家賃収入に税金はいくらかかる？算出方法から確定申告のやり方まで解説

不動産運営で家賃収入を得られるようになると、年間の収入に対していくつかの税金が課せられるようになります。
会社に雇用されている場合に得る給与収入の場合には給与から毎月税金が天引きされていますが、家賃収入にかかる税金は異なります。
今回は、家賃収入にどのような税金がかかるのか、所得税・住民税の算出方法、確定申告のやり方などを詳しく解説していきます。
正確な収支計画を立てるためにも税金に関する知識を身に付け、スムーズな確定申告と納税を行いましょう。

家賃収入にかかる税金の種類

アパートやマンションなどの不動産経営により、入居者から賃料を受け取っている場合には主に下記5つの税金が課せられます。
それぞれにどのような違いがあるのかを解説していきましょう。

所得税

家賃収入にかかる税金として挙げられるのが、所得税です。
所得税は法によって利子所得や配当所得、給与所得などの10種類に分けられますが、家賃収入による取得は主に「不動産所得」となります。
物件によっては「雑所得」として処理されるケースもありますが、その違いについては明確なルールが定められていません。
もしどちらの取得に分類されるか判断が難しい場合には、不動産会社や税務署に問い合わせてみるのが良いでしょう。
また、経営規模の大きさ次第では「事業所得」となる可能性もあります。
事業所得として認められると、必要経費の範囲や控除できる種類・金額が増えるなど、より多くのメリットが受けられるようになります。
なお、事業所得として扱われる基本的な基準は、物件が5棟もしくは10室以上となります。

住民税

家賃収入や給与などの所得が発生した時には、住民税も課せられます。
所得税の場合には年間の所得が20万円を超えなければ納税の対象外となりますが、住民税に関しては納めなければなりません。
住民税を納付する方法は、「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があります。
自宅に届けられる送付書により自分で支払うことを普通徴収、給与から自動的に天引きされる方法を特別徴収と言います。
サラリーマンが確定申告する場合、申告書にある「住民税」の「自分で納付」にチェックを付けておくと普通徴収として扱われるため、給与から引かれなくなります。
職場には家賃収入があるのを秘密にしておきたい場合には特別徴収ではなく、普通徴収にしてください。

消費税

家賃収入を得ている場合で、課税の売上額が1,000万円以上になるとその年の翌々年から消費税が課せられるようになります。
ただし、家賃収入が住宅用の賃貸物件のみであれば、売上が1,000万円以上であっても非課税として扱われます。
例えば、毎月の家賃収入が100万円で、年間1,200万円の売上があったとしても課税対象とはならず消費税の支払いはありません。
住宅用の家賃収入かどうかは、物件の契約書を見れば確認ができます。
契約書に「住宅用」と記載されていれば非課税の取引となりますが、明記がない場合には住宅用以外だと判断されて課税の対象となる可能性が考えられます。
また、賃貸期間が1ヶ月未満で売上が1,000万円以上の場合、契約書に住宅用と明記されていても課税対象として扱われるので注意しましょう。

固定資産税・都市計画税

家賃収入を得ているかどうかに関わらず、不動産を所得している期間は毎年固定資産税の支払いが必要となります。
固定資産税とは、毎年1月1日時点において、賃貸物件に限らず土地や住宅などの所有する全ての人に課税される税金です。
さらに、都市開発が活発な市街化区域に不動産を所有している場合には、都市計画税が課せられることになります。
固定資産税・都市計画税ともに、毎年5月頃に自宅へと届く固定資産税の納付書を使用して銀行やコンビニエンスストアなどで支払わなければなりません
住民税と同じく、年に4回に分けて納める「分割払い」と「一括払い」があり、どちらでも好きな方を選べます。

不動産取得税

所得した物件と土地にそれぞれ課税される不動産所得税も、家賃収入にかかる地方税のひとつです。
無償で譲り受けた物件についても課税対象となる他、改築やリフォームの際にも支払う必要がでてくる税金となります。
不動産所得から大体半年から1年半頃までに自宅へと納付書が届くため、突然の出費に慌てないように資金に余裕を持っておく必要があります。
金融機関や県税事務所、コンビニエンスストアなど納付が可能ですが、金額によっては納付場所が定められているケースもあるので、事前に納付書の内容を確認しましょう。

課税対象の範囲

課税対象となるのは家賃収入から必要経費を差し引いた、不動産所得額になります。
では、家賃収入の内訳と経費として差し引けるものについて、詳しく解説しましょう。

家賃収入の内訳

まずは、家賃収入の内訳を細かく見ていきます。
家賃収入として含まれるのは賃料以外にも以下の項目が挙げられます。

・礼金
・管理費
・更新料
・管理費
・駐車場
・アンテナ基地設置料金
・自動販売機の設置による収入
・共益費などとして受け取る電気代や水道代など

もし入居者が家賃を滞納して受け取っていない場合でも、本来はあるべき収納として計上しなければなりません。
ただし、しばらくして滞納家賃が支払われた場合には、受け取ったとしても再度賃料として計上する必要はありません。
なお、様々な事情により滞納家賃の回収が不可能となった場合だと、損失として計上が可能です。
また、入居時に受け取った敷金や保証金は特に問題がなければ全額入居者へ戻されますが、債務不履行により返還しない場合にはその金額は収入として扱います。

経費として差し引けるもの

続いて、不動産経営に伴う経費をいくつかご紹介します。
経費となるものと認められないものをしっかり区別し、計上ミスがないように正しい知識を身に付けましょう。

・税金
毎年納付する固定資産税や都市計画税の他、不動産購入時にかかる不動産所得税や収入印紙代などは経費として計上できます。
ただし、住民税と所得税については家賃収入に関係なく課税されるものなので、経費として扱うことはできません。

・保険料
不動産経営には欠かせない火災保険や地震保険などの各種保険料も経費になります。

・業務委託料
不動産管理会社に家賃の約5％を手数料として支払い、物件の掃除や管理を任せるオーナーは多いです。
管理会社に業務委託をしている場合にかかる手数料も、不動産運営に伴う経費とされています。

・税理士や司法書士への報酬
毎年の確定申告を税理士事務所に依頼したり、不動産登記を司法書士に任せたりする場合に支払う報酬も経費として認められています。

・減価償却費
減価償却費も経費となります。
アパートやマンションをはじめとした建造物は、構造や素材によって耐用年数が定められています。
法律では木造は22年、鉄骨造は.34年とされており、ほとんどのマンションが該当するRC造は47年です。
建物の購入費用を、それぞれの耐用年数で割った金額を減価償却費として計上ができ、実際は支出がなくても毎年経費としての扱いが可能です。
つまり、手持ちのお金は減っていないのに帳簿の利益額を減らせるので、節税対策にもなります。

・修繕費
修繕日も経費として計上可能です。
建物は年数とともに劣化し、外壁はもちろん、実際に入居者が暮らしている部屋は日々ダメージが蓄積されています。
クロスや電気設備の交換、クリーニング代などの部屋のきれいさを取り戻すためにかかる修繕費は経費として計上しましょう。
また、マンション所有の場合には、出入口や通路などの掃除やメンテナンス代としての管理費や、大規模リフォームのための修繕積立金なども経費にできます。

・ローン金利
ローンを利用して物件を購入した場合は、金利も経費となります。
ローン融資を受けた金融機関から年末になると返済表が自宅へと郵送され、借入金と金利の金額が確認可能です。
購入の際に融資を受けた借入金の金利が経費となる他、ローンを組んだ年の手数料も対象となります。

・その他
物件を見に行った時のタクシー代やガソリン代などの交通費、税金について学ぶために購入した本など、不動産運営に関わる費用は経費として計上できます。
しかし、あくまで常識の範囲内であり、交通費や交際費が過剰に高いと税務署からの確認が入る可能性もあります。

家賃収入にかかる税金の算出方法

会社からの給与と同様に家賃収入にも所得税と住民税がかかりますが、全ての場合が課税対象となるわけではありません。
所得税は家賃収入が年間20万以下だと控除されますが、住民税の場合には申請が必要となります。
確定申告をしていれば別途住民税の申告は不要となりますが、家賃収入が20万円以下で確定申告をしない場合には各自治体の窓口にて手続きしてください。
では、家賃収入にかかる主な2つの税金の算出方法を見ていきましょう。

所得税を算出するには？

所得税額を知るためには、まず不動産所得と課税所得を計算する必要があります。

【不動産所得の計算式】
不動産所得＝家賃収入－必要経費

【課税所得】
課税所得＝不動産所得＋他の所得－各種控除
「他の取得」は副業として不動産運営をしている方に限り、会社からの給与などが該当します。

所得税は収入額に応じた税率をかけて計算をするため、収入が増えるほど税率が上がっていきます。
上記2つの計算式を元に、所得税の金額を算出しましょう。

【所得税の計算式】
所得税＝課税所得×税率－課税控除額

税率は課税される所得金額によって異なり、195万円までは5％、330万円までは10％、695万円までは20％、4,000万円を超えると45％となります。
ただし、税率を計算する際に注意が必要なのは、「課税所得金額×税率」ではないという点です。
例えば、課税取得が600万円の場合には695万円以下なので税率は20％となりますが、計算式は「600万×20％＝120万円」ではないのです。
税率は合計にだけ掛かるのではなく、所定金額ごとにそれぞれ適用がされる仕組みとなっています。
つまり、課税所得が600万円の計算式は下記となります。

195万円×5％＋（330万円－195万円）×10％＋（600万円－330万円）×20％
＝97,500円＋135,000円＋54万円＝772,500円

所得税額は120万円ではなく、772,500円となるのです。

【所得税の控除について】
所得税の計算にはいくつか控除があるので、それぞれ説明しましょう。

・基礎控除
所得税の納税者全員に一律に適用されるもので、控除額は38万円となります。

・社会保険料控除
所得税の納税者が支払った社会保険料が控除の対象となります。
自分自身はもちろん、生計を共にする配偶者や子どもなどの家族の分も含まれ、支払った同額を控除できます。

・医療費控除
所得税の納税者が、年間10万円以上の医療費支払いがある場合に医療費控除が受けられます。
社会保険料控除と同じく、家族のために支払った費用も対象となっています。

・配偶者控除
所得税の納税者に配偶者がいる場合に受けられる控除です。
控除金額は38万円となっていますが、控除する場合にはいくつかの条件があるため、事前に確認しておきましょう。

・扶養控除
配偶者や子ども、祖父母などの扶養親族がいる場合には、扶養控除が受けられます。
控除金額は扶養している親族の年齢によって異なります。

・障碍者控除
所得税の納税者自身、もしくは家族が税法上の障がい者として認められる場合に受けられる控除になります。
控除金額は1人あたり27万円となります。

・青色申告特別控除
青色申告者の場合には、特別控除が受けられます。
控除金額は10万円もしくは65万円となり、簿記の方法次第で金額が決定されます。

住民税を算出するには？

続いて、住民税の計算方法を見ていきましょう。
住民税は自治体によって多少上下しますが、一般的に所得金額の10％ほどになります。

【住民税計算式】
住民税＝所得金額×10%

つまり、取得金額が600万であれば「600万円×10%＝60万円」と非常にシンプルな計算となります。
なお、賃貸物件に子どもに贈与すると所得が分散され、自分よりも取得の少ない子どもへ家賃収入の一部を移動させると、節税対策となります。
しかし、子どもへ贈与をした場合には別で贈与税の支払いがあるため、注意してください。

また、住民税にも所得税と同様に下記のような控除があります。

・雑損控除
・医療費控除
・社会保険料控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除
・配偶者控除
・扶養控除
・基礎控除

家賃収入があるなら確定申告は行うべき？

不動産投資を始めてから家賃収入が得られるようになれば、税金を申告しなければなりません。
会社に勤めている場合は給与収入から税金を給与天引きしてくれるのですが、副業などで行っている場合には自分で確定申告をします。

20万円以上で確定申告が必要に

家賃収入といっても、どのくらいの金額から申告すべきか迷う方もいると思います。
そのラインは、不動産所得20万円を基準に考えておきましょう。
計算式は以下の通りです。

総収入金額－必要経費＝不動産所得

気を付けたいポイントは、不動産“収入”ではなく、“所得”です。
基本的には収入があれば申告が必要ですが、家賃収入が20万円あった場合に必ず確定申告が必要という意味ではありません。
総収入から経費を引くと不動産所得が計算できるので、この金額は20万円以上になった場合には忘れずに申告しましょう。

20万円以下でも確定申告は行った方が良い！

上記で説明した計算式で計算した場合、不動産所得が20万円以下なら申告しなくてもいいのではないかと思うかもしれません。
しかし、20万円以下の場合でも申告した方がメリットを得られます。
不動産所得が20万円以下ということは、家賃収入以上に経費がかかっているため、赤字の状態であることがわかります。
ここで、確定申告をすることで損益通算ができるのです。
損益通算とは不動産所得が赤字の際に利用できるもので、必要以上の支払った税金を戻せます。
例えば、不動産投資で多額の修繕費用が必要となった場合、家賃収入以上に修繕費が大きくなります。
このような場合、不動産所得で出たマイナスを本業の給与所得にぶつけることで、課税所得が少なくできる仕組みです。
この方法であれば、20万円以下であっても必要以上に支払った税金を戻すことも可能です。

白色申告と青色申告、どちらにすべき？

確定申告を行う場合、大きく分類して青色申告と白色申告があり、どちらに記入すべきでしょうか？
青色申告は、事前に申請が必要な方式です。
複式簿記での帳簿付けが求められますが、青色申告承認申請書の提出によって、青色申告特別控除として最大65万円の控除が可能で、赤字損失金を3年間繰り越して控除することも可能です。
しかし、最大65万円の控除を受けるためにはいくつかの条件があります。
不動産投資で家賃収入を得ている、取り扱っている戸建家が5棟またはアパートなどが10室以上あることです。
この条件に該当しない場合は、65万円の控除にはならないので注意してください。
一方の白色申告は、複式簿記の提出が求められず、簡易的な方法で申告できます。
手続きも用意するものも少ないのですが、特別控除や損失の繰り越しができなくなります。

確定申告をやらないとどうなる？

不動産収入を継続して得たいという気持ちから興味を持つ方もいますが、その反面面倒な手続きなどを億劫に感じている方もいると思います。
特に確定申告と聞いただけで面倒な印象を持つ方もいますが、もし確定申告をしなかった場合はどうなるのでしょうか？
ここでは、確定申告の対象者が申告しなかったり内容にもれがあったりした場合について、解説していきます。

重加算税

確定申告をしなかった場合、最も悪質なケースだとみなされてしまえば重加算税が課せられます。
重加算税は国税のうちの加算税の一種であり、未納税はもちろん、税金の過少申請や期限までに申告しなかった無申告、期限までに納付しなかったことなどが該当します。
確認後間違っていた、忘れていたなど意図していない間違いや勘違いなら対象にならない場合もありますが、意図的な隠ぺいがあった場合は悪質だと判断され、35％～40％程度の税率を課せられるので気を付けましょう。

延滞税

確定申告を期日に間に合わせずに申告すると、延滞税がかかってきます。
税金の支払いは国民の義務なので、1日でも支払いが遅れてしまえば延滞税が発生するということです。
また、期日に間に合うように申告したものの、修正申告が必要となったのが期日後だった場合なども延滞税が必要です。
修正申告が遅くなればなるほど、延滞税もどんどん増えていく仕組みなので、余裕を持って申告するのがおすすめです。
また延滞税には特例措置があり、規定に該当している場合は一定期間の延滞税が含まれません。

過少申告加算税（申告額が少なかった場合）

過少申告加算税は、確定申告の期限内に提出された申告書の納税額が少なかった場合に課せられます。
個人での所得税など適正に申告したものの、その後税務所で行われる調査で申告内容に間違いがあった際に求められます。
税務署からの更正処分に加えて、本来納める税金に加えてペナルティ分が徴収されるのです。
期限内申告税額と50万円のいずれか多い額を超える部分には15％、修正申告書提出が調査での更正を予知していたものでない場合、かつ調査通知後では納付する予定の税額5％、または期限内申告税額と50万円のいずれか多い額を超える部分の10％が過少申告加算税です。

確定申告のやり方

税金の計算については細かな部分もあり、簡単にできるものではありません。
しかし、放置していて課税されてしまうなら早めに確定申告の準備を行い学んでおくと良いでしょう。
ここからは、確定申告の方法について順番に解説していきます。

確定申告を行う期間

最初に確定申告を行う期間について説明します。
確定申告は、2月16日～3月15日の間で行われます。
毎年同じ日付で、この期間内に作成した書類を提出します。
申告に必要な書類が揃った時点で申告に必要な書類を用意し、余裕を持って準備をするのが良いでしょう。
納付期限までに税金を納められない場合、納付すべき所得税だけでなく、延滞税や加算税まで必要になってしまいます。
これらは金利も高くなっているので、できるだけ期限内に余裕を持って準備しましょう。

確定申告の流れ

確定申告を行っていく際の流れは以下の通りです。

①書類の準備

確定申告は、1年間の納税額をきちんと決めるためのものです。
そのため、どれくらいの収入があって、納めた税金がいくらなのかわかる書類や原本が必要です。
主に以下の書類を準備しておくと万全です。

【確定申告必要書類】
・源泉徴収票（勤務先からきたもので年末調整した後のもの）
・不動産売買契約書
・不動産投資ローン明細
・管理費、修繕積立金など明細のはっきりした書類
・水道光熱費や交通費などの経費関連の領収書（不動産事業関連のもの）
・賃料入金明細書（管理会社から受け取ったもの）
・賃貸借契約書（敷金や礼金などの金額が記載されているもの）
・他に収入がある場合の確認書類
・固定資産税の通知
・不動産所得税の納付書
・生命保険、火災保険、地震保険証書（保険会社から受け取ったもの）

領収証や明細書などは自分で保管します。
確定申告時に金額の根拠となる書類であり、保存期間は7年間です。
これらの書類に関しては、税務調査が入った際に提出を求めるものになるので、わかるような場所に保管しておきましょう。

②青色申告の申請書提出

所有している不動産で確定申告を行う場合、決算書を作成しなければなりません。
この決算書には、上記でも説明してきたように、青色申告と白色申告があります。
特に青色申告の場合、不動産事業を始めて以降2ヵ月以内に青色申告承認申請書の提出も必要です。
この青色新申告は所得控除も可能であり、所得控除額の大きさによって変わってきます。
不動産投資を始めたばかりであれば、10万円の控除も受けられるので、節税効果も高くなるでしょう。

③決算書作成

手元に書類が揃い、さらに申告書の提出も住んでいるなら不動産事業に関しての決算書の作成を行います。
収入と費用を入力していき、利益を算出します。
これらの作成には国税庁のサイトから行うことができます。
サイトで作成することで、準備した書類に記載されている項目と金額を合わせて入力していくだけで最後に数値が反映された書類が完成します。
一時保存も可能なので、見直しながら入力できるでしょう。

④確定申告書の作成

決算書作成後には、確定申告書類を作成していきます。
確定申告書に関しても、国税庁のサイトから入力して作成することができます。
給与収入、配偶者控除、生命保険料なども書類に記載された項目と照らし合わせながら入力していくだけなので、指示に沿って進めていくだけで確定申告書が完成できます。

⑤税務署へ書類を提出する

これらの書類が完成したらPDFファイルでダウンロードできます。
e-Taxの利用を行えばインターネット経由で簡単に書類の提出が可能です。
この場合には、事前にe-Taxの利用申請を行うか、マイナンバーカードがあればできます。
マイナンバーカードの場合は、情報を読み取る際のICカードリーダーを準備しましょう。
インターネットからの申請であれば、24時間いつでも提出することができるので、税務署に足を運ぶ必要はありません。
これらを所有していない場合は、郵送もしくは直接税務署へ持参しましょう。
持参するのは大変かもしれませんが、初めての確定申告であれば入力や金額の間違いや不安な部分を質問できます。
期間が限られているため混雑は避けられませんが、ミスを未然に防ぐことができるので、慣れていない方にはおすすめです。

家賃収入を確定申告する際に気を付けたいポイント

一定額以上の家賃収入があれば、確定申告する必要があります。
しかし、確定申告の際にはいくつか気を付けたいポイントがあります。

会社に勤めていると年末調整で代替できない

本業は別にありながら、家賃収入を得ているサラリーマンなどの場合、所得税の申告を年末調整で代替することができません。
このような場合は、年末調整以外の方法として自分で申告する必要があります。
まれにサラリーマンでも確定申告が必要になるケースがありますが、その多くは年収2000万円以上、医療費が高額になった場合、住宅購入時などです。
確定申告を必ず行わなければならないケース、行った方が節税できるケースなどもあります。
しかし、確定申告が必要なケースでありながら申告しなかった場合は罰則の対象になる場合もあるので注意しましょう。

必要書類は早めに用意する

確定申告には、多くの書類を用意しなければなりません。
期限が限られているだけでなく、会社からもらえる源泉徴収票などもこちらから催促しなければ受け取れない場合もあります。
他にも不動産会社から入手する書類や、自宅に郵送されてくる書類、1年分の書類なので紛失しているものがあるかもしれません。
事前にどのような書類が必要なのか、そして書類が全て揃っているかを確認して準備しておくのが良いでしょう。
直前になって不足している書類があると、他の項目に記載できないなどの問題が生じる可能性もあります。
できるだけ早めに書類を用意するだけでなく、まとめて管理しておくと安心です。

過剰に経費を計上しすぎない

家賃収入がある場合、総収入金額－必要経費で不動産所得が算出できます。
この経費の部分には、計上できる部分とできない部分があります。
何を経費として計上してもバレないと思うかもしれませんが、過剰な経費の計上は結果的に収入を少なくしてしまいます。
短期的な節税効果としては有効かもしれませんが、長期的な節税効果はなくなり、金融機関からの評価を下げてしまうので、融資を受けにくくなります。
融資を受けながら投資を継続させる場合、もしくは今後さらに投資を拡大していく場合には金融機関のローン審査で優遇してもらえるように収入金額を考えていきましょう。
基本的には、経費として計上できるものは土地や建物に対しての固定資産税や不動産取得税などの税金関連、減価償却費、管理費、修繕費、消耗品、水道光熱費、損害保険料、交通費、ローン返済の利息、税理士や司法書士への報酬、自然災害時に発生した損失、家賃の未収入金などです。
他にも経費として計上できるのかどうか判断しにくい場合は、税務の専門家に確認するのが良いでしょう。

今回は、家賃収入に関わる税金の種類や範囲、家賃収入にかかる税金の算出方法や確定申告の必要性などを解説してきました。
家賃収入には所得税の他にも不動産取得税や住民税、消費税などが必要であり、所得税や住民税の算出にも控除の種類があります。
また、確定申告の方法も初めてだと混乱してしまうかもしれません。
細かな計算や分類に迷った際には、専門家などに聞きながら慎重に行うことをおすすめします。