不動産投資で頭金は用意した方がいい？頭金なしにおけるメリットや注意点を解説

不動産投資を始める上で、ある程度の初期費用が必要になります。
初期費用の一つである頭金ですが、一般的には物件価格の約10～20％は必要だと言われています。
しかし、必ずしも頭金が必要なわけではなく、頭金ゼロでも利用できるローンも存在します。
そこで今回は、不動産投資にかかる初期費用の概要や頭金ありとなしのメリット・デメリットなどをご紹介しましょう。
頭金なしで投資を始める際に気をつけたいポイントもまとめているので、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産投資にかかる初期費用を理解しよう

不動産投資の初期費用は、物件価格の約15％になります。
例えば、4,000万円の物件なら約600万円、1億円の物件なら約1,500万円ということです。
ただし、15％はあくまでも目安であり、個人や物件の属性次第で融資額が変わってきます。
投資用物件を購入する際は銀行から資金を借りるケースが一般的ですが、必ずしも希望額を借入できるとは限りません。
個人の属性である年収や資産額、住所など、そして物件の属性の所在地や築年数、構造などを考慮した上で融資額が決定されます。
属性が良ければ希望額と同額の融資を受けられるかもしれませんが、場合によっては半分、または融資がゼロのケースもあります。
融資額が多ければ初期費用の負担は少ないですが、足りない部分があれば頭金として自分で用意しなければならず、結果として15％以上の初期費用がかかる場合もあるのです。

初期費用の内訳

初期費用は物件価格の約15％だとご紹介しましたが、ここからは費用の内訳についてさらに詳しくご紹介しましょう。

融資事務手数料

融資を受ける際にかかる手数料を、融資事務手数料と言います。
銀行によって割合は異なりますが、融資金額の大体1～3％になります。

融資の保証料

融資の保証料とは、その名の通り保証期間の保証を付けるための費用です。
仮に貸し倒れになった場合でも、保証を付けていれば銀行はお金を回収できるため、不動産投資では保証を付けるのが一般的です。
保証料は融資額の1.1％ほどになります。

印紙代

売買契約書や金銭消費賃貸契約書に張る印紙代も初期費用に含まれます。
契約金額によって印紙税は異なり、1,000万～5,000万円以下なら2万円、5,000～1億円以下なら6万円です。
ただし、令和4年4月1日から令和6年3月31日までに作成されたもののうち、契約金額が10万円以上ものなら軽減措置の対象となり、20～50％軽減されます。

登記費用

物件の購入・融資を受ける際には登記を行い、その時に必要になるのが登記費用（登録免許税）です。
登記費用は「課税標準額×税率」によって算出されます。
課税標準額とは物件の価格ではなく、行政が定める固定資産税評価額のことで、物件価格の約70％を目安としましょう。
また、税率は購入する土地や物件などによって以下のように異なります。

・土地購入（所有権移転登記）：2％
・新築物件購入（所有権保存登記）：0.4％
・中古物件購入（所有権移転登記）：2％
・融資を受ける際（抵当権認定登記）：0.4％

司法書士などに依頼した場合の報酬

物件購入の際に必要な登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士への報酬は、物件価格は関係なしに10～15万円ほどになります。

仲介手数料

不動産会社に仲介してもらう場合には、成約時に仲介手数料の支払いが必要です。
仲介手数料は物件価格の3％+6万円を上限としており、7,000万円の物件であれば約216万円になります。
ただし、これは上限価格なのでもっと安く済むケースもあります。
なお、不動産業者自身が売主となる場合には、仲介手数料はかかりません。

不動産取得税

物件を購入すると、不動産所得税が課税されます。
購入後に行政から納税通知書が自宅へと送付され、そこに記載された金額の支払いが必要です。
金額は登記費用と同様に「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で求められますが、税率が異なります。
住宅でない家屋は4％、土地および家屋は3％の税率となります。

固定資産税や都市計画税

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点でアパートや土地などの不動産を所有している方が納付する税金です。
年の途中で物件を購入した場合、その年の固定資産税は売主が納付対象となりますが、実際には引き渡し後の税金に関しては買主が負担することが多いです。

保険料

物件を購入したら、火災保険や地震保険に加入する方が多いです。
また、金融機関によっては火災保険への加入を融資の条件としているところもあります。
金額は保険期間や物件の構造により変わってくるため、事前に確認しておきましょう。

不動産投資に頭金は本当に必要？

物件購入の際には頭金が必須だと言われていますが、金融機関によっては頭金ゼロのプランを提供しているところもあります。
フルローンプランを利用すれば、頭金ゼロで不動産投資をスタートできますが、中にはどうしても頭金が必要になるケースもあります。
続いては、頭金が必要なケースを2つご紹介しましょう。

金融機関の融資を受けたい場合

ローン審査の結果、金融機関から希望の融資額を受け取れない場合は、足りない部分は頭金を用意する必要があります。
融資が受けられるかどうかは、物件や個人の属性を見て審査されるので、内容次第では欲しい金額を提示されないケースは珍しくありません。
物件価格と同等の融資が受け取れないのなら、頭金の用意は避けられないでしょう。

融資引き締めが起きる場合

融資引き締めが起こるタイミングも、頭金が必要です。
融資引き締めとは金融機関が融資を避ける時期のことで、高額な投資用物件が急激に増加したり、需要を超えた物件数になったりする時に起こります。
そのような時に投資用物件を購入しようと考えても希望額の借入は難しいですが、頭金を用意すると「融資に適している」とアピールでき、融資を受けやすくなります。

不動産投資に必要な頭金はいくら？

不動産投資を始める際に気になるのが、いくら頭金が必要なのか、銀行から融資が受けられるのかなどです。
ここからは、不動産投資に必要な頭金はいくらなのかを解説します。

不動産投資の融資額目安

投資用不動産の購入する際、多くの金融機関で頭金の支払いを求めています。
購入費用の一部を必ず自己資金から支払ってもらっている銀行もあれば、60～70％以上の案件で行っている金融機関もあります。
金融機関が頭金の支払いを求める理由は、返済能力がある人物なのかを判断したいからだと言えるでしょう。
金額機関からすると、個人の管理能力は融資可否の最大判断材料となり、頭金は能力の高さを証明してくれ、必要な金額を融資してもらえる可能性が高まります。
しかし、頭金ゼロでも融資を受けている人も実際にはいるため、自己資金から支払えるかどうかだけが融資可否の判断材料ではありません。

頭金は物件価格の1～2割が一般的

頭金の目安は、物件価格の1～2割ほどです。
7,000万円の物件を購入するなら、頭金は大体700～1,400万になります。
また、融資額は年収の5～10倍で、年収が1,000万円なら最大で1億円の融資が受けられるということです。
ただし、個人や物件の属性によって融資額は大きく上下するため、資産力や物件価値が低いと判断されれば少ない融資額となります。
購入予定の物件や自身の状況で、どれくらいの融資が受けられそうかを金融機関へ相談してみるのも良いでしょう。

不動産投資に頭金を用意するメリット

不動産投資で頭金を用意すると、多くのメリットが受けられます。
また、頭金が多いほど、これからご紹介するメリットのリターンも大きくなることも覚えておきましょう。

ローンの審査が有利になりやすい

頭金を入れると、ローンの審査が有利になりやすい傾向にあります。
金融機関が審査の際に見ているポイントは、安定して返済がされるか、滞納のリスクはないかなどです。
頭金を出すことで融資額が少なくなり、滞納のリスクは少ないと判断されやすくなると言われています。
年収や勤続年数も大切ですが、頭金はまとまった自己資金を保有しているアピールにもなるため、信頼性向上も期待できるでしょう。

毎月の返済額・利息負担額を抑えられる

頭金を出せば借入額が減り、毎月の返済額や利息負担額を抑えられるメリットもあります。
不動産投資では、毎月の家賃収入からローン返済や修繕費、税金などを支払うのがほとんどです。
頭金を出すことで月々のローン返済額が減って手元に資金が残り、すると心にも余裕が生まれて投資用物件の経営にも良い影響を与えてくれるでしょう。
手元資金に余裕が生まれれば、物件のリフォームやリノベーションが検討でき、収益性向上にもつながります。
また、繰り上げ返済や次の投資用物件の購入、投資規模拡大も可能なほか、突然発生する物件の修繕費にも柔軟に対応できるのもメリットです。

金利上昇のリスクに備えられる

金利上昇のリスクを最小限にできるのも、頭金を用意するメリットです。
現在の日本の金利は低い水準を保っており、融資を受けるには適した状況だと言われてきました。
しかし、金利動向は突然変化するものであり、今後の動きを正確に予想するのは専門家でも困難です。
特に変動金利で融資を受けている場合、金利上昇が発生すれば利息負担額が増えることになります。
ローン残額が多い時に金利が上昇してしまったら、これまでよりも高額な返済を負うことになり、生活が苦しくなってしまう可能性が考えられます。
そのため、リスク軽減のために頭金を入れて借入額を少なくしておくことは賢い方法です。

私的年金の効果が期待できる

頭金があれば不動産投資における経費計上のローン返済額を減らせ、キャッシュフローがプラスになります。
そもそも不動産投資は入居者がいる限りは家賃収入を得られる、比較的安定した投資方法の一つだと言われています。
収入から経費を差し引いた額が所有者の取得となるため、返済額が少ないほどに私的年金の効果がより得られることもメリットです。
融資を早期完済できれば得られるメリットはさらに大きく、老後の資金不安が軽減されるでしょう。

頭金を用意する上で注意すべきポイント

頭金には魅力的なメリットが多いですが、同時に注意すべきポイントもあります。
メリットを活かすためにも、注意点についても正しく知っておきましょう。

資金を準備するのにある程度の時間が必要

手元に資金がない場合、頭金を用意するのにある程度の時間が必要です。
購入時期が延びれば投資の開始時期も先になるので、利益を獲得できる期間も自然と短くなるほか、別の人に購入されてしまう可能性もあります。
さらには、運用期間が短くなれば返済完了までに時間がかかり、定年を過ぎてもローンを抱えるリスクもあります。
また、不動産投資は規模を大きくするほどリスク分散になると言われています。
新しい物件の購入や規模拡大には時間が必要なため、頭金の準備に手間取るほどに開始時期が遅れ、投資プランに悪影響を与える可能性も考えるでしょう。

予想していない支出には対応しにくい

自己資金を頭金に回すと、突発的な支出には対応できないリスクがあります。
例えば、物件の設備故障や災害などが発生したら、多額な修繕費が必要となります。
しかし、頭金を出している分、手元資金は減少するため、自己資金にあまり余裕がない場合には突然の出費に対応するのは難しいです。
頭金を最大限出すよりも、手元の資金額とのバランスを考えながら金額を決定してください。

レバレッジ効果があまり期待できない

頭金を出すと投資する資金の割合が少なくなるため、レバレッジ効果があまり期待できない点は要注意です。
レバレッジ効果とは少ないお金で多額の利益を得られることを言い、投資の自己資金が少ないほど大きなレバレッジ効果が期待できます。
頭金を入れると融資額が下がるため、頭金なしに比べるとレバレッジ効果は低いと言えます。

頭金なしでもOK？物件を購入する仕組み

頭金なしでも不動産物件を購入できるのはなぜなのか知りたい人もいるでしょう。
続いては、頭金なしで物件を購入できる仕組みについて解説していきます。

不動産取引は2つのタイプに分かれている

不動産取引は、仲介取引と売主取引という2つのタイプがあります。

仲介取引は、売る側と買う側の間に不動産業者が入り、契約をサポートしてくれます。
投資用不動産のポータルサイトに掲載されている物件の場合は、仲介取引を行うケースが多いです。

売主取引は、不動産会社自体が売主となり、物件を販売するという取引形態です。
不動産会社が仕入れ契約を結び、購入希望者に直接紹介します。

2タイプにおける融資の違い

仲介取引と売主取引は同じように思われるかもしれませんが、どちらを選択するかによって融資の内容に大きな差が生まれます。
結論から言ってしまうと、売主取引の方が仲介取引よりも融資の条件がゆるくなっています。
金利面のメリットだけではなく、自己資金の割合がどのくらい求められるかという点にも差が出てくるのです。
仲介取引だと自己資金を最低でも2割くらい出すように求める銀行が多いですが、売主取引だと自己資金を必要としないフルローンを組める可能性が高くなります。
このような差が生まれるのは、担保力の違いが大きな要因だと考えられるでしょう。
売主取引の場合は、不動産会社も担保に含まれるとみなされるので、信頼してもらえると考察できます。
このことから、頭金なしでもOKの物件は売主取引の物件だとわかります。

頭金なしでも利用できる「フルローン」について

不動産投資物件を購入する際、ローンを組むのが一般的です。
ローンを組む場合、頭金が必要だと思う人が多いでしょう。
しかしフルローンという頭金なしのローンを組める場合もあります。
次は、頭金なしで組めるフルローンの概要やオーバーローンとの違いについて解説していきます。

フルローンとは？

フルローンは、頭金なしで金融機関からの融資だけで物件の購入費用を調達できる方法です。
自己資金を頭金に充てる必要がないので、金銭的な余裕が生まれます。
残った資金は、将来的なリフォーム・リノベーションの準備金などに回せます。
しかし、フルローンを利用できるのは金融機関の厳しい審査をクリアした人だけです。
属性の高さはもちろん必須条件ですが、物件が持つ担保価値も審査基準の1つとなっています。
また、これまでに不動産投資で成功した実績があるかなども金融機関から信頼してもらうためのポイントです。
一棟物件の場合だと融資の金額が非常に大きくなるので、よほど条件が良い人や物件でない限りフルローンを組むのは難しいでしょう。
ワンルームマンションであれば、サラリーマンなどの安定した収入がある人であればフルローンを組める可能性があります。

オーバーローンとの違い

オーバーローンはフルローンと似た言葉なので混同されてしまうことがあります。
しかしこの2つは、意味が異なるので間違えないようにしましょう。

オーバーローンは、物件の価格以上の融資を受けることを指します。
1億円の不動産投資物件を購入する際、物件の価格だけではなく諸費用を合わせてローンを組むケースがあります。
そのような方法をオーバーローンと呼ぶのです。
オーバーローンで融資を受けられると、出資金はゼロで契約できるので、手元にお金を残しておけます。
しかし、金融機関にとっては担保以上の融資を行うので、高いリスクを負うことになってしまいます。
そのため、審査基準は非常に厳しくなっており、簡単に利用できるものではありません。

頭金なしで不動産投資をスタートさせるメリット

頭金なしで不動産投資をスタートすることによるメリットもあります。
具体的にどのようなメリットが期待できるのかご紹介します。

長期的に運用できる

用意する自己資金額が減るので、準備期間を短くできます。
それに伴い、長期的な運用も実現可能となるのです。
若いうちから不動産投資をスタートできれば、ローンも定年前に完済できる可能性があります。
ローンの返済が終われば、その分大家さんの手元に残る金額も多くなるでしょう。
なぜなら、ローンの返済という固定費がなくなり、家賃収入の多くが手元に残るためです。
そのため、ゆとりのある老後生活を手に入れやすくなります。
魅力的な物件に出会ったら、頭金なしでスタートするという方法も選択肢に加え、検討してみてください。
そうすることにより、機会損失を防ぐことにもつながります。

レバレッジ効果が期待できる

金融機関から融資を受けると、自己資金だけでは手にすることが難しい物件も購入できます。
自己資金の割合を小さくすると、少ない資金でも大きな資産を生み出すことが可能となります。
これがレバレッジ効果です。
レバレッジ効果が高い投資ができているなら、効率的な資金活用ができている証だと言えるでしょう。
レバレッジを効かせない場合、自己資金と物件価格は1,000万円で利回りが10％だと、年間の収益は100万円となります。
一方レバレッジを効かせた場合だと、自己資金1,000万円で5,000万円の物件を購入できます。
利回りが10％だと年間の収入は500万円となり、概算の利息120万円を差し引いたとしても、実質的な年間収入は380万円と多くなるのです。

手持ちの資金に余裕が生まれやすい

融資の審査をクリアして頭金なしで不動産投資をスタートできた場合、手持ちの資金に余裕が生まれやすくなります。
これも、大きなメリットだと言えるでしょう。
手持ちの資金が多ければ安心材料にもなるので、精神的な余裕も生まれます。
急な修繕が必要になった場合などにもすぐに対応できるようになるので、入居者の満足度も高まると予想できます。
安定した運用の実現のも欠かせない要素です。
さらに余裕ができれば、物件のリフォームやリノベーションに活用でき、収益性のアップも目指せます。
新たな物件購入費用に回し、不動産投資の規模拡大や他の投資をスタートするといった使い方も選択できます。

生命保険の代わりになる

頭金なしで不動産投資をスタートさせると、生命保険の代わりになるというメリットも得られます。
不動産投資ローンは、団体信用生命保険への加入が条件になっているものが多いです。
団体信用生命保険は、融資を受けている人に万が一のことがあった時、返済を免除してもらえます。
家族は不動産投資物件だけが残るため、定期的な保険金を受け取る生命保険と同じような効果が期待できます。
ローンの返済が終わっているので物件を売却して現金を手にすることも可能です。
借入額が大きいほど免除される金額も大きくなることから、生命保険の代わりとしての効果は大きいでしょう。

不動産投資を頭金なしで始める上で気を付けたいこと

頭金なしで不動産投資を始めることで得られるメリットは大きいです。
しかし、メリットだけではなく注意しなければいけないポイントもあるので把握しておく必要があります。
では、どのような点に気を付けるべきなのかみていきましょう。

物件価格が相場より高額に設定されている可能性がある

頭金なしで購入できる売主取引物件は、不動産会社が直接販売しているため、仲介手数料を取れません。
そのため、不動産会社は利益を多くするために物件価格を高めに設定しているケースが多いです。
ボランティアをしているわけではないので、それは批判するポイントではありません。
しかし、買う側の知識が浅いことに付け込んで相場よりかなり高い金額で売買している不動産会社もあるので注意が必要です。
そのような物件をフルローンで借りられたとしても、返済で苦しい状況になる可能性が高いです。
売却時は、購入時よりも大幅に低い金額になることも考えられます。
そのようなトラブルを回避するためには、相場からかけ離れていない金額の物件を選ぶことが重要です。

ローン審査は厳しくなる

頭金なしだと、融資の金額は非常に大きくなります。
借入額が大きくなれば、資金繰りが悪化するリスクがあるとみなされ、その分審査も厳しくなるでしょう。
貸し倒れは金融機関にとっても大きなデメリットになることから、未然に防ぐために審査を厳しくしています。
不動産投資ローンの場合、物件の条件も加味されます。
立地条件や建っているエリアの将来性などを踏まえた上で審査されるので、収益性が期待できる物件選びができるかどうかもポイントです。

毎月の返済額・利息負担額が増える

フルローンを組むと頭金は必要ありませんが、毎月の返済額や利息負担額は増えてしまいます。
ローンの返済や物件の維持管理に必要なコストが家賃収入よりも大きくなってしまうこともないとは言い切れません。
空室が増えてしまったり、築年数が長くなって家賃を下げなければいけなくなったりすると、家賃収入が減ってしまいます。
支出の方が大きくなってしまうと、キャッシュフローはマイナスとなります。
頭金なしで余裕のあるスタートができたとしても、赤字が続いてしまっては不動産投資で収益を得るという目的を達成することは難しくなってしまうでしょう。

金利上昇リスクがある

融資を変動金利で受けている場合は、金利上昇リスクがあることも念頭に置いておく必要があります。
金利が上昇してしまうと、利息負担額が多くなってしまうので返済計画が崩れる可能性が出てきます。
不動産投資はスケールが大きいため、金利上昇の影響も受けやすいです。
それを加味した上で融資を受けるようにしましょう。

将来的な投資戦略にも影響が出る

不動産投資は、家賃収入をはじめとしたインカムゲインを得られます。
また、売却することでキャピタルゲインも得られることから、投資戦略として売却を検討するケースも考えられるでしょう。
売却する際に注意したいのが、ローンの残債です。
残債の影響によって売却しにくくなってしまったり、価格に影響が出たりするケースも珍しくありません。
規模拡大を考える場合は、新たな物件を購入するための融資が必要になるケースもあるでしょう。
そのような時、先に保有している物件の残債額が大きいと審査に良くない影響を与える可能性があることも覚えておいてください。

頭金なしでローンを借りる前に…シミュレーションを行おう

頭金なしでローンを借りようと考えているのであれば、借りる前にシミュレーションをしておきましょう。
シミュレーションの流れは以下のとおりです。

物件データを確認する

まずは、不動産投資用として検討している物件のデータを調べます。
調べる内容は、物件の販売価格や立地条件、築年数、購入時に必要な諸費用、管理費、修繕費といったものが挙げられます。
購入予定の物件があるエリアの家賃相場や周辺の情報、競合となる物件の家賃などもリサーチしておきましょう。
できるだけ多くのデータを集めておくと、より正確なシミュレーションができるようになります。

自己資金・属性を理解する

物件データを確認したら、用意できる頭金や自分自身の属性をチェックします。
現金一括で購入する場合を除き、融資金額や金利、借入期間などの融資に関係する項目が結果に直結します。
頭金はどのくらい用意できるのか、所属している会社はどのくらいの規模なのか、上場企業に勤めているか、年収はどのくらいか、などを把握しておくと利用できる融資先を絞りやすくなるでしょう。

ローン返済額を算出する

借入できる金額や金利がわかったら、毎月の返済額を算出しましょう。
返済額をシミュレーションし、金銭的な負担が大きいと感じるのであれば、ローンの見直しが必要です。
返済額のシミュレーションを行う時、金利による影響がどのくらいあるのかという点も確認しておくことをおすすめします。
変動金利と固定金利によっても変わるので要チェックです。

毎月の収支から手元に残る金額を算出する

返済額の計算を済ませたら、毎月の収支もシミュレーションしましょう。
毎月入ってくる家賃収入から、ローンの返済額や諸経費などを差し引き、手元に残るお金はどのくらいなのか計算してみます。
手元に残るお金がマイナスになってしまう場合は、家賃を高めに設定したり、諸経費を減らせないか工夫してみたりといった対策を講じる必要があります。
不動産投資を失敗に終わらせないようにするためにも、収支シミュレーションは綿密に行ってください。
収支のバランスが悪いと、自分自身の首を絞めることになりかねません。

不動産投資をスタートするためには、まとまったお金が必要になります。
そのため、お金を準備してからでないと始められないというイメージを持つ人が多いです。
しかし実際は、頭金なしでも不動産投資を始められます。
頭金なしのフルローンでスタートすると、レバレッジ効果が期待できる、手持ちの資金に余裕が生まれやすいなどのメリットが得られます。
様々なメリットを享受できる頭金なしの不動産投資ですが、ローン審査は厳しくなる、毎月の返済額・利息負担額が増える、金利上昇リスクがあるなどのデメリットも忘れてはいけません。
ローンを借りる前にシミュレーションを行い、本当に問題がないか確認してから融資の審査を受けるようにしましょう。