不動産の入居者募集（リーシング）を「単なる空室の穴埋め作業」と捉えていませんか？実は、リーシングは戦略的なマーケティング活動そのものです。ただ募集広告を出すだけではなく、市場分析やターゲット設定、ブランディングといった観点を取り入れることで、物件の空室率を劇的に改善できます。本記事では、マーケティング視点でリーシングに取り組み、INAのサポートを活用して入居率アップ・収益最大化を実現する方法を解説します。
Contents
リーシングをマーケティング視点で捉える
リーシングを成功させる第一歩は、マーケティングの視点で物件と市場を分析することです。ただ闇雲に募集するのではなく、まず市場調査を行いましょう。地域の競合物件や賃料相場、周辺の入居需要などを把握し、自分の物件の立ち位置を分析します。例えば、「客付けエリア（どの地域から借り手が来るか）」や「物件認知度（仲介業者や潜在入居者への知名度）」、そして「適正賃料」や「競合物件との比較」など、多角的な分析が欠かせません。
次に、自分の物件のターゲット層を明確に定め、その層に響く魅力を打ち出す戦略を立てます。ファミリー向けなのか単身者向けなのか、若年層かシニアか——メインターゲットによって訴求すべきポイントは異なります。例えば物件の特徴も、単身の社会人が多いエリアなら宅配ボックスや24時間ゴミ出しなどの利便性を強調し、女性向けなら防犯設備を充実させるなど、ターゲットに合わせて強みに磨きをかけ、それを明確にアピールします。リーシング業務として、ターゲット設定や部屋の仕様、賃料設定まで戦略的に決定し物件の強みをPRできれば、長期的に空室率の低い経営が可能になります。
また、リーシングは「入居者募集」という名の広告活動でもあります。不動産仲介会社や管理会社任せにせず、自ら広告戦略を練る意識も重要です。事実、「入居者募集は広告である」と捉え、広告に強い不動産会社をパートナーに選ぶことも有効だと指摘されています。つまりマーケティング発想でリーシングに臨むことで、単なる空室埋めではなく理想の入居者を獲得するプロセスへと格上げできるのです。
戦略的リーシングの成功事例
戦略的なリーシングにより大きな成果を上げた事例をいくつかご紹介します。まず、とある新築アパートのオーナーは、竣工から4ヶ月間も入居ゼロという危機的状況に悩んでいました。しかしリーシング戦略の専門会社に依頼し、市場分析からターゲット設定、物件PRの見直しまで徹底的にテコ入れを実施。その結果、わずか3ヶ月で12戸すべての空室が満室になった例があります。このケースでは、物件コンセプトを練り直し、募集図面や広告のデザインも刷新。ターゲット層に刺さる訴求を徹底したことが成功のカギとなりました。
また別の事例では、長年管理戸数が多い大手管理会社に任せていたものの入居付けが進まない物件で、思い切ってリーシングに強い管理会社へ変更したところ入居率が97%まで改善したケースもあります。このオーナーは、新しい管理会社が持つ積極的なマーケティング手法（地域仲介業者への売り込み強化、物件ブランドの再構築など）により、短期間で空室を解消できました。
成功事例に共通するのは、やはりマーケティング戦略の有無です。ただ待つのではなく、「誰に・何を・どう伝えるか」を明確にしたオーナーが大きな成果を得ています。例えば前述の満室に至った事例では、地域のメインターゲット（単身社会人）を意識し、ニーズに合った設備導入とアピールを行いました。宅配ボックス設置や内覧時の演出など、ターゲットの心に響く工夫が功を奏したのです。「空室対策＝家賃を下げる」だけではない、付加価値を高めて適切に伝えるリーシングが成功への近道と言えるでしょう。
INA＆Associates Inc.は、不動産管理の専門性とIT技術を活かし、賃貸管理を中心とした総合不動産会社です。 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫において、賃貸管理、賃貸仲介、収益不動産の運用サポートをメイン事業として展開しており、オーナー様の資産価値向上を目的とした賃貸管理サービスを提供しています。また、空室対策、賃料査定、入居者対応の最適化に加え、法人社宅の仲介や不動産活用の提案も行っております。 AI技術を活用した精度の高い賃料査定により、市場に即した適正賃料をご提案。 まずは無料の賃料査定をお試しください。
デジタルマーケティングの活用術
昨今の入居者募集では、デジタルマーケティングの活用が欠かせません。物件情報はインターネット上で探すのが当たり前の時代、オンラインでの露出と訴求力が入居スピードを左右します。まず、不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）への効果的な掲載は基本中の基本です。特に物件写真は妥協せず充実させましょう。調査によれば、住まい探しで実に92.5%もの利用者がポータルサイト上で物件写真を確認すると回答しています。写真1枚で印象が決まると言っても過言ではありません。プロ並みの明るく魅力的な写真を多数掲載し、キャッチコピーや紹介文でも物件のウリを端的に伝えましょう。
加えて、SNS（ソーシャルメディア）も積極的に活用したいところです。InstagramやTwitter、FacebookといったSNSに物件の写真や動画を投稿すれば、従来の広告ではリーチしづらかった層にもアプローチできます。SNS広告を使えば、地域や年齢など細かくターゲティングして配信することも可能です。たとえば20代後半の単身女性を狙いたい場合、その層が多く利用するInstagramでハッシュタグ（例：#○○市賃貸 #女性専用マンション）を付け発信すれば、興味を引く確率が高まります。SNS経由で物件ページへのアクセスを促し、問い合わせにつなげるといった導線も構築しましょう。
また、自社の物件専用ウェブサイトやブログを持つことも有効です。ポータルサイトでは書ききれない詳細情報や周辺環境の魅力を発信したり、入居者の声を掲載したりできます。さらにアクセス解析や反響データの分析にも取り組みましょう。どの経路から問い合わせが多いのか、内見数が伸びない場合はどこにボトルネックがあるのか、データを見れば戦略の改善点が見えてきます。例えば、「内見予約が少ない」と感じたら、募集条件を見直すサインかもしれません。実際、反響が思わしくない際には賃料や初期費用の条件を戦略的に見直す必要があると専門家も提言しています。このようにデジタルマーケティングを駆使し、PDCAサイクルでリーシング施策をブラッシュアップすることで、より確実にターゲット入居者を捕まえられるでしょう。
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INAが提供するリーシング支援の強み
マーケティング視点のリーシングを実践すると言っても、「自分だけでそこまで手が回らない…」というオーナーも多いでしょう。そこで心強いパートナーとなるのがINAのリーシング支援サービスです。INAは不動産オーナー向けに特化したリーシング支援を提供しており、その特徴は「総合的なマーケティングサポート」にあります。
具体的には、INAではまずプロの視点で物件と競合市場を徹底分析し、オーナー様ごとにオーダーメイドの募集戦略プランを立案します。単なる広告掲載代行に留まらず、物件ブランディングの提案から魅力的な募集資料の作成、適正賃料の算定、ターゲットに響くリノベーション提案まで、一貫してサポートするのが強みです。他社では得られない独自のデータベースとマーケティングノウハウを駆使し、物件にマッチする潜在顧客層へピンポイントでアプローチする施策も得意としています。
また、INAはデジタルマーケティングにおける先進的な取り組みでも他社と一線を画します。自社で開発したリーシング管理システムにより、ポータルサイトやSNS、ウェブ広告からの反響を一元管理。リアルタイムで閲覧数や問い合わせ状況をトラッキングし、反響データに基づいて募集内容を機動修正します。例えば、ある物件で20代女性からの閲覧は多いのに問い合わせに至らない場合、写真やキャプションを女性目線に差し替える、といった細かなPDCAを高速で回せるのです。さらに興味を持った見込み客には、チャットやメールで素早くフォローし内見予約につなげるなど、リード獲得から成約まで漏れのない対応を徹底しています。
極めつけは、INAが誇る専門チームによる伴走支援です。マーケティングのプロと賃貸仲介のプロがタッグを組み、オーナー様の物件ごとにチームが編成されます。他社では営業担当一人が抱えがちな業務を、INAでは各分野の専門家が分担して行うため、きめ細かな対応と高い成果が実現します。例えば募集開始後も定期的にオーナー様と打ち合わせを行い、市場動向や反響状況を共有しながら戦略をアップデート。「空室が埋まるまで寄り添う」姿勢でサポートしてくれる点は、大きな安心材料でしょう。こうした総合力と機動力により、INA利用オーナーの多くが短期間での高入居率達成を実感しています。
結論：今すぐ始めるアクションプランと次のステップ
最後に、不動産オーナーが今日から取り組める具体的なアクションプランをまとめます。
- 物件の強み再確認とターゲット設定: 自分の物件のセールスポイントを書き出し、想定ターゲットと突き合わせてみましょう。もし魅力が不足していると感じたら、小さな改善でも構いません。設備投資やサービス提供（例：Wi-Fi無料、入居時のプレゼントなど）で付加価値を高めてみてください。
- 募集資料・写真の刷新: ポータルサイトに掲載中の物件写真や間取り図、キャッチコピーをチェックしましょう。暗い写真やありきたりな説明文になっていないか再点検し、必要であればプロカメラマンに撮影を依頼したり、コピーライティングを工夫してみてください。魅力的な写真は内見数アップのカギです。
- デジタルチャネルの活用: まだSNSで物件PRをしていないなら、まずは無料で始められるInstagramやTwitterのアカウントを開設し、物件の写真や周辺情報を投稿してみましょう。反響があればラッキーですし、なくても物件の露出度は確実に高まります。自作の物件紹介サイトやブログを持つのも効果的です。
- 条件見直しの準備: 募集開始後一定期間が経っても反響が薄い場合に備え、賃料や敷金礼金など条件緩和のシナリオも用意しておきましょう。ただし闇雲に値下げするのではなく、競合物件の条件を調査したうえで戦略的に判断することが重要です。
以上の施策を実践しつつも、「もっと専門的なサポートが欲しい」「自分でやるには限界がある」と感じたら、INAへの相談が次の一手です。プロの力を借りることで、オーナー自身は本業や他の資産運用に集中しながら、物件の稼働率アップを図ることができます。INAに相談すれば、前述したような総合的リーシング支援を受けられるだけでなく、オーナー仲間の成功事例や最新の市場トレンドも共有してもらえます。まずは気軽に問い合わせてみて、物件の課題や目標をプロと議論してみましょう。それ自体がマーケティング発想を養う貴重な機会になるはずです。
空室に悩まない物件経営を実現するために、今日からリーシングを「戦略的なマーケティング活動」として捉え直してみてください。小さな一歩の積み重ねがやがて大きな成果となり、満室経営というゴールに近づくことでしょう。その旅路にINAが伴走することで、きっと心強いパートナーとなってくれるに違いありません。あなたの物件にも、戦略的リーシングで明るい未来を一緒に築いていきましょう。
