マンションの消防点検とは?点検内容から相場まで徹底解説!

マンションのように多くの人が居住している集合住宅では、定期的に消防点検を行う必要があります。
そこで今回は、マンションの消防点検について詳しく解説していきます。
消防点検の種類や点検内容、相場といった基本的なことから、点検を怠った場合の罰則や入居者に消防点検を断られた際の対処法までご紹介しているので、詳しく知りたい方はぜひ最後までチェックしてみてください。

マンションに設置される消防用設備の種類

消防用設備

マンションで設置されている消防用設備は大きく分けて警報設備、消火設備、避難用設備、消火活動上必要な設備、そして非常電源があります。
まずはそれぞれの設備について詳しく解説していきます。

警報設備

警報設備には、自動火災報知設備と非常警報設備があります。

・自動火災報知設備
自動火災報知設備は人の有無にかかわらず、火災を感知したら設置されている建物全体に自動で火事の発生を知らせる設備です。
火災を感知する感知器は、マンション内の専有部や共用部を問わず、それぞれの場所の天井に取り付けられています。
もしも感知器が作動する前に人が火災を発見した場合は、備え付けられているボタン(発信機)を押すことで、感知器が感知した時と同様に警報を鳴らすことも可能です。

・非常警報設備
非常警報設備は人が火災を発見した際に、ボタンを押すとマンション内に火災発生を知らせる設備です。
火災を自動で感知できない点が、自動火災報知設備とは異なります。

これらの警報設備は、いつマンションが竣工されたかによって異なり、インターホンと連動しているものもあれば、他の設備と混在しているものがあるなど、その種類は様々です。
居住しているマンションの警報設備がどのようなものか気になる場合には、消防設備点検報告を見れば確認できます。

消火設備

消火設備に、消火器、屋内消火栓、スプリンクラー、ガス消火、泡消火など様々な種類があり、場所に合わせて設置されています。

・消火器
マンションでは、防火対象から歩行御距離で20m以内に消火器の設置が義務付けられています。
共用廊下などには必ず設置されているため、マンション内で火災が発生した時は、まず消火器を使うことになるでしょう。
しかし、火災が発生し、いざ使う場面になると使い方がわからず、どうしたら良いのか慌ててしまう人も少なくありません。
正しく使うためにも、日頃から設置場所や使い方を把握しておく必要があります。

また、製造されてからある程度年数が経過した消火器は、耐圧試験の義務が消防法によって定められています。

・屋内消火栓
屋内消火栓は初期火災の消火を目的としたもので、水源・起動装置・加圧送水装置・消火栓開閉弁・ホース・ノズルなどが備え付けられています。
マンションでは、共用部の廊下や階段に設置されていることが多いですが、設置の義務があるのはある程度規模の大きい建物だけです。

そのため、マンションによっては設置されていないところもあります。
また、使い方自体は非常にシンプルなものの、実際の火災ではどう使えば良いのかわからないと、使われることの少ない設備でもあります。
有効に活用すれば消火器よりも高い消火能力を発揮するため、いざという時のために消火訓練を受けておくと安心です。

・スプリンクラー
スプリンクラーは火災を感知すると、自動で放水を開始し消火してくれる設備です。
高層マンションのような高層階のある建物では、11階より上階にはスプリンクラーが設置されていることが多いです。

これは、11階以上(31m以上)は、消防車のはしごも届かないためです。
しかし、スプリンクラーの設置基準は複雑なので、11階以上だから必ずしも設置されているとは限りません。

・ガス消火
ガス消火は、二酸化炭素消火設備やハロゲン化消火設備といった消火設備のことです。
主に地下駐車場やタワー型の駐車場に設置されています。
元々航空機火災用に作られたこの設備は、不燃性のガスを放射し充満させることで、火災部分だけを消火します。

粉末消火薬剤を大量噴射する粉末消火もガス消火に分類されます。

・泡消火
泡消火はスプリンクラーのように火災を自動で感知すると、特殊な泡薬剤を放出・消火します。
非常に消火能力が高いものの、作動すると火災部分だけでなく放出したスペース全てが泡だらけになります。

避難用設備

避難用設備には防火扉や避難ハッチ、吊り下げはしごなどが挙げられます。
ここでは主だった避難用設備について解説していきます。

・防火扉
防火扉とは防火性能のある扉のことです。
鉄やコンクリートなど燃えにくい素材でできているため、廊下など通路に設置することで、火災が発生した際も扉を閉じれば火を閉じ込めることが可能です。

建物の延焼を防ぐ効果があるので、その間に避難をするのはもちろん、近隣の建物への被害も抑えられます。

・避難ハッチ
避難ハッチは主にマンションのバルコニーに設置されています。
避難ハッチには避難はしごが収納されてあり、火災発生時には廊下を通らなくても下の階に避難することが可能です。
火災だけでなく、地震や台風といった災害時にも役立つため、使い方を把握しておくと安心です。

・誘導灯
誘導灯や誘導標識のように、避難する方向を示す設備も避難用設備の一つです。
誘導灯は万が一停電した時でも発光し続けるため、煙が充満した火災時でも避難する方向がわかる優れた設備です。
また、誘導標識も蓄光塗料で作られているため、停電のように光がない状態でも発光し位置や避難方向を教えてくれます。

消火活動上必要な設備

ここまでご紹介したもののように居住者が主に使用する設備ではなく、駆け付けた消防隊が利用する設備もマンションには設置されています。
続いては消火活動する上で必要な設備について紹介します。

・連結送水管
連結送水管は消防隊が消火活動を行う際、消火用の水を火災が発生した階まで送水するための設備です。
マンションの入り口などに設置されている送水口にポンプ車のホースを接続し、上階にある各放水口まで水を送ります。

・消防用水
消防用水は、マンションの地下ピットや駐車場の地下などに作られた人口のため池、または防火水槽です。
マンションが火災になった際はもちろん、近隣が火災になった時にもこの消防用水は使われます。

・非常用コンセント
11階以上の階に設置されている非常用コンセントは、消防隊が救助活動などする場合に使用する救助用破壊工具を使うためのものです。

非常電源

火災時には非常電源が作動することで、万が一マンション内が停電しても屋内消火栓やスプリンクラー、そして非常用コンセントが使用できます。
非常電源には、非常電源専用受電設備と自家発電設備があります。

・非常電源専用受電設備
非常電源専用受電設備は、マンション内に引き込まれている電源の一番根本から電気を供給しています。
そのため、マンション内が停電したとしても、電力会社からの電気が供給されている限り、電源を使うことが可能です。
ただし、地域全体が停電するなど電力会社からの供給がストップすれば使用できなくなります。

・自家発電設備
地域全体が停電しても自家発電できる設備が自家発電設備です。
ディーゼルエンジンなどによって電力を作ります。
スプリンクラーや屋内消火栓の非常電源として使えるほか、非常エレベーターの電源となることもあります。

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マンションの消防点検について

消防用設備

マンションでは防災設備の点検を定期的に行うことが消防法で定められています。
マンションの消防点検について、詳しく解説していきましょう。

消防点検の種類

消防点検は、機能点検、外観点検そして作動点検を目的に行われます。
まず機能点検では、外観などから非常ベルや消火器など消防用設備のチェックを行います。
次に外観点検で感知器に損傷がないか、さらに消火器の位置などを確認します。
そして、作動点検は実際に消防のポンプや消防用設備を実際に動かして、正常に機能するかどうかを調べるものです。
消防点検には機器点検と総合点検の2種類あり、合わせて年2回点検が行われます。

・機器点検
機器点検は、6ヶ月ごとに行うもので、消防設備機器の設置個所の確認や有効期間の切れた設備はないかを確認します。

この点検では外観目視点検や簡易操作をすることで消防設備の不具合を見つけることを目的としています。
基本的に共用部分のチェックなど外側から簡単に確認するもので、室内に立ち入ることはありません。

・総合点検
実際に設備を作動させて不具合はないか確認する総合点検は、1年に1回の頻度で行います。

室内にも立ち入り消防機器の確認をするため、入居者の協力も必要です。
それぞれの住居である占有部分では、消火器や自動火災報知設備、避難はしごなど設備の点検を行います。
設備に損傷や腐食はないか、正常に作動するか、避難経路周辺に障害はないかなどをチェックするため、だいたい10分程度の時間を要します。

点検内容

消防点検では具体的にどのようなことをチェックするのか、それぞれ詳しく見ていきましょう。

・機器点検
必要な場所に必要な機器や設備が設置されているか、有効期間が切れていないかなどを主に確認する機器点検では、基本的にマンション内の共用部分のチェックをするため、室内に立ち入ることはありません。

具体的な点検箇所として、消火器、屋内消火栓、自動火災報知設備、非常ベル、スプリンクラー、避難はしごなどが挙げられます。

・総合点検
総合点検では機器点検で確認した設備が全て正常に作動するかも含めて確認します。
そのため、入居者の専有部分にも立ち入って点検するため、立ち会いが必要になります。
総合点検では機器点検の内容に加えて、以下の項目も確認していきます。

・スプリンクラーや自動火災報知機は正常に作動するか
・防火扉の周囲に使用の妨げとなるものは置いていないか
・避難はしごを使って避難できるか など

総合点検は平日に行われることが多いため、日中働いている人にとって日程を調整するのが面倒に感じるかもしれません。
しかし、火災発生時に重要な役割を果たす設備だからこそ、適当な点検をするわけにはいきません。
何かあれば自分だけでなく他の入居者に影響を及ぼす可能性もあるため、総合点検はしっかりと行うことが大切です。

消防点検は義務付けられている!

マンションの消防点検は、マンション管理者の義務として半年に一度の点検が消防法で定められており、3年ごとに消防庁あるいは消防署長へ報告する必要があります。
もしも、点検を怠ったり、虚偽の報告をしたりすると、罰則が科せられることもあるため注意しましょう。
ちなみに、消防点検ができるのは消防設備士もしくは消防設備点検資格者のいずれかの資格を有する人に限られています。
そのため、消防点検はこれらの資格を持つ人が在籍する点検業者に委託し点検するのが一般的です。
ただし、延べ面積1,000㎡未満のマンションの場合、資格を持たないオーナーや管理担当者でも点検が認められています。
それでも、実際に点検業者に依頼せず自ら点検している人は少ないでしょう。
東京消防庁なども消防点検は有資格者に依頼することを推奨しています。

点検を怠るとどうなる?

消防点検の義務を怠ると消防法に基づいて、そのマンションの「管理について権限を有する者」が義務違反者として罰則が定められています。
この場合の管理について権限を有する者とは、「建物の管理行為を法律、契約、または慣習状当然行うべき者」を指します。
つまり、管理を誰かに委託していなければ所有者、委託している場合には管理者がその義務を負うことになります。
消防設備の設置命令違反では1年以下の懲役または100万円以下の罰金が定められています。
また、必要な消防設備の管理をしなかった場合には、維持管理義務違反として30万円以下の罰金、または拘留の罰則が科せられる恐れがあります。
点検結果を報告しない、あるいは虚偽の報告をした人も30万円以下の罰金、もしくは拘留の罰則があるので注意が必要です。
ちなみに維持管理義務違反と点検報告義務違反に関しては、法人も同様の罰金が科せられます。

消防設備点検と報告は消防法によって定められたマンション管理者の義務です。
きちんと点検を実施することは、入居者の安全管理という観点からも非常に重要です。

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点検は入居者にも協力してもらう必要がある

消防用設備

マンションの消防点検は、入居者からの協力が必要となります。
共有部分の点検も実施されますが、専有部分の点検も総合点検では行われます。
そのため、入居者からの協力は必要不可欠です。
入居者からの協力を得るために、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
どうすれば入居者から協力してもらえるか解説していきましょう。

点検前に入居者へ連絡する

点検は入居者が暮らしている専有部分でも行う必要があります。
室内に入らなければいけないため、あらかじめ点検の日時を連絡しておきましょう。

住民にお知らせするためには、マンションの掲示板に情報を記載したり、案内をポストに投函したりするなどの方法があります。
お知らせには実施日時や担当者の名前、電話番号、注意事項、作業する場所、警報ベルがなることなどを記載しましょう。
都合が悪い時はいつまでに連絡をすれば良いのかを記載しておくと住民も安心です。
お知らせの案内をどのように作成すればいいのかわからない場合は、インターネット上にあるひな形を使ってみましょう。

「消防設備 点検 住民」などで検索するとひな形が掲載されたサイトがたくさんヒットするので、その中から適したひな形を見つけてください。

点検当日、住民が不在だったらどうする?

点検の当日に不在だった場合は、別の日に点検を行う必要があります。
そのためオーナーは、消防点検を行っていないのはどの部屋なのか把握しておかなければいけません。
消防点検を行っていない部屋の住民に対しては、点検を行う重要性を伝えるようにしましょう。
立ち合いが面倒という理由で行っていないケースもあります。
そのような場合に、「義務だから」と頭ごなしに伝えるのは逆効果になりかねないので要注意です。
角が立たないようにやんわりと重要性を伝えることを意識してみてください。
消防点検を確実に実施するには、都合の日時を確認しておくことも重要です。
平日と土日ならどちらが良いのか、時間は午前と午後のどちらが良いのか、などを確認しておくと、次回以降の提案もしやすくなります。
早い段階で点検の日時を伝えておかないと外出などの予定が入ってしまう可能性もあるため、早めに伝えることも念頭に置いておきましょう。
また、タイミングが合わないことを防ぐためには毎年10月の初旬に点検を行うといったように時期を決めておくという手もあります。

大体の時期が決まっていれば、予定を立てる時の目安になるからです。

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住民に消防点検を断られてしまう時の対処法

消防用設備

マンションの住民の中には、消防点検を断る人もいるでしょう。
断られ続けてしまうとオーナー側も手立てがなくなり、どうしたらいいのかわからなくなってしまうものです。
そのような事態を回避するために、住民に消防点検を断られてしまう時の対処法を確認しておきましょう。

住民にも点検の義務・責任がある

マンションの点検は、オーナーや管理会社だけではなく、住民にも義務や責任があります。
もしも、点検をしていない人の部屋で火災が発生し、他の部屋にも被害が及んだとしましょう。
重大な過失がない限り、罪に問われることは基本的にありません。
しかし、マンションの点検を拒否して受けていなかった場合は、正常に消防機器が作動していても罪に問われる可能性が出てくるのです。
また、消防機器が正常に動作していなかったことが判明し、それが延焼の原因だと認められるケースもあります。
そうなった場合は、重大な過失だと認定される可能性が大幅に高まってしまいます。
火災による損害賠償責任が生じた時の金額は、数億円以上となることも考えられるでしょう。
死傷者が出るような甚大な被害になってしまった場合、さらに大きな損害賠償責任を背負わなければいけません。

立ち入り拒否はマンションの規約違反に該当

マンションの消防点検があるとわかっていても、立ち入りを拒否する人もいます。
プライベートな空間なので入ってほしくないという気持ちもわかりますが、それはマンションの規約違反に該当してしまうでしょう。

多くのマンションは、国土交通省が用意しているガイドライン・マンション標準管理規約に則った運営を行っています。
この規約では、管理に必要な状況であれば居室への立ち入りが認められています。
そして、入居者はそれを不当に拒否できないという内容が含まれているのです。
消防点検は、誰が見ても管理のために必要なものだと言えるでしょう。
そのため、立ち入りをする正当な理由となります。
万が一、正当な理由なしに立ち入りを拒否した場合は、規約違反とみなされてしまいます。
規約に立ち入り可能な趣旨が書かれていることをオーナーや管理会社はきちんと確認し、拒否する人には違反である旨を伝えるようにしてください。
1回の違反で入居者を罰することは基本的にありませんが、幾度となく繰り返されるならオーナーや管理会社は何らかの対応を考えなければいけません。

消防点検を断られてしまう時の対処法

消防点検の大切さを伝えても拒否されてしまったり、居留守を使って立ち入りできないようにしたりする人も存在します。
そのような場合に備えて、あらかじめ管理規約に「不在の時は管理人が立ち合いをして点検を行う」などの内容を盛り込んでおくと良いでしょう。

点検の必要性や万が一火災が起こった時のリスクも伝えておくと、消防点検に対する理解が深まるケースもあります。
最終手段としては、法的な措置を講じることも視野に入れておきましょう。

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マンションの消防設備点検はいくらかかる?

消防設備

消防点検にかかる費用は、マンションの面積や建物の種類によって異なります。
点検を行うための費用がどのくらいかかるか知っておけば、お金も用意しやすいです。
具体的にマンションの消防設備点検はいくらかかるのかご紹介します。

点検費用の算出方法

点検費用は、人数×時間+経費という計算式で求められます。
しかし、依頼する業者によって建物の広さや種類、消防設備の数、消防設備の種別などを加算し、独自の計算方法で算出しているところも多く見られるので一概には言えません。

基本的には、建物の範囲が広くて点検しなければいけない消防設備が多くなるほど、コストがかかる傾向があります。
また、土曜日・日曜日・祝日、深夜、全室点検などの条件によって、追加料金を請求する業者もあるのです。
全室点検で追加料金を請求されるのは、数日間かけて点検を行う場合に多く見られます。
点検業務を消防設備会社の下請けとなる業者が行う場合は、中間マージンが発生するので割高になります。
コストをできるだけ抑えたいなら、独立している消防設備会社を選ぶようにしましょう。

点検費用の相場

マンションの消防点検にかかる費用はどのくらいが相場なのか知りたいという人もいるでしょう。
面積ごとの費用相場は以下の通りです。

・~1,000㎡……3万~4万円ほど
・~2,000㎡……4万~5万円ほど
・~3,000㎡……6万~7万円ほど
・~5,000㎡……8万~18万円ほど
・~10,000㎡……20万~30万円ほど
・~25,000㎡……30万円~

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消防点検業者の選び方

消防用設備

消防点検を適切に行うには、どの業者に依頼するかが重要です。
最後に、業者選びで失敗しないために押さえておきたいポイントをご紹介します。

見積もりに詳細を記載している

業者によっては見積もりに「一式10万円」のように、合計金額だけ記載されていることがあります。
支払うべき金額は確かに把握できますが、内訳が全く分からない状態です。
これではどのような点検が行われるのか確認できません。
必要な点検を全てしてくれると信じてお願いしたにもかかわらず、含まれていない項目があったなどのトラブルにつながりかねません。
そうなることを防ぐために、見積もりに詳細を記載している業者を選ぶようにしましょう。

法律の改正などを点検に反映している

消防点検は、法令で定められているものです。
そのため、法改正があると点検内容も変更となる可能性があります。
そうなった時に、きちんと反映しているかどうかが重要なポイントになります。
古い法律に則った点検を続けている業者に依頼した場合、万が一の時に摘発されてしまう恐れがあります。
公的機関の立ち入り検査などの対象になることも考えられるので、法律の改正などを点検に反映している業者を選ぶことは鉄則だと言えるでしょう。

書類の作成などもお任せできる

マンションの消防点検は、ただ点検をすればいいというわけではありません、
点検が終わったら、法令書類の作成や消防署への提出、不備があった時の工事などが必要です。
付随する手続きまでしっかりとしてくれる業者であれば、オーナーや管理会社の負担は大きく軽減します。

すべて行ってこそ消防法に則った点検が実施できていると言えるため、トータルで安心してお任せできる業者を吟味し、サポート力の高さを見極めてから依頼するようにしましょう。

スピーディかつ柔軟に対応してくれる

消防署から改善通告を受けたり、非常ベルの誤作動ですぐに対応してもらいたいと考えたりする場面に遭遇する可能性も大いにあります。
そのような時に、見積もりをすぐに出してくれたり、夜間でもすぐに対応してくれたりする業者は、優良だと思って問題ありません。
緊急事態が発生するとオーナーや管理会社は焦ってしまうものです。
だからこそ、適切なアドバイスをしてくれる業者に相談することが重要になります。
万が一緊急事態が発生した時、どのような対応をしているのかあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

専門的な知識を豊富に持っている

専門知識が豊富であれば、様々な場面で適切な対応をしてもらえます。
消防法が改正されたことで消防設備の設置要件や基準が変更となるケースも珍しくありません。
どのような変更があったのか把握し、提案してくれる業者なら安心してお任せできるでしょう。
消防設備協会に加盟している業者であれば、最新情報が常に得られる体制になっています。
そのため、加入しているかどうかを依頼する指標の一つにしても良いと言えます。

常に勉強して最新情報を持つ業者に点検を依頼することは、マンションの安全性向上にもつながるでしょう。

消防点検だけでなく工事もできる

消防設備も経年劣化などで故障したり、不具合が発生したりしますが、これらを事前に発見するために点検が必要となります。
点検をして故障や不具合が見つかった場合、直ぐに対応してもらわなければいけないこともあるでしょう。
そのような時に、点検はできても工事ができない業者に依頼していると工事してくれる業者を別に探さなければいけません。
信頼できる業者を探すのは時間がかかりますし、精神的な負担もかなり大きくなると想定できます。
消防設備の工事には、電気工事士と甲種消防設備士の資格が必要です。
これらの資格を持つ社員が在籍しているか確認しておきましょう。

消防点検から補修工事までトータルで行っている業者から依頼先を選べば、工事が必要な場合も安心です。

損害賠償責任保険に加入している

消防設備の点検や整備などの保守業務を遂行している最中もしくは作業が終わってから、何らかの事故が発生する可能性も絶対にないとは言い切れません。
作業が原因となって生じた事故で誰かの生命や身体の害したり、財物を損壊したりした場合、損害を補償できる保険に加入しているか否かも重要です。
もし保険に加入していないと、被害を受けた側が泣き寝入りしなければいけない可能性もあります。
それではせっかくの点検が無意味になってしまうため、消防用設備などの保守点検業務にかかわる賠償責任保険に加入している業者を選ぶようにしましょう。

点検にかかる費用が適正

消防点検の費用は、業者によって異なったり、点検すべき設備の数によって変動したりします。
そのため、適正な価格を見極めるのは容易ではありません。
格安料金を提示している業者の方が魅力的だと感じる人も多いですが、それだけで決めるのは止めましょう。
実際に見積もりを依頼するとホームページの書かれている金額とかけ離れた高額な金額が記載されているケースもあります。

中には、1日で終わるはずの点検を数日かけて行い、倍以上の金額を請求する業者もあると言います。
そのような劣悪な業者に騙されないようにするには、複数社から見積もりを取って乖離していないか確認するという方法がおすすめです。

費用に関する相談に乗ってくれる

費用面で融通が利くかどうかも業者選びのポイントになります。
依頼者のニーズはそれぞれ異なるため、そのニーズに合わせて流動的なコスト設定をしてくれる場合は、優良な業者である可能性が高いです。

基本的な料金設定が決まっていても、相談してみると柔軟に対応してくれるケースもあります。
いくつかの業者で迷っているなら、費用に関する相談に乗ってくれて柔軟に対応してくれるところを選ぶと良いでしょう。

まとめ

消防点検は、マンション経営をするなら怠ってはいけないことの一つに挙げられます。
点検すべき消防設備には、警報設備や消火設備、避難用設備、消火上必要な設備、非常電源が含まれています。
これらは経年劣化によって不具合が生じる可能性があるため、定期的な点検をしなければいけません。
点検するには住民からの協力も必要になるので、行う際はきちんとお知らせを出すなど理解を得るための努力をしましょう。
信頼できる点検業者を選び、適切な作業を行ってもらうことも大切になります。
これから点検業者を探すというタイミングであれば、最後に紹介した消防点検業者の選び方を参考にしてみてください。

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