賃貸用の不動産を所有するオーナーにとって、物件の管理運営は収益を左右する重要なポイントです。物件を自分で管理する方法もありますが、プロの賃貸管理会社に委託することで多くのメリットを享受できます。ただし、どの管理会社を選ぶかによってその効果は大きく異なるため、慎重な選定が必要です。
本記事では、管理会社の役割と重要性、選定基準、依頼するメリットについて詳しく解説し、最後に具体例としてINA&Associates株式会社の強みもご紹介します。
Contents
管理会社の役割と重要性
管理会社とは：不動産オーナーに代わって賃貸物件の管理業務全般を担う専門会社です。オーナーは物件の所有者として収益を得ますが、日々の運営実務は管理会社が代行します。管理会社を利用することで、オーナーは煩雑な業務から解放され、物件運営の効率化と入居者満足度の向上を図ることができます。
賃貸管理の基本業務：管理会社が代行する主な業務には次のようなものがあります。
- 入居者募集と契約手続き：空室が出た際に新しい入居者を募集し、広告掲載や内見対応、入居希望者の審査、賃貸借契約の締結までを行います。適切な入居者選定と迅速な募集活動により、空室期間を短縮します。
- 家賃の請求・回収管理：毎月の家賃を入居者から確実に回収し、滞納があれば督促対応をします。オーナーへの送金も管理会社が管理する場合、決まった日に遅れなく振り込まれるよう手配します。滞納や未回収を放置しないことで安定した収入を確保します。
- 入居者対応・クレーム対応：入居者からの問い合わせや困りごと（設備の不具合、近隣トラブル、騒音・水漏れなど）に24時間体制で対応する管理会社もあります。トラブル発生時にオーナー自身が対応する必要がないため、入居者にとっても迅速で安心なサービス提供が可能です。
- 建物・設備の維持管理：定期的な建物巡回や設備点検を行い、不具合が見つかれば修繕業者の手配をします。エアコンや給湯器の故障対応から、共用部清掃の手配まで、物件を良好な状態に保つためのメンテナンス計画を立てて実行します。適切な維持管理は物件の資産価値を守る上で欠かせません。
- 退去時の対応：入居者が退去する際の立ち会い、原状回復工事（リフォーム）の手配、敷金精算などを行います。次の入居者を迎える準備として、クリーニングや必要な修繕を迅速に進め、空室期間の長期化を防ぎます。
こうした幅広い業務を管理会社が引き受けることで、オーナーは日常的な細かな対応に追われることなく、本業や他の投資に専念できます。またプロのノウハウによって入居者満足度が高まれば、長期入居や良好な物件状態につながり、結果的にオーナーの利益にも貢献します。
自主管理との違い
物件の管理には、管理会社に委託せずオーナー自身で管理する（自主管理）という方法もあります。自主管理の最大の利点は管理手数料がかからないことですが、一方で時間的・専門的な負担が大きくなります。例えば、夜中に給排水トラブルや騒音クレームの連絡があれば、オーナー自ら対応しなければなりません。修繕業者の選定・手配や家賃滞納者への督促、契約書類の作成などもすべてオーナーの責任です。専門知識がないまま対応してトラブルが悪化したり、対応の遅れから入居者の不満が高まったりすると、退去やクレームに発展する可能性があります。
また、自主管理では私生活や本業との両立が難しくなるケースも多いです。物件数が増えたり、自宅から離れた場所に物件を所有していたりすると、自分一人で全てを管理するのは現実的に困難です。管理会社であれば複数スタッフや専門部署で手分けして対応するところ、自主管理ではオーナー一人で24時間体制のように動く必要があり、精神的な負担も大きくなります。
管理会社選びが資産価値や収益に与える影響
どの管理会社に任せるかは、物件の資産価値や賃貸経営の収益に直結します。優秀な管理会社であれば、適切な入居者募集戦略による高い入居率の維持や、計画的な修繕・リフォームによる物件価値の維持向上が期待できます。入居者からの評判が良い管理会社はクレームが少なく、入居者の定着率も上がります。長く住んでもらえれば空室リスクが減り、安定した家賃収入につながります。また、設備不良や建物劣化も早期に発見・対処してくれるため、大規模な修繕コストの発生を抑え、物件の寿命を延ばす効果もあります。
反対に、管理体制が不十分な会社に任せてしまうと、連絡対応の遅さやトラブル放置によって入居者の不満が募り、退去が増えて空室だらけになってしまうケースもあります。また、必要な修繕を怠れば建物の劣化が進み、資産価値の下落や家賃の引き下げを招きかねません。極端な場合、家賃滞納を見過ごされて収入機会を損失するリスクもあります。このように管理会社選び次第で賃貸経営の成果は大きく変わるため、信頼できるパートナーを見つけることが重要なのです。
INA＆Associates Inc.は、不動産管理の専門性とIT技術を活かし、賃貸管理を中心とした総合不動産会社です。 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫において、賃貸管理、賃貸仲介、収益不動産の運用サポートをメイン事業として展開しており、オーナー様の資産価値向上を目的とした賃貸管理サービスを提供しています。また、空室対策、賃料査定、入居者対応の最適化に加え、法人社宅の仲介や不動産活用の提案も行っております。 AI技術を活用した精度の高い賃料査定により、市場に即した適正賃料をご提案。 まずは無料の賃料査定をお試しください。
管理会社の選定基準
それでは、数ある管理会社の中からどのように自分の物件に合った会社を選べば良いのでしょうか。管理会社を選定する際の主なチェックポイントとして、以下のような基準が挙げられます。
- サービスの質：日々の対応力や入居者へのサービス品質は最重要ポイントです。入居者からの問い合わせに対するレスポンスの速さや丁寧さ、トラブル発生時の解決力などを確認しましょう。入居者満足度の高い管理会社は退去が減り長期入居につながるため、結果的にオーナーの安定収益に貢献します。「入居者対応は24時間か」「緊急トラブルに迅速に駆けつけてくれるか」「定期連絡や報告がしっかりしているか」など、サービス体制の質を見極めましょう。
- コストと報酬体系：管理会社に支払う管理手数料や費用体系も重要な検討材料です。一般的な管理手数料の相場は家賃の5%前後ですが、会社によって3%程度の場合もあれば、それ以上に設定している場合もあります。また手数料以外に、契約更新料や新規入居者募集時の広告料、修繕手配の際のマージンなど追加費用の有無も確認しましょう。料金が安すぎる場合はサービス内容を、逆に高い場合は費用対効果をそれぞれ精査する必要があります。報酬体系が明確で納得できるか、見積りや契約書に不明瞭な項目がないかチェックし、長期的に無理のないコストでお願いできる会社を選ぶことが大切です。
- 管理実績と専門性：その管理会社がこれまでにどのような実績を持っているかも信頼性の判断材料になります。管理戸数の多さや創業年数だけでなく、自分の所有物件と同じタイプの物件を扱った経験が豊富かを確認しましょう。例えば、アパート一棟経営であればアパート管理のノウハウがある会社、高級マンションなら富裕層向け物件の実績がある会社が安心です。また、空室率の改善事例や入居者トラブル解決の経験談などを教えてくれる会社は、専門性とノウハウに自信がある証拠と言えます。担当者が不動産経営や関連法令に精通しているか、宅地建物取引士などの有資格者が在籍しているかもチェックすると良いでしょう。
- 透明性と信頼性：大切な資産を任せる以上、契約内容や日頃の報告体制が透明性高く、信頼のおける会社を選びたいものです。契約書に業務範囲や料金について不明瞭な点はないか、口約束ではなく書面でしっかり取り決められているかを確認しましょう。毎月の収支報告書の提供や、トラブル・修繕発生時の逐一の連絡報告など、情報開示の頻度と内容も重要です。オーナーが物件の状況を把握できるよう適切に報告してくれる会社は信頼できます。また、会社としてのコンプライアンス意識（法令順守）や、万一の事故・トラブルへの対処方針（例えば損害保険や弁護士との連携体制）についても確認できると安心です。オーナーから預かる資金管理の方法や、入居者との金銭トラブル防止策がきちんとしている会社かどうかも見逃せません。
- 対応エリアと規模：管理会社には全国展開している大手から、地域密着で営業している中小企業まで様々あります。対応エリアが自分の物件の所在地をカバーしていることは前提ですが、その上で会社の規模による強みも考慮しましょう。大手管理会社の場合、知名度の高さや豊富な広告ネットワークを活かして集客力（入居者募集力）が高い傾向にあります。各分野の専門部署が整備され、最新システムを導入しているなどサービスメニューが幅広い点もメリットです。一方、地域密着型の管理会社は特定エリアの市場動向や周辺環境に精通しており、地元ならではのきめ細かい対応が期待できます。物件近くにオフィスがある場合、緊急時の駆けつけも迅速ですし、オーナーと担当者が直接会って相談しやすい距離感であることも利点です。それぞれメリットがありますので、物件の立地やオーナー自身の重視点に合わせて、適した規模・エリアの会社を選ぶと良いでしょう。
管理会社を選ぶメリット
管理会社に物件運営を委託することには、多くのメリットがあります。ここでは、主なメリットを4つに絞って説明します。
- 安定した家賃収入の確保：プロに任せる最大の利点は、賃貸収入を安定させられることです。管理会社は入居者募集のノウハウを活かして空室を早期に埋め、常に高い入居率を維持する努力をします。また、入居者の家賃滞納に対しても迅速に督促したり、保証会社と連携して未払いリスクを軽減したりするため、オーナーは毎月安定して家賃を受け取れる安心感があります。自主管理でありがちな「気付いたら数ヶ月滞納されていた」「空室が半年以上続いている」といった事態を防ぎ、長期的に見て収益のブレを小さくできるのは大きなメリットです。
- 手間の軽減：煩雑な管理業務から解放されることで、オーナー自身の時間的・精神的負担が大幅に軽減されます。例えば、深夜に入居者から水漏れの連絡が入っても、管理会社が24時間対応していればオーナーが駆けつける必要はありません。修繕が必要な場合も、信頼できる業者を手配して適切な修理を進めてくれます。遠方に住んでいるオーナーでも、物件近くの管理会社に任せておけば現地対応の手間を心配せずに済みます。また、入居者との賃貸借契約や更新手続き、退去時の精算など書類作成・事務作業も代行してもらえるため、本業が忙しい方や複数物件を所有する方でも効率的に賃貸経営を続けられます。オーナーは経営判断や資金計画といった本来注力すべき業務に集中できるようになるでしょう。
- 法令遵守とリスク管理：賃貸経営には契約や建物管理に関する様々な法律・規制が絡んできますが、管理会社に委託すればそうした法令遵守（コンプライアンス）の面でも安心です。経験豊富な管理会社であれば、借地借家法や建築基準法、消防法といった関連法規を踏まえた契約書を用意し、違法な特約の排除や必要な説明責任を果たしてくれます。これにより、後々入居者との間で契約トラブルが発生するリスクを減らせます。また、万一入居者との間で紛争（例えば家賃滞納による明け渡し訴訟等）が起きた場合も、管理会社が窓口となり適切に対処したり、専門の弁護士と連携して対応してくれることがあります。さらに、建物設備の不備による事故（漏電火災や給水管破裂など）のリスクに対しても、定期点検を実施して未然防止を図ってくれるため安心です。このようにリスクマネジメントの観点からも、プロのサポートを受ける価値は大きいと言えます。
- 資産価値の維持・向上：良い管理会社は単に現状維持するだけでなく、物件の価値を高める提案も行ってくれます。定期的な建物診断にもとづいて長期的な修繕計画を立て、適切なタイミングで必要な改修工事を実施することで、大規模な劣化を防ぎ資産価値を守ります。例えば外壁塗装や屋上防水の時期が来ていれば提案を受けられますし、古くなった設備をリニューアルして競争力を上げる判断もサポートしてくれます。また市場動向に応じて家賃設定の見直しやリフォームによる付加価値向上など、収益アップにつながるアドバイスをもらえるケースもあります。空室が続く場合には原因を分析し、賃料条件の調整や募集方法の改善策を示してくれるでしょう。こうした取り組みにより、物件の魅力が維持・向上すれば良質な入居者を確保しやすくなり、長期的な資産価値の向上と収益最大化に寄与します。
以上のように、管理会社を上手に活用することは賃貸経営の成功に直結します。特に初めて賃貸経営に挑戦するオーナーにとっては、経験豊富な管理会社の存在は心強い味方となるでしょう。
INA＆Associates Inc.は、不動産管理の専門性とIT技術を活かし、賃貸管理を中心とした総合不動産会社です。 東京、神奈川、千葉、埼玉、大阪、京都、兵庫において、賃貸管理、賃貸仲介、収益不動産の運用サポートをメイン事業として展開しており、オーナー様の資産価値向上を目的とした賃貸管理サービスを提供しています。また、空室対策、賃料査定、入居者対応の最適化に加え、法人社宅の仲介や不動産活用の提案も行っております。 AI技術を活用した精度の高い賃料査定により、市場に即した適正賃料をご提案。 まずは無料の賃料査定をお試しください。
INA&Associates株式会社の強み
最後に、管理会社選びの具体例としてINA&Associates株式会社の強みをご紹介します。INA&Associates株式会社は関東圏・近畿圏に展開する総合不動産会社で、高品質な賃貸管理サービスを提供しています。
- 高品質な管理サービス：INA&Associatesでは、最新テクノロジーと専門スタッフを駆使した質の高い管理サービスを実現しています。例えば、独自開発のクラウド管理システムを導入し、入居者やオーナーへの情報共有をスムーズに行っています。入居者からの問い合わせ対応は24時間365日体制で行われており、緊急トラブルにも迅速に対処可能です。また、AIを活用した賃料設定やマーケティングにより入居者募集力を高めるなど、先進的な取り組みでオーナーの収益最大化をサポートします。
- 富裕層向けのプレミアム対応：INA&Associatesはもともと高級賃貸物件や富裕層向け不動産のコンサルティング事業にも強みを持っており、その経験を活かしたプレミアムな対応が可能です。富裕層のオーナーやハイクラスな入居者に対しても洗練されたサービスを提供し、細部まで行き届いた物件管理を実践しています。バイリンガル対応や海外投資家へのサポート実績もあり、グローバルな視点での賃貸経営サポートができる点も特徴です。高級物件に相応しいきめ細かな管理とホスピタリティ精神で、オーナーの大切な資産価値を守ります。
- 透明性の高い運営：INA&Associatesは、料金体系や情報開示の透明性にも優れています。管理手数料は1室あたり定額料金（定額制）を採用しており、家賃の何％という形ではないため非常に明確で分かりやすいと好評であり、原状回復工事や清掃業者の選定において特定の下請け業者に偏らない方針を取っているため、不要な中間マージンが発生しにくい点も透明性を高めています。これらの取り組みにより「見えないところで何をされているか分からない」という不安を取り除き、オーナーとの信頼関係構築を最重視した運営をしています。
以上のように、INA&Associatesは最新技術の活用による効率化と顧客志向のサービス提供を両立した管理会社です。
まとめ
不動産オーナーが賃貸管理会社を選ぶ際には、サービス内容や実績、コスト構造など様々な角度から慎重に見極めることが重要です。優れた管理会社はオーナーの良きパートナーとなり、煩雑な業務を引き受けてくれるだけでなく、物件の価値向上や安定経営にも貢献してくれます。本記事で解説した選定基準やメリットを参考にしながら、自身の物件や経営方針に合った信頼できる管理会社を選びましょう。適切な管理会社とタッグを組むことで、賃貸経営の成功と資産価値の最大化に一歩近づくはずです。
