悪質な入居者をマンションから強制退去させるには？流れや初期交渉・対応方法などを解説

マンション経営をしている中で、悪質な入居者を強制退去させたいと考えるケースもあるものです。
しかし、強制退去はオーナー側の独断と偏見で決定できるわけではありません。
退去させるためには、入居者が特定の条件に該当する必要があります。
今回は悪質な入居者の対応に困っているオーナー向けに、マンションから入居者を強制退去できる条件や強制退去に至るまでの流れ、オーナーが気を付けるべきポイント、弁護士に相談するメリットなどを解説していきます。
どのようにすれば強制退去を執行できるのか知りたい方は必見です。

マンションから入居者を強制退去できる条件

マンションの入居者を強制退去させるためには、条件が決められています。
まずは、どのような条件で強制退去が可能になるのか解説していきます。

家賃滞納

家賃滞納は、1ヶ月や2ヶ月では強制退去させることは基本的にはできません。
3ヶ月以上の長期間にわたる家賃滞納がある場合であれば、強制退去という措置を取れる可能性があります。
しかし、1ヶ月だけの滞納を何度も繰り返すようなケースは悪質だとみなされ、強制退去の対象にできる場合も考えられます。
家賃の支払いに関する督促や保証人に対する通知をしたにも関わらず、家賃を支払う意思が見られない場合は、強制退去の手続きを進むようにしましょう。
家賃を滞納されるとマンションのオーナーにとって大きなデメリットになってしまうので、悪質性が高いと判断したらできるだけ早めに対応することをおすすめします。

騒音問題

騒音問題は、マンションやアパートなどの集合住宅で多く見られるトラブルです。
注意して改善されれば良いですが、複数回にわたって注意しても収まらないといったケースもあります。
近隣住民からのクレームが多ければ、それに対応するための労力も必要になるでしょう。
クレームの数が多ければ、ただのトラブルでは済ませられない状況になってしまう可能性もないとは言い切れません。
楽器演奏可などの条件で入居した場合でも、演奏する時間帯によっては近隣住民が騒音だと感じてしまう場合もあります。
「どのような生活をするのか」をあらかじめすり合わせておけば、トラブル回避につながるでしょう。
それでも周りからのクレームが多いのであれば、強制退去という措置を検討することになります。

ペットを無断で飼育している

入居者の中には、ペットを無断で飼育する人もいます。
ペット可の物件なら問題ありませんが、ペット不可の物件であれば大きな問題になります。
外に連れて行かなければバレないだろうという安易な気持ちで飼っているケースが多いです。
しかし、鳴き声や動物ならではのニオイですぐにバレてしまうものです。
近隣住民から「○○号室からペットの鳴き声がする」などのクレームがあったら、できるだけ早めに状況確認を行いましょう。
そして、契約違反が判明したら強制退去の手続きを行ってください。

入居人数を超えて住んでいる

マンションやアパートなどの賃貸物件は、契約時に申告した人数以上の入居はできません。
一時的に身内が同居するなどの状況なら認めてもらえる場合もありますが、単身用の物件で同棲するなどの行為はご法度です。
契約内容に違反した利用方法になるため、そのような入居者がいる時は強制退去させられます。

悪臭・害虫などの問題

ゴミ屋敷のような状態になってしまい、悪臭や害虫が発生してしまった時も強制退去が可能です。
悪臭や害虫は、近隣住民に害を与えてしまうためです。
ゴミ屋敷は悪臭や害虫が発生して気分を害するだけではなく、犯罪やその他のトラブルの原因になってしまうことも考えられます。
そのため、ゴミ屋敷のような状況になっている入居者がいるなら早急に立ち退き要求をするようにしてください。
状況によっては清掃費用のほかにリフォーム費用がかかる場合もあるので、できるだけ早く退去してもらうのが無難です。

無断で又貸ししている

無断で又貸ししているといったケースもあります。
契約者以外に又貸しすることは契約違反であり、強制退去をさせる条件にもなっています。
自分の部屋を民泊として使ったり、出張中に親戚が住んだりするなどのパターンがあります。
他の人が住んではいけない契約になっていることが一般的なので、無断で又貸ししている入居者がいたら強制退去になる旨を伝えましょう。
契約書の中に書いてあっても、入居時に説明されなかったとゴネる人もいます。
そのような事態にならないようにするためには、入居時の説明でしっかりと又貸しが禁止事項であると伝えるのがおすすめです。

定期借家の契約期間を過ぎても住み続けている

定期借家契約の場合、契約期間を迎えたら退去しなければいけません。
しかし、契約期間が過ぎても住み続ける入居者もいます。
契約を守らずに居座り続けるのであれば、オーナーは損害賠償の請求も可能となります。
強制退去の至るケースはそこまで多くありませんが、悪質だとみなされる場合は訴訟を起こして強制退去に踏み切るという選択も可能です。

強制退去に至るまでの流れ

強制退去は、すぐに行うわけではありません。
それまでの過程も重要になります。
家賃滞納を例に、強制退去に至るまでの流れについて解説していきます。

1.家賃の支払いを口頭・文書で呼びかけ

家賃を滞納されたら、まずは支払いについて口頭や文書で呼びかけます。
口頭や文書での督促は、依頼している管理会社にお願いすることも可能です。
必要に応じて話し合いの場を設けるなどして、お互いに状況確認や意見交換を行います。
話し合いによる円満解決が最も理想的です。
しかし、それが難しい場合が大半を占めるので、次のフェーズに進まなければいけないと考えておきましょう。
口約束だけだと結局支払ってもらえないといった事態にも陥りやすいため、早めに法的な手段を講じる準備を行うのが得策です。

2.連帯保証人へ家賃を支払ってもらうよう連絡する

入居者が督促に応じない時は、連帯保証人に連絡します、
連帯保証人が家賃の支払いに応じてくれれば、それ以降の督促は必要ありません。
しかし、連帯保証人も入居者と同じように支払いに応じてくれないケースもあります。
そのような時は、次のステップに進んでください。

3.内容証明郵便で賃貸借契約解除通知を送付

連帯保証人も支払いに応じてくれない場合は、内容証明郵便で賃貸借契約解除通知を送付します。
内容証明郵便は、どのような郵便物を誰宛に送ったのか証明されるため、重要な書類を送付する際に利用されます。
また、内容証明郵便は裁判を行う時にも必要になるので、最終的に裁判で督促したいと考えているなら必ず送付してください。
書面には、滞納している金額や支払いの期限、改善すべき事象の対応期限を記しておきましょう。

4.明け渡し請求訴訟

明け渡し請求訴訟は、内容証明郵便が送付してから約1ヶ月で行われます。
裁判所に和解案を提出し、オーナーと入居者による交渉をします。
この訴訟を行うと、入居者と連帯保証人に滞納している分の家賃を請求することも可能です。
しかし、この段階まで来ている場合、財産があるのに故意的に滞納しているといった例外を除き、入居者からの家賃回収は難しいと考えられます。
そのため、裁判上の和解が勧告され、話し合いによる条件の調整をしていきます。
話し合いができない状況にあったり、まとまらなかったりする場合は、裁判所が判決を下すことになります。

5.強制執行を申し立てる

裁判で判決が下されたら、強制執行を申し立てます。
強制執行は、裁判などで認められた法律上の権利を強制的に行う手続きです。
申し立てを行う際、執行官に予納金というお金を預けます。
明け渡しの予納金は65,000円が基本となっていますが、物件数や人数が増えると25,000円ずつ追加されるので覚えておきましょう。

6.裁判所から催告書が送付

強制執行の申し立てをすると、裁判所から明け渡しに関する勧告書が送付されます。
勧告書には、明け渡しを行う日時が記載されています。
受け取った入居者は、その日時までに部屋を明け渡さなければいけません。
また、裁判所の執行官が部屋に行って、明け渡し期限の説明も行います。
部屋の中に入るため、入居者が不在の場合や協力してくれない場合に備えて鍵屋を同行させるケースも多いです。

7.強制執行

裁判所の執行官と呼ばれる職員に従い、建物内の動産類をすべて運び出し、空っぽにします。
運び出した動産類に関しては、廃品と認定されたもの以外をトラックなどで運び、一定期間保管します。
強制執行にかかる費用は、基本的にオーナーが負担することになるという点も念頭に置いておきましょう。

明け渡し確定から強制執行までの期間は？

家賃滞納から明け渡しが確定し、強制執行が行われるまでの期間がどのくらいなのか気になるマンションオーナーも多いでしょう。
続いては、明け渡し確定から強制執行までの期間はどのくらいかかるのか解説していきます。

明け渡しの確定から強制執行までの期間は、平均で1ヶ月～2ヶ月ほどです。
明け渡しが決まったら、入居者には退去猶予が与えたれるので、その期間中に立ち退きをしなければいけません。
退去猶予期間を過ぎても居座る場合ももちろんあります。
そうなった時に、オーナーは裁判所に対して強制執行の手続きを行います。
明け渡しの判決だけだと、強制的に立ち退きさせることはできないため、強制執行の手続きが必要です。
強制執行をするには、強制執行の申し立てが必要となり、認められるまでの1ヶ月～2ヶ月くらいかかります。
その結果を待たなければいけないので、すぐに強制執行を実行することはできないと覚えておきましょう。

マンションから強制退去させる際にオーナーが気を付けたいこと

マンションの入居者が何らかのトラブルを起こしたら、強制退去させたいと考えるものです。
その際、オーナーが気を付けるべきポイントもあります。
ここでは、具体的にどのような点に気を付ければ良いのか、重要なポイントをピックアップしてご紹介します。

強制退去はあくまでも最後の手段

強制退去は、あくまで最終的な手段だと考えておきましょう。
悪質性が高い場合を除き、裁判所側もすぐに立ち退きを命じるような判決を下すことはありません。
お互いの妥協案などを話し合い、解決へと導くのが通例となっています。
これを裁判では「和解」と呼びます。
可能な限り、法的な手段を講じる前に話し合いの場が設けられるのはそのためです。
裁判を行う目的は、入居者を強制的に追い出すことはないのです。
滞納した賃料の解消や早期の物件明け渡し（家賃の支払いが難しい場合）が本来の目的だと忘れないようにしましょう。

実力行使をするとかえって訴えられる可能性も

家賃の滞納などのトラブルが起こった時、原因となる入居者は一刻も早く退去してもらいたいと感じる気持ちもわかります。
しかし、だからといって勝手に部屋に入って動産類などを処分したり、鍵を勝手に変えたりしてはいけません。
このような行動を取って入居者が110番通報をすると、オーナー自身が罪に問われる可能性があるためです。
勝手に部屋に入ると住居侵入罪、退出するように求められているのに居座ると不退去罪、大声を上げるなどすると脅迫罪・暴行罪に問われる可能性があります。
また、家財を勝手に持ち出すなどすると窃盗罪・器物破損罪、玄関に立ち入り禁止の貼り紙や玄関ドアの交換をすると不動産侵奪罪に問われてしまうリスクがあるので要注意です。

強制退去が認められる条件をクリアしているか確認する

強制退去を行うためには、条件をクリアする必要があります。
条件をクリアしていなければ、強制退去させることはできません。
強制退去が認められる条件には以下の2つがあります。

・オーナーと入居者の信頼関係が破壊される状況になっている
家賃の滞納や契約違反などによって、オーナーと入居者の信頼関係が破壊される状況になっている場合に強制退去が可能となります。
この場合、悪質性の高さが重要視されます。
例えば家賃滞納の場合、未払い分が一定の金額以上にならないと、裁判所は強制退去を認めてくれないケースも多いです。

・家賃滞納が3ヶ月以上続いている
最近は、敷金や礼金を定めていない物件も増えてきました。
敷金や礼金の定めがある物件だと、1ヶ月程度の家賃滞納でオーナーが実質的な損害を被るケースは少ないと考えられています。
そのため、1ヶ月や2ヶ月程度の家賃滞納だと入居者と大家さんの間に賃貸借契約の継続が難しいほどの信頼関係の破壊があったとは認められないと考えられるでしょう。
また、支払いを遅れながらでも継続的にきちんと支払っていれば、強制退去は認められない可能性が高いです。

強制退去が認められる条件には、このような点が挙げられます。
あなたがオーナーとなっているマンションの入居者で問題を抱えている人がいる場合、この条件に該当するか考えてみてください。
該当した場合は、強制退去も視野に入れられるでしょう。

ケース別入居者との初期交渉・対応方法

続いては、家賃滞納やペットの無断飼育などを行っている入居者への対処法について、ケース別に詳しくご紹介します。

家賃滞納の場合

同じ家賃滞納であっても、支払う意思の有無によって初期交渉などの対象方法は異なります。
そこで、家賃滞納の各事例に合わせた初期交渉や対応方法をご紹介します。
そもそも入居者が夜逃げや行方不明になった場合の対応方法も解説するので、ぜひ参考にしてみてください。

支払いの意思がみられる

単に支払いを忘れていただけだったり、怪我で働けなかった、急な出費が重なったなどやむを得ない事情によって一時的に支払いが困難だったりするなど、家賃を滞納してしまったが本人に支払う意思がある場合、まずは話し合いの場を設けることが大切です。
電話などで連絡を取り、なぜ未払いなのか、支払えるのかを話し合うことができれば、弁護士や裁判所を介した手続きをしなくても、滞納分の家賃を回収できる可能性があります。
話し合い時の相手の対応や態度に納得できなければ、同じように滞納が起こった時に支払いの督促や契約解除といった手段に移ることも可能です。
これまで滞納したことのない入居者から家賃の支払いがない場合、まずは連絡をし、状況を確認してみてください。

支払う意思がみられない

これまでに何度も家賃滞納を繰り返していたり、支払う意思を感じられなかったりする場合、話し合いで解決する可能性は低いです。
支払い督促や少額訴訟、明渡請求訴訟といった裁判所などの第三者を介して行う手続きを視野に入れると良いでしょう。
とはいっても、大家さんにとっても面倒な手続きはできるだけ避けたいものです。
そこで、このまま支払わないのであれば保証人に請求する旨を伝えてみてください。
それでも何のリアクションもなく、家賃を支払わないのであれば、実際に保証人に請求するのも一つの手です。
親が保証人になっている若い入居者の場合、支払いを肩代わりする可能性が高いです。
保証人も支払いを拒否した場合は、裁判の手続きに移るため、弁護士などの専門家に相談しましょう。

夜逃げ・行方不明になった

電話で確認や交渉したり、督促状を送付したりと入居者が家賃滞納した場合の手段は、あくまで相手の所在がわかり、連絡を取れることが前提です。
もしも、滞納者が夜逃げなどの理由によって行方不明になった場合は、公示送達や保証人への請求を行うことになります。
公示送達とは裁判手続きの一種で、行方不明の入居者に対し、申し立ての送達が届いたということを公的に容認する手続きです。
公示送達を利用すれば、裁判所の掲示板に訴状などを掲示している期間に相手が何の反応も示さなかった場合、原告が勝訴となります。
したがって、行方不明の相手に対し建物の明け渡しを求めることが可能です。
ただし、相手が単に郵便物の受け取りを拒否している場合や、支払い督促や少額訴訟では利用できないため注意が必要です。

騒音問題の場合

騒音問題を引き起こす入居者に対して、最初に行うべき対処法をご紹介します。

まずは問題を起こしている入居者へ注意する

トラブルになっている入居者の話を聞き、事実確認した後は、問題の原因である入居者に対し注意をします。
この時大切なのは、「本人同士で解決してください」など他人任せにしないこと、そして最初からきつく注意しないことです。
騒音問題を引き起こした入居者の中には、ルールを知らなかった、騒音を出していることに気付いていなかったというケースも少なくなく、このようなケースであれば、注意だけで事態が改善することも多いです。

被害を受けている入居者にも通知する

問題の原因である入居者に注意した後は、必ず苦情を言ってきた入居者にもその旨を伝えましょう。
大家さんがきちんと対応してくれたことで納得し、トラブルが解決することもあります。
しかし、中には注意しても全く改善しないだけでなく、さらに悪質な嫌がらせをしてくる入居者も存在します。
あまりに行為が悪質で、注意をしても改善しない場合、強制退去を求めることが可能です。

ペットを無断飼育している場合

ペット禁止にも関わらず無断飼育している入居者には、早めの対応に加えて、決定的な証拠を押さえることが重要です。
以下では、早めの対応や決定的な証拠を押さえるとはどのようなことなのか、詳しく解説します。

早めの対応が肝心！

ペットの無断飼育がわかった場合、証拠を押さえるのはもちろんですが、加えてすぐに対応することも大切です。
なぜなら、対応が遅れるほど飼育を黙認していると勘違いされ、他の入居者も「ペットを飼っても良い」と飼い始める恐れがあるからです。
こうなると、複数の入居者に対応しなければならなくなるため、手間も時間もかかります。
さらに、ペットを飼育していることを知っているにも関わらず対応が遅れた場合、契約解除が認められないケースもあるため、注意が必要です。

決定的な証拠を押さえる

ペットの無断飼育をしている入居者を見つけた場合、決定的な証拠を押さえることが重要です。
しかし、犬の散歩をしていた、猫を抱っこしたまま部屋に入った程度の目撃情報では、ただ単に知人のペットを一時的に預かっている可能性を排除するには弱すぎるため、強制退去させることはできません。
ペットの鳴き声が聞こえると苦情が入っているなどと理由を話せば室内を確認できるため、ペットを飼育している決定的な証拠を押さえましょう。

マンションからの強制退去を弁護士に相談するメリット

マンションから強制退去させたい入居者がいたとしても、弁護士に相談するのはハードルが高いといって敬遠する方も少なくありません。
そこで、弁護士に相談するメリットをご紹介します。

強制退去以外の方法が見つかる可能性もある

裁判手続きには様々あり、ケースによっては訴訟せずとも退去させられる場合があります。
問題のある入居者を強制的に退去させるには強制執行以外ないと思っていても、経験豊富な弁護士に相談することで、費用も時間もかからない別の方法が見つかる可能性があるのです。
事案の特徴に合わせて最良な手続きの進め方や解決方法を提案してもらえる点がメリットと言えるでしょう。

入居者側にプレッシャーをかけられる

弁護士が介入することで、入居者に対し「裁判する覚悟ができている」「支払わないのであればそれ相応の対応を取る」ということを意思表示し、圧力をかけることが可能です。
実際に弁護士から督促状が届いたことで、これまで支払いに応じなかった入居者が応じたケースも少なくありません。
弁護士が介入するということは、家賃を支払わない入居者に対するプレッシャーとなるほか、抑止力としての効果も期待できます。

入居者と直接対応しなくても良くなる

弁護士に依頼すれば、強制退去させるために必要な交渉を任せることが可能です。
当事者同士の話し合いはどうしても感情的になりやすく、話がまとまらないことも少なくありません。
しかし、法律の専門家である弁護士ならばこちらの希望に合わせて代わりに交渉を行ってくれるため、冷静に成り行きを見守れます。

マンションから強制退去させるまでの時間と手間を省ける

入居者を強制退去させるには、様々な手続きや書類作成が必要であり、負担も大きいです。
しかし、弁護士に相談すれば強制退去させるために必要な手続きをすべて任せることができるため、時間や手間を大幅に省くことが可能です。

マンションからの強制退去を弁護士に相談する際の注意点

弁護士に依頼すれば強制退去以外の方法が見つかったり、入居者に圧力をかけられたりとメリットも多い反面、注意しなければならない点も存在します。
ここでは、弁護士に相談する際の注意点を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

費用がかかる

弁護士に相談する場合、相談料がかかります。
加えて依頼すれば、着手金や報酬金などの費用も発生します。
相談料の相場は1時間1万円程度、着手金は滞納額や建物の大きさにもよって異なるものの少なくとも10万円はかかるでしょう。
さらに、裁判で請求が認められた場合、超集金として着手金の2倍程度かかることが想定されます。
法律の専門家に相談する以上、自分でするよりも費用がかかるということを理解しておかなければいけません。

入居者との良好な関係性が築けなくなる

弁護士に相談することで、大家さん側は裁判も辞さない覚悟であると入居者に対しプレッシャーを与えます。
裁判で争う意思があるという意思表示になるため、入居者と良好な関係を築くことが難しくなる可能性が高いです。
それでも強制退去させることができれば、その後関わることはほぼないため、問題が残ることは少ないです。

少しでも強制退去にかかるコストを抑えるには？

事業にリスクは付きものとはいえ、できるだけかかる費用は抑えたいものです。
続いては、強制退去にかかるコストを極力抑える方法についてご紹介します。

立ち退き料を支払い任意で退去してもらう

少しでも強制退去にかかる費用を抑えたいのなら、立ち退き料を支払い、任意で退去してもらうのも1つの方法です。
コストを抑えるには、家賃滞納期間と空室期間を短くすることが重要です。
そのためには、家賃を滞納する入居者に退去してもらい、早々に次の入居者を見つける必要があります。
しかし、強制退去させるにはそれなりの期間と費用がかかり、実現するのは難しいのが実情です。
そこで、建物明渡請求訴訟を行い、判決を受けた際、強制執行の手続きをするのではなく、すぐに引っ越してくれるのであれば滞納したこれまでの賃料の回収にこだわらず、むしろ引っ越し代程度の立ち退き料を渡す旨を伝えるのです。
大家さんにとっては、これまでの賃料の回収ができなくなる上、さらに引っ越し代を渡すことになるため納得いかないかもしれません。
しかし、裁判上の和解をすることで、判決が出てから強制執行するまでの期間を短縮できるだけでなく、場合によっては100万円以上かかる強制執行の費用を抑えることが可能です。
この方法を行う場合、引っ越し費用を懐に入れておきながら明け渡しの約束を守らないという事態も考えられます。
安全かつ確実に退去させたいのであれば、弁護士に依頼することをおすすめします。

入居者に裁判などでかかった費用を請求する

裁判で認められた滞納した賃料や強制退去にかかる費用の一部は、入居者に請求することが可能です。
かかった費用を少しでも抑えたいなら、入居者に費用を請求するのも良いでしょう。
請求するには、強制執行を申し立てる際に、建物の明け渡しだけでなく、入居者の給与や財産を差し押さえも同時に行う必要があります。
財産の差し押さえに関する申し立ても同時に行うことで、入居者名義の財産であれば回収できます。
ただし、請求することはできても、実際に支払ってもらえるとは限りません。
なぜなら、実際に支払えるかは入居者に差し押さえ可能な財産があるかどうかによる部分が大きいからです。
裁判でかかった費用を入居者に請求するのであれば、まずは差し押さえ可能な財産があるのかについて、債権回収を得意とする経験豊富な弁護士に相談することをおすすめします。

今回は、悪質な入居者をマンションから強制退去させるにはどうすれば良いのか、強制退去できる条件や流れ、初期交渉や対処方法について詳しく解説しました。
強制退去をさせたいと考えるような入居者は、家賃滞納や騒音問題、ペットの無断飼育など何らかの問題を抱えていることがほとんどです。
しかし、悪質な入居者に対し、強制退去を突き付けたとしても、素直に出て行ってくれることはほとんどありません。
自発的に退去を促したり、滞納した分の家賃を回収したりしたいのであれば、弁護士に相談するのがベストです。
弁護士への相談は、強制退去以外の方法が見つかる、入居者の対応を直接しなくても良い、相手にプレッシャーをかけられるなどメリットもある一方で、費用がかかる、良好な関係性を築けなくなるなどの注意点も存在します。
入居者に強制退去を求める際は、ぜひ今回紹介した内容を参考に、ケースに合わせて対応することが大切です。