東京23区の不動産価格が近年急騰し、「億ション（価格1億円超のマンション）」が続々と出現しています。この背景には、低金利や円安といった経済要因に加え、海外からの富裕層による不動産購入が大きく関与しています。本記事では、一般消費者向けにこの不動産高騰の実態と外国人投資家の影響を分かりやすく解説します。価格上昇の現状から地域格差、外国人（特に中国人）投資家の動向、さらには不動産取引の透明性の課題まで、データを交えて丁寧に読み解きます。
不動産価格はなぜこれほど上昇しているのか？
東京23区の不動産価格は過去最高水準に達しています。2023年の首都圏新築マンション平均価格は8,101万円とバブル期（1990年）の最高値6,123万円を大きく上回り、前年比約28.8%もの急上昇を記録しました。特に東京23区は平均1億1,483万円（前年比+39.4%）と初めて「1億円の大台」を突破し、周辺地域を圧倒する高騰ぶりでした。こうした価格高騰の背景には、以下のような要因が複合的に作用しています。
- 超低金利の長期化: 日本の政策金利は2023年末時点でもわずか0.5%に過ぎず、主要国と大きな開きがあります。住宅ローン金利も約1〜2%台と低水準で推移しており、借り入れによる購入ハードルが欧米より低い状況です。この低金利環境が不動産への資金流入を支えています。
- 歴史的な円安: 近年の円相場は1ドル＝150円前後にまで下落し、1990年以来の円安水準が続きました。その結果、海外から見れば日本の不動産は「3割引き」で買える感覚となり（為替差による実質的割安感）、外国人富裕層による“爆買い”が観光だけでなく不動産にも波及しています。
- インバウンド需要の回復と増加: コロナ禍明けの日本には観光客が急増し、訪日外国人（インバウンド）の存在感が高まっています。都心部の商業地地価は2024年、公示地価で前年比+7.0%の上昇を示しましたが、台東区（浅草エリア）が+9.1%と特に高く、訪日客増による商業活性化が地価を押し上げたと分析されています。不動産面でも、「日本に滞在する拠点が欲しい」「民泊やホテルとして運用したい」といった目的で外国人が物件購入に動くケースが増えています。
以上の要因が相まって「今は不動産を売るのに40年に一度の好機」と言われるほどの高値局面となっています。都心の中古マンション価格指数も上昇が続いており、新築の供給不足も相まって中古まで含めた不動産全体で値上がり傾向が顕著です。
外国人投資家が与えている影響：価格上昇と取引動向
不動産価格高騰の一因として無視できないのが外国人投資家の存在感です。海外マネーが日本の不動産市場に流入することで需要が押し上げられ、特に高額物件の価格上昇に拍車をかけています。では、実際にどの程度外国人が日本の不動産を購入しているのでしょうか。
- 高額物件への外国人購入比率: 三菱UFJ信託銀行の「2024年度下期デベロッパー調査」によると、千代田区・港区・渋谷区の都心3区における新築マンション購入者の約2～4割が外国人という衝撃的な結果が出ました。開発業者の30.8%が「20%以上30%未満」、同じく30.8%が「30%以上40%未満」と回答しており、中には「50%以上外国人」という回答も7.7%存在しています。つまり、都心の億ション市場では外国人が数割を占めているのが実態です。また、東京都中央区湾岸エリア（勝どき・晴海・月島）の1億円超タワーマンションに限れば、直近1年間の所有権移転の29.9%が外国人だったとの調査結果もあります。高額帯ほど外国人比率が高い傾向が見て取れます。
- 外国人からの問い合わせ急増: インバウンド系不動産仲介会社によれば、「2023年は外国人からの物件問い合わせが前年の2倍」になったといいます。特に中国からの問い合わせが多く、「円安で日本の物件が実質3割引になっている感覚」や「日本では不動産の所有権がきちんと保証される」という点が魅力となり、中国人を中心に購入意欲が高まっています。
- 取引件数への影響: 正確な国籍別の取引件数データは公的には把握されていませんが、民間調査では「取引額10億円以上の日本の主要不動産への投資額の約25%を海外投資家が占めている」との報告があります。つまり、大規模物件（オフィスビルや大型商業施設等）の世界では4件に1件は海外マネー絡みという状況です。都心の高額マンションだけでなく、ホテル・オフィスなど商業不動産でも外国人投資マネーが市場を動かしているのです。
これらのデータから、日本の不動産市場、とりわけ東京の高額物件市場に外国人投資家がかなり深く入り込んでいることが分かります。その結果、「近い将来、東京都心は日本人が住んでいない街になるのでは」といった極端な見方すら出るほど、外国人の存在感が増してきました。
中国人投資家の動向：誰が何のために買っているのか
外国人投資家の中でも中国人富裕層の動きは特に注目されています。実際、前述の都心新築マンションの外国人購入者も「顧客の多くは中国人だろう」と専門家は指摘しています。では、中国人投資家はどのような人物で、何を目的に日本の不動産を購入しているのでしょうか。
- 購入者のタイプ: 中国人投資家には大きく2つのパターンが見られます。一つは日本に留学・就職して成功し、高額物件を買える財力を持った人たち、もう一つはコロナ禍を機に中国から日本へ移住してきたスーパーリッチ層です。後者は通訳を伴い、生活面でも不自由なく過ごせるほどの超富裕層で、日本の不動産を資産保全やセカンドハウス目的で購入しているケースもあります。
- 人気エリアと物件: 中国人富裕層に人気なのはやはり東京の都心・湾岸エリアです。例えば麻布十番や六本木といった高級住宅街イメージの強いエリアは非常に人気が高く、東京タワーが見えるようなタワーマンションの上層階に数億円を出すケースもあります。また東京湾岸部のタワマンも「勝ち組の象徴」として人気で、前述の通り晴海・勝どき周辺では外国人購入比率が3割前後に達しています。
- 購入目的: 投資目的が中心ですが、その中身は様々です。値上がりを見込んだキャピタルゲイン狙いの長期保有はもちろん、自分や家族の居住用、あるいは将来的な移住先の確保として買うケースもあります。また「中国では不動産を買っても土地の所有権が永続しないが、日本は所有権が保証される」という制度面の安心感から、資産分散先として日本を選ぶ人も少なくありません。加えて、日本の治安や生活環境への評価が高く、「安全な資産」として東京の不動産を捉えている側面もあります。
こうした中国人投資家の動きは東京だけでなく全国に波及しつつあります。かつて北海道ニセコなどで話題になったリゾート地の爆買いは根強く、最近では北海道小樽市で「契約件数が数年前の10倍になった」との証言もあります。中国を含むアジア富裕層が、日本各地の不動産に強い関心を寄せているのが現状です。
都心6区で顕著な価格上昇：その背景とは？
特に不動産高騰が著しいのが都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）です。都心部の地価・物件価格は他エリアに比べ群を抜いて上昇しており、その背景には先述の外国人需要に加え、国内外の富裕層マネーが集中している事情があります。
- 都心部の新築価格の実態: 都心3区（千代田・港・渋谷）の新築分譲マンション価格は中央値で約2億2,860万円にも達しており、いわゆるパワーカップル（共働き高所得世帯）でも手が届かない水準になりつつあります。建設コストの高騰も一因ですが、「外国人が人気を押し上げていることが窺える」と分析されており、国内需要だけでは説明できない高値圏です。実際、デベロッパー各社にとっても都心では外国人購入者が当たり前に存在する市場になっています。
- 都心部の地価上昇: 2024年の公示地価によれば、東京23区の住宅地は前年比+5.4%の上昇となり、都心5区平均では+6.9%と上昇率がさらに大きくなっています。千代田区は住宅地で+7.5%、中央区+7.5%、文京区+7.4%と都心各区で値上がり幅が拡大しました。商業地についても都心5区平均+6.8%（千代田区+7.5%）で、インバウンド需要の回復や再開発によるオフィス需要増が後押ししています。低金利で資金調達コストが低いため、国内外の投資マネーが都心の土地・不動産に集中投下され、地価を押し上げているのです。
- 円安と富裕層需要: 都心高額物件は海外富裕層にとって「割安な一等資産」です。円安の今なら相場の3割増しの高値でも売れるとも言われ、日本人には高すぎる価格でも外国人には妥当か安いくらいに映っています。実際、都心の山手線内エリアのマンションは10〜20年前に5,000万～6,000万円だったものが現在1億円程度にまで値上がりしています。それでも世界の富裕層を相手にすればさらに高値で売れるという指摘もあり、東京の一等地不動産はグローバルマネーにとって依然魅力的なのです。
このように、都心部では需要サイドの「国際化」が進み、日本人だけの需給では考えられない価格形成が起きています。超富裕層を相手にしたマーケットとなった結果、「億ション」が当たり前、場合によっては数十億円規模の超高級レジデンス（例：麻布台ヒルズの最高価格は200億円超と報道）まで登場する状況です。都心の一等地はますます選ばれた富裕層のための場所になりつつあるといえるでしょう。
地価・マンション価格の推移：数字で見る高騰ぶり
ここで改めて、最近の地価や新築マンション価格の推移をデータで確認してみます。
- 公示地価の上昇傾向: 全国的にも地価はコロナ後上昇に転じていますが、東京圏（首都圏）の上昇率は顕著です。2024年の都道府県地価調査（基準地価）では、東京圏の住宅地が+3.6%、商業地が+4.8%と3年連続上昇となりました。公示地価では東京23区の住宅地+5.4%、商業地+7.0%（ともに前年比）と全用途平均で+4.8%上昇しており、前年より上昇幅が拡大しています。都内住宅地の最高価格地点は港区赤坂1丁目（1㎡あたり535万円）で、上昇率+4.5%でした。地価はコロナ禍の一時停滞から一転、再び上昇基調が鮮明です。
- 新築マンション価格の急騰: 前述のように首都圏新築マンション平均価格は2023年に8,000万円台と過去最高を更新しました。特に東京23区は2013年には販売戸数の5割近くを占めていた「5,000万円以下」の物件が、2023年には1割程度まで激減しました。代わりに1億円超の物件（億ション）の割合が5.2%（2013年）→33.3%（2023年）へと急増しており、高額帯ばかりが供給されている状況がうかがえます。実際、23区の新築平均価格は2022年比+39.4%もの上昇で1億円超えと「億ション化」が鮮明です。2024年に入ってもその傾向は続き、東京23区全域の新築平均価格は直近で約1億1,862万円（平均坪単価約570万円/坪）に達しています。
- 中古マンション市場への波及: 新築価格高騰は中古市場にも影響を与えています。首都圏中古マンションの成約価格は2012年以降一貫して上昇を続けており、都心部のみならず郊外エリアでも直近数年間で大幅な値上がりが見られます。例えば東京都下（23区外）や神奈川県でも、平均価格が2020年代に入って急伸し、都下・神奈川では「7,000万～1億円」が最多価格帯になるなど高額化が進みました。中古も含め不動産全般で価格上昇トレンドが続いていることは、一般消費者がマイホーム取得に悩む一因となっています。
以上のデータが示す通り、東京の不動産価格高騰はバブル期を超える歴史的な局面です。「マイホームは一生に一度の買い物」と言われますが、そのハードルはますます上がっており、平均的な収入の家庭には手の届かない価格帯が増えています。
東京 vs 首都圏近郊：広がるエリア間の価格格差
東京23区内でも地域によって価格差がありますが、さらに23区と近郊県（埼玉・千葉・神奈川など）との格差も問題になっています。都心の価格高騰に伴い、郊外や周辺県とのエリア間格差は拡大傾向にあります。
- 東京と近郊県の価格差: 先述の通り、2023年の東京23区新築マンション平均価格は約1.15億円でした。一方で埼玉県は平均4,870万円（前年比-7.5%）、千葉県は4,786万円（+4.0%）と、23区の半分以下の水準にとどまっています。神奈川県も6,069万円（+12.2%）程度で、東京と比べれば「値頃感」がある価格帯です。つまり、東京23区と郊外県では数千万円単位の開きがあり、経済力によって選べるエリアが大きく異なる状況です。実際、埼玉・千葉では「4,000万円台」の物件が主流であり、23区とは市場の性格が全く異なっています。
- 郊外への需要流出: 都心・城南エリアから価格高騰によって押し出されたファミリー層・ミドル層は、より手の届きやすい都心近郊〜郊外エリアへ転出しています。LIFULL HOME’Sの調査によれば、2024年前半に北区・中野区・台東区など23区周辺部で新築価格が大幅上昇（前年比+50〜160%超）しました。これは赤羽や十条（北区）などで億ションが発売されるなど、高騰が都心から近郊へ波及していることを示しています。結果として、平均的なファミリーは都心から離れざるを得なくなり、「職住分離」の傾向が強まっています。
- エリア格差の今後: 2024年に入ると、東京23区の価格はやや落ち着きを見せる一方で千葉県など周辺の伸び率が加速しています。2024年1～10月のデータでは、23区平均が前年比-1.7%とわずかに低下したのに対し、千葉県は+20.1%と急騰しました。埼玉県も+6.2%、東京都下+7.3%と上昇に転じており、高騰の波が郊外に広がっています。ただし絶対値の差は依然大きく、23区の平均価格（約1.13億円）と千葉県（約5,746万円）では倍近い開きがあります。今後もしばらくは「都心プレミアム」は維持され、エリア間格差は簡単には埋まらないとの見方が一般的です。一方で郊外の利便性向上やリモートワーク普及で、人々の住む場所の選択肢が広がれば、過度な都心集中が是正される可能性も指摘されています。
いずれにせよ、地価・物件価格の二極化が進めば、将来的に不動産価値の格差が固定化する懸念もあります。資産形成という観点でも「都心を買える層」と「郊外でも苦しい層」の差が開きやすく、不動産が格差拡大の一因となりかねません。そのため国土交通省なども地域間バランスや住宅取得支援策について注視し始めています。
日本の不動産投資：ワンルームから高級物件まで多様な手法
日本国内の不動産投資には様々な手法があり、投資家の属性（外国人か日本人か、富裕層か一般か）によってスタイルも異なります。ここでは代表的な投資形態とリスク、そして外国人投資家と日本人投資家の投資スタイルの違いについて解説します。
- ワンルームマンション投資: 日本人のサラリーマン投資家などに人気なのが、都市部の小型マンション区分（ワンルーム）を購入して賃貸運用する手法です。少ない自己資金でローンを組みやすく手軽に始められる反面、空室リスクが直撃しやすく（1室のみ保有のため空くと家賃収入ゼロ）、表面利回りも5%前後と低めで、管理費・修繕費やローン金利上昇によるリスクも抱えます。さらに新築ワンルームは購入直後に中古扱いとなり価値が目減りしやすい（いわゆるサブリース契約のトラブルなどもあり得る）ため、「儲からない高リスク投資」との指摘もあります。とはいえ節税効果や手間の少なさから根強い人気があり、日本人個人の不動産投資入門として定着しています。
- 一棟アパート・マンション投資: ある程度資金力のある投資家（富裕層大家など）は、マンションやアパート一棟をまるごと購入して複数戸をまとめて運用します。複数のテナントが入るため空室リスクの分散が図れ、土地ごと所有できるので資産価値が底堅いメリットもあります。ただし物件価格が高額（数億円規模も）になるためハードルは高く、物件の老朽化に伴う大規模修繕コストなど管理責任も大きくなります。日本人投資家では法人化して一棟投資を行うケースもあり、富裕層ほど一棟買いにシフトする傾向があります。
- 高級物件・商業物件への投資: 超富裕層や機関投資家は、都心の高級マンションやオフィスビル、商業施設などに投資します。前述の外国人富裕層もこのカテゴリーに属し、数億～数十億円単位の物件を現金またはローンで取得します。日本の富裕層（例えば開業医や経営者など）も資産ポートフォリオの一部として都心物件を購入することがありますが、外国人投資家の方が即金購入や高値買いに積極的である点が特徴です。彼らは自国と比べた割安感や安全資産としての魅力を重視し、必ずしも高利回りでなくとも資産価値維持を優先する傾向があります。
外国人投資家と日本人投資家の違いも見てみましょう。一般に、日本人は「マイホーム」を終の棲家と考え住み続ける志向が強く、投資用物件と自宅を明確に分ける傾向があります。一方で欧米をはじめ海外では住み替えながら資産を築く発想が一般的で、良い条件なら自宅でも売却して利益確定し、また別の不動産に乗り換えることに抵抗がありません。日本ではこの住み替えによる資産形成があまり浸透しておらず、「マイホーム神話」で動かない人が多いと指摘されています。また、日本人個人投資家は先述のように融資を活用して収益物件を買い、家賃収入でローンを返しつつ将来の年金代わりにする、といった長期運用型が主流です。対して外国人投資家、とりわけ中国人富裕層などは短期～中長期での値上がり益狙いや、資産の分散保有先として日本不動産を位置づけるケースが多く見られます。また、日本人投資家が利回りを重視して地方物件や中古にも目を向けるのに対し、外国人はブランド新築物件や都心立地など「資産性の高さ」を重視する傾向があります。さらに、日本人がローンを駆使するのに対し、外国人富裕層はキャッシュで即金購入する割合も高く（※もっとも最近は日本の銀行から融資を受ける外国人も増えており、湾岸タワマンの外国人購入者の54%は国内金融機関ローンを利用との調査があります）、その分価格交渉でも有利になる面があります。
いずれにせよ、日本の不動産投資市場は国内投資家と海外投資家が併存し、それぞれ異なる戦略で物件を取得しています。これが市場全体に厚みをもたらす一方、局所的には価格形成に影響を及ぼし、日本人にとっての手の届きやすさに変化を与えていることは押さえておく必要があります。
おわりに：高騰期だからこそ冷静な見極めを
東京23区の不動産市場は歴史的な高騰期にあり、外国人投資家の流入や富裕層マネーが価格を押し上げています。一般消費者にとっては「高嶺の花」に感じられる都心物件が増えていますが、一方で郊外や中古など選択肢を広げれば手の届く住まいも存在します。重要なのは、こうした市場の構造変化を正しく理解し、データに基づいて冷静に判断することです。
外国人による“爆買い”報道に踊らされるのではなく、実際の取引比率やエリア特性を踏まえて、自分に適したエリア・物件を見極めましょう。本記事で紹介したように、公的統計や信頼できる調査レポートを参照すれば、市場の実態が見えてきます。不動産は高価な買い物だからこそ、情報武装して臨むことが大切です。
幸い、日本の不動産市場はまだ透明性向上の途上にありつつも、取引ルールの整備や情報環境の改善が進んでいます。適切な知識と最新情報を持っていれば、たとえ価格高騰期でも納得のいく選択ができるでしょう。東京23区の不動産高騰と外国人投資家の影響を理解したうえで、ご自身のマイホーム計画や資産形成に役立てていただければ幸いです。
