新築物件で暮らすことに憧れているものの、予算的に難しい場合もあるでしょう。
そんな中で中古でありながら、新築に住んでいるかのような感覚を味わえる「リノベーション物件」が注目されています。
しかし、リノベーション物件もメリットばかりではないため、実際に購入・賃貸への入居を検討している場合は注意が必要です。
そこで今回は、リノベーション物件の特徴からメリット・デメリット、物件を選ぶ際のポイントを解説していきます。
実際にリノベーション物件に住んだ人の失敗談も併せてご紹介しているので、気になる方はぜひチェックしてみてください。
Contents
リノベーション物件とは？
リノベーション物件とは、間取りや内装などを変え、機能を一新することで新しい価値を生み出せる物件です。
ここではリノベーション物件の特徴やリフォームとの違いを解説していきましょう。
リノベーションとは？
リノベーションは、既存の建物に大規模な施工を行い、住まいの性能・価値を高めることが目的の施工です。
建物は完成した瞬間から劣化が進んでいき、価値は徐々に低下していきます。
また、機能性も設備の劣化によって低下したり、家族のライフスタイルが時を経て変化したことで住みづらさを感じたりするものです。
しかし、物件を建て直すとなると解体費用と新築の施工費用がかかってしまうことから、かなりのコストを負担することになります。
リノベーションの場合、中古物件の活かせる部分（基礎など）はそのままにしつつ、間取りや内外装を変更することが可能です。
建物をすべて解体せず、基礎なども活かしているので新築物件を建て直すよりも費用がかかりません。
コストは抑えつつ、機能性の向上や新たな付加価値をプラスしたい場合にリノベーションを行います。
リフォームとの違い
リノベーションとリフォームは似ているものの、実際には異なる施工です。
そもそもリフォームとは、老朽化した建物を新築と同じ状態まで戻す施工を指します。
例えば壁紙が経年劣化に伴い、黄ばみや剥がれが目立つようになってきたら、リフォームでクロスを張り替えて新築と同じ状態に戻していきます。
リフォームは基本的に新築と同じ状態に戻すための工事であり、リノベーションのように新たな付加価値がプラスされることはありません。
また、工事の規模もリノベーションとリフォームで異なります。
後ほど詳しくご紹介しますが、リノベーションには「フルリノベ」という施工タイプがあり、この場合は躯体構造だけを残して他はすべて改修するため、かなり大規模な工事になります。
一方、リフォームは部分的に改修するケースが多く、比較的小規模な工事になりやすいです。
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リノベーション物件にはどんな種類がある？
リノベーション物件といっても改修工事を行う範囲によって種類が異なります。
ここでは、各種類のリノベーション物件の特徴とメリット・デメリットについてご紹介しましょう。
フルリノベ
フルリノベは中古物件を全体的に改修したリノベーション物件です。
元々の間仕切り壁や設備はすべて撤去し、新しい設計図に基づいて間取りや内装に変えていきます。
このような空間を丸ごとリノベーションすることを、「スケルトンリノベ」と呼ぶことも多いです。
フルリノベのメリットは、新築と同様に自由度が高い点が挙げられます。
間仕切り壁などもすべて撤去するため、部屋のデザインや広さなどを一から設計できます。
また、一般的なリフォームだと水道管や電気配線の位置を移動させるのは難しいですが、フルリノベであれば水回りや照明・コンセントの位置を変更することも可能です。
フルリノベのデメリットは、施工する箇所が多くなってしまうため、その分費用がかかってしまう点です。
部分的なリノベーションに比べて躯体構造だけを残して解体し、新たに作り直していく必要があるため、その分工期も長くなってしまいます。
工期が長くなれば仮住まいも必要であり、仮住まい用の家賃も確保しておく必要があります。
表層リノベ
表層リノベとは、クロスやフローリングなどの目に見える部分だけを改修するタイプのリノベーションです。
表層リノベの場合はフルリノベのように大幅な改修にはなりにくいのが特徴です。
ただし、水回りに関しては表層リノベだと移設・形状の変更などが困難になるため、新たな設備と交換する程度に留まります。
表層リノベのメリットは、施工自体は小規模でも部屋の印象を大きく変えられる点です。
床や天井、壁は部屋の中でも占めている面積が大きいため、ここをリノベーションするだけで部屋の印象をガラリと変えられます。
また、壁紙を張り替える際にスイッチカバーや巾木の交換なども同時に行うことで、より美しい見た目に仕上げることが可能です。
施工内容も比較的シンプルなものが多いことも魅力の1つと言えます。
使用する建材が少ないことや工期が短く済むことから、コストを抑えたい場合にもおすすめです。
表層リノベのデメリットは、目に見える部分だけしか施工できない点です。
壁の中や床下にある配管や電気の配線などはそのままに工事を進めていくため、万が一配管や配線が劣化していたとしても気付きません。
築年数が20年以上経っている物件の場合、劣化した箇所をそのままにしていると後で不具合が生じる可能性もあるので注意が必要です。
部分リノベ
部分リノベとは、建物の一部分のみを改修するリノベーションを指します。
例えば既存の家だとダイニングキッチンとリビングが分かれているものの、壁を取り払ってLDKに改修することで回遊性を高めたり、階段下に収納スペースやワークスペースなどを作ってムダなスペースを省いたりするなどです。
こういった部分的な改修でも物件の価値を高めることができます。
部分リノベのメリットは、フルリノベに比べてコストを抑えられる点です。
部分リノベでも一部間取りを変えられるため、家の使い勝手や印象は大きく変えられるでしょう。
また、改修工事を行うのは家の中の一部分になるため、わざわざ仮住まいを用意しなくても良い場合があります。
仮住まいに住まなくても良くなれば、その分家賃の負担も減るでしょう。
部分リノベのデメリットは、家の統一感が出にくくなってしまう点です。
例えばダイニングキッチンとリビングの間仕切り壁をなくし、1つの空間にした場合、リビングは比較的新しい空間でもキッチンは設備が古いままで、統一感がないように感じられてしまう可能性もあります。
また、表層リノベと同様に配管や電気の配線など見えない部分は放置される傾向にあるため、劣化していることに気付かない場合もあるでしょう。
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リノベーションはプラン体系によっても特徴が異なる
リノベーションの種類としてフルリノベ・表層リノベ・部分リノベがあることをご紹介しましたが、さらにプラン体系によっても種類が異なります。
プラン体系でどのような違いがあるのか解説します。
パッケージ型
パッケージ型とは、リノベーションで施工する箇所や内容が既に決まっているプランを指します。
リノベーション業者側で導入する設備や建材、デザインなどが決まっているプランを複数用意し、完成後の部屋のスタイルやデザインなどを見ながら決めることができます。
パッケージ型のメリットは、何と言っても決まっているプランの中から選べるため、仕上がりを見た時に「思っていた感じと違った」と後悔するリスクが少ない点です。
また、通常であればデザインや設計に関する打ち合わせを何度も行って、希望の仕上がりになるよう調整していきますが、パッケージ型の場合は打ち合わせ時間も少なくて済みます。
料金体系がわかりやすく、工事の予算を立てやすい点もメリットです。
パッケージ型のデメリットは、選べる設備や設計デザインが決まっているため、自由度は低くなってしまう点が挙げられます。
例えば導入したい設備の種類が自分の中で決まっている場合、パッケージプランにその設備がなければ希望は叶いません。
そのため、リノベーションにかけられる予算が決まっている場合や、そこまでリノベーションに対してこだわりがない場合はパッケージ型が適しています。
オーダーメイド型
オーダーメイド型は、自由にリノベーションしたい箇所やデザイン、建材、設備などを決められるプランです。
家族のライフスタイルに合わせて間取りなどを決めることができ、住みやすいリノベーション物件が手に入ります。
また、一般的な物件とは異なり、こだわりのデザイン・設計を取り入れたい場合にもおすすめです。
オーダーメイド型のメリットは、一から自由に設計できる点が挙げられます。
こだわりが強い方や、時間をかけてでも理想のリノベーション物件にしていきたい方にはオーダーメイド型が適しているでしょう。
一方、デメリットは自由度が高くなる反面コストも高くなってしまう点です。
デザインや設計などにこだわればこだわるほど、打ち合わせも時間がかかってしまい、実際にリノベーション物件が完成するまで時間を要する場合もあります。
オーダーメイド型を選択する場合は、スケジュールに余裕を持たせておくことが大切です。
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リノベーション物件のメリット
リノベーション物件を選ぶことで、様々なメリットが得られます。
続いては、リノベーション物件のメリットをご紹介しましょう。
内装がおしゃれ
リノベーション物件の場合、建物自体は古いものの内装は現在のトレンドを取り入れたデザインが多く、おしゃれな雰囲気に仕上がっているケースも多いです。
内装がおしゃれだとワンランク上のライフスタイルも目指せるでしょう。
築20年・30年のような古さを感じないのが、リノベーション物件のメリットです。
綺麗な水回り設備を使える
リノベーション物件はおしゃれなデザインだけでなく、生活していく上での快適性にも優れています。
特に綺麗な水回り設備を使えるのは大きなメリットです。
リノベーションされている範囲にもよりますが、フルリノベであれば設備はすべて新しいものに変わっています。
新しく綺麗な水回り設備は快適性だけでなく、気持ち良く使っていけるでしょう。
新築物件に比べて費用が安い
リノベーション物件は新築物件に比べて費用相場が安く済みます。
これは購入費用だけでなく、賃貸物件の場合も同様です。
新築同様の内装や設備を兼ね備えていながら、新築物件よりも安い価格で借りられます。
これは中古物件を活用していることで、建築費用を抑えられているためです。
また、立地が良いものの、築年数が古く入居者が減っている物件でリノベーションが行われるケースも多いことから、住みやすいエリアにある場合も多いです。
購入した場合はすぐに入居できる
既に完成されたリノベーション物件を購入する場合、すぐに入居できるというメリットがあります。
新築だとモデルルームを見学してから実際に入居できるようになるまで、半年～1年程度は時間がかかってしまうものです。
しかし、既に完成されたリノベーション物件であれば、購入してから数日後には入居できるようになります。
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リノベーション物件のデメリット
リノベーション物件には新築物件とは異なる魅力がありますが、その一方でデメリットに感じてしまう部分があることも事実です。
続いては、リノベーション物件のデメリットについてご紹介しましょう。
物件数が少ない
おしゃれなリノベーション物件はそこまで数は多くないのが現状です。
例えば住みたいエリアに合わせてリノベーション物件がないか探しても、なかなか見つからないケースもあるでしょう。
また、中には内装や水回り設備を変更した、いわゆるリフォーム済み物件をリノベーション物件と称して紹介している場合もあり、実際に内見へ行ってみると現代風のおしゃれなデザインではなかったというケースもあります。
賃貸でリノベーション物件を探している方は、物件探しに時間がかかることも視野に入れておくことが大切です。
すべてリノベーションされているわけではない
リノベーション物件というと、フルリノベされていて古さを感じさせない、おしゃれなデザインの物件をイメージする方も多いでしょう。
実際にそういった物件が見つかることもありますが、中には部分リノベだけ行われていて、一部しか改装されていない物件もあります。
例えばリビングは綺麗になっているものの、水回りの設備は古いままになっているケースもあるでしょう。
こうした物件は住み始めてから古い部分のメンテナンスが必要となり、追加で修繕費を用意しなくてはならない場合もあります。
耐震性に弱い可能性もある
日本は地震大国ということもあり、建物を建てる際は耐震基準に従って建築が行われています。
この耐震基準は1981年5月31日以前の「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の「新耐震基準」、木造住宅の耐震性向上を目的に2000年から改正された「現行の耐震基準」に分けられます。
建物が建築した時期によって耐震基準が異なっており、新耐震基準または現行の耐震基準だと地震による被害を抑えられる可能性も高いです。
リノベーション物件の場合、躯体構造はそのままに内装や設備などを変えているだけなので、場合によっては旧耐震基準のままになっている可能性もあるでしょう。
旧耐震基準の場合は建て替えるか、追加で耐震補強を行っておかないと、倒壊や大きな損傷を受けてしまうリスクが高まります。
安全に長く住み続けていくためにも、リノベーション物件を選ぶ際は耐震性にも注目してみてください。
断熱性が不十分な場合もある
住まいにおける断熱性とは、家の中と外を仕切る素材の熱伝導率を下げることで、熱の移動を防ぐ性能を指します。
熱が移動しにくくなれば、外気温の影響を受けにくい家になります。
断熱性に優れた家は、部屋の中や廊下などの温度差が少なくなり、家のどこにいても快適に過ごせるようになります。
また、外気温の影響を受けにくいことで冷暖房にかかっていたコストを抑えることも可能です。
快適な住み心地を実現するのに欠かせない断熱性ですが、リノベーション物件の場合は躯体構造まで施工を行わない場合は断熱性が不十分になってしまう可能性もあります。
断熱性が低いと結露も発生しやすく、カビやダニの発生原因になってしまうこともあるでしょう。
断熱性を高めたい場合は、壁や屋根の内側に断熱材を敷き詰める施工や、外壁や屋根に断熱塗料を塗布する施工、床の裏に断熱材を入れる施工、インナーサッシを設置する施工などを取り入れてみましょう。
販売価格が高め
リノベーション物件は販売価格が高めに設定されている場合も多いです。
新築物件と比べれば若干安く感じられるかもしれませんが、内訳を確認するとリノベーションにかかった費用が高めに設定されていることもあります。
販売されているリノベーション物件が希望どおりで問題がなければ、購入しても良いかもしれませんが、こだわりをさらに追加したい場合はさらに施工費用が発生するため、想定よりもコストがかかってしまう可能性が高いです。
リノベーション費用が高めに設定されていたとしても、すべての物件で価格帯が高いわけではないため、物件の質と費用とのバランスを見ながら購入すべきか検討しましょう。
基礎や配管・配線などは老朽化している可能性が高い
特に表層リノベを行っている物件の場合、基礎や配管・配線など目に見えない部分は放置され、老朽化している可能性が高いです。
基礎や配管・配線などの老朽化は、住み始めてから問題が発生してしまうことも多いです。
例えば配管が古くなっていたことで水漏れが発生したり、電気配線が断線したりするなど、修理工事が必要となる場合もあるでしょう。
これらの修理費用はすべて自分たちで賄う必要があります。
リノベーション物件を購入する際は、目に見えない箇所にも注目し、追加コストが発生する可能性はあるのか、安全性に問題はないかなども確認しておきましょう。
住宅ローンを限度額まで借りられない可能性がある
リノベーション物件はいくら見た目が新しくなったとしても、種類的には中古物件に含まれます。
この中古物件は住宅ローンを限度額まで借りたい場合、不利になる可能性もあるので注意しなくてはなりません。
新築物件とは異なり、すでに築年数がある程度経過していることで評価が下がり、借入限度額や返済期間に制限が設けられてしまうのです。
耐久性や耐震性なども考慮しながら、住宅ローンでどれくらいの借り入れが可能なのか金融機関ともしっかりと相談するようにしてください。
また、限度額いっぱいまで借り入れを行うと、その分返済で負担する金額も増えてしまうことから、自己資金も用意しておきローンに依存しすぎないようにすることも大切です。
売却しづらい
リノベーション物件の中には、個性的なデザインを取り入れて改装された物件もあります。
購入した人の好みやこだわりが強く反映されていることから、その人にとっては魅力的な物件と言えるでしょう。
しかし、基本的に個性的なデザインや特定のニーズしか需要がないような物件は、売却する際に買い手が見つからず、時間がかかってしまう場合も少なくありません。
また、リノベーション物件は見た目的には古臭さを感じないものの、どうしても耐久性・耐震性などに不安を感じてしまう人も多いため、選ばれない可能性もあります。
将来的に売却することも検討しているのであれば、リノベーション物件だとデメリットに感じてしまう場合もあるので注意してください。
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リノベーション物件に住んだ人の失敗談
ここまでリノベーション物件のデメリットについてご紹介してきましたが、実際に住んでみた人で「リノベーション物件を選んで失敗した」と感じた人もいるようです。
そこで、リノベーション物件に住んだ人の失敗談についてご紹介していくので、自身は購入する際に後悔しないよう、反面教師として参考にしてみてください。
ブレーカーが落ちやすい
リノベーションで内装や設備を新しくしても、目に見えない配線などはそのままになっています。
そのため、リノベーション物件に住んでみたら電気容量が足りず、ブレーカーがすぐに落ちてしまうといった失敗談も見つかりました。
ブレーカーがすぐに落ちるようでは、せっかく新しい設備にしても使い勝手が悪くなってしまいます。
リノベーション物件を購入する前に、電気容量が新しくなった設備に適しているかも確認することが大切です。
防音性が低かった
耐震性や耐久性に不安の残るリノベーション物件ですが、その他にも「防音性が低く外の声や車の音がうるさい」と感じてしまう場合もあるようです。
防音性が低いとうるさいと感じるだけでなく、家の中の音が外に漏れているのではないかと不安になり、余計にストレスを感じてしまう人もいます。
防音性に関しては実際に住んでみないとわからない部分もありますが、できれば内見の段階で時間帯をずらして訪れ、周囲の音をうるさく感じないかチェックしてみると良いでしょう。
光熱費が高くなった
上記のデメリットでご紹介したように、リノベーション物件では断熱性が不十分な場合もあります。
断熱性が不十分だと家の中の熱や冷気が家の外に漏れてしまうため、空調機器を使い過ぎてしまう可能性があります。
リノベーション物件を購入したのは良いものの、いざ住み始めてみると以前より光熱費が高くなってしまったと感じるケースもあるので注意しましょう。
古い家特有のニオイがする
いくらリノベーションで内装を新しくしたとしても、構造自体は変わらないので場合によっては古い家特有のニオイが気になってしまう場合もあります。
特にカビ臭を感じる場合は、基礎部分や建材にカビが繁殖している可能性が高いです。
カビを放置すると健康被害につながるだけでなく、建材の劣化やシロアリが発生しやすくなるなど、大きな影響を与える恐れもあるため、リノベーション物件を購入する際にはニオイにも注意してください。
住み始めてからすぐに給湯器が故障した
リノベーション物件を購入した人の中には「設備はすべて新しいものになっている」と感じてしまう人もいます。
しかし、実際には一部分しかリノベーションされておらず、以前の設備がそのまま使用されている場合もあるでしょう。
例えば、住み始めてからすぐに給湯器が故障してしまい、交換する費用が追加でかかってしまったというケースもあります。
このような失敗を起こさないためにも、リノベーション物件を購入する際は設備がすべて新しくなっているのか確認しておくと安心です。
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リノベーション物件を選ぶ際のポイント
リノベーション物件で失敗しないためにも、以下でご紹介するポイントを押さえながら家探しを行ってみてください。
築年数30年前後の物件にする
リノベーション物件を選ぶ際、築年数がどれくらいあるのかチェックすることも大切ですが、具体的にどれくらいの築年数なら選んでも問題ないのか気になる方は多いでしょう。
築年数を目安に考えるなら、30年前後の物件がおすすめです。
リノベーション物件は基本的に築浅であることは少なく、20年以上経過している場合がほとんどです。
そんな中で30年前後の物件をおすすめするのは、新耐震基準を満たしている点が理由として挙げられます。
木造住宅を選ぶのであれば、現行の耐震基準を満たしている2000年6月1日以降に建てられた物件の方がより安心感も増します。
地震大国と呼ばれる日本なので、安全に暮らすためにも建物の耐震性は必ず確認しておきましょう。
また、30年前後の建物はライフスタイルや建築基準が現在とほとんど変わっていないことから、築年数30年前後の物件がおすすめです。
リノベーションを行った部分がどこか確認する
上記でもご紹介したように、リノベーションはフルリノベや表層リノベ、部分リノベなどの種類に分けられます。
フルリノベであれば全体的にリノベーションが実施されていますが、表層リノベや部分リノベの場合は一部だけを施工しており、他の部分は中古物件と変わりません。
例えばいくら床や天井、壁紙などを張り替えたとしても、水回り設備が前の物件と変わらないものを使用していた場合、清潔感が失われていたり使い勝手が悪いと感じたりするケースもあります。
特に水回り設備は毎日の生活で使用する箇所なので、暮らしやすさにも直結してきます。
また、水回り設備が劣化していると不具合を生じる可能性も高まるため、リノベーション物件を選ぶなら水回り設備の確認も行うようにしましょう。
ホームインスペクションで調査する
住みたいリノベーション物件が決まったら、ホームインスペクションで調査を行うのがおすすめです。
ホームインスペクションとは、住宅診断士によって住宅に問題が見られないかを調査するサービスになります。
住宅診断士は買主と売主のどちら側でもなく、あくまで中立的な立場から建物の診断を行っていきます。
住宅の欠陥や劣化状況、改修をしなくてはいけない場所などがわかり、中古物件に限らず新築物件を購入する際にも活用されています。
ホームインスペクションは見ただけではわからない構造的な問題なども見つけてくれるので安心です。
特にリノベーション物件は目に見えない部分で劣化や不具合が見られる場合もあるため、ホームインスペクションで調査を行っておいた方が良いでしょう。
なお、ホームインスペクションの調査にかかる費用は物件の規模や調査範囲によって異なるものの、数万円～数十万円が相場です。
初期費用はかかってしまうものの、ここで将来発生する可能性がある問題点を発見し、早期対処することも可能なので、行っておいて損はないでしょう。
住宅瑕疵保険・リフォーム瑕疵保険の有無を調べる
リノベーション物件を含む中古物件を購入する場合は、住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険の有無も確認してください。
これらの保険に加入されている物件だと、万が一購入後に不具合が生じても保険が適用され、修繕費用を負担してもらえるので安心です。
住宅瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険などはリノベーション物件を販売する不動産会社が加入するものになります。
好みのリノベーション物件が見つかったら、保険に加入しているかどうかも併せて確認してみましょう。
今回は、リノベーション物件のメリット・デメリットなどをご紹介してきました。
リノベーション物件は新築同様の設備が使えたり、快適な空間で生活できたりしますが、中古物件に該当するためデメリットに感じてしまう部分も見られます。
実際に住んでみて「失敗した」と感じている人もいるため、今回の記事を読んだ方は後悔しないよう、選ぶ際のポイントも押さえつつお気に入りのリノベーション物件を探してみてください。
