収益物件購入時に活用する「アパートローン」とは?金利や選び方まで解説

不動産投資を始めるためには、収益物件の購入が必要不可欠です。
購入費用のほか、諸経費などもかかるので多額の資金を用意しておかなければいけません。
必要な資金をすべて現金で用意するのは大変なので、ほとんどの方はアパートローンを利用しています。
今回は、不動産投資を始める際に利用する人が多いアパートローンについて、金利や選び方をご紹介します。

Contents

アパートローンとは?

ローン

不動産投資を始める際の金融商品でよく用いられているのがアパートローンです。
まずは、アパートローンとはどのようなものか知るために、特徴やメリット、デメリットから解説していきましょう。

アパートローンの特徴

アパートローンは、アパートやマンションを経営する際に使えるローンです。
マイホームではなく、投資を目的とした物件取得に利用できるローンだと考えればわかりやすいでしょう。

広い土地を購入するための資金や中古の集合住宅を一棟買いするための資金などにも使えます。
投資のために1室だけ区分所有権を得る際にもアパートローンは使えるので、投資目的なら幅広く利用できるローンだと言えます。

購入費のほか、アパートの建築やリフォーム資金に活用することも可能です。
以前借りていた不動産関連のローンを借り換えする場合にもアパートローンは有効です。
多くの金融機関で取り扱っているので、銀行や信託銀行、組合バンク、ノンバンクなど、様々な金融機関が展開している商品をチェックし、金利などの条件を確認してみましょう。

アパートローンは、返済を事業収入で行うのが基本となっています。
ローンの審査では本人の収入や職業などの属性はもちろんですが、事業計画における収益性が重視されているのです。

経費や税金、リスクなどを加味し、返済ができるかを審査ではチェックされます。
さらに、担保となる物件の資産性が加えられ、融資額や金利が決定します。

アパートローンをはじめとした不動産系のローンは、満20歳から審査を受けられるようになるという年齢制限があることも忘れてはいけません。
勤務状況などによって選択できる商品が変わる場合もあります。
返済期間は、定年から10年以内に返済できる期間が設定されるケースが大半を占めています。
アパートローンの場合は、不動産の家賃収入で返済をするので、70歳以上でも事業の状況によって審査申し込みができるケースもあるのです。

アパートローンを利用するメリット

アパートローンを利用することで不動産投資家が得られるメリットは以下の通りです。

・レバレッジがきく
アパートローンを組むと、自己資本に対する利益率を向上させるレバレッジをきかせることが可能です。
レバレッジがきくのは、アパートローンを組む大きなメリットだと言えるでしょう。
自己資金が1,000万円で利回り10%の物件を運用した場合、1年間の利益は100万円です。
しかしアパートローンで9,000万円の借り入れをし、自己資金と合わせて1億円分の物件を運用したとしましょう。
そうすると、1年間で得られる利益は1億円×10%=1,000万円となります。
つまり、1年で元手を回収できてしまうのです。
レバレッジがきくことにより、このようなメリットを享受できます。

・不動産担保ローンの中でも金利が低い
アパートローンは、他の不動産担保ローンと比べると金利が低めに設定されています。
不動産担保ローンの金利を比べると以下のとおりです。

不動産担保ローン……5.0~15.0%
住宅ローン……0.5~2.0%
セカンドハウスローン……2.0~5.0%
リフォームローン……2.0~5.0%
不動産担保ビジネスローン……5.0~15.0%
アパートローン……1.0~3.0%

住宅ローンほどの低金利ではありませんが、金利は低い方だと言えるでしょう。
金利を抑えて多額の借り入れができるため、投資家にとってのメリットは大きいです。

・自己資金が少なくても不動産投資を始められる
アパートの建築費をできるだけ安くしても、都内なら1億円ほどかかってしまうケースが多いです。
それほどの金額を現金で支払える人は滅多にいません。
しかしアパートローンを組めば、自己資金がそこまでなくても問題なく不動産投資をスタートできます。
頭金0円のすべてローンで賄えるフルローンを利用すれば、より始めやすくなります。
運用している賃貸物件でトラブルが起こった時はオーナーが支払いをしなければいけないので、1割くらいは現金で用意できると安心感が大きいです。

アパートローンを利用するデメリット

メリットがあればデメリットも当然あります。
アパートローンには、どのようなデメリットがあるのでしょうか?

アパートローンに限らず不動産担保ローン全般に言えることですが、返済ができない状況になると担保になっている不動産が売却されてしまいます。
不動産市場における価値が向上している物件であれば、万が一強制売却の措置が取られてもローンの残債が売却額を下回るので借金は残りません。
しかし、不動産市場が停滞しているタイミングで強制売却となった場合は、ローンの残債を返済できなくなる可能性が高いです。
これは、アパートローンを組む際に知っておきたい最大のリスクだと言っても過言ではありません。

リスクを回避するためには、以下のような工夫を凝らす必要があります。

・価値が落ちにくいまたは上昇の見込みがある物件を購入する
・返済できなくなってしまう前に投資家自身が売却を選択する
・返済条件の見直しを金融機関に依頼する
・客付けの改善を目指し、収益をアップさせるための努力をする

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住宅ローンと異なるポイント

ローン

アパートローンと住宅ローンは、どちらも物件を購入するために活用するローンです。
しかしこの2つは、マイホーム用に物件を購入するのか、投資用に物件を購入するのか、という根本的な目的に違いがあります。

続いては、住宅ローンの特徴やアパートローンとの違いについてみていきましょう。

住宅ローンの特徴

住宅ローンは、マイホームを購入するために利用できるローンです。
金利が低く、長期的な借り入れができるというのが大きな特徴となっています。

新築住宅はもちろんですが、中古住宅を購入する際にも利用可能です。
返済の原資は、個人の収入となるので収入が安定している職業(弁護士や医師、公務員、大企業の社員など)は審査も通りやすいです。
一方、個人事業主や派遣社員、パートなどは審査が通りにくい傾向にあります。

配偶者が安定した職業についている場合、配偶者名義で審査に通るケースもあります。
クレジットカードの滞納など信用情報に何らかの傷がある場合も、審査に通らなくなるので注意が必要です。

アパートローンと「金利」が異なる

住宅ローンは、かなりの低金利で長期的な借り入れができます。
アパートローンは前述したように住宅ローンより金利が高くなる傾向はあります。
なぜかというと、事業性や担保となる物件の価値が加味されるからです。

自己資金が多く用意できるなら、アパートローンの金利もさらに抑えられる可能性があります。

アパートローンと「税制上の優遇措置」が異なる

住宅ローンは、マイホームを購入することが目的なので優遇措置が多く用意されています。
住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて毎年40万円を上限として10年間にわたって差し引かれ、最大400万円の節税効果が得られます。
一方のアパートローンは、事業目的なので税金の控除や軽減措置はありません。

住宅ローンと同じような感覚で借り入れをすると出費が痛手になってしまう恐れもあるでしょう。

アパートローンと「審査基準」が異なる

住宅ローンは、借り入れをする本人の収入状況を加味し、返済できるか判断します。
クレジットカードの滞納などがある場合は、どれほど安定した職業についていても審査に落ちてしまう可能性もないとは言い切れません。
アパートローンの場合は、物件の担保評価と収益により利回り、市場性を加味した審査を行います。
事業性が高くて安定した収益が見込めると判断されれば、担保評価額を上回り金額を借りられることもあります。

しかし、オーナーの信用情報も全く関係がないというわけではないので、滞納などはしないように気を付けましょう。

アパートローンと「連帯保証人の有無」が異なる

住宅ローンは、保証会社を利用するなどの方法で連帯保証人がいなくても借り入れ可能となる金融機関が多いです。
しかしアパートローンは、貸し倒れのリスクが高いという理由から連帯保証人が必要となるケースが多くなっています。

アパートローンを借りようと思っているなら、債務負担ができる連帯保証人を見つけておくようにしましょう。

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アパートローンの融資環境をチェックしてみよう

ローン

アパートローンの利用を検討しているなら、融資環境をチェックすることも重要です。
続いては、現在までの金利推移やマイナス金利政策の導入、今後の金利推移といった点についてみていきましょう。

現在までの金利推移

金融機関が融資をする際は、長期プライムレートを軸にして信用リスクに応じた金利を決定します。
過去10年のプライムレートは、1990年代のバブル崩壊から下降傾向となっています。
2008年のリーマンショックにより、さらに下降傾向に拍車がかかりました。
2011年に東日本大震災が発生し、その復興需要で一時的ではありますが金利が上昇しました。
しかし、長期プライムレートが下降傾向であることに変化はないという状況が継続しています。

2016年よりマイナス金利政策が導入

2016年には、マイナス金利政策が導入されました。
マイナス金利政策というのは、民間の金融機関が日本銀行に預けている預金にかかる金利をマイナスにすることです。
その政策は、現在でも継続しています。
それでも日本銀行に預けている限り、金利の支払いは必要です。
そのため、各金融機関は低金利という状況を活かしながら、融資先の開拓などを積極的に行っているのです。

今後の金利推移はどうなる?

金利が下降傾向にある今、積極的に融資を行う金融機関もあるでしょう。
しかし、金融機関における審査の厳格化や金利のリスクを上乗せするといった変化が生まれる可能性もないとは言い切れません。
それを踏まえて考えてみると、金利水準は下降傾向となっていても、アパートローンの金利が上昇する可能性も考えられます。

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アパートローンの金利は2種類!

金利

アパートローンの金利には、変動金利と固定金利の2種類があります。
次は、それぞれがどのような金利なのか解説していきます。

変動金利

変動金利は、金融市場や経済状況などの変動により、ローンの金利が変わるものを指します。
短期プライムレートが上昇するとアパートローンの金利も上昇し、下降すると金利も加工します。
金利が低い時は、利息も必然的に減るので最終的に返済しなければいけない金額は少なくなるのです。
しかし、金利が上昇した時は利息も増えてしまうため、総支払額が多くなってしまいます。
つまり、変動金利のアパートローンを組む場合は、今後の見通しを加味しながら契約を結ぶことが重要になります。

固定金利

固定金利は、契約した時の金利が完済まで継続します。
アパートローンを支払い終わるまで同じ金利なので、利息がどの程度かかるのか把握しやすいという特徴があります。
返済計画は、変動金利よりも固定金利の方が立てやすいでしょう。
しかし、契約後に金利が下がってしまうと損をしたように感じてしまうのは固定金利だからこそのデメリットになります。
返済計画を明確にしておきたいという人にとっては、固定金利はメリットが大きいのではないかと考えられます。

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固定金利選択型やミックス金利といった商品も!

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アパートローンは、固定金利型や変動金利型が一般的となっています。
しかし中には、固定金利選択型アパートローンやミックス金利アパートローンといった商品を展開している金融機関もあるのです。

固定金利選択型アパートローン

固定金利選択型アパートローンは、固定期間設定型や固定金利特約付きローンといった名称になっている場合もあります。
2年、3年、5年、7年など金融機関が定める期間は期間固定金利が適用となります。
期間が過ぎると、変動型と固定型のいずれかを選択できる商品と変動型のみ選択できるものに分かれるのです。

固定金利の期間が短いと変動金利型との差がそこまでなくなってしまうので、状況によってはデメリットが大きいと感じてしまう場合もあるでしょう。

ミックス金利アパートローン

ミックス金利アパートローンは、変動金利型と固定金利型を組み合わせたものです。
変動金利と固定金利のローンを組み、変動金利型を先に返済し、固定金利型を残すという方法を取り入れるケースもあります。

固定金利型のアパートローンであれば、返済計画を立てやすくなるためです。
ライフスタイルなどによっては、ミックス金利アパートローンを選択することも前向きに検討してみるとメリットが大きくなる可能性が高いです。

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金融機関別アパートローンの金利相場

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アパートローンを利用する際には、金利の違いについて知っておくことが重要です。
金融機関によって金利の相場も変わってくるため、損をすることなく借り入れるための判断にもなります。
ここでは、金融機関ごとのアパートローンの金利を紹介します。

メガバンクの相場

一般的にメガバンクは、りそな銀行、みずほ銀行、三菱UFJ不銀行、三井住友銀行を指します。
このメガバンクの相場は、2~3%前後が中心です。
しかし、実際は契約締結時に金利が優遇されることがあり、条件次第で適用される優遇措置を利用すれば、さらに低い金利で借り入れ可能となります。
低い金利の場合だと1.5~1.8%程度になることがあり、他の金融機関よりも良い条件でローンが利用できます。

日本政策金融公庫の相場

国が100%の株式を持っている日本政策金融公庫は、特殊な金融機関です。
そのため、多くで使用されているアパートローンという言葉や融資制度を設けていません。

しかし、新規で開業した場合も資金などを融資として受けることは可能です。
金利に関しては、担保の有無や要件を満たしているかどうかで変わってきますが、1.06~2.15%程度が相場となります。
メガバンクと比較してしまうと金利が高く感じるかも知れませんが、返済期間中は固定されていて、契約時の金利のまま返済が終わるまで継続されます。

さらに、借入最長期間も他と比べて短くなります。

信用金庫・信用組合の相場

地域密着型の信用金庫や信用組合は、とても親しみやすい金融機関です。
ここでもアパートローンを借り入れできますが、金利の相場は2%前後となります。
中には1.8%など2%以下になる場合もあり、地方銀行と比較しても安い傾向です。
しかし、注意しておきたいのが営業できる地域です。
信用金庫や信用組合は、信用金庫法に基づいて営業できるエリアが決められています。
そのため、自分自身の自宅では融資可能なものの、アパートのあるエリアは対象外である可能性もあるということです。
基本的に信用金庫や信用組合は地域密着型なので、近隣のエリアのみが対象だと考えておきましょう。

地方銀行の相場

地方銀行の場合、金融機関によってアパートローンの金利幅が異なります。
金利の相場は、低くて1.5~2%程度、高いと3~7%という所もあります。

メガバンクなどと比較した際に、このような金利の幅に驚くかもしれませんが、このように幅広くなる理由は地域の特性が関係しているのです。
発展している地域と人口が減少している地域では、住環境に大きな違いがありますが、その中でもアパートローンの融資に積極的な地域では金利が低い傾向です。
さらに、地方銀行の方がメガバンクに比べて審査に融通がきくこともあり、交渉次第で金利が低くなる可能性もあります。

ノンバンクの相場

ノンバンクは、銀行のような預金業務を行わずに貸付のみを行っている金融機関です。
ノンバンクに該当するのは、クレジットカード会社や消費者金融などです。
このようなクレジットカード会社や消費者金融などのノンバンクでも、アパートローンの融資を受けられます。
この場合、金利は2.9~4.5%と高い傾向ですが、審査には通りやすくなっています。
金利が高いということは、返済総額も高くなることです。
返済計画に無理がないか、よく確認しておきましょう。

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アパートローンの選び方

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アパートローンを選ぶ際には金利も重要なポイントですが、他にも注目したい所があります。
ここでは、選び方の注目ポイントを紹介します。

融資金額の上限

融資金額には上限があり、金融機関によって様々です。
過剰融資問題が起こって以降、融資においての締め付けが厳しくなり、フルローンなどでも厳しい状態が続いています。
物件の購入金額において、おおよそ80~90%以内に設定している金融機関が多くなっています。
そのため、アパートローンを検討しているなら約20%程度の頭金を用意しておくと安心です。

仮にフルローンやオーバーローンが利用できたとしても、家賃収入からローンの返済比率は40~50%程度にしておくのがおすすめです。
理想的な比率で返済を検討していた場合、返済比率を超えてしまうとキャッシュフローが十分でなくなってしまいます。
目安としては、個人年収の8~10倍程度の借入を目安に考えるのが良いでしょう。

融資期間

融資期間ですが、法定耐用年数を中心に考えていきます。
一般的には最長30~35年程度の借入が可能ですが、融資期間を短くすると総額を抑えられます。

その一方で毎月の返済額が大きくなってしまうため、キャッシュフローは厳しくなります。
さらに、長期間の空室や修繕費などが加わると、自己資金で補わなければなりません。
融資期間を長期にした場合、毎月の返済額が安くなりますが、支払い期間は長くなります。
しかし、家賃収入からローンの返済が可能であり、満室であれば余裕もあるでしょう。
この余剰分を貯めておいて大きな出費に備えることも可能です。
融資期間によって、様々な状況に対処できることも考えてみましょう。

金利の種類

アパートローンでも金利の低いものを選べば、返済総額も変わってきます。
さらに、固定金利と変動金利の選択によっても返済総額や借入期間中の金利が変わります。
固定金利であれば、返済期間中に金利が変わることがありません。
そのため、返済計画を立てやすくなるので将来のことを考えて見通すことができます。
一方で、特約期間中は変動金利に変えることができないといったデメリットもあります。
変動金利は、返済期間中に金利が上昇する可能性がありますが、固定金利に比べて利率が低くなっていることが多いです。
早期返済で元本を減らしていくことができますが、情勢によって大幅な金利上昇も起こらないとは言い切れません。
このような場合、繰り上げ返済でデメリットを最小にもできますが、よく考えて合っている方を選んでみてください。

返済方法

アパートローン返済には、毎月の返済額が一定の元利均等、返済額の中でも元金部分が一定の元金均等があります。
元利均等は、返済が始まった時は利息が高く、元本を減らすのには時間が必要です。
しかし、返済額は一定なので計画的な返済が可能でしょう。
利息分は経費の計上ができるので、軌道に乗るまでの期間に様々な節税を受けることもできます。
一方の元金均等は、返済が始まった時は元本が早く減っていく一方で支払額も高くなります。
支払い回数が増えるたびに返済額も少なくなるので、アパートローンのような長期運用時に関わってくる家賃下落リスク対策にも有効です。

団体信用生命保険(団信)

不動産投資ローンでも住宅ローン同様、万が一契約者に何か起こった際の保険が必要です。
それが、団体信用生命保険で団信と呼ばれています。

この団信は、ローン商品によって加入が求められるものと契約者の意思で検討できるものがあり、金融機関で保証料を負担してくれるものもあります。
団信への加入によって、契約者に万が一のことが起こった際には残債の支払い免除があるので、手元に不動産を残せます。
その一方で、相続時にはローンがなくなったことで相続税の金額が大きくなってしまいます。
団信は何かが起こった時に手厚い保証となる一方で、このようなデメリットもあります。
必要かどうかを十分検討してみましょう。

保証料・各種手数料

アパートローンを選ぶ際には、保証料や各種手数料にも注目してみましょう。
アパートローンの際には、一般的に保証会会社を選びます。
その際には保証料が必要ですが、この部分が誰の負担になるのかは金融機関によって変わります。

保証料が必要な場合、保証開始のタイミングで一括支払いなのか、上乗せで支払っていくのか確認してください。
もし、繰り上げ返済をした場合、保証料を一括で支払っていれば過剰金の返金がありますが、事務手数料が必要になります。
他にも繰り上げ返済時の条件変更手数料などを求める金融機関もあるので、どのような手数料があるのかを確認しておきましょう。

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低金利でアパートローンを借りるために知っておきたいポイント

ローン

アパートローンと住宅ローンは、金利や審査基準など様々な部分で違いがあります。
金利においても金融機関ごとの違いがありますが、少しでも低い金利で借りると将来的な返済総額が減少できます。
低金利でアパートローンを借りるには、どのようなことを知っておくべきでしょうか?

提携ローンを選びやすいハウスメーカーに相談する

アパートを中心とした建築をしているハウスメーカーには、アパートローンを提携している金融機関を紹介してくれることがあります。
ハウスメーカーからの紹介で金融機関とローンを組めば、ハウスメーカーとの信頼関係から融資条件を考慮してくれるため、金利が低くなる可能性があります。

変動金利を選ぶ

金利には返済期間中に金利が固定される固定金利と、一定期間で金利が見直される変動金利があります。
固定金利であれば返済が完了するまで同じ金利であり、返済計画も立てやすいのですが、変動金利よりも高めになっています。
変動金利は、世界情勢などを鑑みて金利が一定期間で見直されるものです。
景気が良くなれば金利も高くなりますが、現在の日本では長期間の低金利政策が行われているため、今後も低金利が継続する可能性が考えられます。
完済まで低金利のままいく保証はありませんが、変動金利の方が金利を抑えながら返済できる可能性が高いでしょう。

事業計画を見直してみる

低金利でアパートローンを借りるには、事業計画の見直しも重要です。
客観的なデータから収支のシミュレーションを行い、突発的に起こる災害や修繕、また空室リスクなどがあっても安定と継続できる事業計画であるかを考えてみましょう。

家賃収入は周辺の相場と比較して高くないか、空室率何%で自己資金の持ちだしが必要になるのか、経費の見積もりがどれくらいの金額か、修繕費はどのくらい組み込まれているかなど、継続的な事業計画かどうかを見直しておくようにしましょう。

返済実績をアピールする

過去にアパートローンを借りていて既に数年間返済した実績がある場合、より金利を低くするための条件にできます。
返済している実績がある場合、銀行にとっては優良な顧客であることには間違いありません。
さらに、他の金融機関でも相談していることを伝えると、融資したい銀行からすれば金利を下げてでも利用して欲しいと考えます。
そのため、返済実績があることをアピールするのは今後の返済にプラスの働きをもたらしてくれます。

審査が行われる前に属性を引き上げておく

融資の審査前には、物件の事業性、資産性、個人属性も確認されます。
この場合、融資を受ける本人の職業や勤続年数、資産の状況など、お金に関連することが審査の対象になるのです。
融資審査の前には、これらを今一度見直して高い属性だと判断されるようにしましょう。

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アパートローンを組む時に気を付けたいこと

アパート

アパートローンは、自分自身の居住用ではないので住宅ローンではなく、アパートローンを組まなければなりません。
アパートローンを組む時には、どのようなことに気を付けるべきでしょうか。

借金をあえて残しておかないと相続税対策はできない

アパートローンを組む場合、借金を残しておかないと相続税の対策はできません。
アパートローンには、住宅ローン同様に団信に加入できます。
この団信への加入によって、契約者に何かが起こった時にローンの残債が全額返済されます。
もし、相続財産の中に借入金があればマイナスとなって課税対象の資産から残債額控除ができるのです。
そのため、借入金があると相続税対策ができるという仕組みです。
相続税対策としてアパートローンを組む場合は、団信へ加入せずに借金を残すことが相続税対策になります。

元本返済は経費に該当しない

アパートローンを返済していると、元本も徐々に減っていきます。
しかし、元本の返済額は所得税の計算で経費に該当しないので注意しましょう。
そもそも元本は、収入でも経費でもなくアパートローンを借りた時にも収入として課税されていません。
借入金の返済では利息部分が経費となるので、確定申告時にはこの部分だけの計上になります。

融資期間はなるべく長めに設定する

アパートローンは、できるだけ融資期間を長くしておくのが良いでしょう。
毎月の返済額の負担軽減ができるだけでなく、融資期間の長さによって利息の支払い額が増えます。
返済総額が増えても、毎月の返済額を少なくできるのでキャッシュフローの安定も可能です。

無理に短期間での返済をしてしまうと、空室リスクや自己資金からの持ち出しなどが起こってしまいます。
返済期間を増やすと滞りのリスクも高まりやすく、次回の融資に影響を与える可能性も考えられます。

借り換えは控えた方が良い

アパートローン返済中、より低金利の金融機関を見つけてしまえば、借り換えを検討することでしょう。
借り換えによって利息の返済額は減少しますが、前に利用していた金融機関から今後の融資が受けられない可能性が高いです。

大きな損失が生じてしまい、借り換え以外に方法がないなどの場合を除いては、借り換え以外の方法を探した方が無難でしょう。

まとめ

今回はアパートローンの特徴やメリット、金利の相場や選び方などを解説してきました。
住宅ローンとアパートローンには明確な違いがあり、それぞれメリットやデメリットも異なります。
しかし、アパートローンも住宅ローン同様の金利の種類があり、選び方によって得られる内容も変わってきます
適したアパートローンを選択肢して、契約前に気を付けたいポイントを確認しておきましょう。

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