2025年3月度における首都圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）の中古マンション市場は、大きな転換期を迎えています。東日本不動産流通機構（レインズ）が発表した最新データによれば、成約件数は前年同月を大きく上回り、市場の活況が顕著です。一方で、価格動向にはエリア間で明暗が分かれ、都心部と郊外で動きに差が生じています。成約件数の地域別推移、成約単価や在庫の変化とその背景要因、都心3区を中心とした注目エリアの分析、さらには地区別の特徴比較を分かりやすくお伝えします。
成約件数の地域別推移（前年同月比）
まず、2025年3月度の中古マンション成約件数（成約数）は、首都圏全体で4,991件となり、前年同月から+31.0%という大幅増加を記録しました。新年度前の需要期という季節要因も追い風となり、2月から3月への月次の伸びも顕著です。同じ新生活シーズンだった昨年3月と比べても取引が活発化しており、市場に勢いが戻ってきていることがわかります。
地域別に前年同月比の成約件数増減を見ると、首都圏の全てのエリアで軒並み大きく増加しています（以下、括弧内は前年比）。
- 東京都（全域合計）は約2,661件（※23区2,217件、多摩地域444件の合算）で、前年より+29%程度増加しました。特に東京23区は2,217件（+28.4%）と3か月連続の前年超え、多摩地域も444件（+30.6%）と大幅増で5か月連続増加しています。首都圏の中心である東京で需要が引き続き旺盛なことを示しています。
- 埼玉県は573件（+30.2%）と6か月連続の大幅増加。首都圏北部エリアでも成約件数が前年を30%以上上回り、都心へのアクセス圏である埼玉の需要が高まっています。
- 千葉県は560件（+28.2%）とこちらも前年同月比約3割増。17か月連続で前年を上回っており（前年から増加基調が長期継続）、首都圏東部エリアでも取引活発化がうかがえます。
- 神奈川県全体では（横浜市・川崎市等とその他地域の合算で）約1,197件となり、およそ+37%の増加です。内訳を見ると、横浜市・川崎市が843件（+33.2%）、神奈川他地域（横浜・川崎以外、湘南・県央南部など）が354件（+51.3%）と、特にその他地域（湘南エリアや県央部など）で前年の1.5倍超という飛躍的な増加となりました。横浜・川崎も5か月連続の増加で、東京に隣接するエリアとして高い伸びを示しています。
このように首都圏の全地域で成約件数が前年を上回っており、増加率も20～50%超と非常に力強いものです。昨年秋頃に一時減速した首都圏中古マンション市場は、2024年11月以降持ち直し、本年に入りさらに取引数が急増しています。なかでも神奈川エリア（特に横浜・川崎以外）での伸びが際立ち、都心回帰だけでなく郊外含め広範囲で購入ニーズが高まっていることが読み取れます。
成約単価と在庫件数の推移、その背景要因
成約件数の増加とともに、価格動向や在庫状況にも重要な変化が見られます。ここでは、成約価格や単価の推移と在庫数の変化、そしてその背景にある要因について解説します。
価格・在庫の最新動向データ
東日本レインズのデータによれば、首都圏中古マンションの平均成約価格（1戸あたり価格）は2025年3月時点で約4,945万円となり、前年同月比で+2.6%上昇しました。上昇率自体は小幅ですが、5か月連続で前年を上回っており、価格水準は堅調に推移しています。平均成約㎡単価（1平方メートルあたりの成約価格）も79.01万円/㎡で前年より+4.1%の上昇となりました。㎡単価は2020年5月以降59か月連続で前年同月を上回る記録的な上昇トレンドを継続しています。これは中古マンションの単価ベースで見た価格が、この約5年間一貫して右肩上がりで上昇していることを意味します。
一方、新規登録件数（新たに売りに出された中古マンション件数）は16,844件で前年同月比▲0.01%とわずかな減少（13か月連続で前年割れ）となり、在庫件数（販売在庫の物件数）も43,941件で前年から▲5.2%減少し11か月連続のマイナスとなりました。つまり、新規に市場に出る物件も在庫総数も昨年より減っており、売り物件の供給は細り傾向が続いています。
その一方で売出価格（新規登録㎡単価）や在庫価格（在庫㎡単価）は大幅に上昇しています。新規登録㎡単価は平均90.21万円/㎡と前年同月比+22.2%もの急騰となり、この1年で最大の伸び幅を記録（11か月連続前年比プラス）。また在庫㎡単価（在庫物件の平均坪単価）は84.75万円/㎡で前年比+17.7%上昇し、こちらも8か月連続の二桁上昇となりました。要するに、「売りに出される物件の価格設定」が急上昇し、それが在庫として残っている物件価格にも反映されている状況です。
今年1月には首都圏中古マンションの平均成約坪単価（㎡単価換算で約80.14万円/㎡）が1990年バブル期のピークを上回ったとの報告もあり、3月時点でもわずかにその記録を下回る程度で依然としてバブル期並みの高値圏にあります。成約価格自体の上昇率（+2.6%）が小幅に留まっているのは、郊外も含めた平均値で見ると高額物件の影響が薄まるためですが、それでも価格水準自体は非常に高い水準を維持しています。
価格動向の背景：金利環境・新築供給動向など
なぜここまで中古マンションの価格が上昇し、在庫が減少しているのでしょうか。その背景には金融環境や新築マンションの供給状況など複数の要因が絡んでいます。
まず挙げられるのが、住宅ローン金利を取り巻く金融環境の変化です。日本銀行の金融政策が転換点を迎えつつある中で、市場では利上げ観測が強まっています。植田日銀総裁の発言などをきっかけに「年内にも追加利上げがあるのではないか」という見方が広がり、ちょうど2025年4月には大手銀行による住宅ローン金利の見直しで金利引き上げの可能性が取り沙汰されました。このため、「金利が上がる前に今のうちに買っておこう」という実需層の駆け込み需要が3月までに高まったと考えられます。私が担当するお客様でも「昨今の報道で住宅ローン金利上昇の話題が増え、購入検討者の心理に影響を与えた」と指摘します。低金利で借りられる魅力が薄れないうちに購入したい層が、在庫の取り合いを演じた結果、成約件数増・在庫減少につながった面があるでしょう。
次に新築マンション供給の減少も中古市場を押し上げる大きな要因です。首都圏の新築分譲マンションは近年高額化が進み供給戸数も絞られており、2024年の首都圏新築マンション発売戸数は23,003戸（前年比▲14.4%）と調査開始以来最少を記録しました。東京都心部での建設抑制や建築コスト高騰などが影響し、新築が手に入りにくい状況が続いています。その結果、比較的割安感のある中古マンションに需要が流入し、価格上昇につながっている側面があります。特に新築価格の高騰で都心部では1億円を超える物件が珍しくなくなっており、新築を諦め中古を探す動きも広がっています。
さらに見逃せないのが円安と投資マネーの流入です。昨年来から円相場は1ドル=150円前後の円安水準が続き、海外から見た日本の不動産価格が割安になっています。実際、円安によって外国人投資家が日本の中古マンション市場に参入しやすくなり、東京の高級物件を中心に海外マネーの購入も増えていると考えられます。加えて、日本の超低金利政策により他国と比べて不動産投資の採算が取りやすい状況も相まって、都心部のマンションが国内外の富裕層にとって魅力的な投資対象になっているのです。このことが特に都心部の価格を押し上げていると分析しています。
以上のように、低金利環境の終わりを見据えた駆け込み需要、新築供給減による中古シフト、そして円安による投資需要が複合的に作用し、中古マンション価格の高騰と在庫減少という結果を招いていると言えます。こうした背景を踏まえると、単なるバブル的な過熱というよりも「構造的な需給ひっ迫」が現在の市場を支えている面が大きいでしょう。
都心3区を中心とした注目エリアの状況分析
首都圏全体では上述の通り取引活発・価格上昇傾向が続いていますが、その中でも特に顕著な動きを見せているのが東京都心部です。一般に「都心3区」と呼ばれる千代田区・中央区・港区では、高額帯中古マンションの取引が活発で、市場を牽引しています。
実際、近年の中古マンション市場は都心部と周辺地域で価格動向に大きな差異が生じています。東京都心部の一部エリアでは中古価格が急騰する一方、埼玉・千葉・神奈川などでは横ばいに近い状況が続くという価格二極化が起きています。この急激な価格上昇を牽引しているのが、まさに都心3区を含む都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の富裕層向け中古マンションです。例えば、都心部では1億円超の高額物件の取引が日常化しており、それが首都圏全体の平均単価を押し上げる一因となっています。
私が担当しているお客様の物件にも、中央区・港区など都心のブランドエリアでは外国人投資家や国内富裕層の需要が集中し、突出した高値取引が相次いでいます。事実、都心部では中古マンションの平均価格が前年比20～30%もの上昇を見せるケースもあり、これは他地域と比べても群を抜く伸びです。東京23区全体でも平均価格上昇率は約+10～11%と高い水準ですが、特に都心部がそれを引き上げている構図です。
都心エリアでは需要の質も特徴的です。居住用需要に加え、資産ポートフォリオとして不動産を購入する動きが強く、値上がり期待から強気の価格設定で売り出すケースが目立ちます。東日本レインズのデータでも、東京23区の成約㎡単価は121.78万円/㎡（前年比+11.2%）と二桁の上昇率で、59か月連続の前年比プラスを維持しています。一方、他エリア（埼玉・千葉・神奈川）は後述するようにマイナスに転じる地域も出ているため、都心だけが独歩高の様相です。これは需要が潤沢なうえに供給が極端に限られる都心中古市場ならではの現象と言えます。
また、都心高額帯マーケット特有の現象として、売出価格と成約価格の乖離が広がっている点が注目されます。富裕層向け物件では「試しに高値で出してみる」売り手が多く、結果として新規売出価格と実際の成約価格の差が拡大しています。
総じて、都心3区を中心とする超都心エリアでは、中古マンションの価格が突出して上昇し、取引も活発です。高額物件が市場をリードし、平均価格を押し上げているため、一見首都圏全体が過熱しているように見えます。しかしそれは都心部という限られたエリアの影響が大きい点に留意が必要です。都心部の物件を検討する際は、そうした富裕層マーケット特有のダイナミズムを理解し、「周辺相場とかけ離れた価格設定には慎重になる」など冷静な判断が求められるでしょう。
地区別の市場特徴と動向比較（北部・南部・多摩・総武・川崎・湘南）
首都圏と一口に言っても、エリアごとに不動産市況には特色があります。ここでは地域別（北部・南部・西部［多摩］・東部［総武］・川崎・湘南など）の中古マンション市場の特徴を比較します。
- 北部エリア（埼玉県方面）: 首都圏北部に位置する埼玉県は、東京のベッドタウンとしてファミリー層を中心に根強い需要があります。価格水準は都心に比べ割安ですが、近年の上昇で平均成約単価42.09万円/㎡（前年比▲4.8%）とやや調整に転じました。これは前年まで上昇が続いた反動で、昨年後半から供給増や買い控えもあり若干の値下がりが生じたとみられます。しかし成約件数は+30.2%と大幅増加しており、価格が落ち着いたことでかえって取引が伸びた格好です。都内への通勤利便性が高い沿線（例：JR京浜東北線沿線や東武東上線沿線など）のマンションに人気が集中する一方、郊外エリアでは築古物件のだぶつきも見られ、エリア内でも二極化が進んでいます。
- 東部エリア（千葉県・総武線沿線方面）: 首都圏東部の千葉県も、概ね埼玉県と似た傾向を示しています。平均成約単価は37.26万円/㎡（前年比▲7.5%）と下落に転じました。千葉県は2024年まで比較的堅調に価格上昇が続いていましたが、今年3月は5か月ぶりに前年比マイナスとなり、特に都心から離れたエリアで値ごろ感が求められるようになっています。ただし成約件数は+28.2%増と17か月連続で前年を上回っており、需要熱自体は冷めていません。むしろ適正価格への調整で購入の手が出やすくなった面もあるでしょう。総武線沿線や東京メトロ東西線沿線など都内直結エリアでは依然高い需要があります。一方、千葉市以遠や内陸部では物件によって売れ残りも散見され、利便性の差が価格に反映されやすい地域といえます。
- 西部エリア（東京都多摩地域）: 東京23区外の多摩地域（武蔵野市・立川市・町田市などを含むエリア）は、平均成約単価58.07万円/㎡（前年比+5.2%）と3か月ぶりに前年を上回りました。23区以外では唯一の前年比プラスであり、多摩エリアの底堅さがうかがえます。実際、成約件数も+30.6%と大幅増（5か月連続増）で、新築供給が少ない郊外エリアとして堅実な自住需要が支えている状況です。多摩地域では駅近の大規模マンションや再開発エリア（例：立川の再開発地区、多摩センター周辺など）に人気が集まりやすく、一方でバス依存の郊外物件は売却に時間がかかる傾向があります。総じて安定感のある市場ですが、都心回帰志向が強まる局面では相対的に伸びが緩やかになる可能性もあります。
- 南部エリア（神奈川県横浜市・県央部）: 首都圏南部の中心である横浜市をはじめ神奈川県内陸部（いわゆる県央エリア：相模原・厚木・横須賀線沿線など）では、市場動向はややまちまちです。横浜市を含む横浜・川崎市エリアの平均成約単価は61.64万円/㎡（前年比▲4.3%）と2か月連続の下落となりました。一方、横浜・川崎以外の神奈川他地域（湘南・横須賀・県央など）の成約単価は39.67万円/㎡（前年比▲9.2%）とさらに大きく下落しています。これを見ると、神奈川県内では全般に価格調整局面と言えます。特に湘南・横須賀など都心から距離のある地域で下落幅が大きく、「コロナ期に人気化した郊外・リゾートエリアが一段落した」可能性があります。 もっとも取引数は増加しています。横浜・川崎市は成約件数+33.2%増（5か月連続増）、その他の神奈川エリアも+51.3%増（5か月連続増）と突出した伸びを示しました。価格を下げてでも売ろうとする動きが奏功し、実需の買いが入っている状況です。川崎市は東京都心への近接性から依然人気が高く、大幅値下がりはみられませんが、横浜市内では中古在庫が増えた影響で売主が妥協するケースも散見されます。また湘南エリア（藤沢・茅ヶ崎・鎌倉など）ではコロナ禍でテレワーク普及に伴う需要増で価格高騰しましたが、足元ではその熱も落ち着きつつあり、中古価格も一服しています。
- 川崎市エリア: 川崎市は地理的には上記南部エリアに含まれますが、東京都心に隣接する特殊なポジションゆえ、個別に言及します。川崎市（特に川崎区・幸区・中原区など東京寄りの地域）は近年再開発が進み、武蔵小杉エリアなどは新築・中古問わず高騰が著しい地域です。中古マンション価格も都心並みに上昇していましたが、3月時点では横浜市とまとめたデータで前年比▲4.3%下落となっており、高値圏でやや足踏みしています。それでも都心アクセスの良さから需要は依然強く、成約件数は増加傾向です。川崎は23区外ではあるものの実質都内同然の人気エリアも多く、今後も中長期的な需要の底堅さが見込まれます。一方、川崎市でも多摩区・麻生区など郊外寄りの地域では価格停滞気味で、同じ市内でも東西で明暗が分かれる可能性があります。
以上のように、首都圏の各地区で市場の温度感や動き方には違いがあります。まとめると、「都心部（東京23区）は価格・取引とも最も活況」「近郊エリア（川崎・横浜・埼玉・千葉西部）は取引増だが適正価格志向が強まりつつある」「郊外エリア（千葉東部・埼玉遠隔地・神奈川湘南等）は過熱が沈静化し価格調整も進む」といった傾向です。
今後の見通し
今後の首都圏中古マンション市場はどのように推移するのでしょうか。
まず短期的には、取引活発・在庫減少の状況は当面続くと見られます。4月以降、実際にメガバンク各行が住宅ローン固定金利を引き上げ始めており、想定されていた金利上昇局面に入りつつあります。しかし日銀の金融政策は依然緩和的で、変動金利型ローンは極めて低水準を維持しています。このため、急激に購買意欲が冷え込む可能性は低く、実需の底堅さは続くでしょう。一方で、金利上昇の影響を受けやすい郊外や低所得層向けマーケットでは、徐々に予算縮小や買い控えが出てくる可能性があります。つまり、今は在庫不足で売手市場ですが、この先供給が増えたり景気が変調すれば、市況は軟着陸に向かうかもしれません。
価格面では、都心部の強含みと郊外の調整という構図が当面続く見通しです。都心プレミアムエリアは国内外から需要が集まりやすく、短期的な景気変動に左右されにくい傾向があります。したがって供給不足も相まって、都心高額帯の価格は高止まりあるいは上昇基調を維持する可能性が高いでしょう。他方、郊外や一部のエリアでは前述のように価格が頭打ちとなっており、売り急ぐ動きが出れば局所的に下落する余地もあります。ただ、新築マンションの供給がすぐに潤沢になるわけではなく、中古への需要シフトという構図は大きく変わらないため、全体として急激な価格下落局面は考えにくいのが現状です。
- 売却を検討している方へ: 「売り時」はまさに今から近い将来にかけてと言えるでしょう。成約単価は歴史的高値圏にあり、買い手の需要も強いため、適切な価格設定さえ誤らなければ高値での売却が期待できる市況です。特に都心部の物件や駅近・好立地のマンションをお持ちの方は、このタイミングで売却を検討する価値があります。ただし、あまりに強気の価格を付けて長期化すると機会損失につながるため、市場実勢に合った価格査定を専門家に依頼することをお勧めします。当社でも豊富なデータと実績を元に適正価格の見極めをお手伝いしますので、ぜひご相談ください。
- 購入を検討している方へ: 依然として購入者にとっては厳しい「高値圏」の市場ですが、エリアや物件によっては交渉の余地も出始めています。都心部の人気物件は競争が激しいものの、郊外エリアや築年数の経ったマンションでは価格が落ち着きつつあります。まずは自分の予算内で無理なく購入できるエリアを見極めましょう。金利の先高観を踏まえると、ローンを組む際は将来の金利上昇も織り込んだ資金計画が重要です。変動金利で月々ぎりぎりの返済プランを立てるのではなく、余裕を持った返済比率に抑える、固定金利も検討する、といった慎重さが求められます。また、価格だけでなく物件の本質的な価値—立地の将来性や管理状況、修繕積立金の健全性など—を重視する姿勢が大切です。今後もし仮に市況が軟化しても、本当に良い物件の価値は大きくは損なわれないからです。焦らず情報収集し、納得のいく物件に出会ったら適切なタイミングで意思決定することが成功の鍵となるでしょう。
まとめると、首都圏中古マンション市場は高値圏ながら流動性が高く、売り手・買い手それぞれにチャンスとリスクが混在する局面です。「データに基づく冷静な判断」と「エリア特性の理解」が重要です。INAでは、こうした市況下でお客様が最善の選択をできるよう専門家の立場からサポートいたします。
