利回りは、マンションの場合はエレベーターや共有部分などの設備に多く費用をかけるのでアパートよりも低くなりやすいです。
物件の条件によって変動しますが、4％～6％となるケースが多いです。
都心にあるマンションの場合は、3％～3.5％ほどになるケースもあります。
実質利回りは低くなってしまいますが、都心にある新築アパートや新築マンションは空室リスクがかなり低いため、購入する投資家が多く見られます。

中古アパート・マンション

中古アパートやマンションは、築年数によって利回りが変わります。
新築とは違い、中古だと修繕費やリフォーム費が必要になる場合もあるため、実質利回りは低くなるのです。
表面利回りとの差も、古くなればなるほど大きくなっていきます。
そのため、中古物件を購入して賃貸経営をする場合は、利回りがより高い物件を選ぶ必要があります。

首都圏にある中古アパートは築10年以下だと7％ほど、築10年～20年だと7％～8％ほど、築20年以上だと10％ほどが目安です。
マンションの場合も、中古物件の利回りが高くなりやすいです。

利回りをアップさせるポイントは？

利回りは、ちょっとした工夫でアップさせることができます。
最後に、利回りをアップさせるにはどのようなポイントがあるかをご紹介します。

周辺の環境を確認して空室リスクを低くする

アパート経営は、満室を維持できれば実質利回りとほぼ変わらない利益が手に入ります。
そのために、物件を購入する前に周辺の環境を確認するのが重要です。
駅やバス停などが近くにあり、電車やバスの本数が多ければ利便性が高いと感じて入居を希望する人が増えます。
徒歩圏内もしくは自転車で足を運べるエリアに病院やスーパーがある物件も人気が高いです。
暮らしやすい物件は長く住み続ける人が多いため、空室になるリスクを軽減できます。

また、アパートがある地域の人口もチェックしておきましょう。
アパート経営を始めたばかりの頃は需要があっても、将来性がなければ長く続けられません。
アパート経営は、数十年スパンで続くので人口が減少しているエリアは避けるのが無難です。
人口が減少の一途を辿っているエリアだと、どんなに広告費をかけても入居者が集まらず赤字になる可能性が高いです。
失敗しないためにも、周辺の環境をしっかりと確認し、空室リスクを回避するようにしましょう。

ニーズに合わせたものにする

相続で譲り受けた土地でアパート経営をする場合、場所は変えられません。
利回りを高く維持するためには、入居者のニーズに合わせたアパートにする必要があります。
入居者が求めているようなデザイン性を付加価値やオプションを付けるのがおすすめです。
ニーズに合う物件なら、家賃が高くても入居したいと考える人が多くなるからです。
オプションは、インターネット環境を整える、浴室乾燥機を取り付けるといったものが人気となっています。
いくつか選んで入居者から選んでもらうのも良いでしょう。
ニーズに合わせたものにすれば、空室ができても次の入居者が早い段階で見つかりやすくなります。

ランニングコストを把握する

アパート経営をして不動産所得を得る場合、確定申告が必要不可欠となります。
不動産所得は、1年間に得た収入から必要経費を差し引いた金額です。
所得にかかる税金を少しでも減らすためには、経費を全て計上する必要があります。
少しの出費でも、積み重なっていけば大きな金額になります。

ランニングコストを減らすためには、管理委託をせずに自分自身で全て行うのが最も早いです。
管理委託を辞めると5％ほどコストを減らせますし、アパート経営の関するノウハウも身につきます。
修繕業者や仲介御者の人脈も広がっていき、アパートを増やそうと思った場合にも役立ちます。

確定申告をしっかりと行い、ランニングコストを減らせれば、利回りはかなり高くなるので意識しておきましょう。
利回りが高まれば、現金が手元に残りやすくなるのもメリットです。

低金利のローンを探す

アパート経営をする場合のローンは、数十年間支払います。
金利が1％違うだけで総支払額が1,000万円以上変わる場合もあるため、少しでも低金利のローンを探しましょう。
金利を安くするには、変動金利のローンやアパートを建てた不動産会社と提携している金融機関のローン、日本政策金融公庫の融資を利用するのがおすすめです。
変動金利は金利が変動するリスクがありますが、固定金利よりもお得に利用できるケースが多いです。
いくつかの金融機関を比較してより金利が安いローンを組めそうな所を探してみてください。
日本政策金融公庫からの融資は審査が厳しい上に上限が設けられていますが、金利は1％からとなっています。
トータルの支払いを抑えたいなら、日本政策金融公庫の融資についても調べてみることをおすすめします。

家賃保証を抑える

家賃保証は、不動産会社がアパートを全て借り上げ、オーナーには空室であっても家賃収入が入る仕組みです。
保証される家賃は、築年数や経年劣化によって変更されるため、ずっと同じ保証が続くわけではありません。
契約する不動産会社によっては、2年ほどで見直しされ、利回りが右肩下がりになってしまう場合もあります。
空室で家賃収入がゼロにならないようにするための保証をつけても、空室が長く続けば保証額の引き下げが提案されるケースもあります。
そのため、必ずしも安定した収入が得られるとは言えないのです。
家賃保証を付けた場合は、家賃収入はそうでない場合と比べて10％～20％ほど下がると理解しておきましょう。
安定した収益が得られたとしても、結果的に収入が減ってローンに返済がぎりぎりになってしまうなら、家賃保証を利用するメリットがほとんどありません。

不動産会社へ相談する

アパート経営の際に利回りをきちんと計算するには、専門的な知識やこれまでの経験が必要になります。
自分でも計算はできますが、計算ミスや想定漏れがあると結果が思っていたものとは大幅に変わってしまいます。
そのようなミスや漏れの可能性を考えて、不動産会社に相談することも視野に入れましょう。
不動産会社にアパート経営のプランを相談すると、自分では気付かなかった部分が明確になります。
また、立地や広さに見合う妥当な利回りも把握できます。
所有している物件に最適な経営プランを構築できれば、より収入につなげやすくなるため、不安な場合は不動産会社に相談しましょう。

まとめ

アパート経営は、資産運用の1つとして注目を集めている方法です。
スタートしやすいこともあり、興味を持つ人はかなり増えています。
一方で、投資にはメリットだけでなくリスクも存在するため、不安を感じて後一歩が踏み出せない人がいることも事実です。
アパート経営に興味があっても運用に不安を感じている人は、今回紹介したポイントを踏まえ、利回りに関する知識を基に少しずつ始めてみてはいかがでしょうか？
アパート経営の利回りに関する理解を深めておけば、その物件によってどのような運用が適しているのか把握できるようになります。
また、結果的に大きな収益を手にする可能性も考えれば、利回りに関する知識やノウハウを身に付けておくことはとても大切です。
利回りの計算や適切な経営プラン構築などに不安があるなら、不動産会社に相談することも考えてみてください。