自動車を所有している人がマンションに住む場合、必ず考えるのが「駐車場の確保」です。
駐車場を確保するとなれば、駐車場付き物件を選ぶか、物件とは別に月極駐車場を借りるかの2択になります。
マンションには駐車場の設置義務がないため、設置するかどうか悩んでいる大家さんもいるでしょう。
しかし、地方は車移動が必須になるため、駐車場を重要視している人がほとんどです。
都市部でも駐車場の有無はもちろん、「何台停められるか」「車が停めやすいか」「屋根付きの駐車場であるか」なども重要になってくるので、マンション経営をする場合は、駐車場の詳細について知っておく必要があります。
今回の記事では、駐車場の種類について詳しく解説していきます。
マンションにおすすめのタイプから契約方法についてもご紹介していきますので、大家さんはぜひ参考にしてみてください。
Contents
駐車場の主な種類を解説
駐車場に色々な種類があると分かっていても、名称や構造まで理解している方は少ないかもしれません。
駐車場の構造は、「平面駐車場」「立体駐車場」「自走式立体駐車場」「機械式立体駐車場」の大きく分けて4種類です。
構造によって、利用方法もいくつかに分かれています。
マンション経営をするなら、どんな駐車場があるのか知っておく必要があります。
敷地の広さなどから最適な種類を判断し、利用者が使いやすい駐車場を目指しましょう。
はじめに、駐車場の種類についてご紹介していきます。
平面駐車場
平面駐車場は、平地を利用した高さ制限などがない駐車場です。
お店の駐車場やコインパーキングに利用されているケースが多く、駐車場の中でも1番馴染みのあるタイプでしょう。
大型施設などに多い立体駐車場に比べて、初期費用や管理費用を抑えることができます。
平面駐車場の利用方法は、「ロック式」「ロックレス式」「ゲート式」「チケット式」の4種類です。
それぞれの利用方法について、詳しくご紹介していきます。
ロック式
ロック式の場合、駐車場内に機械が設置されています。
駐車する時はロック板と呼ばれる機械を車で乗り越え、センサーが自動車に反応してロック板が自動的に上がるシステムです。
利用料金は、ロック板が上がってから料金が加算されています
出庫する際は先に精算機で支払いを済ませ、ロック板が下がっている間に出庫するという仕組みです。
ロックレス式
ロックレス式の場合、ロック板が設置されていません。
専用のシステムが導入されているので、ロック板がなくても車を管理することが可能です。
ロックレス式に多いのは、ポールセンサーです。
駐車スペースごとにポールセンサーが設置されており、駐車するだけで自動的に料金が加算されていきます。
ロック式と同じく、料金は後払いです。
出庫する際は精算機で支払いを済ませ、ポールセンサーの表示が「課金中→清算済」に変わっていることを確認してから出庫します。
ゲート式
ゲート式の場合、入り口に設置されている機械から駐車券を受け取り、駐車場内の空いているスペースに駐車します。
駐車券を受け取った時点で、料金が加算されていくシステムです。
出庫する際の支払い方法については、「出口の精算機に駐車券を通し、その場で支払う方法」と、「駐車場内・施設内にある精算機で先に支払いを済ませ、出口の精算機に駐車券を通す方法」があります。
チケット式
チケット式の場合、ロックレス式と同じくロック板が設置されていません。
後払いの駐車場が多い中で、チケット式は前払いとなっています。
駐車する時は先に空いているスペースに駐車し、精算機で指定の料金を支払います。
支払いをすると駐車証明書が発行されるので、それを自動車のダッシュボードに置いて駐車していることを証明します。
立体駐車場
立体駐車場は、駐車スペースを立体化させたタイプの駐車場です。
多くの車を停めることができるので、大型の商業施設や病院、マンションなどの駐車場に向いています。
マンションの経営をする場合、立体駐車場を検討する方も多いでしょう。
ここでは、立体駐車場の詳細について詳しくご紹介していきます。
建築物に分類される立体駐車場は、「個別認定駐車場」「在来工法駐車場」「簡易型駐車場」「自走式立体駐車場」の4種類に分けられます。
一般認定駐車場
一般認定駐車場は、国土交通省大臣から建物の防火・遮炎性能の評価・認定を受けたものです。
対応可能な立体駐車場は1層2段～6層7段で、火災が発生した時にフラッシュオーバーが発生しにくかったり、消火設備を簡略化させたりすることができます。
認定品を使うことで耐火被覆などが必要ないので、建設費などを抑えることが可能です。
個別認定駐車場
一般認定の基準に収まらない立体駐車場は、個別認定駐車場に分類されます。
店舗付きの立体駐車場の場合は一般認定に収まらないため、個別認定を受ける必要があるのです。
個別認定駐車場の場合、8層9段まで対応可能です。
規模の大きな立体駐車場を設置する場合、コストを抑えることができます。
ただし、一般認定よりも認定取得までの時間がかかるということを念頭に置いておきましょう。
在来工法駐車場
在来型工法駐車場は、認定型や個別型で対応できない駐車場に適しています。
9層10段以上の立体駐車場に対応できますが、緩和規定がないのでコストが高くなるというデメリットがあります。
簡易型駐車場
簡易型駐車場では1層2段や2層3段などの階層は決まりがあるものの、一般認定や個別認定と同じ規定で駐車場を建てることができます。
メリットも一般認定と同じで、建設費を抑えることが可能です。
自走式立体駐車場
自走式立体駐車場では、立体駐車場内を自分で運転して駐車します。
大型の商業施設やホテルなどに多く、利用したことがある方も多いでしょう。
自走式立体駐車場のタイプは、「フラットタイプ」「スキップタイプ」「連続傾床タイプ」に分けられます。
フラットタイプ
フラットタイプは、平面の駐車スペースとスロープを組み合わせたものです。
自走式立体駐車場の基本となる形式で、利用者が使いやすい作りになっています。
駐車場内の見通しが良いので、車を駐車しやすいです。
1層2段の駐車場は建ぺい率が緩和される場合が多く、狭い敷地でも駐車台数を増やすことができます。
スキップタイプ
スキップタイプは、段違いの駐車スペースをスロープで組み合わせたものです。
決まった方向に回りながら半階ごとに下がっていくので、駐車スペースの空きを見つけやすいです。
傾斜や段差がある敷地に向いており、敷地の形状を活かして建てることができます。
連続傾床タイプ
連続傾床タイプは、駐車スペースがらせん状のスロープに面しています。
昇降用のスロープに面して駐車スペースを設置できるので、空間を無駄にしません。
他のタイプと比べて、10～30％収容効率がアップします。
階層パターンによる種類も
自走式立体駐車場の階層は、1層2段型～6層7段型の6種類に分かれています。
建ぺい率の問題で駐車スペースを確保するのが難しくても、階数を増やせば収容効率も上げることが可能です。
機械式立体駐車場
機械式立体駐車場では、機械を使って駐車スペースまで車を移動します。
狭い敷地でもたくさんの車を停めることができるので、都心部や繁華街などに多いタイプです。
駐車場内は車が1台ずつ分かれて入れられるように区切られていて、そのスペースを入出庫の際に呼び出して車を出し入れするのです。
メンテナンスが必要だったり、車の大きさや高さの制限があったりしますが、高い防犯面を持つ様式です。
機械式立体駐車場の構造を大きく分けると、「タワー式」と「二段・多段（パレット）式」があります。
構造や装置の種類について、それぞれご紹介していきます。
タワー式駐車場
上下左右に動くパレットに車を乗せ、駐車場内に車を収容するタイプを「タワー式駐車場」と言います。
運転手はパレットに車を停車するだけで、入出庫の際は係員が機械を操作して移動してくれるのです。
タワー式駐車場は、さらに「垂直循環式」「エレベータ式」「スライド式」の3種類に分かれます。
垂直循環式
タワー式駐車場の垂直循環式は、自動車を乗せるパレットを垂直面内に円形もしくは長円形で配置し、連続循環しながら車を移動させる方法です。
大型エンドレスチェーンに搬器を吊り下げて循環移動しますが、搬器に設置されているガイドローラとガイドレールが機器の横揺れを防止しています。
自動車が乗り入れる場所は、「下部乗入式」「中間乗入式」「上部乗入式」で分けられます。
エレベータ式
タワー式駐車場のエレベータ式は、いくつかのパレットを立体的に配置し、搬送装置を使って車を収容スペースに移動させる方法です。
様式は「駐車スペースを昇降装置の前後に設置する縦式」「左右に設置する横式」「放射状に設置する旋回式」があります。
駐車スペースへ搬送する際は、スライドフォーク・くし形フォーク・コンベア・ドーリーなどの装置を使って移動しています。
エレベータ・スライド式
タワー式駐車場のエレベータ・スライド式では、エレベータ式に走行機能を追加した装置が使われています。
車を乗せたパレットは、上下左右・前後で動かすことが可能です。
様式は「駐車スペースを昇降装置の前後に設置する縦式」と「左右に設置する横式」があります。
あまり普及していない方式なので、見かけることは少ないかもしれません。
二段・多段（パレット）式駐車場
機械式立体駐車場の二段・多段（パレット）式は、駐車している車の上下に別の車を駐車することができるものです。
三段以上のものを「多段式」と呼んでいます。
二段・多段方式はさらに、「地上二段式」「ピット二段式」「昇降横行式」の3つに分けられます。
地上二段式
二段式駐車場の地上二段式は、車を上下2台停めることができるタイプです。
パレットに車を乗せて昇降させることで、車の出し入れができます。
簡易的な作りになっているので、他のタイプに比べて初期費用などを抑えることが可能です。
しかし、上段に停まっている車を出す際は下段の車を出さなければいけないため、業務目的で使われるケースが多いようです。
ピット二段式
ピット二段式の「ピット」は、穴のことを指します。
地下に1台分の駐車スペースを掘って、二段式パレットで車を昇降させる方式です。
パレットが地下に入っている時は、平面駐車場と同じように見えます。
ピット二段式の他にもピット三段昇降式があり、マンションなどに使われるケースが多いです。
昇降横行式
昇降横行式は、別名「パズル式」とも呼ばれています。
最初から1台分の駐車スペースが確保されているので、空きスペースを使って上下左右で車を移動させることが可能です。
停めた位置に影響されずに入出庫できますが、出し入れに時間がかかる場合もあります。
装置については地上に収めるタイプと、地上・地下に収めるタイプで分かれています。
機械式立体駐車場に設置されている設備の種類
機械式立体駐車場には、「ターンテーブル」「カード承認パネル」「暗証番号式パネル」が設置されています。
ここでは、それぞれの設備の詳細について詳しくご紹介していきます。
ターンテーブル
ターンテーブルは、機械式立体駐車場の入出庫口にある円盤のような装置を指します。
駐車場から出庫する車の向きを変えるための設備で、外付けタイプと内臓タイプがあります。
外付けタイプの場合、入出庫の際に車の向きを自由に変えることが可能です。
内蔵タイプはビルインタイプの駐車場に多く、出庫する際は自動で車の向きを前にして出してくれます。
カード承認パネル
カード承認パネルは、ビルインタイプの駐車場に付いている設備です。
入出庫する際にカードを機械にかざすことで、車を呼び出すことができます。
入出庫の記録がカードになっているので、難しい機械操作がありません。
暗証番号式パネル
暗証番号式パネルは、ビルインタイプの駐車場に付いている設備です。
暗証番号を入力することで、車を呼び出すことができます。
操作が簡単なこと、鍵などを持たなくても済むことがメリットとして挙げられます。
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マンションに設置するならどの駐車場がおすすめ？
では、実際にマンションに設置する場合は、どのような駐車場が最適なのでしょうか。
ここでは、平面駐車場・自走式立体駐車場・機械式立体駐車場の3つのメリット・デメリットをそれぞれご紹介します。
平面駐車場のメリット
平面駐車場は、地上に駐車スペースが設けられています。
平地で広いスペースが必要ですが、舗装のみで済むので維持費やメンテナンス費用がかかりにくく、コストパフォーマンスが良いでしょう。
また、平地での駐車のため、車の出し入れや駐車がスムーズです。
様々な車種に対応できるのも魅力で、車の幅や高さがあるタイプであっても、問題なく駐車できます。
平面駐車場のデメリット
平面駐車場は敷地が広い関係で屋根がないことが多いため、車が雨や風にさらされ、汚れが付着しやすくなります。
他の駐車場と違い外部からの侵入もしやすいため、盗難やイタズラの被害にある可能性もあります。
また、都心のマンションの場合は土地の価格が高く、広い敷地を確保しにくく、設置台数が少なくせざるを得ない場合もあるでしょう。
自走式立体駐車場のメリット
自動式立体駐車場は、別棟や地下などに造るケースが多いです。
一番のポイントは屋根があることで、天候が悪い日でも雨風に車がさらされることなく、車の乗り降りもしやすいといったメリットがあります。
2階や3階などに駐車する場合でも、車を運転しながら駐車場を移動できるので、手軽に入庫・出庫が可能です。
車幅がある車や車高が高い車も問題なく駐車できるので、制限を緩くできるといったメリットもあります。
自走式立体駐車場のデメリット
自走式立体駐車場は、マンションとは別棟になっていたり地下にあったりする他、入庫・出庫の際はスロープの上り下りが必要になるため、駐車や出庫に時間がかかります。
別棟の場合、最上階には屋根がないため、雨風にさらされて車が汚れやすくなるといったデメリットもあります。
また、駐車台数が多くなると傾斜ができる位置に駐車しなければならない車が出てくる他、通路が狭くなってすれ違うのが難しくなる場合もあるでしょう。
機械式立体駐車場のメリット
機械式立体駐車場は、車を専用のパレットに乗せて上下に移動させることのできる駐車場です。
スペースを有効に活用できるので、敷地が狭くても必要な駐車台数を確保しやすいという点がメリットです。
操作盤を使って車を出し入れしなければならないため、地上に接していない場所では盗難やイタズラなどの被害に遭いにくいでしょう。
入庫・出庫する際に他の車と接触する心配もありません。
機械式立体駐車場のデメリット
機械式立体駐車場は、駐車できる車のサイズに制限がある場合が多いです。
車種によっては、車長や車幅、車高が合わずに駐車できない可能性があります。
また、操作盤でパレットを移動させる必要があるため、入庫・出庫には時間がかかります。
機械を動かして使用する駐車場のため、定期的なメンテナンスが必須になり、維持管理やメンテナンス費用が高くなることもデメリットの1つです。
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駐車場の地面も種類によって特徴が異なる
駐車場の地面も、コンクリートやアスファルト、砂利など様々な種類があります。
特に平面駐車場にする場合には、地面をどのような種類にするかによって特徴が異なります。
ここでは、駐車場の地面部分の種類についてご紹介しましょう。
コンクリート
コンクリートは、耐久性が高くお手入れがしやすさが特徴です。
固まると表面が明るい白色になるので、敷地に明るい印象を与えてくれます。
また、タイヤに優しい素材で車が汚れにくいこともメリットです。
コンクリートには金コテ仕上げと刷毛引き仕上げ、洗い出しという3つの仕上げ方法があります。
金コテ仕上げは、仕上げに金鏝を使う方法で、表面をツルツルにすることが可能です。
刷毛引き仕上げは、金鏝による仕上げをした後に刷毛を引くことで、雨天でも滑りにくくしてくれます。
洗い出しはコンクリートに砂利や石を混ぜたものを浮き立たせて行う仕上げです。
コンクリートは施工にかかる費用が高めで、撤去する際にもまとまった費用が必要になります。
また、経年劣化や変色などの影響もあるため、定期的なメンテナンスが必要です。
アスファルト
アスファルトは、広いスペースの場合初期費用が安くなりやすく、施工期間も短期間で済むため、マンションの駐車場や商業施設などの施工に適しています。
手入れもしやすく水はけも良いので、車が汚れにくいというメリットがあります。
しかし、コンクリートに比べると耐久性が低く、轍（わだち）やひび割れが起こりやすいため、定期的なメンテナンスが必須です。
また、気温が高くなる夏季はアスファルトも高温になり、火傷のリスクもあります。
デザイン性も高くないので、一般家庭では選ばれにくい素材でもあります。
砂利
駐車場の地面としては、砂利が最も安価で施工できる方法になります。
雨天時でも水はけが良いので泥水になりにくく、水たまりができる心配もありません。
歩くと石同士が擦れる音がするため、防犯対策にもつながります。
その反面、車が走行することで砂利が飛び散ってしまい、傷付けてしまう可能性があります。
また、砂利の間から生えてきた雑草を除去したり、砂利を継ぎ足したりといったメンテナンスが必須です。
インターロッキング
インターロッキングは、レンガ調のコンクリートブロックを組み合わせたもので、種類が豊富でデザイン性に優れています。
おしゃれな印象に仕上がることから、一般家庭はもちろん駐車場にも取り入れられており、近年注目されている施工方法でもあります。
ブロックを組み合わせて敷き詰めていくため、雨天時はその隙間を雨水が通り、水はけも良いです。
導入コストが高く、施工に時間もかかりますが、耐久性が高く、敷き詰めているブロック部分は取り外すことも可能なので、補修やメンテナンスが簡単です。
タイル
タイルは粘土を板状にした素材で、水はけが良く汚れに強いため、メンテナンスが簡単です。
耐久性も高く機能性に優れている他、デザイン性も高いためおしゃれな駐車場にしたい方におすすめです。
ただ、タイルは最初にコンクリートで下地を作ってから施工する必要があるため、費用が高くなってしまいます。
それでも、費用がかかるのは最初だけなので、メンテナンスのことを考えてタイルを選ぶというのも選択肢の1つです。
芝生
駐車場を天然芝や人工芝などの芝生にするという方法も人気があります。
天然芝は、人工芝よりも費用が抑えられますが、こまめに芝刈りや雑草除去をする必要があり、お手入れが必要です。
人工芝は枯れたり伸びたりする心配がなく、お手入れが楽な反面、天然芝よりも費用が高くなってしまいます。
どちらもメリット・デメリットがありますが、駐車場にする場合は人工芝がおすすめです。
人工芝は耐久性が高く車の重みにも耐えることができ、天然のものと見分けがつかない高品質なものもあります。
芝生は景観が良いだけでなく、コンクリートやアスファルトと違い、照り返しがないため温度変化の影響を受けないという特徴もあります。
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駐車場における契約・支払い方法の種類
ここからは、駐車場の契約や支払い方法の種類について見ていきましょう。
駐車場をマンションに設置する場合、以下の契約・支払い方法から選択できます。
月極
月極駐車場は、駐車スペースを月ごとに賃貸契約を交わして貸し出す契約のことです。
マンションや住宅地、飲食店など、様々な場所で目にすることができます。
マンションの車所有者を対象に貸し出す場合は、一定の契約台数が見込めるため、安定した収入が期待できるでしょう。
反対に、契約台数が少なくなると収入が低くなってしまい、維持管理費の回収が難しくなる場合もあります。
コインパーキング（時間貸し）
コインパーキングは、時間貸し駐車場のことを言います。
駐車場に空きがある状態なら、そこに駐車することができ、駐車してから30分や1時間単位で利用料金が発生する仕組みです。
駐車場を常に利用したい人というよりは、駅前や商業施設など、人が集まる場所に需要があります。
立地や周辺の相場を踏まえ、戦略的な料金設定を行うことで稼働率を高めれば、収益を上げることができます。
日貸し
日貸し駐車場は、駅前や空港などに設置される駐車場で、1日単位での利用となっています。
旅行や出張時に、電車や新幹線、飛行機などの利用で、車を置いていかなければならない時に活用しやすいことが特徴です。
日貸し駐車場ではありませんが、コインパーキングでも最大3日～7日程度利用可能な駐車場もあります。
年払い
年払い駐車場は、1年単位で駐車スペースを賃貸契約する駐車場を言います。
ただ、年払い専用の駐車場は現段階で少なく、多くはコインパーキングや日貸し駐車場などの敷地内に設置されています。
マンションの住民だけでなく、企業が利用するケースも多いです。
定期契約
定期契約は、上記の月極・コインパーキング（時間貸し）・日貸し・年払い以外の形態で駐車スペースの賃貸契約を結ぶ方法です。
契約形態は要望に応じて相談する仕組みになっていることがほとんどで、駐車場に連絡先が記載されています。
住宅地や商業施設周辺など、様々な場所に設置されています。
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空室対策に！契約者募集方法の種類
マンションの駐車場の契約方法では、月極駐車場が最も多くなっています。
では、実際に駐車場を設置する場合、契約者を募集するにはどのような方法があるのでしょうか？
最後に、契約者募集方法の種類を5つご紹介します。
不動産会社に相談する
まずは、マンションを購入した不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に相談すると、管理会社の看板を立てて契約者が現れるのを待ったり、駐車場を探しているお客さんに案内してくれたりします。
不動産会社に相談する時には、空室（駐車場の空きスペース）対策のために契約者を募集したいということも伝えておきましょう。
ただ、不動産会社に契約者募集を依頼する場合は、清掃や管理業務も委託することになる場合が多く、売上の一部（10％程度）を管理手数料として支払わなければなりません。
駐車場の募集サイトに登録する
駐車場の募集サイトや検索サイトを活用し、ネット上で契約者を募る方法もあります。
最近は、ネットを経由して月極駐車場を探し、契約する人が増加傾向にあります。
駐車場の情報を無料で掲載できるサイトもあるので、駐車場を探している人が気軽に探せる環境を構築しましょう。
また、駐車場募集サイトや検索サイトの中でも大手であれば、仲介手数料は駐車場を探している利用者に徴収しているため、駐車場のオーナーは手数料を支払うといったこともありません。
コインパーキングの運営会社に相談する
大手のコインパーキング運営会社は、月極駐車場の運営・管理事業を行っているところが多いです。
駐車場を専門に扱っている会社なので、稼働率や高い成果を求めてコインパーキングの運営会社に相談するというのも良いでしょう。
大手コインパーキングなら駐車場を探すお客さんも集まりやすいので、すぐに契約者を集めることができます。
また、稼働率が十分ではない場合、月極駐車場からコインパーキングの契約方法に変更したり、月極とコインパーキングを兼ね備えた運営を提案してくれたりすることもあります。
ただ、不動産会社に相談する時と同様に、売上の一部から管理手数料の支払いが必要です。
募集看板を立てる
古くからある募集方法としては、現地に募集看板を設置するやり方もあります。
看板製作はリーズナブルにでき、撤去しない限りは募集を続けることができるといったメリットがあります。
ただ、現地まで足を運ぶ必要があるため、拡散力に乏しく、契約を結ぶまでに時間がかかる可能性が高いです。
募集看板を立てる場合は、他の募集方法と並行して行うと効果的です。
また、募集看板は、引越しで初めて現地を訪れた方や、車の購入等で駐車場を探している方にとって、視認性の高い看板は認知度を上げるための有効な手段でもあります。
ポスティングする
DMや駐車場募集のチラシを作成してポスティングする方法もあります。
紙媒体の作成と一軒一軒ポスティングする手間がかかってしまいますが、広告効果が高いです。
DMやチラシは保管性が高いため、Web広告よりも印象に残りやすいです。
また、自宅付近の駐車場と認知されれば、広告としての信頼性も高いため、契約につながる可能性があります。
ただ、募集看板設置と同じく、拡散力や契約までに時間がかかるといったデメリットもあるため、他の募集方法と並行することが望ましいでしょう。
駐車場には、平面駐車場をはじめ自走式立体駐車場や機械式立体駐車場など、様々な種類があります。
どの種類でもメリット・デメリットがあるので、マンションに駐車場を設置する場合は、特徴をきちんと理解した上で運用しましょう。
どのような駐車場でも、地面をどうするか、契約方法をどうするかによって費用も維持管理・メンテナンスなどが変わります。
駐車場を設置する場合は、稼働率や契約台数も考慮した上で検討することが大切です。
