アパート経営における地震への対策方法まとめ！耐震性能や保険について理解しよう

アパート経営を始める際に、様々なリスクがあることを念頭に置きつつ経営をスタートさせる方は多いでしょう。
このリスクの中には「災害によるリスク」も含まれます。
日本は“地震大国”と呼ばれるほど地震の多い国ということもあり、アパート経営を始める前に地震によるリスクや対策方法について理解しておくべきです。
そこで今回は、アパート経営における地震への対策方法をご紹介します。
建物の耐震性能に関することから地震保険についても解説しているので、極力地震による様々なリスクを回避したいと考えている方はぜひ参考にしてみてください。

大家さんが知っておきたい建物の耐震性能・耐震等級について

地震によるリスクを知る上で、建物の耐震性能や耐震等級についても理解することが大切です。
耐震に関する法律や建物の構造を理解することは、新しくアパートの建て替え・購入時にも役立つでしょう。
まずは、耐震に関する法律について解説していきます。

建築基準法とは

耐震に関する法律には「建築基準法」と「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の2種類があります。
特に建築基準法は耐震に限らず、建物の構造・敷地・設備・用途などにおける基準を定めている重要な法律です。

阪神・淡路大震災による建物の被害率

元々建築基準法は1950年に制定された法律です。
その後1981年6月に建築基準法が改正され、中規模地震（震度5強程度）でもほぼ損傷がみられず、大規模地震（震度6強～7程度）で倒壊する恐れがないように建築することを目標に定めています。
改正による新耐震基準が制定されてから14年後の1995年に阪神・淡路大震災が発生し、多くの住居や建築物が倒壊する被害に遭いました。
しかし、倒壊した建物の多くは旧耐震基準を元に建設されたものであり、新耐震基準で建設していた建物は7割以上が無被害または小破程度で済んでいたことがわかったのです。
もちろん、新耐震基準で建設した建物の中にも中破・大破（倒壊）してしまった建物もありましたが、被害を大きく抑えられることが明らかになりました。

2000年6月に現在の基準へ改正

建築基準法における耐震基準は2000年6月にさらなる改正が行われました。
新たな基準では、大規模地震で倒壊・崩壊の恐れがないことに加え、「限界耐力計算」を義務付けることが制定されています。
限界耐力計算とは、地震が発生した時に建築物が地震力にどこまで耐えられるか、指標を算出することを指します。
また、地震以外にも積雪や暴風など外部から加わる力にどこまで耐えられるかも限界耐力計算によって明確になりました。

品確法とは

品確法とは、住宅性能の表示基準やそれに基づいた評価制度を設けている法律で、消費者を住宅トラブルから守るために制定されています。

3つの制度について定めた法律

品確法は具体的に3つの制度について定めた法律です。

・住宅性能表示制度（住宅性能評価）
・住宅専門の紛争処理体制
・新築住宅における瑕疵保険担保期間10年の義務化

住宅性能表示制度は、第三者が住宅性能を評価することでどのような性能を持っているのか消費者にわかりやすくするための制度です。
評価自体は任意となりますが、評価を受けていることで「第三者による性能評価が行われている」という信頼につながります。
また、住宅性能評価を受けると、引き渡し後に不具合・欠陥などが見つかって売主とトラブルに発展した場合に指定住宅紛争処理機関によって紛争処理を依頼することも可能です。さらに瑕疵保険担保期間10年の義務化によって、新築で10年以内に瑕疵が見つかった場合に無償補修などを行うことが必須となりました。

品確法における耐震等級について

品確法では耐震等級も定めています。
耐震等級は1～3まであり、それぞれ倒壊・崩壊のしにくさや損傷の生じにくさ、物件の種類が異なります。

・耐震等級1
耐震等級1は建築基準法が定めた耐震性能を満たす基準であり、基本となる等級です。
そのため、最も低い等級ではありますが耐震性能が弱いわけではありません。
震度6強～7の地震でも倒壊しないほどの耐震性能が備わっています。

・耐震等級2
耐震等級2では、建築基準法が定めた耐震性能の基準よりも1.25倍の耐震性を持っていることが証明されています。
等級1で耐えられる地震の1.25倍強い地震が来たとしても倒壊するリスクを抑えられます。
主に学校・病院・役所など災害時の避難場所に使われることが多い建物は、等級2以上で建設する必要があります。

・耐震等級3
耐震等級3は、建築基準法が定めた耐震性能の基準より1.5倍の強度を誇ります。
災害時に救護活動や復興拠点となりやすい警察署や消防署などは、等級3を基準に建設されることが多いです。

耐震等級は高い耐震性能があることを証明してくれるものですが、実際に等級を証明するためには国土交通省指定の住宅性能評価機関から検査を受けなければなりません。
検査や申請の手数料として約20万～30万円が必要になることを覚えておきましょう。

地震からアパートを守るための構造の特徴

建物の耐震性は構造の違いによっても大きく影響してきます。
続いては、アパートでみられる耐震構造・制震構造・免震構造の特徴についてご紹介します。

耐震構造

耐震構造は一般的な住宅にも備わっているもので、筋かいなどを設けることで地震の揺れに耐える構造を指します。
耐震構造によって地震だけでなく台風など強風による揺れにも耐えやすく、さらにほとんどの住宅に備わっていることから耐震構造にするために追加費用が発生することもありません。
ただし、地震の揺れには耐えられるものの直接建物に伝わってしまい、地震が発生するたびに損傷が激しくなるデメリットもあります。
また、建物が揺れることで家具も転倒しやすくなります。

制震構造

制震構造とは壁の中などに制震装置を設置することで地震の揺れを吸収し、揺れを抑える仕組みの構造です。
耐震構造に比べて建物の揺れが軽減され、特に2階以上の揺れを抑えられます。
強風にも強く、建物の揺れを吸収してくれるため損傷も少ないのがメリットです。
ただし、一般的な建物に制震装置を設置しているため、通常の建築コストよりも高額になってしまいます。
また、制震装置を設置する際に設計上の制約が生じてしまう点に注意が必要です。

免震構造

免震構造とは、建物と基礎部分の間に免震装置を設置することで、地震の揺れが直接建物に伝わりにくくする構造です。
特に横揺れを抑えるのに効果的で、建物の損傷を大きく軽減させられます。
また、家具の転倒も階数に関係なく大幅に抑えられます。
しかし、設置コストが高額になりやすい点はもちろん、土台に免震装置が設置されていることから強風の影響は受けやすく、2階以上の部屋は揺れを感じてしまうでしょう。
また、軟弱な地盤だと免震装置を設置することも難しいため、免震構造のアパートを建てたい場合は土地にも注意しなければなりません。
さらに他の構造と違い床下に設置されるため、地下室を置くことも困難です。

地震発生後に起こり得るトラブルと対策方法

万が一大規模な地震が発生した場合、アパート経営において様々なトラブルが起こり得ます。
地震発生後に起こり得るトラブルにはどのように対処していけば良いのでしょうか？
ここからは、地震発生後に起こり得るトラブルとその対策方法についてご紹介します。

アパートが全壊した場合の賃貸借契約

大規模な地震により経営していたアパートが全壊してしまった場合、入居者との賃貸借契約はどうなってしまうのでしょうか？
原則、建物がなくなってしまった場合はその原因に関係なく賃貸借契約は終了となります。
賃貸借契約では部屋を貸すことが目的であり、建物が全壊によってなくなればそれを果たせなくなってしまうためです。
賃貸借契約が終了するということは、賃料も入ってこなくなります。
もしアパートがなくならず、避難指示や警戒区域指定が出され、やむを得ず賃貸借契約が終了したとしても賃料を請求することはできません。
自主的な避難であれば全額請求することは可能ですが、そうでない場合は賃料も請求できないことを理解しておきましょう。

入居者の仮住まいにかかった宿代

地震によってアパートが損壊し一時的に住めなくなってしまった場合、入居者の仮住まいにかかった宿代は大家さんが支払うべきなのでしょうか？
自然災害によって一時的に住めなくなった場合、大家さんの故意や過失には当てはまらないため、仮住まいの宿代まで支払う義務はありません。
これは、アパートを修繕するために仮住まいが必要となった場合も同じことです。
法的に決められたことではないものの、大家さんの中には入居者に修繕後も住み続けてもらえるよう、一定額のお見舞金を出していることもあります。

入居者の家財が壊れた場合の損害賠償義務

地震が発生した時にアパート自体の損壊は見られなかったものの、もし入居者の家財が壊れてしまった場合、損害賠償義務はあるのか不安に感じる方も多いでしょう。
法律などの面から考えると、大家さんにそこまでの責任はないと言えます。
入居者が加入する家財保険では家財の被害が補償対象になることから、大家さん自ら補填する必要はないという考えです。
しかし、場合によっては建物の安全管理を怠ったとして、損害賠償請求をされてしまう可能性は否定できません。

地震による隣家の火災からアパートに延焼

地震は建物の損傷だけでなく、火災発生のリスクも高まります。
もし地震によって隣家から火災が発生し、そのままアパートまで延焼した場合はどうなるのでしょうか。
この場合は建物がなくなった状態となるため、賃貸借契約は終了となります。
入居者には敷金を変換し、契約の解消手続きを行わなければなりません。
今回は地震が原因で発生した火災となるため、隣家に重大な過失があるとも考えにくく、延焼の責任を問うことも難しいでしょう。
こうなると大家さん自身が加入している火災保険で補償してもらうことになります。

アパートのブロック塀が倒れてケガをした際の責任

アパートの敷地内にブロック塀を設置しており、地震によって倒壊した結果ケガ人が生じてしまった場合の大家さんの責任は、ブロック塀そのものに瑕疵があったかどうかで変わります。
基本的にアパートの敷地内にあるということで、その所有者である大家さんが被害者に対して賠償責任を行わなくてはなりません。
しかし、ブロック塀がそもそも高さや構造の基準が建築基準法を違反していた場合、そのことを放置していた行政に責任が問われます。
また、大家さん自身が瑕疵の旨を知らなければ、そのブロック塀を作った施工会社に責任があるでしょう。
ただし、いくら瑕疵があることを知らなかったとしても、保険が適用される可能性は低いです。
そのため、アパートの敷地にブロック塀を設けている場合は、地震が起きた時にケガ人が出ないよう、定期的に点検・メンテナンスを行うようにしましょう。

地震による修繕費用は誰が負担する？

地震でアパートが損傷してしまった場合、誰が修繕費用を負担することになるのでしょうか？
修繕費用の負担は、建物が損傷した場合、家財に損害がみられる場合、アパートが地震で倒壊した場合などの状況によって変わってきます。
それぞれの状況別に修繕費用の負担は誰がするのかみていきましょう。

建物が損傷した場合

地震で建物が損傷してしまった時は、基本的に大家さんが修繕費用を負担することになります。
これは、民法第606条で定められています。
法律では「必要な修繕」を行うこととされていますが、これは生活に支障がない状態にするという意味です。
また、自然災害による不可抗力によって起こった損傷に限ります。
契約で禁止されているところで暖房器具を使って燃えてしまったり、ベランダに倒れやすい植物を置いて窓ガラスが割れてしまったりといったケースは該当しません。
入居者に過失があるとみなされる場合は、入居者の責任となる可能性もあります。
万が一地震が起こって破損してしまったら、入居者は速やかに大家さんに連絡しなければいけません。
すぐに連絡しないと、原因が地震なのか、それ以外が原因で起きたのかが判断できなくなってしまうためです。
迅速に連絡してもらえるように、連絡先は入居者と共有しておきましょう。

家財に損害がみられる場合

入居者が持ち込んだ家財に損害がみられる時は、入居者自身が負担することになります。
ケガをしてしまった場合の治療費に関しても、入居者の負担です。
しかし、家財の損害やケガの原因が大家さんにあるとみなされるケースでは、修繕費や治療費を大家さんが負担しなければいけません。
例を挙げると、入居者から依頼されていた窓の修理を怠っていた際に地震が発生し、窓が割れて家財に損害が生じてしまったといったケースが該当します。
賃貸借契約時の加入する火災保険の中に地震保険が含まれていれば、生活用家財の損害をカバーできます。
もしも損害を受けてしまったら、保険会社へすぐ連絡するように入居者にも伝えておきましょう。

アパートが地震で倒壊したら？

基本的にアパートは、新耐震基準に則った構造になっています。
この基準を満たしていれば、震度5以下の地震で破損する可能性が低く、震度6強～7の地震でも倒壊を免れる可能性が高いです。
それ以前に建てられた建物でも、新耐震基準に相当する性能を有している場合もあります。
耐震基準を満たすため、補強工事を施している建物も少なくありません。
古いアパートを保有しているのであれば、大規模な地震が発生する前に補強工事は行っておきましょう。
それでも地震で倒壊するリスクは絶対にないとは言い切れません。
アパートが倒壊した時は、提供できる住宅が消失するので賃貸借契約も終了となります。
契約終了となっても、入居者は大家さんに損害賠償を請求することはできないとされています。
地震は大家さんも予測できない事態なので、大家さんに非があると言えないためです。

アパートの災害リスクを調べる方法

アパート経営をする中で、災害リスクは付きものです。
そのため、どのようなリスクがあるかあらかじめ把握し、対策を考えておく必要があります。アパート経営に潜む災害リスクを調べる方法について解説していきます。

ハザードマップを確認する

ハザードマップは、自然災害による被害を未然に防ぐための避難場所や避難経路、防災施設などが書かれている地図です。
津波ハザードマップ、洪水ハザードマップといった種類に分かれている場合もあります。
いずれも国土交通省や各自治体の公式サイトなどで確認できるようになっています。
ハザードマップは、アパート経営にどれくらいのリスクがあるか把握できるので、建物を購入する前になるべくチェックしておきましょう。
新たに土地を購入してアパートを建てる場合は、リスクが低い場所を選ぶ指標にもなります。

揺れやすさマップを確認する

地震が起きた時の揺れやすさを示す「揺れやすさマップ」というものもあります。
同じ震度であっても、地盤の違いによって市町村内で揺れやすい場所とそうでない場所があるのです。
アパート経営をする際は、できるだけ揺れにくいエリアを選ぶようにしましょう。
地盤が強く揺れにくい土地であれば、その分被害を軽減できる可能性があるためです。
それでも被害が出る可能性もあるので、地震保険の内容も考えておくことをおすすめします。

業者に相談してみる

ハウスメーカーや工務店は、これまでに多くの一戸建て住宅やアパートなどを建てています。
自社の建物が地震でどのような被害を受けたのか、という情報も持っているケースが多いです。
つまり、業者にこれまでの地震でどのような被害があったかを確認してみましょう。
アパートを建てようと思っているエリアの災害事例を知っておけば、災害対策を講じやすくなります。

アパート経営で地震保険は加入すべき？

アパート経営をする時、地震保険への加入を迷ってしまう大家さんも少なくありません。
日本は地震大国ですが、大きな被害が出るほどの揺れが起こるケースは数年に1度です。
そのため、地震保険への加入を迷ってしまうのです。
そこで続いては、アパート経営で地震保険は加入すべきなのか、という疑問に答えていきます。

火災保険で地震による被害は補償してもらえる？

地震が発生した時に、火災が起こるケースもあります。
火災が起こったら、火災保険で対応できると考える人もいるでしょう。
しかし、地震が原因の火災や建物の損壊は、火災保険で対応できないのです。
地震保険に加入していないと、保険金を支払ってもらえません。
また、地震保険は単独で加入できないという点にも注意が必要です。
火災保険に付帯する形でしか加入できないため、火災保険とあわせて加入しておくのが無難です。

地震保険は加入した方が安心！

火災保険と地震保険に加入しておくと、万が一地震による被害を受けたとしても補償してもらえます。
火災保険だけでは保証できない部分もあるので、大家さんの負担を減らすためにも加入は必須だと言えるでしょう。
日本は地震大国なので、いつ大地震の被害を受けるかわかりません。
いざという時に備えて加入しておけば、補償を受けたいと思った時に困らずに済みます。

地震保険の補償内容

地震保険の補償対象は、居住用の建物とその建物内にある家財一式です。
建物と家財は、それぞれで加入しなければいけません。
そのため、建物だけ、家財だけ、建物と家財の両方という3パターンの加入方法が考えられます。
地震保険に加入できる建物は、店舗併用住宅を含む居住用の建物に限定されています。
工場や事務所専用の物件は対象となりません。
門や塀、物置などに関しては、建物に含めて契約可能です。
ただし、門や塀だけに損害が生じなかった場合は、保険金の支払い対象にはならないので要注意です。
建物内にある家財は、電化製品や家具、衣類、食器など生活に欠かせない動かせるものが該当します。
引っ越しの時に持ち込むものをイメージするとわかりやすいでしょう。
自動車や動植物、現金などは対象外です。

アパートに対する保険に加入する前に押さえるべきポイント

アパートに対する保険は、契約内容などを吟味してから加入することがポイントになります。
しかし、どのような保険が適しているのかわからないというケースも少なくありません。
そのような悩みを持つ大家さんのために、アパートに対する保険に加入する前に押さえるべきポイントを3つピックアップしてみていきましょう。

補償してくれる災害の種類

保険で補償してくれる災害の種類は、必ず確認しておきたいポイントです。
どれくらいリスクに備えるか、というのは考え方によって大きく変わります。
できるだけ保険料を抑えたいと考えるものですが、最低限の補償をしてもらえる保険を選ぶようにしましょう。
水害のリスクがあるエリアなら水害を補償してくれる保険、沿岸部なら地震が起こった時の津波に備えられる保険、といったように選び方が変わってきます。
ハザードマップをチェックしながら、どのような補償が必要かよく考えた上で保険選びを進めるようにしましょう。

さらなるリスク回避につながる特約

災害時のリスクを回避できる特約を有する保険もあります。
特約が充実している保険であれば、被災時の損失を広くカバーできます。
家賃収入特約は、災害で長期的な空室が生じた時、得られるはずだった家賃収入を補償するものです。
施設賠償特約は、強風などで剥がれてしまったアパートの屋根や壁が近隣の家を傷つけてしまうなどの不測の事態に備えられます。
アパート経営にはリスクが付きものなので、特約の利用も検討してみてください。

保険金の設定方法を理解しておく

保険に加入する際は、保険金の設定方法を理解しておくこともポイントになります。
保険金の設定は、再調達価額（新価）と時価方式の2種類があります。
再調達価額は、被災した物件と同等のアパートを新しく買ったらいくらになるかという点を考慮し、保険金を設定する方法です。
そのため、建て替えや修繕に必要な資金はほぼ受け取れるでしょう。
一方時価方式は、建設した時の価格から被災時までの経年劣化を加味した保険金が支払われます。
したがって、再調達価額より得られる金額は少なくなってしまいます。
建て替えや修繕に必要な資金を保険だけでは賄えない可能性も高いです。
築年数が経過したアパートの場合、時価方式の保険には注意が必要ということになります。

古いアパートは耐震診断を行おう！

古いアパートを経営している場合、耐震診断を行うのがおすすめです。
最後に、耐震診断の必要性や瑕疵が見つかった場合の対応などについて解説していきます。

耐震診断は義務？

古いアパートは、耐震診断の結果や実施の有無を提示する必要があります。
そのため、義務だと言えます。
入居者に対して重要事項説明を行わなければいけないのですが、2006年から耐震診断を行っているかどうかも説明することが盛り込まれました。
したがって、耐震診断は行うべきなのです。
ただし、この義務は旧耐震基準で建てられた物件が対象です。
新耐震基準で建てられたアパートの場合は、震度6強～7の地震でも倒壊することはないとされています。
安全性に違いがあるため、新耐震基準に則ったアパートは賃貸借契約時の重要事項説明が免除されています。

瑕疵が見つかった場合の賠償責任も

地震でアパートが倒壊すると、入居者や近隣の住民にケガを負わせてしまったり、最悪の場合は亡くなったりする可能性もあります。
それは、アパート経営をする中で最も避けたい事態です。
そのような状況になった時、耐震性が十分でない物件だった場合、大家さんは損害賠償を負わなければいけないケースもあります。
アパートが倒壊する恐れがある瑕疵も、耐震診断でチェックできます。
古いアパートほど最悪の事態が起こるリスクは高いので、耐震診断は行っておくべきです。

アパートの耐震診断を行う際の注意点

アパートの耐震診断を行う際、注意したい点があります。
特に知っておきたい注意点を3つピックアップしてご紹介します。

信頼できる業者に依頼する

耐震診断を依頼する業者は、信頼できるところを選ぶようにしましょう。
自治体に事業者登録をしている業者や耐震診断・耐震改修技術者などの資格を持つスタッフがいる業者、耐震診断の実績が豊富な業者などは安心して依頼できるのでおすすめです。
この3つを満たしている業者であれば、より一層信頼できます。
詐欺まがいなビジネスを行っている業者もいるので、訪問してきた業者の言葉を鵜呑みにするのは危険です。
不安を煽るような言葉をかけられるかもしれませんが、冷静に依頼先判断してください。

必要書類を準備しておく

耐震診断を受けるのであれば、必要書類の準備も忘れないようにしましょう。
用意しておくものは、設計図書と検査済み証です。
この書類があると、より精度が高い診断が可能になります。
手元になくてすぐに用意できないといったケースもあるでしょう。
そのような場合は、アパートが所在する自治体や建築を依頼したハウスメーカーに問い合わせてみてください。

診断内容を把握しておく

耐震診断の内容も把握しておくことをおすすめします。
耐震診断は、予備調査（書類調査）、現地調査、耐震診断数値計算の3段階に分かれています。
予備調査は、設計図書を診断会社が確認します。
耐震性のレベルを判断するフェーズです。
レベルに応じて必要な個所の調査を実施し、概算の見積もりが出ます。
現地調査は、実際の状況をチェックし、より正確に耐震性を確認するために行われます。
内容は、目視による劣化調査、図面との照らし合わせ、敷地内と周辺の状況チェック、はつり検査です。
はつり検査は、構造図面がない場合に行うもので、各部材の本数やサイズをチェックします。
そして最終的な耐震性の有無を計算し、総合的な評価と必要とされる耐震工事を提案されるという流れです。

まとめ

アパート経営を行う中で、地震の被害に遭う可能性は非常に高いです。
大きな震災が起こる場合もあるので、しっかりと対策を講じておく必要があります。
大家さんがアパートの耐震性を高める努力を怠ってしまい、倒壊してしまうと死者が出る危険性もないとは言い切れません。
そうなると損害賠償を請求されてしまう恐れがあります。
最悪の事態を防ぐためにも、耐震性のあるアパートへ改修したり、地震保険に加入したりするといった対策を行うようにしましょう。
古いアパートの場合は、耐震診断も忘れないようにしてください。