入居者が家賃を滞納したら…どのような対策を講じるべき？

家賃の滞納は、賃貸経営をしている中で出会う可能性が高いトラブルです。
入居者が家賃を滞納してしまったら、何としても払ってもらわなければいけません。
しかし、どのような対策を講じるのが効果的なのかわからないという人もいるでしょう。
賃貸経営をしていて入居者の家賃滞納に悩んでいる、これから賃貸経営を始めようと思っているけれど家賃滞納された時の対策を今のうちに知っておきたい人は必見です。

家賃滞納が発生する4つのケース

家賃の滞納が発生するケースはいくつか考えられます。
その中でも特に多いケースを4つピックアップして解説していきます。

うっかり支払日を忘れていた場合

うっかりしていて支払日を忘れてしまったというケースは多く見られます。
振り込みの手続きを忘れていて期日を過ぎてしまったり、口座振替の日に残高不足になっていたりするなどの経験がある人は意外と多いです。
このようなケースは、入居者側が家賃の支払いを口座振替やクレジットカードの自動引き落としにしたり、引き落とし日をリマインドしたりすることで防げます。
この時に気を付けたいことがあります。
それはオーナーが家賃の振り込みがないことに気が付かず、長期的に放置してしまった場合です。
入居者は「ちょっとくらい遅れても文句を言われない」と誤った認識を持ち、モラルの低下につながってしまう恐れがあります。
そのため、家賃の支払い日にしっかり入金があるかチェックし、確認できない時は早急に対応しましょう。

不測の事態が発生し支払えない場合

病気やケガなど不測の事態が発生し、家賃が支払えないといったケースもあります。
状況によっては、入居者本人と連絡を取れない可能性もあるでしょう。
それでは家賃の支払いが滞ったままになってしまうため、万が一の時に連絡が取れる親や親族などの連絡先を契約時に確認しておくことをおすすめします。
親族が保証人になっていなくても、家賃を立て替えてもらえるケースもあるからです。
また、家賃の支払いが口座振替やクレジットカードの自動引き落としにしてあれば、入院していても家賃を滞納せずに済みます。

支払いたくても金欠で支払えない場合

支払いたいと思っていても極度の金欠で支払えないといったパターンも考えられます。
入居時の審査で経済的な問題がなくても、入居してから退職をしたり、仕事が減って収入が減少したりする可能性もないとは言い切れません。
コロナ禍で収入状況が大きく変化してしまったという人もたくさんいます。
このようなケースでは、家賃の滞納が長期化してしまうことが予想されます。
そのため、家賃が安い物件への引越しを促すなど、早い段階で対策を講じる必要があるでしょう。
状況によっては、生活保護など公的な支援制度を紹介する必要も出てきます。

そもそも支払う気もない場合

中には賃貸物件に住んでいながら家賃を支払う気がない人もいます。
これは、家賃滞納するケースの中でも最も厄介な事例です。
家賃を滞納していても大家さんが対策を講じなければ「追い出されることはない」と安易に考えていたり、滞納しているのに開き直ったりしているのです。
改善の見込みは極めて薄いので、できるだけ早く法的な手続きを行うようにしましょう。
放置していると、他の入居者に悪影響を及ぼしたり、家賃滞納が長期化したりするなどの恐れもあります。

滞納者への対応はケースごとに変えるべき

大家さんにとって、家賃滞納はすぐにでも解決したいトラブルです。
滞納している入居者に対する対応は、支払う意思があるのか、それともないのかによって異なります。
続いては、支払う気がある人への対応と支払う気がない人への対応について解説していきます。

支払う気がある人への対応

うっかりミスで支払いができなかった、何らかの事情でたまたま支払いが遅れてしまったといった人は、支払いの意思があると言えます。
そのような場合、速やかに連絡して家賃を支払ってもらえるように督促したり、支払い期日の交渉を行ったりしましょう。
支払いが遅れた理由がはっきりしていて支払いの意思がある人なら、交渉に応じてもらうことができ、すぐ解決できる可能性も高いです。
しかし、支払いの意思があるけれど手元にお金がないといったケースもあります。
手元にまとまったお金がなくて支払いができないと入居者が悩んでいるのであれば、交渉だけで解決しないことが考えられます。
そういった事態に見舞われたら、内容証明を送っていつまでに支払いを行うのかなど約束しておくのがおすすめです。

支払う気がない人への対応

家賃の滞納を繰り返しているなど支払う気がない人に対しては、話し合いや交渉で解決する見込みが極めて薄いです。
大家さんがどれだけ苦労して対策をしても無意味に終わってしまうでしょう。
それでは、時間と労力だけかかってしまうので、第三者を介した手続きや法的な措置を検討してください。
支払督促や少額訴訟、明け渡し請求訴訟など法的な手段を用いて問題を解決できるように動きます。
悪意がある家賃滞納者は、強瀬執行などの法的な手続きで追い出すことも可能です。

家賃滞納を未然に防ぐことは可能？

家賃の滞納は、賃貸経営における大きなリスクです。
未然に防げるのであれば、あらかじめ対策を講じておきたいと考える大家さんもいるでしょう。
続いては、家賃滞納を未然に防ぐための対策についてご紹介します。

入居者審査で行える対策

入居者審査で行える対策は以下の通りです。

・入居者審査を丁寧に行う
家賃の支払い能力があるかどうか、入居審査でしっかりと見極める必要があります。
年収の高さではなく、継続的に家賃を支払ってくれるかがポイントになります。
不動産会社に相談し、収入確認書類を提出してもらったり、勤務先に在籍確認を行ったりするのがおすすめです。

・審査をしっかり行う管理会社を選ぶ
入居時の審査をしっかりしてくれる管理会社を選ぶことも重要です。
書類や電話だけではなく、対面やビデオ通話で審査しているところなら安心してお任せできます。
入居者の人となりを確認しておけば、入居中に発生する可能性がある他のトラブルも未然に防ぎやすくなります。

・連帯保証人をつけてもらう
必ず連帯保証人をつけてもらうというのも、家賃滞納を防ぐ対策として有効です。
連帯保証人に資金力がなければ意味がないので、結局支払いが滞ってしまう可能性も否定できない点はデメリットだと言えます。
また、2020年の法改正で連帯保証に極度額と呼ばれる限度を設ける必要が生まれました。
極度額を設定していないと無効になってしまうため、滞納が長期化した時に十分な補償を大家さんが受けられない可能性もあります。

・家賃保証会社を利用する
家賃保証会社を利用するのも1つの方法です。
入居を検討している人の中には、両親が既に他界している人や年金生活を送っている人などもいます。
そのような場合、連帯保証人を立てるのは非常に難しくなってしまいます。
家賃保証会社は、家族や親族の代わりに連帯保証人となるサービスを提供しているため、万が一の時に大家さんは安心できるのです。
利用料金はかかってしまいますが、家賃滞納によるトラブルを未然に防げるなら、メリットは大きいと言えるでしょう。

契約時に行える対策

契約時に行える対策は以下の通りです。

・契約書に家賃滞納に関する項目（延滞損害金など）を盛り込む
家賃滞納によるトラブルを防ぐには、契約書に家賃滞納に関する項目（延滞損害金など）を盛り込むことがポイントになります。
民法第419条1項で延滞損害金について記載があります。
家賃も該当するので、賃貸借契約書には家賃滞納時の延滞損害金について明記しておきましょう。

・定期借家契約にする
定期借家契約にするのも、家賃滞納のトラブルを長期化させないための対策として有効です。
入居者が何らかのトラブルを起こしたり、家賃を滞納したりした場合、契約期間が満了した時点で退去を求められます。
ただし、期間が満了する一定期間前に通知をしなければいけない点に注意が必要です。

・入居者の勤務先へ借り上げ社宅にできないか交渉する
入居を検討している人が勤めている会社が住宅手当を支給している場合は、借り上げ社宅にできないか交渉してみるのも良いでしょう。
法人の借り上げ社宅なら、家賃を支払うのは入居者の勤務先となります。
そのため、入居者自身の都合で家賃を滞納してしまうリスクはなくなります。
しかし、入居者の勤務先から承諾を得るというのはハードルが高いため、交渉が失敗に終わってしまう可能性も高いです。

入居後の対策

入居後に行える対策は以下の通りです。

・コミュニケーションを積極的に取る
家賃滞納などのリスクを回避するには、入居者とのコミュニケーションが大切です。
入居者の生活が変化したことに早い段階で気付けるようになるためです。
状況によっては、自治体や社会福祉協議会などの相談窓口を提案することもできるようになります。
入居者の生活に問題がなければ、家賃を隊の擦るリスクを大幅に軽減できます。

・自動引き落としやカード払いにする
家賃の支払いを自動引き落としやカード払いにするという方法もあります。
自動引き落としになっていれば、うっかり忘れてしまうことがなくなります。
また、カード払いにするのも同様のメリットが得られるでしょう。
口座引き落としだと残高不足の不安がありますが、カード払いならそのような心配も必要ありません。
さらに、カードを指定すれば発行できるか否かで信用力を確認することもできます。

・手渡しにしてもらう
滞納されないように手渡しにしてもらうというパターンもあります。
家賃を支払ってもらう度、数百円程度のプレゼントを用意しておくのも良いでしょう。
家賃とプレゼントのやり取りで、コミュニケーションにもつながります。
そうすることで、入居者のちょっとした変化にも気が付けるようになり、早い段階で対応できる可能性も高まります。

滞納者への対応に出るタイミング

入居者が家賃を滞納している場合、どのタイミングで対応をすればいいのか迷ってしまう大家さんは少なくありません。
家賃を滞納された時に対応すべきタイミングはいったいいつなのか、確認しておきましょう。

家賃滞納の時効

家賃の滞納にも、実は時効があります。
そのため、滞納されている期間が数年単位に及びそうな兆しがあるなら、できるだけ早く対応する必要があるのです。
家賃の時効は5年と定められています。
ただし、家賃の時効は個別に進行するという点を忘れてはいけません。
2017年10月と11月の末日に支払う家賃を滞納していた場合、2022年11月1日に10月分、12月1日に11月分の時効が成立となります。
時効は大家さんが支払督促をしたり、裁判を行ったりすることにより更新可能です。
時効が迫っている場合は、できるだけ早く手続きをするようにしましょう。
また、滞納していた家賃のうち半分だけ支払うなど一部弁済がなされた時は、債務の証人とみなされて時効が更新されます。

借主の状況を確認することが大切

家賃の滞納を幾度となく繰り返している人と過去に一度も滞納したことがないけれどたまたまミスで滞納してしまった人がいた場合、前者の方が早急に対応すべき人物だと言えます。
入居者が身内や友人など気心が知れた間柄なら、経済状況を踏まえた対策を講じやすいです。
入居者が亡くなってしまったといったケースで遺族に請求する場合は、相手側が落ち着いたタイミングを見計らうことが重要になります。
このことから、入居者が家賃を滞納してしまった時の対応時期は関係性や滞納歴などを加味した上で決めることもポイントです。
いずれにしても、入居者の経済状況を把握し、どのような対策が効果的なのか見極めることは必要不可欠だと覚えておきましょう。

滞納期間3ヶ月～半年で契約解除へ

家賃を滞納している入居者と結んでいる賃貸借契約を解除したいと考える大家さんもいるでしょう。
しかし、数日の滞納だけで退去させることはできません。
家賃を滞納したらどのくらいで契約を解除できるかといった明確な決まりもなく、裁判所は信頼関係が破綻しているかどうかを指標に判断しています。
したがって、2～3ヶ月ほどの滞納だと極めて悪質だと認められない限り、契約解除はできないとみなされる可能性が高いです。
一方、家賃の滞納が3ヶ月以上続いていて、入居者側に家賃を滞納する正当な理由がないケースでは、信頼関係が破綻していると認められる可能性が高いと言えるでしょう。
それを踏まえて考えてみると、3ヶ月～半年ほどの家賃滞納があれば、大家さんは入居者の信頼関係は破たんしていると主張でき、契約解除を求められるのです。
家賃を滞納している期間が3ヶ月以上と長期化しているのであれば、裁判所を介して明け渡しを求めるという選択肢も視野に入れるようにしましょう。

家賃滞納時の一般的な流れ

実際に家賃が滞納していた場合、大家さんはどのように対処すれば良いのでしょうか？
ここでは、家賃滞納時の一般的な流れについて詳しくご紹介します。
管理会社に管理を委託している前提で解説するので、該当する人はぜひ参考にしてみてください。

管理会社に支払いの督促をしてもらう

家賃が滞納していた場合、支払いを待つのではなく、まずは借主に未払いであることを伝えましょう。
どのような理由であっても未払いであることは事実であるため、管理会社に連絡し、電話、督促状または訪問で支払いの督促を行うよう依頼してください。
管理を委託していた場合、督促を行うのは管理会社の仕事です。
滞納している理由をしっかり聞き取り、早急に支払ってもらうように伝えることが重要です。
このように未払いの場合、早めに支払いの督促を行うことによって、その後の家賃滞納を防げるようになります。
督促の依頼は滞納が発生してから1週間後～1ヶ月以内が望ましいです。

連帯保証人や家賃保証会社に問い合わせる

督促をしたにも関わらず、家賃が支払われなかったり、借主の返答がなかったりした場合、連帯保証人に問い合わせましょう。
連帯保証人には債務者が支払いに応じない場合、債務者に代わって滞納した分の家賃を支払う義務があります。
また、家賃保証会社に加入していた場合、滞納している分の家賃を保証会社が代わりに支払ってくれます。
借主が保証会社に加入していれば万が一の時に備えられるため、大家さんは安心です。
その後、保証会社が借主本人に督促を行い、家賃の支払いを命じます。

配達証明付の督促状や内容証明郵便を送付する

連帯保証人または家賃保証会社へ連絡するのと同時に、配達証明付きの督促状や内容証明郵便を送付しましょう。
これらは、郵便を出した内容や発送日、受取日などを証明するための書類であるため、「督促状は届いていない」「そのような趣旨は書かれていなかった」などと言い逃れできなくなります。
正式な書面として送付することによって、借主に心理的なプレッシャーを与えられます。
また、必要に応じて連帯保証人にも内容証明郵便を送付してください。
万が一、借主が内容証明郵便を意図的に受け取らなかった場合、送付したことを証明できなくなる可能性があります。
内容証明郵便を受け取らないと、訴訟できなくなってしまう可能性があります。
そのような場合は、「特定記録郵便」を送付するようにしましょう。
特定記録郵便を送ると、ポストに投函された時点で督促の通知をしたことが証明されます。
内容証明郵便を送る際は大家さんや管理会社ではなく、弁護士の名前で送付することによって、より強いプレッシャーを与えることが可能です。

任意で明け渡し請求を行う

督促を行っても支払いに応じない場合、借主に任意の明け渡し請求を行いましょう。
一般的には「滞納分の家賃を免除する」などの条件付きで明け渡しを請求します。
借主が任意の明け渡し請求に応じれば、裁判や強制執行の手続きをする必要がなくなります。
裁判や強制執行の費用、期間などを考慮すると、任意の明け渡し請求をするのがおすすめです。
ただし、中には悪質な借主も存在するため注意しなければいけません。
明け渡すと言っておきながらいつまで経っても退去しない借主や、引っ越し費用を請求してくる借主もいるようです。

法的に督促・訴訟などを行う

それでも解決しない場合は、法的措置を取ることになります。
法的措置には3つの手段があるため、それぞれどのような特徴があるのかあらかじめ確認しておきましょう。

・支払督促
法的措置の中で最も簡易的に行えるのが支払督促です。
支払督促は裁判所が借主に督促状を送り、滞納分の家賃の支払いを命じます。
「支払いの上でこのまま住み続けてほしい」と思うようであれば支払督促を行うのがおすすめです。
督促状の送り主は裁判所であるため、借主に心理的なプレッシャーを与えられるようになります。
支払督促では最終的に差し押さえまで行える可能性があります。

・少額訴訟
支払督促に対し借主から異議の申し立てがあった場合や、支払い能力があるにも関わらず支払いに応じない場合は訴訟になります。
少額訴訟は、訴額が60万円以下の場合に適用される訴訟手続きです。
一般的な訴訟は終わるまで半年～1年ほどかかりますが、少額訴訟の場合、審理は原則1回までとなっているため、判決が出るまでのスピードが早いことが大きなメリットです。

・明渡訴訟
支払い能力がない、または支払いに応じる様子が伺えない場合、強制退去してもらうしか手はありません。
明け渡しを求めて起こす裁判のことを明渡訴訟と言います。
支払督促や少額訴訟との大きな違いは、退去を求められるという点です。
明渡訴訟の際には、滞納分の家賃の支払いを請求することも可能です。
ただし、法的措置の中では最も労力がかかる手段であるため、判決が出るまで半年～1年ほどかかります。

強制執行

裁判で勝訴したとしても、退去命令に従わない場合は強制執行の申し立てを行いましょう。
強制執行を行う際は、債務名義や執行文、送達証明書が必要になります。
賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所の執行官に対して、強制執行を申し立ててください。
申し立ての日から2週間以内に明け渡しの催告をします。

家賃滞納発覚後のオーナーのNG行為

ここまで、家賃滞納時の一般的な流れについてご紹介しました。
家賃滞納が発生した際、大家さんはいくつか注意しなければいけないことがあります。
以下では具体的なNG行為についてご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

早朝・深夜に督促を行う

借主に対し、未払い分の家賃を請求すること自体は特に問題はありませんが、常識の範囲内で行うようにしてください。
賃金業法では、「社会通念上不適当と認められる時間（20時～翌7時）」に電話やFAX、訪問でお金を取り立てる行為を禁止しているため、早朝・深夜に督促を行っていた場合、違法行為とみなされる可能性があります。
過去には、深夜0時過ぎまで督促を行ったことにより、慰謝料の請求が認められたケースもあります。
第三者から見て脅迫ともとれるような行動は避けるようにしましょう。

1日に何回も電話・FAX・メール・訪問を行う

家賃が支払われないからと言って、1日に何回も電話やFAX、メールで督促を行ったり、訪問したりするのはNGです。
必要以上に催促するのは脅迫ともとれるため、絶対にしてはいけません。
トラブルを未然に防ぐためにも、管理会社に任せるのが望ましいです。

玄関やポストに張り紙をする

玄関のドアやポストなど、目立つ場所に張り紙をするのもNGです。
賃金業法では、「人を威迫し又は人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」と規定されているため、支払いを命じるような内容の張り紙をして場合、違法行為とみなされてしまいます。
張り紙をするのではなく、ポストに投函して知らせるようにしてください。

連帯保証人ではない人物に督促を行う

借主の家族または友人の連絡先を知っていたとしても、連帯保証人以外の人に督促を行うのは避けてください。
賃金業法により、「債務者等以外の者に対し、債務者等に代わって債務を弁済することを要求すること」を禁止しているため、注意しなければいけません。
支払いの請求をしても良いのは、借主本人、連帯保証人または家賃保証会社のみです。

賃借人の学校や職場に問い合わせる

第三者に事実を明らかにする行為とみなされるため、借主の学校や職場に電話・訪問することは違法行為にあたります。
上述した通り、借主本人、連帯保証人または家賃保証会社以外に知らせるのはNGです。

賃借人に無断で入室する

たとえ家賃を滞納していたとしても、借主に無断で部屋に入室してはいけません。
大家さんは裁判で勝訴してはじめて、強制撤去または差し押さえする権利を持てます。
それまでの間に無断で入室した場合、住居侵入罪の罪に問われる可能性があるため、十分注意しなければいけません。

部屋の中にあるものを勝手に撤去する

部屋にあるものを許可なく捨てたり、持ち出したりするのはNGです。
勝手に撤去する行為は「自力救済禁止の原則」に違反するため、絶対にしてはいけません。
場合によっては借主から損害賠償異を請求される可能性があるほか、窃盗罪や器物損壊罪などの罪に問われる可能性もあるため、十分注意しなければいけません。

部屋の鍵を勝手に交換する

無断で部屋の鍵を交換する行為も「自力救済禁止の原則」に違反するため、大家さんは注意してください。
契約書の特約に「家賃滞納が発生した場合、鍵の交換を行う」などの記載があったとしても、無効になる可能性が高いと言います。
過去には、許可なく鍵を交換した大家さんと管理会社に損害賠償が請求されたケースもあります。

管理会社を通さず入金約束などの交渉をする

管理会社を通さずに、大家さんと借主の間で直接的な金銭のやり取りをするのは避けましょう。
直接的な入金約束は法律で禁じられているわけではないため罰せられることはありませんが、トラブルに発展する可能性が高いため、避けるのが望ましいです。
余計なトラブルを招くことがないよう、滞納分の家賃の回収は管理会社に任せるようにしましょう。

家賃滞納に悩んだら弁護士への相談も検討してみる

アパートやマンションを経営する上でリスクとなる家賃滞納ですが、実際に発生した際、どのように対処していいかわからず頭を悩ませている大家さんもいるはずです。
そんな時は、不動産屋や家賃トラブルに関する知識を兼ね備えた弁護士への相談を検討してみてください。
状況を悪化させないためにも弁護士に相談するのは有効な手段です。
実際、弁護士に相談したことによって早期解決ができたというケースもあります。

弁護士に依頼するメリット

家賃滞納時の対応に不安がある人は、ぜひ弁護士に相談してみてください。
ここでは、弁護士に家賃回収の依頼をする具体的なメリットについてご紹介します。

支払いに応じる可能性が高くなる

弁護士に依頼することによって借主に本気度が伝わり、心理的なプレッシャーを与えられるようになります。
依頼していれば督促状に弁護士の名前を記載することも可能です。
また、相手が応じやすいような条件で支払いの請求をするため、トラブルを招くことなく家賃を回収できます。

手続きの負担が軽くなる

借主に退去してもらうための手続きには時間がかかります。
しかし、弁護士に依頼していれば督促状の作成や、訴訟代理人の委託もできるため、一人で進めるよりも負担が軽減されます。
自身の不動産業にも集中できるのが弁護士に依頼する上で得られる大きなメリットです。

借主の状況に応じた最適な家賃回収の方法の提案

家賃トラブルに関する知識が十分ではない場合、話し合いで解決するような問題だったとしても、いきなり退去を命じたことでトラブルに発展する可能性があります。
弁護士であれば借主の状況に応じて、最適な方法での家賃回収を提案できます。
知識と経験があるからこそ、一人ひとりに応じた方法を提案できるのです。

より多くの金額を回収できる

支払いの拒否・居留守を使うなど、あらゆる手段で支払いに応じない借主もいます。
また、支払い能力がないなどの理由によって、本来支払ってもらわなければいけない金額を回収できない可能性もあります。
そんな時こそ弁護士の出番です。
全額回収できるように適切な方法で支払い交渉を行い、和解できない場合は速やかに裁判に移行します。
一人で交渉をするのが不安であれば弁護士に依頼するのがおすすめです。

今回は、家賃滞納が発生する原因や滞納時の流れ、大家さんのNG行為などについて詳しくご紹介しました。
家賃滞納が発生した際は、今回ご紹介した流れに沿って支払い請求を行ってみてください。
賃貸経営を行う上で大きなリスクとなる家賃滞納ですが、適切な対応をすることによって、速やかに解決できるようになるほか、家賃滞納を未然に防げるようにもなります。
また、支払い請求をする際は、NG行為を避けて正しい方法で請求することが非常に重要です。
一人で進めるのが不安だという人は、専門の知識を兼ね備えた弁護士に相談するのもおすすめです。